С 18 по 25 июля текущего года изменения цен на жилье в столицах Украины и России, как и на прошлой неделе, показали отличные друг от друга результаты. Так, в Киеве "квадрат" первичного и вторичного жилья за данный период подешевел на $0,4 и $6,1 и составили $2481 и $3035 соответственно. В Москве же за эту неделю "квадрат" первичного и вторичного жилья подорожал на $518 и $11 и составил $4107 и $5460 соответственно. Касательно других крупных городов Украины ситуация на рынке жилья следующая...
Министерство регионального развития и строительства Украины установило среднюю прогнозную опосредованную стоимость строительства жилья на 2008 год в размере 3895 грн за 1 кв. м. Это закреплено распоряжением Минрегионстроя № 100 от 12 июля 2007 года в соответствии с Порядком определения и применения показателей опосредованной стоимости строительства жилья в регионах Украины. Средняя прогнозная опосредованная стоимость строительства жилья в Украине на 2008г составит 3895 грн/кв. м – Минрегионстрой.
В Днепропетровской области в январе-июне 2007 г. введено в эксплуатацию 210 тыс. м2 общей площади жилья, что в 1,7 раза превышает уровень аналогичного периода 2006 г. Об этом сообщает пресс-служба ОГА. За счет всех источников финансирования введено в строй 72,1 км газовых сетей, что составляет 125% к соответствующему периоду прошлого года. Общий объем подрядных работ, выполненных собственными силами строительных предприятий за январь-июнь 2007 г., составил 1120 млн. грн., что на 10,6% превышает уровень прошлого года.
Жилищная проблема - самая, пожалуй, острая и насущная в Украине. Средняя обеспеченность жильем на человека у нас составляет 17 кв. м. Для того чтобы достичь хотя бы уровня Польши (около 27 кв. м. на человека), не говоря уже о высокоразвитых странах, нам не хватает "всего-навсего" около 500 млн. кв. м. И того, что мы сейчас строим, - максимум 6-7 млн. кв. м жилья в год - все равно явно недостаточно. Ныне в улучшении своих жилищных условий в Украине нуждаются около 2,3 млн. семей, в неудовлетворительных проживает около трети населения.
Сегодня бытует мнение, что застройщики завышают стоимость построенного жилья, получая в итоге 200-300% прибыли. Так ли это на самом деле? А цены на стройматериалы растут действительно очень быстро. Cтоимость бетона за последние 6-9 месяцев увеличилась на 50%, арматуры - на 40%. Выросла стоимость меди, алюминия, нержавеющей стали. Уровень зарплат в среднем по строительной отрасли тоже вырос на 40%. А отчисления в пользу города и на развитие инфраструктуры увеличились в два раза. В стоимости 1 кв. м они сейчас уже составляют около $400.
Слишком дорогая недвижимость заставляет одесситов искать способы выжать из нее максимум выгоды за минимальные сроки. В базах местных АН поубавилось предложений об аренде квартир эконом-класса. На сегодняшний день наиболее доступное в Одессе жилье сосредоточено разве что на окраинах города - в поселках Таирова и Котовском. Там однокомнатные квартиры эконом класса сдают по $40 в сутки. За эти деньги арендатору готовы предоставить чистое, но без претензий помещение с минимальным набором мебели и бытовой техники, с постоянной подачей горячей и холодной воды. Повысить статус жилья его владельцам мешает не очень престижное месторасположение - понятно, что платежеспособного курортника "на выселки" невозможно заманить никакими интерьерами.
Неравномерность заселения Донецка является главным фактором, влияющим на цены жилой недвижимости. На небольшой территории центрального Ворошиловского района сосредоточены почти все госучреждения, офисы крупнейших фирм и престижные культурно-развлекательные заведения. Соответственно, большинство новых жилых объектов премиум-класса возводятся именно в этом престижном и плотно застроенном районе. В последнее время темпы строительства жилья в Донецке стремительно растут. В 2006 году в городе было сдано почти 180 тыс., кв. м жилья, что в 1,6 раза больше, чем в 2005 году.
Рост цен на недвижимость Харькова в течение второго квартала нынешнего года, как и в прошлом квартале, был плавным. Существенный рост цен наблюдался только в сегменте торговой недвижимости – как при продаже, так и при аренде ее. Hа первичном рынке жилищной недвижимости Харькова средний рост цен по городу оказался на уровне 10,2% (с $1192 за кв.м. в апреле до $1314 за кв.м. в конце июня). Наивысший процент роста цен наблюдался в сегменте нового жилья класса «премиум» – на 12,5% (с $1759 до $1979).
Цены на жилье в новостройках продолжают расти. В него по-прежнему выгодно вкладывать деньги. Рынок первичной недвижимости в Запорожье возрождается. Это заметно даже невооруженным взглядом: появляются новые торгово-офисные центры, оживают долгострои. Поскольку запорожцы не первый год испытывают дефицит квадратных метров, застройщики вплотную занялись возведением жилых домов. Спрос на недвижимость частично перемещается со вторичного рынка на новостройки. Оно и понятно: на "вторичке" сложно подобрать вариант с высокими качественными характеристиками и небольшим уровнем износа.
Український ринок нерухомості перебуває на стадії бурхливого розвитку. Cередньозважена вартість житла 2006 р. в обласних центрах по країні зросла на 49,7% - від $922 за кв. м до $1382. Максимальне зростання відзначено у північному регіоні - 64%, середня вартість квадратного метра $2187. Мінімальний приріст спостерігався у західному регіоні - 26,4%, де середньозважена вартість перебувала на рівні $1019 за кв. м. Чернівці посідають 7-ме місце серед найдорожчих міст України за вартістю нерухомості - у середньому $1011 за кв. м. Таке значне підвищення цін на житлову нерухомість зумовлене різким зростанням попиту та великим його перевищенням над наявною пропозицією.
B сегменте премиум-класса возрос на 29,3% и составил на 1 июля $2167. В июне индекс жилья премиум-класса возрос на 5,3%. Индекс МКДУ в сегменте жилья бизнес-класса за шесть месяцев текущего года возрос на 27% - до $1540 за 1 кв. м. Как сообщалось со ссылкой на прогнозы МКДУ на 2007 год, аналитики ожидают, что цены на жилье премиум-класса в Харькове превысят $2000 за кв. м.
Предприятиями и организациями области за 1 квартал 2007 года освоено капитальных инвестиций 3163,8 млн. грн. за счет всех источников финансирования, из них 88,6% составили инвестиции в основной капитал, что на 23,8% больше, чем в 2006 г. Кроме того, из областного бюджета выделяются средства на строительство объектов социального назначения. Завершены работы по реконструкции учебного корпуса санаторной школы-интерната для детей с малыми и затухающими формами туберкулеза в Святогорске.
Цены на жилье в Киеве с 5 января по 2 июля 2007 года выросли в среднем на 9,11%. Cредняя стоимость 1 кв. м жилья в столице за этот период увеличилась на первичном рынке - на 13,79%, на вторичном - на 8,68%. Средняя цена предложения за квартиру на вторичном рынке возросла на 4,85%. На первичном рынке жилья столицы средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах повысилась на 5,33%, двухкомнатных - на 25,69%, трехкомнатных - на 10,36%.
В послевоенные годы с целью как можно более быстрой ликвидации нехватки жилья, разрушенного во время Великой Отечественной войны, в СССР была принята Программа развития жилищного строительства (постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР "О развитии жилищного строительства в СССР", а также аналогичное постановление ЦК КПУ и Совета Министров УССР). В соответствии с этой Программой планировалось ввести в эксплуатацию в 1959-1965 годах приблизительно 100 млн.кв.м. общей площади жилья и тем самым решить серию серьезных социальных задач.
Рост цен сделал жилье недоступной роскошью даже для весьма обеспеченной прослойки населения. Так, по подсчетам экспертов, уже сейчас для покупки квартиры необходимо зарабатывать не менее $10 тыс. в месяц, а для успешного взятия в кредит - в ближайшие 20 лет (чего никто не может гарантировать) зарабатывать по $2-2,3 тыс. Как следствие спрос опустился на уровень 1-2-комнатных квартир и сделал более популярными вторичные квартиры. Операторы сразу отреагировали на это безудержным ростом цен на вторичном рынке, если на первичном удорожание составляет 5% в месяц, на вторичном - 10%.
Цены на одесскую недвижимость в мае - июне не претерпели особых изменений. Риэлтеры говорят об очень малом числе покупателей на вторичном рынке и о росте количества предложений. За последние два месяца стоимость жилья снизилась на величины до 3,35%. Больше всего спад цен отражается на "хрущевках": средняя стоимость квартир в таких домах уменьшилась на 13% в районе Черемушек, на 9,44% в Киевском районе и на 7,84% на Молдаванке. Цены на квартиры в зданиях, возведенных по спецпроектам, и в стандартных новостройках снижаются меньшими темпами.
Выставляя новый объект, большинство продавцов ориентируются на средние цены, игнорируя предложения риэлторов (подкрепленные конкретными примерами успешной продажи) снизить цену на 5-8%. Продавцы обычно полагают, что снизить цены всегда успеют, а вначале нужно осмотреться. Осмотреться же при отсутствии звонков, просмотров и торгов весьма сложно. При этом, расхождение в ценах весьма значительно, что затрудняет адекватное корректирование предложений. Сказывается очень высокая инерционность рынка.
Киев, как столица, по всем тенденциям и характеристикам опережает другие города Украины. Это же касается и спроса – отмечают специалисты Украинской Торговой Гильдии. В 2006 году, как и в предыдущие годы, объем спроса по Киеву рос значительными темпами. С учетом постоянно растущих цен, как на первичном, так и вторичном рынке, можно говорить о значительном неудовлетворенном спросе. В городах центральной и западной Европы данный показатель в 1,5-2 раза превышает киевский. Становится понятно, что спрос на жилье растет уже исходя из роста населения. В последние годы количество приехавших в столицу составляло около 60 тыс. чел. в год.
Еще два года назад москвичи с опасением наблюдали за развитием рынка недвижимости. Большинство из них перспектива откровенно пугала, поскольку цены росли не по дням, а по часам. Исследования, проведенные мировыми агентствами по недвижимости, продемонстрировали, что жилье в Лондоне стоит меньше, чем в некоторых районах столицы России. Достигнув критического уровня, когда покупательная способность населения уже почти истощилась, цены начали падать со скоростью звука - по 0,2% в неделю. Уже сегодня средняя стоимость квадратного метра на окраине Москвы упала с $7 тыс. до $4,5 тыс. за квадратный метр. И, как утверждают девелоперы, на этом снижение цен не остановится.
В 2007-2008 годах средние цены на квартиры в пригороде будут примерно вдвое ниже киевских. В 2007 году суммарная площадь новостроек в городах-спутниках Киева впервые превысила 1,5 млн. кв. м. В Киеве за прошлый год введено в эксплуатацию 1,3 млн. квадратов, а в этом прогнозируется не более 1,4 млн. Основная причина строительного бума в пригороде столицы - предельно высокие цены на квартиры в Киеве. За последние три года жилая недвижимость на вторичном рынке столицы в среднем подорожала в три с половиной раза - с $750 до $2500 за квадратный метр. В столичных новостройках на начальных стадиях строительства квадратный метр стоит от $1600 до $4000.