Украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен, несмотря на существующий острый дефицит качественных помещений. Составители международных рейтингов офисной недвижимости игнорируют Украину, акцентируя внимание на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров один из самых низких в Европе — всего 1,5% против московских 5%. Среди наиболее перспективных для развития офисной недвижимости регионов эксперты выделяют Одессу, Донецк, Харьков, Львов и Днепропетровск. За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не строились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз. Это уже привело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышаться.
Одним из самых неоднозначных экономических явлений на Украине можно считать рынок недвижимости. Вторым по значимости для ритейла является недвижимость складская. Одесса - город развивающейся торговли, в котором успешно конкурируют между собой местные и национальные торговые сети (в дальнейшем - ТС), а также - открытые рынки и один из крупнейших украинских оптовых рынков - "7 КМ". Одесский регион располагает на своей территории тремя крупными морскими портами. Все это в совокупности обеспечивает региону значительный оборот грузов как для украинского импорта и экспорта, так и для транзита. Одесса может быть одним из основных транспортных узлов.
Дефицит складов в Украине стимулирует привлекательность девелопмента складской недвижимости. Еще в 2006г. стало известно, что компания "Алакор" совместно с крупным австрийским девелопером Immoeast Immobilen Anlagen AG построит в Киеве два офисно-логистических комплекса. Первый из них - "Алакор Бизнес Парк Сити", общей площадью 47,2 тыс. м2, будет расположен в южной части Киева. Вторым проектом станет "Алакор Логистический Парк Обухов" на Днепровском шоссе, в 9 км к югу от столицы, который будет представлять собой складской комплекс класса "А" общей площадью 113тыс. м2. Общий объем инвестиций для реализации обоих проектов составит $150 млн. Завершить данные проекты компании планируют к 2009г.
Зарабатывать на дорогах можно и нужно, и не обязательно для этого делать их платными. Вполне достаточно развивать придорожную инфраструктуру, которая будет приносить владельцам дорог немалые деньги. Особый интерес представляют территории возле трасс стратегического назначения. На этих участках могут быть построены большие логистические центры, где могут обслуживаться грузы как украинских, так и зарубежных компаний, перевозящих товары транзитом. Наиболее перспективными для размещения логистических комплексов являются ключевые транспортные магистрали: Киев - Одесса, Киев - Львов, Киев - Харьков, Киев - Москва. Самым привлекательным направлением является житомирское - в силу того, что на нем сконцентрировано порядка 35% транспортного грузопотока страны.
Складскими помещениями, а тем более серьезными логистическими комплексами, украинский рынок недвижимости не избалован. Двух аналогичных объектов, наверное, и не существует. Поэтому методы и критерии оценки каждого "представителя" данного сегмента до автоматизма не доведены, и процесс определения стоимости вполне можно назвать уникальным. Казалось бы, зачем вообще оценивать склад: построил и эксплуатируй себе на благо! Однако не все так просто. Для определения стоимости такой объемной собственности причин немало. Выделяются две основные: при необходимости капитализации или в случае продажи объекта. В первом случае основным критерием является объем капиталовложений в строительство складского комплекса, во втором - денежные потоки от операций со складским комплексом.
На протяжении последних нескольких лет складской сегмент являлся наименее развитым в коммерческой недвижимости киевского региона. Однако 2006 год, несмотря на уже традиционно небольшой объем выведенных на рынок профессиональных складских проектов, стал переломным в развитии данного сегмента. Именно в 2006 году началось строительство целого ряда крупных складских комплексов украинских и зарубежных девелоперских компаний. В случае успешного развития событий к концу 2007 года совокупное предложение помещений на рынке складской недвижимости может практически удвоиться. В 2006 году, по данным компании Colliers International (Украина), на рынок Киева и области было выведено 65 тысяч м2 складских площадей класса А и В.
Сегодня на рынке складской недвижимости ощущается острая нехватка складских помещений, соответствующих современным стандартам. В то же время, спрос на такие объекты со стороны крупных компаний очень высок. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не скапливаться в одном месте, и современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, т. е, склад рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. Западные компании давно руководствуются этим принципом, инфраструктура их бизнеса обычно основана на серьезной логистике.
Долгое время сегмент складской недвижимости в Одессе и одесском регионе был лишь перспективным бизнесом, который инвесторы и девелоперы обходили своим вниманием, читая наблюдать за его развитием со стороны. В первую очередь внимание уделялось жилой, торговой и офисной недвижимости, а складское дело рассматривалось с позиций неопределенной перспективы. Бурное развитие ритейла, экспансия крупных торговых сетей значительно ускорили рост спроса на складские помещения, однако фонд практически не пополнялся и не обновлялся.
Сегодня рынок складской недвижимости находится на первом этапе своего развития. Выход на него крупных девелоперов, логистов и инвестиционных фондов - яркое свидетельство потенциала складского сегмента. Однако, несмотря на это многие девелоперы предпочитают ему торговый и офисный сегменты как наиболее доходные. Стереотипность этого понимания зиждется на слабом понимании складской недвижимости как бизнеса и рынка. Ломать стереотипы необходимо убеждением. Таким образом развивался московский рынок складской недвижимости, так будет развиваться и украинский.
Левобережная часть Киевской области становится более привлекательной для операторов. Девелоперы начали активную застройку левобережной части Киевской области объектами складской недвижимости. С начала года о планах реализации проектов в этом регионе сообщили сразу три компании. А вчера о намерении построить складской комплекс класса А площадью 150 тыс. кв. м заявил один из крупнейших операторов рынка FIM Group. По мнению экспертов, популярность левого берега будет расти: на правобережной части существует дефицит подходящих участков, да и цены выше как минимум на $1 тыс. за сотку.
Компания «Международное логистическое партнерство» («МЛП») текущем году начнет строительство складского комплекса класса А стоимостью $80 млн. Для этого она приобрела земельный участок площадью) га возле дороги Борисполь — Бровары, в 15 км от городской черты Киева. Планируемая общая площадь складского комплекса — 100 тыс. кв.м. B рамках реализации проекта будут возведены офисные помещения для арендаторов. Pаботы над строительством логистического парка будут проходить в течение 2007-2008 гг. В 2006 г. компания начала строительство своего первого складского комплекса «МЛП-Чайка» (стоимостью $78 млн.) площадью 100 тыс. кв. м. Первая очередь складов площадью 26,5 тыс. кв. м будет сдана в эксплуатацию к концу 2007 г.
Менее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами. Площадь арендованных земельных участков в Украине составляет почти 18 гектаров.
За прошедшую неделю (с 15 по 21 октября) земельные участки в пригороде Киева продолжали дорожать. При этом рост цен наблюдался как на участки под индивидуальную застройку, так и на землю без конкретного назначения. Как сообщили в "Земельном союзе Украины", в целом участки различного назначения (под жилую или коммерческую застройку, для ведения хозяйства и т.д.) в 6 пригородных зонах области подорожали на 1,5% ($88,9)- с $5858,08 до $5946,98 за сотку. Hеделей ранее (с 8 по 14 октября) цены на земельные участки в пригороде Киева также подорожали. При этом восходящее ценовое движение было зафиксировано и на участки под индивидуальную застройку, и на землю без конкретного назначения.
Продлевая мораторий на торговлю землями сельхозназначения украинские законодатели попытались максимально исключить всевозможные лазейки, которые могли бы, с одной стороны, способствовать развитию теневого рынка земли, а, с другой - не давали бы возможность воспользоваться доверчивостью и неосведомленностью селян и по дешевке приобрести у них земельные паи. Однако некоторые лазейки в законодательстве современные дельцы все же смогли найти. И наиболее опасной с точки зрения криминализации теневого рынка земли является следующая лазейка: законодательно не запрещено наследование земельных паев и сегодня земля активно покупается у селян "через завещания".
Через два с половиной месяца закончится отсрочка, которую депутаты взяли в конце прошлого года, чтобы подготовить украинское законодательство к снятию моратория на продажу сельхоз земель. После года работы в этом направлении чиновники не приблизились к цели. Даже лоббисты снятия моратория на продажу сельхоз земель признают, что сейчас деятельность рынка земли не подкреплена законодательно. Основной пробел в нормативной базе - отсутствие закона "О рынке земли", который до сих пор не разработан. Закон "О государственном земельном кадастре" был принят, но ветирован президентом.
По данным Госземагентства, к 1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн. граждан, или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок. Государственные акты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 года, получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай, сообщило Государственное агентство по земельным ресурсам в пресс-релизе во вторник. В целом в Украине с 1994 года и на 1 июля 2007 года инвентаризовано 7,3 млн. га земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, или 66,1% их общей площади.
Аналитики считают, что изменение цен вызвано, прежде всего, повышением инвестиционной привлекательности как загородной недвижимости, так и отдельного надела, интенсивным развитием сегмента коттеджных поселков, периодическими сезонными скачками, а также существенным увеличением цен в течение первого квартала 2007 года. Такая тенденция объясняется тем, что земля не является активным средством приумножения капитала, а зачастую выполняет лишь пассивную спекулятивную функцию, которая постепенно отходит в прошлое, и становятся все менее прибыльной. Mаксимальное снижение (на 9,93% - 797 долл.) зафиксировано в Обуховском районе, где за июль-сентябрь цены упали до 7 228 долл. за сотку.
Второй вид распределения земли - продажа частному (физическому) или юридическому лицу. Она может проходить конкурентным образом (инвестиционный конкурс или аукцион), а может - без какого-либо конкурса, фактически - "по договоренности" между "денежным мешком", которому эта земля приглянулась, и определенными лицами местных властей. Нельзя сказать, что по форме - это грубый дерибан за копейки. Наоборот, внешне все выглядит довольно прилично: сертифицированный специалист-оценщик производит денежную оценку земельного участка, Киевсовет ее утверждает (можно подумать, он в этом понимает?!), и после этого заключается договор купли-продажи между мэрией и новым владельцем.
Инициатива, как правило, исходит от частников – представителей обеспеченного слоя зарождающегося в стране среднего класса. Именно они первыми начинают возведение добротных домов на окраинах областных центров, стихийно объединяются в коттеджные поселки, организовывают общую инфраструктуру, самые необходимые жилищно-коммунальные и социальные службы (охрану, вывоз мусора, торговые точки). Наблюдая повышенный спрос на коттеджное жилье, застройщики также все активнее включаются в данный процесс. Практически во всех регионах уже осуществляются проекты коттеджных поселков с организованной застройкой. Однако в каждом регионе строительство загородных домов имеет свою специфику и особенности.
Средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевской области с 3 по 9 сентября 2007 года выросла на 0,97% - до $5618 за 1 сотку. Максимальный рост цен на землю отмечен в Кагарлыкском районе - 5,8%, где средняя стоимость одной сотки составила $1369. Максимальное снижение стоимости одной сотки земли на прошлой неделе зафиксировано в Барышевском районе – 6%, где средняя стоимость земли составила $858 за одну сотку. Наибольшее количество земельных участков с 3 по 9 сентября предлагалось в Макаровском районе - 30% общего количества предложений, наименьшее – в Барышевском и Фастовском районах – по 0,2%.