Стабилизация цен на рынке жилья в Украине возможна только в случае снижения рисковости строительных проектов. Одним из эффективных инструментов минимизации таких рисков застройщики считают страхование. Такое мнение высказали участники международной конференции на тему "Страхование инвестиций в недвижимость". Нынешние цены на жилье складываются из трех составляющих. Треть существующей цены - это себестоимость строительства, треть - риски, еще одна треть приходится на заработок.
Индекс МКДУ стоимости жилья бизнес-класса в Харькове в феврале возрос почти на 7,8% - до $ 1309 за 1 кв. м, индекс МКДУ стоимости жилья в сегменте эконом-класса возрос на 12,5% - до $780,5 за 1 кв. м. В январе индекс МКДУ для сегмента "бизнес-класса" возрос на 0,1%, в сегменте "эконом-класса" - на 3,7%. Отмечается, что индекс МКДУ для сегмента премиум-класса в феврале возрос на 1,3% - до $1912,5 за 1 кв. м, а в январе индекс в этом сегменте вырос на 12,6%. Резкие ценовые скачки в первые два месяца года "сезонным пересмотром цен со стороны застройщиков в связи с январским подорожанием энергоносителей", а также пересмотром цен "наиболее крупных операторов, работающих в этом секторе".
Изначально киевский рынок элитного жилья отличался склонностью застройщиков и риэлтеров к подмене понятий: далеко не всегда характеристики предлагаемых объектов соответствовали заявленному уровню. Впрочем, постепенно качество предложения повышается, и с каждым годом появляется все больше жилых комплексов, претендующих на статус домов премиум-класса. Спрос на престижное и качественное жилье стабильно растет, и, по прогнозам, будет продолжаться еще довольно долго. Дефицит подходящих земельных участков и высокие требования к стандартам качества не отпугивают застройщиков: в проектном портфеле большинства крупных компаний находится как минимум один объект класса "премиум".
В марте на первичном рынке Киева жилье эконом-класса подорожало на 1,2% и достигло отметки $1653 за квадратный метр. Об этом ЛiгаБiзнесIнформ сообщили в строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест". Стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах при этом снизилась на 0,4%, в двухкомнатных увеличилась на 0,9%, а в трехкомнатных возросла на 3%. В тоже время средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц снизилась в среднем на 1% - с 2342 до 2319 у. е. за 1 кв. м. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах уменьшилась на 1,5%, в двухкомнатных – на 2,2%, а в трехкомнатных - увеличилась на 0,7%.
В сегменте недвижимости общепита цена квадратного метра подскочила на 8% - до $1722. И, наконец, наименьший рост был зафиксирован на торговые площади, которые подорожали на 7% - до $1866. Если говорить о том, кто является покупателями коммерческой недвижимости, то значительную ее часть приобретают граждане Украины, в частности, киевляне. При этом акцент ими ставится на санаторно-курортный сегмент. Путем приватизации с последующей реконструкцией приобретаются уже существующие объекты, хотя не меньший интерес у инвесторов вызывает и строительство такой недвижимости с нуля.
Динамику изменения цен с 1998г по жилой недвижимости можно увидеть на графике. Большой интерес проявляется на рынке коммерческой недвижимости (офисные помещения, помещения под магазины, пансионаты, здания), стоимость покупки 1м2 нежилых помещений расположенных в центральных районах доходит до 1500 долларов США. Участие в коммерческих курортно- рекреационных проектах на юго-востоке Крыма начинает привлекать все больше иностранного инвестора. Стоимость 1 кв. м. дома- эллинга на побережье составляет 1500 долларов США.
Специалисты киевского рынка жилой недвижимости единодушно утверждают, что сегодня в столице нельзя найти ни одного дома, который можно было бы безоговорочно отнести к самому дорогому и престижному в мире классу жилья де-люкс. По их мнению, появления таких зданий стоит ожидать нескоро. Поэтому столичным миллиардерам и миллионерам приходится "ютиться" в домах, которые, по западным меркам, не могут считаться элитным жильем, но с некоторой натяжкой могут претендовать на менее престижный статус - класс премиум. Правда, таких домов в столице пока не более четырех десятков.
B течение года в пригороде новостройки подорожали на 55%, тогда как в столице — в среднем на 44%. На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в городах-спутниках достигла $1245. Эксперты отмечают, что основной пик роста цен пришелся на конец прошлого года, когда средняя стоимость взлетела с $922 до $1245. По наблюдениям экспертов, если среди киевлян в этот сезон было модно приобретать недвижимость в Броварах и Вышгороде, то приезжие выбирали жилье исключительно по его ценовым характеристикам.
Активнее всего в первом квартале текущего года в Харькове росли цены на жилье классов «премиум» и «эконом». Так, цены на элитное жилье перешагнули порог в $2 тыс./кв.м. Так, индекс МКДУ для сегмента «бизнес-класса» вырос за месяц на 7,6% и составил $1409 за кв. м (месяцем ранее - $1309). За первый квартал индекс МКДУ для данного сегмента вырос на 16,2%. Индекс для сегмента «эконом-класса» вырос за март на 2,1%: $797 за 1 кв. м против $780,5 в феврале. В течение первых трех месяцев текущего года индекс в данном сегменте возрос на 19,1%.
С начала текущего года девелоперы сворачивают проекты строительства жилья эконом-класса и переключаются на строительство более дорогого жилья бизнес- и премиум-классов, ставшего основным средством хранения капиталов для состоятельных граждан. Год назад доля строящихся зданий класса эконом и эконом плюс составляла на рынке 65%, а бизнес- и премиум-классов - 35%, а сегодня среди строящихся объектов доля экономного жилья снизилась до 52%. По словам экспертов, тенденция к сокращению строительства дешевого жилья в столице в ближайшее время будет только усиливаться.
Высокие цены на недвижимость в Украине шокируют не только зарубежных аналитиков, ной отечественных экспертов в области недвижимости. Как свидетельствуют данные рейтинга цен на недвижимость в различных городах Европы, самое дорогое жилье - в европейских столицах Монако, Великой Британии, Франции, Нидерландов, Лихтенштейна, России, Италии, Швейцарии и Ирландии. А самое дешевое - в столицах Молдовы, Болгарии, Македонии, Польши, Румынии, Греции, Мальты, Бельгии, Кипра и Хорватии. Список дорогих столиц мира дополняет теперь и Киев.
Индекс стоимости жилья в апреле 2007 года: 2478$/кв. м. (+1,3% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( + 0,2%). Индекс доходности в апреле +2,6 б/д (- 1,9 б/д). В конце марта - начале апреля рынок недвижимости, по нашим наблюдениям, был на распутье. Выбор шел между оживлением и стагнацией. К сожалению, факторы стагнации оказались более весомыми. Наметившееся было традиционное весеннее оживление, дальнейшего продолжения не получило. Количество сделок, хотя и превысило мартовский уровень, но весьма незначительно.
Два года назад цена однокомнатной квартиры в новом доме составляла около $40 тыс. В конце прошлого года эта сумма увеличилась в 2,5 раза, причем было довольно трудно найти жилье даже за $100 тыс. Цена на столичные квадратные метры росла с каждым днем. В результате покупательная способность населения достигла своего порога, что привело к сокращению количества сделок с начала января 2007 года. B настоящее время рынок недвижимости находится в стадии ожидания после сезонного новогоднего затишья. Это выражается не столько в цене, сколько в количестве совершаемых сделок.
За неделю с 05 по 12 марта 2007 г. индекс стоимости вторичной недвижимости Киева вырос на 5 $/кв.м. Текущее значение индекса стоимости составляет 2418 $/кв.м. За прошедшую неделю в базу данных компании поступило на 17% меньше предложений о продаже квартир, чем за предыдущую. Это может быть связано с понижением активности участников рынка. Не смотря на это, столичная жилая недвижимость продолжает дорожать. Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на жилье. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а является общерыночным показателем.
Программой развития жилищного строительства на 2005-2009 гг., в текущем году в области предусматривается увеличить его объемы на 10% и ввести в эксплуатацию 421,5 тыс. кв. м. Руководство облгосадминистрации предлагает руководителям городов и районов пересмотреть объемы домостроения на 2007 г. в сторону увеличения. Госстрой предлагает к запланированным 421,5 тыс. кв. м прибавить еще 30%. Поэтому главное управление строительства и архитектуры разработало и поставило на заседании координационного совета конкретные задания всем городам и районам области.
За первую неделю марта 2007 года цены на вторичную недвижимость в Донецке выросли на 2,5%. Рост цен за последний месяц составил 3,5%. Таким образом, индекс цен по состоянию на 5 марта составил 905,8 долл. за квадратный метр. Такого скачка цен на рынке недвижимости не происходило с летнего периода, когда цены росли по 3,5% в месяц в течение июля, августа и сентября 2006 года. Это связано с тем, что рынок вышел из декабрьско-январского "затишья", и постоянно растущее количество сделок пробудило ценовой рост предложения.
Наибольший рост произошел в центральных районах (Ворошиловском, Калининском и Киевском) и двух крупнейших густонаселенных спальных районах (Кировском и Буденовском). По предварительным прогнозам, роста цен на таком же высоком уровне в следующем месяце не намечается. В марте же прогнозируется рост на 1,5-2,5% в зависимости от района.
На сегодняшний день стоимость 1 кв. м в эконом-классе в однокомнатных квартирах колеблется от 1300 до 2326 долларов, в двухкомнатных – до 1150 до 2376 долларов, а в трехкомнатных – от 1100 до 2376 долларов (cамые недорогие квартиры предлагает компания «Укринвестбуд», а самые дорогие – компании «ТММ» и Корпорация «Столица»). В тоже время средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц снизилась в среднем на 0,4% - с 2352 до 2342 у.е. за 1 кв. м. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах увеличилась на 1,4%, в двухкомнатных – на 1,3%, а в трехкомнатных - уменьшилась на 3,8%.
Одесса планирует ввести в эксплуатацию 185 тыс. кв. м жилья в 2007 г. Об этом сообщил представитель управления информации Одесского горсовета. Он уточнил, что ввод в эксплуатацию 185 тыс. кв. м жилья предусмотрен Программой социально-экономического развития Одессы на 2007 г., которая утверждена сессией горсовета 5 апреля.
Многоуровневые квартиры сегодня скорее редкость, чем распространенное явление. На этот сегмент жилья претендуют люди с особыми предпочтениями, но отнюдь не приверженцы рационального использования площади. Однако застройщики, учитывая долю желающих жить на двух этажах, все же практикуют создание такой категории квартир. Двухуровневые квартиры (или дуплексы) появились еще в Советском Союзе. В далекие 80-е они создавались под заказ для высокопоставленных чиновников.