За 2006 год на рынок вышло около 114 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на четверть меньше, чем в 2005 году. Однако новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости. В течение 1-го полугодия 2007 года в эксплуатацию было введено лишь малая часть офисных площадей, которая была запланирована. На сегодняшний день спрос по-прежнему продолжает превышать предложение, и данная тенденция в ближайшее время сохранится. Исходя из того, что уровень заполняемости БЦ класса «А», «В» и «С» составляет соответственно 100%, 97-100% и 95% можно говорить о росте спроса на качественные офисные помещения.
На начало июня 2007 года объем предложения на рынке офисной недвижимости г. Харькова составил порядка 636 тыс.кв.м. Из них 12% - качественные профессиональные площади класса «В».Основной объем офисных площадей Харькова представлен перепрофилированными производственными помещениями, объектами жилого фонда, помещениями в НИИ, гостиницах, корпусами учебных учреждений. Увеличение объема предложения происходит за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров, реконструкции и перепрофилирования старых существующих объектов различного назначения .
Девелоперы уверены, что все новые предложения будут моментально поглощаться рынком. Как утверждают эксперты рынка, сейчас в Киеве функционируют примерно 100 бизнес-центров (БЦ) общей площадью около 730 тыс. кв. м. По данным девелоперских компаний, в 2006 г. в столице появилось 180 тыс. кв. м офисных площадей, 80% из них — класса В. в нынешнем году в Киеве пока что введено в эксплуатацию 119 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, прошлогодний прогноз девелоперских и консалтинговых компаний относительно увеличения объемов офисных площадей в целом оправдался. Однако до насыщения столичному рынку еще далеко. Новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости.
В 2006 году в Харькове были введены в эксплуатацию 6 новых бизнес-центров общей площадью 36,8 тыс. кв.м. Из них профессиональные крупноформатные бизнес-центры – это «Инвест-¬маркет» (общей площадью 12875 тыс. м2), «Аристократ» (10023 тыс. м2). В текущем 2007 году введен в эксплуатацию КДЦ «Лира». Исходя из текущей стадии реализации проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию на этот год, на рынок реально могут выйти следующие бизнес-центры: БЦ «Велтон», БЦ на ул. Бакулина, 4, ОТЦ на ул. Сумская, 2, БЦ «Южный». В структуре рынка офисных площадей по месторасположению порядка 55% офисных площадей расположены в центральных и прилегающих к центру районах города.
Два-три года назад в Украине ощущался значительный дефицит коммерческой недвижимости. Однако сегодня ситуация изменилась кардинальным образом: спрос на офисные и складские площади превышает предложение в 2 -2,5 раза. Еще в 2004 г. прогнозы экспертов, касающиеся перспектив развития этого сегмента рынка, были крайне пессимистичны. Специалисты утверждали: заниматься жилой недвижимостью значительно выгодней – небольшой срок окупаемости плюс высокая рентабельность. Кроме того, здесь гораздо проще решаются вопросы, связанные с расположением, оснащением, коммуникациями в сравнении с жилым строительством.
В марте на рынке офисной недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А повысилась на 11,7%, или на 394,5 доллара до 3 752,5 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Средняя стоимость офисных помещений класса В в марте увеличилась на 3,8%, или на 94,4 доллара до 2 533,3 доллара за кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С в марте цена в среднем повысилась на 2,6%, или на 46,1 доллара до 1 800,3 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Офисы класса А — помещения в новых офисных комплексах с удобным расположением и оптимальным планировочным решением, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
Рост арендных ставок на офисные и торговые помещения в Киеве в августе 2007 г. составил в среднем 5-7%. Наибольший спрос в августе отмечался на торговые помещения в торговых центрах класса "В", а также в цокольных и первых этажах жилых домов с фасадными входами. Также отметилось наличие дефицита на полуподвальные и цокольные помещения офисной недвижимости в ценовом диапазоне $35-40 за 1 м2 в прилегающих к центру районах. В прошлом месяце было зафиксировано подорожание стоимости аренды на складские помещения в среднем на 10%. Много заявок на аренду складов в Соломенском, Дарницком районах, а также в прилегающих к Киеву направлениях: Житомирское, Бориспольское, Броварское. Но предложений за август месяц не прибавилось, и стоимость аренды поднялась в среднем на 10%.
В первом полугодии 2007 г. в регионах Украины построено около 60 бизнесцентров (БЦ) обшей площадью примерно 264 тыс.кв.м. Наиболее знаковыми стали "МОСТ-Бизнес Центр" (в составе ТРК "МОСТ-Сити Центр) и "Призма" (оба - г. Днепропетровск), относящиеся к классу А (площадь одного офисного помещения - от 82 кв.м). Все остальные введенные в эксплуатацию объекты относятся к классу В (средняя площадь - 3-4 тыс.кв.м). Большинство функционирующих офисных объектов расположены в деловых центрах городов или прилегающих к ним районах. Средняя заполняемость объектов - 90-100%. Для сравнения: к концу 2006 г. было построено 48 БЦ общей офисной площадью 200 тыс.кв.м.
К концу 2009 года во Львове появится первый высококлассный офисный центр класса "В+". Девелоперская компания "Комфорт", входящая в состав группы компаний "Комфорт-Инвест", готова вложить в будущий проект площадью свыше 20 тыс. кв. м порядка $20 млн. Запуск проекта намечен на конец 2007 года. По предварительным данным, до 2010 года во Львове запланировано к строительству около 100 тыс. кв. м офисных площадей. По итогам I полугодия 2007 года цена аренды офисов в бизнесах-центрах выросла на 17,7% (по сравнению с январем) и составляла $15,3 за кв. м. При этом для хороший качественных офисов, претендующих на класс "В", "В+" арендные ставки находятся на уровне $25 за кв. м. Вместе с тем, цены аренды в непрофильных офисных помещениях Львова за полугодие несколько снизились, опустившись до отметки $14,2 за кв. м.
Рынок активно развивается. Но, несмотря на строительство офисных центров, которое в последние годы активно ведется в Харькове, дефицит качественной офисной недвижимости по-прежнему ощущается. На начало июня 2007 года объем предложения на рынке офисной недвижимости г. Харькова составил порядка 636 тыс. кв. м. Из них 12% - качественные профессиональные площади класса «В». Основной объем офисных площадей Харькова представлен перепрофилированными производственными помещениями, объектами жилого фонда, помещениями в НИИ, гостиницах, корпусами учебных учреждений.
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках). В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%. Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Эксперты прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства БЦ в Киеве 30-40%.
Сейчас в Киеве функционируют примерно 100 бизнес-центров (БЦ) общей площадью около 730 тыс. кв. м. По данным девелоперских компаний, в 2006 г. в столице появилось 180 тыс. кв.м офисных площадей, 80% из них - класса В. В нынешнем году в Киеве пока что введено в эксплуатацию 119 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, прошлогодний прогноз девелоперских и консалтинговых компаний относительно увеличения объемов офисных площадей в целом оправдался. Однако до насыщения столичному рынку еще далеко. Новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости О высоком спросе на профессиональные офисные площади свидетельствует и рекордно низкая вакантность помещений классов А и В+. Если в начале 2005 г. доля незанятых площадей в общем объеме предложения составляла около 3%, то к концу второго полугодия 2006 г. этот показатель уменьшился до 1,5%, в то время как в международной практике принят показатель 10-14%.
Киевская недвижимость по праву считается одной из наиболее динамично развивающейся. С каждым годом возводится все больше и больше жилья, торговых центров, котеджных городков. Однако из всех направлений наиболее активное развитие имеет сегмент офисной недвижимости. Причиной этому служат множество факторов, основные из которых - рост деловой активности в столице, расширение штата сотрудников, а также выход на украинский рынок зарубежных и появление новых отечественных компаний. Однако, несмотря на открытие в первом полугодии нескольуих бизне-центров (БЦ), предложение площадей значительно отстает от растущего спроса.
Высокий спрос на офисные помещения в Донецке способствует бурному росту цен в этом сегменте недвижимости. Только за второй квартал 2007 года офисные объекты в центре города подорожали почти на 50% - с 3500 долл. до 5000 долл. за кв. м. Как сообщили в донецком агентстве недвижимости "Дина", в целом по городу за период с мая по июнь офисные помещения подорожали на 25% - с 2900 долл. до 3650 долл. за кв. м. Тем не менее, самыми дорогими остаются объекты торговой недвижимости.
По мнению специалистов, однозначно сказать, строительство какой недвижимости – жилой или офисной – является сегодня более выгодным, нельзя. Выгодным может быть развитие проекта как офисной, так и жилой недвижимости. Тем не менее, эксперты отмечают, что в последнее время рынок офисной недвижимости становится все более привлекательным, и объясняется такая привлекательность довольно просто. С реализацией офисной недвижимости связано меньше проблем в силу того, что заказчиками (покупателями) являются не физические, а юридические лица, и там действуют несколько другие законы.
Арендные ставки на офисные помещения классов А и В в 2008 г. снизятся более чем на 10%, класса С - на 15%. Такие данные содержатся в аналитическом обзоре рынка недвижимости Киева и Киевской области, сделанном аналитиками по недвижимому имуществу Киева. По мнению аналитиков, выход на рынок столицы намеченных на 2007-2008 гг. порядка 440 тыс. кв. м офисных площадей может привести к его стабилизации и дальнейшему снижению темпов прироста арендных ставок. Вместе с тем аналитики отмечают экспансию офисных центров из центра города в периферийные районы, а также освоение промышленно-коммунальных зон, прилегающих к центру города.
Союз специалистов по недвижимости Киева прогнозирует снижение арендных ставок в объектах офисной недвижимости на 10-15% в 2008 году. Средние арендные ставки на помещения классов А и В могут снизиться на 10% и более, на помещения класса С - на 15%. Это явление, по мнению аналитиков, обусловлено выходом на рынок на протяжении 2007-2008 г. более 440 тыс. кв. м офисных площадей, что приведет к стабилизации арендных ставок. Это связано с тем, что рынок торговой недвижимости будет близок к насыщению не ранее чем к 2009-2010 г.
После нескольких лет стремительного развития, сегмент торговой недвижимости сбавил обороты и взял курс на регионы, практически исчерпав свои возможности на столичной арене. Вот уже третий год он находится в фазе "спокойного созерцания", которая на самом деле является лишь внешним проявлением, за которым скрывается нешуточная борьба девелоперов с местными властями за землю. За ту же землю борется и пока что совсем юный логистический сегмент. Он находится в ожидании экспансии, осторожно и еще не совсем уверенно выходя за столичные пределы. Развитие этого сегмента коммерческой недвижимости, в первую очередь, зависит от входа на украинский рынок крупных международных сетевиков, а также направления развития уже основательно закрепившихся на отечественном рынке как иностранных, так и доморощенных операторов.
Неудовлетворенный 2-3-кратный спрос на склады подготовил условия для бурного развития этого сегмента коммерческой недвижимости. Мощные международные и украинские игроки осуществляют или заявляют о намерении осуществить амбициозные проекты новых логистических центров. В первую очередь будет освоен рынок Киева и Киевской области, затем ключевых городов и регионов - Одессы, Днепропетровска, Донецка, Харькова, Львова. После этого придет черед Крыма и других областных центров. Достоверной статистической информации по рынку нет. Существуют данные Госкомстата о складских помещениях в оптовой торговле. Но из них невозможно вычленить данные о складах определенных категорий, например, выделить информацию о складах-холодильниках, газохранилищах, емкостях для хранения жидкостей.
Хотя рынок столичной офисной недвижимости находится в состоянии роста, дефицит офисных элитных площадей сохранится еще 4-7 лет.Нехватка в Киеве элитных офисных площадей при одновременном расширении деловой активности делает арендные ставки весьма устойчивыми к какому-либо понижающему давлению со стороны рынка. Элитные офисы сегодня нарасхват, даже, несмотря на то, что присваиваемая бизнес-центрам классификация зачастую оказывается завышенной. совокупный объем офисных площадей столицы на конец 2006 г. составил чуть более 600 тыс. кв. м. тогда как в 2005-м он находился на отметке 435 тыс. кв. м.