За одну только неделю — с 30 мая по 6 июня — стоимость земли под застройку в Киеве выросла на 4,9%: до $70,2 тыс. за сотку. Вместе с тем застройщики перешли на ценообразование в гривне. Это невыгодно гражданам, которые получают доходы в валюте или хранят в ней свои накопления. По сведениям ассоциации "Земельный союз Украины" (ЗСУ), которая и сообщила о повышении цен на землю под застройку, в 2007 году средняя стоимость земли под застройку выросла на 32,26% — с $40,6 тыс. до $53,7 тыс. за сотку.
Стагнация на рынке жилья и ужесточение борьбы за покупателя заставляют девелоперов загородной недвижимости уделить пристальное внимание маркетинговой политике. Ежегодные продажи домовладений в коттеджных поселках Киевской области, по данным, стабильно увеличиваются. Но все-таки меньшими темпами, чем предложение. То есть к началу 2009 г. игроки данного сегмента объективно дозрели бы до понимания необходимости усиления роли маркетинга. Вместе с тем резкое сокращение ипотечного кредитования и кризис ликвидности в компаниях существенно ужесточили конкуренцию за покупателя загородной недвижимости. Это привело к экстремальному сворачиванию загородного строительства большинством девелоперов и вынудило оставшихся на рынке игроков “досрочно” изыскивать совершенно новые маркетинговые решения.
Рынок гостиничной недвижимости – едва ли не единственный в бурно застраивающемся и реконструирующемся Киеве, где пока что наблюдается затишье. Складывается впечатление, что все инвесторы, работающие на столичном рынке недвижимости, ушли строить жилье, офисы, торговые объекты, а про гостиницы почему-то забыли. Впрочем, ничего удивительного в этом нет: в любой стране бизнесмены осваивают, прежде всего, те рынки, которые приносят быструю прибыль при сравнительно небольших капиталовложениях. Гостиничный бизнес под эти критерии не подходит. Он требует солидных затрат на первоначальном этапе, особенно если речь идет о создании 4-х, 5-звездочного отеля, и возвращает вложенные средства далеко не так быстро, как жилой или офисный сегменты рынка недвижимости. Пожалуй, именно эти факторы стали основной причиной вялых темпов развития рынка гостиничной недвижимости Киева.
Здесь люди сдают мозги в камеру хранения вместе с вещами», – говорит сотрудник отечественного аквапарка. Украинцы наконец-то по достоинству оценили водно-развлекательные аттракционы и веселятся от души, частенько забывая обо всем на свете. Посещаемость аквапарков увеличивается с каждым годом, поэтому у девелоперов, занимающихся этим видом бизнеса, есть шансы неплохо заработать.
Цены на места для стоянки автомобилей растут быстрее, чем на квартиры. За прошлый год средняя стоимость места для парковки в подземных паркингах выросла на 58,9%. Рынок столичной недвижимости демонстрировал такие темпы роста еще пару лет назад. А за последние три весенних месяца столичные паркинги подорожали еще на 25%. В домах категории премиум минимальная цена места для парковки - более $35 тыс., а в среднем жители премиум-жилья покупают стоянку для автомобиля за $60 тыс. и больше. На стоимость машиноместа оказывает влияние площадь стоянки и соотношение с количеством квартир в доме, месторасположение и стадия готовности жилого комплекса. В зависимости от этих факторов цена может колебаться в пределах
Несмотря на сложность ситуации, операторы рынка не хотят говорить о возможном снижении цен. По мнению аналитиков, снижения цен также будут избегать и застройщики. В марте некоторые застройщики даже подняли стоимость квадратного метра. Это связано с удорожанием энергоносителей, стройматериалов. Вместе с тем эксперты прогнозируют, что из-за проблем с финансированием со строительного рынка могут уйти многие компании, калибром поменьше. Они будут вынуждены перепродать свои строительные площадки другим, более крупным застройщикам.
Прошлый год не привнес существенных изменений в объемы предложения профессиональных торговых площадей в г. Киеве. На конец 2007 г. общий объем арендных площадей в торговых центрах составил более 400 тыс. кв.м. Общий объем площадей ТЦ и ТРЦ составил чуть более 600 тыс. кв.м. Сегодня на 1000 официальных жителей в Киеве приходится 153 кв.м. профессиональных торговых площадей. Данный показатель остается более низким, чем в Европейских столицах. Для сравнения, в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 400 тыс. кв.м., в Праге – 350 тыс. кв.м. торговых площадей.
Хотя в Харькове каждый год открываются не менее десяти крупных бизнес-центров, нехватка качественных помещений по-прежнему ощущается довольно остро. На сегодняшний день объем предложения на местном рынке офисной недвижимости составляет 640 тыс. кв. м, а дефицит превышает 400 тыс. Это позволяет владельцам площадей в БЦ постоянно поднимать арендные ставки, а хозяевам непрофессиональных объектов — увеличивать цену продажи квадратов. Эксперты прогнозируют, что такая тенденция сохранится еще как минимум ближайшие пять лет.
В этом году Киев в рейтинг C&W включили впервые. Украина появилась в этом исследовании, потому что рынок складской недвижимости в стране стал более цивилизованным. При этом учитывалась ситуация на рынке 2007 г. и начала 2008 г. В Киеве произошла эволюция рынка складской недвижимости. Появились новые и полностью реализованные качественные объекты, особенно в Киевской области. Рейтинг стран, наиболее интересных для размещения логистических объектов, показывает не только среднюю стоимость размещения и аренды объектов. Это в какой-то мере комплексный фактор прозрачности экономики и сигнал для инвесторов для захода в вашу страну.
Столичные пригороды сегодня востребованы как никогда. Из-за высоких цен на жилье киевляне все более пристальное внимание обращают "за черту". Среди украинской элиты кантри-лайф (жизнь за городом) тоже входит в моду. Но главное - это ожидаемый рост стоимости пригородных ландшафтов, и, как следствие, - повышенное внимание к пригородной земле спекулятивного капитала. На стоимость пригородного участка влияет множество факторов: географическая удаленность, наличие леса, реки или хотя бы какого-нибудь водоема, инженерная обустроенность поселка (электро- и газоснабжение, связь, водопровод, канализация), наличие школьных и медицинских учреждений, общественного транспорта, "социальное соседство", состояние дорог, "экология"...
Стагнация рынка недвижимости добралась до пригородов столицы. Покупают редко и только готовые дома. Предрекаемый многими экспертами обвал цен на рынке киевской недвижимости пока не случился, но жилье в пригородах столицы постепенно дешевеет.
В Киеве сейчас ведется строительство 16 гостиниц, 29 находится на стадии проекта. Среди отелей, которые уже возводятся, 8 должны быть открыты в этом году (суммарным номерным фондом на 690 номеров). Правда, эта цифра может оказаться преждевременной – гостиничный сектор коснулась проблема и всех остальных сегментов недвижимости, а именно срывы сроков сдачи в эксплуатацию объектов ( примерами могут послужить Хаятт на А. Тарасовой, который изначально планировали открыть в 2005 году, а по итогу ввели в действие лишь в 2007; Золотые Купола, Торонто Киев, гостиница на ул. Константиновской, сдача в эксплуатацию которых также переносится уже несколько лет). Практически все строящиеся гостиницы столицы расположены на Правом берегу, более того, тяготеют к историческому и деловому центру Киева.
В столице до сих пор нет ни одного аквапарка, несмотря на то, что аналогичные заведения в регионах работают с рентабельностью 80%/ В Киеве есть спрос на услуги водных аттракционов, но нет аквапарков. По расчетам экспертов, столица может вместить 6–8 аквапарков с ежесуточной пропускной способностью 1–2 тыс. человек. Опыт регионов показывает перспективность и прибыльность новой ниши индустрии развлечений. Однако киевские бизнесмены пока не спешат инвестировать в строительство аквапарков в основном из-за необходимости вкладывать миллионы долларов в обустройство заведения и сложностей в получении разрешений. Пока отечественные и зарубежные компании предпочитают организовывать водные развлечения в приморских областях и других туристических центрах.
Цены на киевские паркинги начинают уже превышать "среднеевропейские", где изначально градостроительные планы учитывали то, что жители рано или поздно в большинстве своем захотят ездить на собственных авто. В среднем, по городу стоимость гаража или парковочного места в оборудованном паркинге в спальных районах уже превысила отметку в $70 тыс., - т.е. сравнялась с ценой "гостинки" в тех же районах. Дефицит цивилизованных стоянок и места под парковки во дворах многих домов только способствует росту цен на гаражи и парковки. Нужно также учесть, что затишье на столичном рынке жилья, длящееся уже несколько месяцев, заставляет как застройщиков, так и спекулянтов искать возможности заработать на повышенном спросе на парковочные места. В результате цены на гаражи и на паркинги, продающиеся вместе с квартирами в новостройках, в отличие от самих квартир, растут в цене не по дням, а по часам. С начала 2008 г. гаражи в сооружаемых домах в Киеве подорожали почти на 50%, тогда как в течение всего 2007 г. примерно на 60%. В среднем, стоимость парковки в новостройке эконом-класса выросла с $24 тыс. (в начале года) до $30-40 тыс. и, похоже, что это не предел, тем более, что в некоторых "новых" микрорайонах существует повышенный спрос на парковочные места. Так, на вторичном рынке парковочное место в домах премиум-класса, вне зависимости от района, и в новых домах в наиболее "перенаселенных автомобилями" массивах (например, на Позняках) оценивается сегодня минимум в
Нынешняя высокая доходность на рынке недвижимости - одновременно и высокие риски, отпугивающие серьезных инвесторов. Украинский рынок спекулятивен. Он существует в условиях отсутствия опыта, спада активности. Цены растут, не имея для этого оснований. Ведущие аналитики прогнозируют рост цен на уровне 10-12%, а он составляет 70%. Существует огромный барьер недопонимания и взаимных ошибочных ожиданий между местными властями и застройщиками. В сфере строительства жилья, наряду со значительно большей доходностью по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, присутствуют и огромные риски. По отзывам застройщиков, они стремятся направлять свои инвестиции в сектор коммерческой недвижимости. Ближайшие перспективы основных сегментов рынка недвижимости Украины и их доходность выглядит следующим образом.
Коммерческая недвижимость Киева - наиболее привлекательный сегмент для отечественных и зарубежных инвесторов. Так склонны думать специалисты различных сфер, которые тем или иным образом связанны с возведением торговых, торгово-развлекательных комплексов, бизнес-центров и других подобных зданий. В ближайшие несколько лет жители столицы и регионов Украины будут свидетелями постепенного насыщения рынка коммерческой недвижимости и, соответственно, увеличения конкуренции между данными объектами. Не исключением в этом отношении станут торговые и торгово-развлекательные центры, руководство которых в борьбе за своих постоянных клиентов прибегает к различным ухищрениям. Одним из таких стало создание на территории объектов торговли фуд-кортов, или ресторанных двориков.
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+. Арендные ставки в Киеве для офисных площадей класса А за минувший год выросли на 33% и составляют в среднем $48 в месяц за кв. м без НДС. При этом в новых бизнес-центрах класса А, которые вводятся в эксплуатацию, они достигают $55-60. Это на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы.Так например, в новом офисном центре класса А «Парус», который открылся в начале апреля, базовая арендная ставка составляет $55 за кв. м в месяц без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. При этом, на момент открытия 90% офисов были сданы в аренду. Там «прописались» такие компании, как «Интерпайп», «Олимп», «Райффайзенбанк Аваль», АВТ «Бавария». Этот деловой центр стал самым высоким офисным зданием Киева – 130 м, его обслуживает четырехуровневый паркинг, рассчитанный на 300 автомобилей.
Левобережная часть Киевской области становится более привлекательной для операторов. Девелоперы начали активную застройку левобережной части Киевской области объектами складской недвижимости. С начала года о планах реализации проектов в этом регионе сообщили сразу три компании. А вчера о намерении построить складской комплекс класса А площадью 150 тыс. кв. м заявил один из крупнейших операторов рынка FIM Group. По мнению экспертов, популярность левого берега будет расти: на правобережной части существует дефицит подходящих участков, да и цены выше как минимум на $1 тыс. за сотку.
Менее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами. Площадь арендованных земельных участков в Украине составляет почти 18 гектаров.
Продажи в коттеджных поселках продолжают снижаться. И если летом многие игроки рынка называли отток покупателей сезонным, то теперь уже открыто говорят о сложностях с реализацией домовладений. Одновременно рентабельность поселков как бизнеса значительно снизилась.