Рынок качественной офисной недвижимости является одним из наиболее привлекательных как для отечественных, так и для зарубежных девелоперов и инвесторов. Это связано с постоянным ростом деловой активности, открытием в Киеве филиалов крупных международных, а также расширением известных отечественных, компаний, повышением требований арендаторов к качеству офисных объектов и их инфраструктуре.
По традиции отечественные риэлторы в своих оценках и прогнозах говорят о радужных перспективах. Разумеется, они напрямую заинтересованы в поддержании высокого интереса к земле. Однако сегодня даже закоренелые оптимисты весьма сдержаны в цифрах. Участки, безусловно, будут дорожать и дальше, но привычная сверхдоходность коснется уже далеко не всех направлений и не каждого надела. Иными словами, зарабатывать на земле теперь будет сложнее, и делать это придется с умом. Высокая доходность 2007 г. объясняется двумя факторами. Во-первых, земля была недооценена, а во-вторых, рост стоимости квартир составил только 17%, потому основная масса спекулянтов перешла на более прибыльный загородный рынок. Г-н Костецкий обращает внимание на то, что повышение стоимости земли в 2007 г. происходило неравномерно: резкий подъем цен в первой половине года сменился стабилизацией в июле-августе, а потом - небольшим ростом в сентябре-декабре. В начале 2008 г. стоимость земли достигла объективных рыночных отметок, и удорожание за первые 6 месяцев, с учетом уровня инфляции, эксперт называет незначительным.
В течение первого квартала 2008 года в Донецке активно дорожали квартиры на вторичном рынке. Практически не изменились арендные ставки в сегменте жилой недвижимости, стоимость офисных и торговых помещений, при этом значительно подешевели при продаже складские помещения. Hа вторичном рынке жилья цены на однокомнатные квартиры при продаже в течение первого квартала в среднем по городу возросли на 18% (с $1688 за кв.м. в январе до $2000 за кв.м. в конце марта). В центре города рост составил 13% (с $2179 до $2464 за кв. м.), в прилегающих районах цены на этот тип жилья возросли на 19% (с $1679 до $2009 за кв. м.). В отдаленных районах показатель роста был на уровне - 25% (с $1207 до $1527 за кв. м.). С начала года стоимость аренды однокомнатных квартир не изменилась. В среднем по городу стоимость аренды составляла $300 за кв. в месяц, в центре – $400, в прицентральных районах – $300, в дальних районах – $200 за квартиру в месяц.
Стоимость офисной недвижимости при продаже в течение квартала в среднем по городу выросла на 5,9% (с $2170 за кв.м до $2300 за кв. м.), центре – на 3,2% (с $3100 до $3200 за кв. м.), в прицентральных районах - 4,5% (с $2200 до $2300 за кв. м.), в ближних микрорайонах цены выросли на 5,5% (с $1800 до $1900 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 6,2% (с $1600 до $1700 за кв. м.) Цена на торговые площади при продаже в целом по городу в первом квартале выросла на 20% (с $6000 до $7200 за кв.м)., в центре на 30% ( с $10000 до $13000 за кв.м), прицентральных районах на 9,5%( с $7300 до $8000 за кв.м.), в ближних на 19% (с $4200 до $5000 за кв.м), в дальних на 13% (с$2200 до $2500 за кв.м)
Большинство новых проектов строительства офисной недвижимости в Киеве сосредоточено на Левом берегу. Дело в том, что противоположный берег уже застроен, оставшегося места недостаточно для современных офисных проектов, требующих просторных помещений, подъездных путей и больших парковок. Если в 2003 г. средняя площадь офисных объектов была 6,6 тыс. кв. м, то в 2008—2011 годах этот показатель составит 22,1 тыс. кв. м. К тому же многие производственные и торговые компании уже давно открыли склады в левобережной части столицы и теперь заинтересованы в организации офисов поблизости.
Проще всего в пригороде столицы найти земельный участок для сооружения склада класса В. Требования к таким площадкам менее жесткие, нежели для логистических комплексов А-класса. К тому же складская недвижимость становится все более перспективной — существующие объекты заполнены арендаторами на 99–100%, а неудовлетворенный спрос оценивается на уровне 700 тыс. кв. м. Если еще два-три года назад наиболее востребованными были земельные участки в 30-километровой зоне, то сегодня инвесторы осваивают и более отдаленные территории.
B числе общих тенденций, происходивших на рынке города в течение первого квартала – подорожание во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости, а так же на земельные участки. Цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на первичном рынке Хмельницкого в течение первого квартала в среднем по городу увеличились на 14% (с $911 за кв.м. в январе до $1038 за кв.м. в конце марта). В центре цена на жилье в новостройках возросла на 18,2% (с $1100 до $1300), в прицентральных районах цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м.), в ближних районах цены выросли на 11,1% (с $900 до $1000 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 17,6% (с $850 до $1000 за кв. м.).
Цены на офисные помещения в течение первого квартала в среднем выросли на 10% (с $2000 до $2200 за кв.м.), в центре цены выросли на 30% (с $2700 до $3500), в прицентральных районах цены выросли на 25% (с $2000 до $2500), в ближних микрорайонах цены выросли на 18% (с $1700 до $2000), в отдаленные от центра районах -на 13% (с $1500 до $1700). Складские помещения в Луцке в течение первого квартала не подорожали. Так, в среднем по городу цены установились на уровне $150 за кв.м., в центре – $500 за кв. м, в прицентральных районах – $300, ближних – $150, в дальних – $150 за кв. м.
Для арендаторов понятнее повышение стоимости метра с 12 до 14 грн., чем с 2,4 до 2,8 долл. Как известно, стоимость продажи и аренды недвижимости у нас почти всегда шли вверх. 2008 год многие аналитики называют концом могущества США в мировой политике и экономике. Это отразилось и на положении некогда лидирующей в мировой валюты.
Осенью кризис на рынке недвижимости столицы приобретет более четкое очертание. По мнению экспертов, цены на жилье могут начать более активно снижаться. А вот земля в области будет только дорожать. Особенно в более отдаленных от Киева районах. Сейчас на рынке столичного жилья и на рынке земли области можно наблюдать затишье. Это в первую очередь связано с летним уменьшением деловой активности. За первую неделю июля в Макаровском и Бородянском районах произошло даже некоторое снижение цен. Пока аналитики спорят, будет или нет дешеветь жилье в главном городе страны — на рынок земли области переходят не только потребители, но и спекулянты. Потому что вместо небольшой квартиры в Киеве, зачастую можно приобрести участок и построить на нем дом в несколько раз большей площадью.
В первом квартале 2008 года наблюдалось увеличение цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. Динамически дорожала коммерческая недвижимость, происходила коррекция арендных ставок жилой недвижимости. Hа первичном рынке жилья на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в среднем по городу значительно подорожали - на 18,86% (с $1874 за кв.м. в декабре до $2227 за кв.м. в конце марта). В центральных районах было зарегистрировано подорожание на уровне 14,5% (с $3090 до $3540 за кв. м.), на К.Маркса и прилегающих улицах цены выросли на 9,9% ( с $2666 до $2930 за кв. м.), в Нагорном, парке Шевченко – на 18,1% (с $3514 до $4150 за кв.м.), в приближенных к центру районах цены выросли на 32,5% (с $1335 до $1770 за кв. м.), в районе ул. Гагарина и Подстанции цены установились на уровне $2050 за кв.м. На улицах Кирова, Рабочей, Титова, Г. Сталинграда цены выросли на 11,54% (с $1335 до $1489 за кв. м.), в отдаленных от центра районах цены выросли на 14,7% (с $1196 до $1373 за кв. м.). В районах Правда, Солнечный, Калиновая наблюдалось незначительное снижение цен – на 0,5% (с $1356 до $1349 за кв. м.).
Офисная недвижимость на конец первого квартала при продаже стала дороже в среднем по городу на 58,3% (с $2000 до $3167 за кв.м.), существенно подорожали офисы в центре – на 65,5% (с $2700 до $4469 за кв.м.), в прицентральных районах – на 100% (с $2000 до $4000 за кв.м.), в ближних микрорайонах цены увеличились на 47% (с $1700 до $2500 за кв. м.), в дальних микрорайонах цены выросли на 13,3% (с $1500 до $1700 за кв. м.).
До конца года новое предложение новых площадей увеличится еще на 100 тыс. кв. м. В целом за 2008 г. в Киеве появится около 195 тыс. кв. м офисов. Такой прирост нельзя назвать слишком стремительным. В первом полугодии объем нового предложения офисных помещений составил около 95 тыс. кв. м, что практически сопоставимо с приростом за аналогичный период 2007 г. B новом предложении офисных помещений 2008 г. около 13% составят офисы класса А, около 68% — офисы класса В и почти 9% — офисы класса С. Таким образом, доля помещений классов А и В на рынке существенно не изменится, оставаясь на уровне 16% и 70% соответственно.
Из списка участков, которые можно приобрести в собственность, эксперт выделил 12 соток, расположенных недалеко от центра Черновцов по улице Ривненской. Торги за этот единственный надел, предназначенный для строительства жилья, начнутся с 255,3 тыс. грн., или $4,5 тыс./сотка. Коммерческая же стоимость земли в городе, по данным местных агентств недвижимости, колеблется от $1 тыс. на окраине до $30 тыс. за сотку в центре. Причем риэлторы уверяют, что в популярных районах свободных участков практически нет, и их клиенты, столкнувшиеся с такой ситуацией, в отдельных случаях готовы платить за сотку до $40 тыс.
Так и в предыдущие месяцы, на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, ощущался рост активности потенциальных покупателей. Глядя на нестабильность валют и высокий уровень инфляции, они пытались срочно решить свои жилищные проблемы и обезопасить многолетние накопления. По сравнению с мартом, количество сделок выросло на 30%. Что же касается заявок на покупку квартир, то в апреле 2008 года их было почти на 70% больше, чем в апреле 2007 года. С другой стороны, усложнение условий ипотечного кредитования и высокий уровень инфляции, «съедающей» значительную часть доходов потенциальных покупателей, все чаще и чаще мешали довести сделки купли-продажи недвижимости до логического конца. Отказ банка предоставить кредит одному из покупателей нередко разрывал целую цепочку сделок.
Не изменились цены при продаже офисов, так в целом по городу цены остановились на $4335 за кв. м., в центре офисные помещения стоили $6000, в прилегающих районах - $ 4000, в отдаленных – $3000 за кв. м. Незначительно подорожали торговые площади. Так в среднем по городу подорожание составило 2% (с $5667 до $5767 за кв. м.), также на 2% подорожали торговые площади в отдаленных районах (с $3000 до $3300 за кв. м.) В центре и прилегающих районах цены не изменились и составляют соответственно $8000 и $6000 за кв. м.
Сегодня бизнес-центры класса С — это объекты, представленные административными зданиями, НИИ; офисы в зданиях бывших ведомств и проектных институтов, построенных в основном в начале 1980‑х годов; офисы в реконструированных и перепрофилированных зданиях различного назначения (заводские корпусы); устаревшие офисные здания и недавно построенные офисные объекты, которые по своим характеристикам уступают классу В.
По оценкам экспертов, более 40% площадей земель населенных пунктов и 30% земель несельскохозяйственного назначения считаются не инвентаризованными. А за пределами населенных пунктов не была проведена оценка 97% земель несельскохозяйственного назначения. Всего в стране более 60 млн. га земель, из которых 41,8 млн. га — сельхозназначения. В соответствии со ст. 125 ЗК, без определения границ земельного участка на местности (инвентаризации) и оформления правоустанавливающих документов запрещается использование земель. На основании ст. 35 закона «О землеустройстве», инвентаризация земель проводится для установления месторасположения объектов землеустройства, их границ, размеров, правового статуса, выявления земель, которые не используются, используются нерационально или не по целевому назначению.
В течение первого квартала в Харькове был зафиксирован плавный рост цен во всех секторах рынка недвижимости. Наиболее динамично дорожали торговые площади и складские помещения. Стоимость одно-, двух-, трехкомнатных квартир на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу выросла на - 7,7% (с $1489 до $1604 за кв.м), в центре квартиры подорожали на 6,87% (с $2039 до $2179), в ближних микрорайонах цены выросли на 10,5% (с $1312 до $1450 за кв.м), в дальних микрорайонах - на 2,6% (с $934 до $959за кв. м). На вторичном рынке жилья города наблюдался динамичный рост цен.
Цены на офисную недвижимость в целом по городу увеличились на 8,8% (с $11700 за кв.м. в январе до $1850 за кв.м.в конце марта). В центре города наблюдался рост цен на 18,2% (с $2200 до $2600 за кв. м.). В прицентральных районах цены выросли на 2,3% (с $2150 до $2200 за кв. м.), в ближних микрорайонах цены выросли на 7,1% (с $1400 до $1500 за кв. м.), в дальних – на 4,7% (с $1050 до $1100 за кв. м.)Подорожание торговых площадей в Хмельницком, в течение первого квартала при продаже в среднем по городу составило 17,7% (с $2050 до $2412 за кв.м.). В центре города зафиксировано значительное подорожание - на 30,4% (с $3450 до $4500 за кв.м.). В прицентральных районах цены выросли на 11,9% (с $2100 до $2350 за кв. м.), в ближних микрорайонах подорожание было на уровне 6,6% ( с $1500 до $1600 за кв. м.), в дальних микрорайонах цены выросли на 4,3% (с $1150 до $1200 за кв. м.).