Годовые обороты крупнейших украинских ретейлеров уже превышают $1 млрд, выручка компаний растет быстрее, чем розничный товарооборот в стране. Тем не менее маржа в розничном бизнесе снижается. Прибыльность украинского ретейла падает из-за постоянно растущих ставок аренды торговых площадей, они только за последний год увеличились как минимум на 25-30%. Торговля — один из наиболее интенсивно растущих рынков. Розничные сети стремительно развиваются за счет арендованных площадей (поскольку на строительство собственных магазинов уходит гораздо больше времени). Но качественных объектов торговой недвижимости, соответствующих стандартам крупных операторов, в Украине практически нет.
Открытое снижение стоимости размещения в настоящий момент в сегменте высококачественных гостиниц не наблюдается, но уровень заполняемости многих отелей уже снизился за счет сокращения потока бизнес туристов. Если в начале года данный показатель составлял в ряде объектов 80-95%, то сейчас он упал до 45-50%. Некоторое оживление в сегменте возможно не ранее конца 2009 – начала 2010 года, когда обеспечением проведения Евро-2012 вплотную займутся государственная и местные власти.
На минувшей неделе в Запорожье состоялся очередной земельный аукцион по продаже шести участков, из которых был куплен только один. Оставшиеся лоты местные чиновники собираются повторно предложить инвесторам уже 21 октября. Вялость бизнесменов в мэрии склонны объяснять опасениями, что результаты торгов могут быть оспорены правоохранителями из-за противоречий в земельном законодательстве.
Сегодня Украина одна из самых урбанизированных стран в мире – более 70% ее населения живет в городах. Для сравнения, в среднем в мире число городских жителей составляет примерно 50% от численности населения. Кроме того, Украина, по сравнению с другими государствами, имеет на своей территории относительно много городов-миллионеров - обычно таковых в стране два-три. Таким образом, происходит концентрация населения не только в Киеве, а одновременно в нескольких городах - Харькове, Одессе, Донецке, Днепропетровске и других. К примеру, на Донбассе уже сегодня 80 % населения проживает в городах. Поэтому, и строительно-жилищные проблемы Киева, и пути их решения могут быть актуальны и для других крупных городов Украины.
B ближайшей перспективе рост арендных ставок и стоимости продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине сохранится. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, эксперты называют также значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. Даже если учесть, что в Киеве уровень обеспеченности высококачественными торговыми площадями до конца 2008 г., согласно прогнозам экспертов, возрастет до 180-190 кв.м на 1 тыс. жителей, данный показатель все еще является недостаточным, по сравнению с показателями развитых европейских рынков торговой недвижимости, на которых уровень обеспеченности составляет 300-400 кв.м на 1 тыс. жителей. То же относится к рынкам офисной и складской недвижимости.
Объемы ввода профессиональных офисных помещений в 2008 году снизились на 58% по сравнению с прошлым годом. Всего за текущий год введено в эксплуатацию только 34% площадей от заявленных в начале года объемов. К декабрю объем вакантных площадей в офисах класса А, В достиг 5-10% по сравнению с летними показателями на уровне 3-5%. Официально заявляемые арендные ставки во многих объектах пока не снижаются, но в ходе переговоров многие арендодатели готовы предоставлять скидки в размере 25 - 30%.
Несмотря на продолжающиеся судебные разбирательства по первому земельному аукциону, состоявшемуся в Харькове в конце февраля, местные власти готовятся пустить с молотка вторую партию городской земли. Чиновники уже составили список из девяти новых участков общей площадью 7,12 га, который должен быть утвержден на ближайшей сессии горсовета.
B первом квартале 2008 года наблюдался динамический рост цен в большинстве секторов рынка недвижимости, особенно активно росли цены при продаже торговой недвижимости. На первичном рынке стоимость жилья по всему городу снизилась на 18.1% (с $1300 до $1100 за кв.м.), в центре города на 8.3% (с $1300 до $1200 за кв.м.) Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке выросла по всему городу на 5.8% (с $850 до $900 за кв.м), в центре на 10% (с $1000 до $1100 за кв.м.), в ближних районах цены также выросли на 28.2% (с $780 до $1000 за кв.м.).
В последнее время в Украине наблюдается устойчивый спрос на коммерческую недвижимость элитного уровня. На первом месте по развитию находятся торговые помещения, включая относительно новый для отечественного девелоперского бизнеса сегмент – торгово-развлекательные центры. Украина, согласно исследованиям, входит в первую тройку среди стран восточно-европейских государств по привлекательности и высокой доходности проектов по строительству торговой недвижимости. Доходность составляет не менее 30% (тогда как в экономически развитых странах 12-15%), срок окупаемости 3-5 лет (на Западе - 10-15 лет).
Учитывая текущие изменения в экономической среде и общую неопределенность, какие-либо прогнозы сегодня должны восприниматься только как пессимистический или оптимистический сценарий, которые определяют лишь возможное направление дальнейшего развития ситуации.
Готова ли Украина к отмене моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения? Для того чтобы мораторий на сельхозземли был отменен, Украине необходимо принять несколько законодательных актов (законы “О рынке земли”, “О земельном кадастре"), которые будут формировать рынок земли, а также создать институциональную основу для его функционирования. т.е. Государственный земельный ипотечный банк, риелторские компании, консультационные службы, т.е. информационное обеспечение собственников земельных паев об их обязанностях и правах.
Уровень деловой активности в мае существенно снизился. Сказались и длительные праздничные каникулы, и замораживание ипотечного кредитования, и высокий уровень инфляции, и политические противостояния, и мощные PR-кампании… И чуть ли ни каждый день новые неприятные сюрпризы… Особенно болезненно сказалось проседание доллара. За две недели курс доллара в обменниках снизился на 5-7%. А ведь так уж сложилось, что наш вторичный рынок недвижимости – традиционно долларовый. Основные сбережения у большинства покупателей в долларах, цены выставлены в долларах, статистика изменения цен - в долларах. Предварительные договоренности также нередко были в долларах; а тут такое резкое его проседание. В таких условиях участникам рынка сложно привязаться к какой-либо валюте: инфляция обесценивает гривну, курс евро нестабилен, доллар падает. Как следствие – срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.
В июне цены на торговую недвижимость класса А в Киеве понизились на 0,8% до $4,71 тыс./кв. м. В июне на рынке торговой недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А понизилась на 0,8%, или на 38,9 доллара до 4 710,9 долларов за кв. м по сравнению с маем. Средняя стоимость торговых помещений класса В в июне увеличилась на 10%, или на 299,7 доллара до 3 287,1 доллара за кв. м по сравнению с маем. На помещения класса С в июне цена в среднем понизилась на 3,3%, или на 98,1 долларов до 2 880,2 доллара за кв. м в месяц по сравнению с маем.
Киевский градостроительный совет одобрил предпроектные предложения по сооружению офисно-торгового комплекса на Ленинградской площади, возведение которого планируется завершить до конца 2011 г. По оценкам, стоимость реализации проекта составит около $100 млн, а срок окупаемости — порядка шести лет. Район Ленинградской площади остается одним из самых привлекательных мест столицы для реализации масштабных строительных проектов.
Цены на сельхозземли в пригородах крупных городов начали расти с 2007 г., когда крестьяне, осознав возможность серьезно подзаработать на своих наделах, настолько взвинтили цены на паи, что отпугнули даже видавших виды спекулянтов. Например, в Обуховском и Киево-Святошинском районах Киевской области за 1 сотку просили до $10 тыс., а смена целевого назначения могла увеличить данную стоимость в 1,5-2 раза. В свою очередь, интерес к наделам аграрных компаний способствовал росту стоимости паевой сотки в отдаленных районах области. Например, если в конце 2007 г. сельхозучастки, находящиеся на значительном удалении от Киева, оценивались в $100-150 за 1 сотку, то сегодня уже от $200 за 1 сотку.
Hа рынке недвижимости Львова в течение первого квартала не изменились цены на первичном рынке жилья, плавно росли цены на рынке вторичного жилья. Динамически росли цены в сегменте продажи торговой недвижимости, земельных участков. Продажа и аренда жилой недвижимости. На первичном рынке, в течение первого квартала стоимость квадратного метра не изменилась. Однокомнатных квартир в среднем по городу составляет $2000 за кв. м., в центре - $2000 за кв. м., в прицентральных районах - $2300 за кв. м., в ближних - $1700, в дальних - $1600 за кв.м.
По мнению экспертов, рынок пригородной земли, пригодной для сооружения коммерческих объектов, в том числе крупных жилых массивов, переполнен предложением. Девелоперы коммерческих проектов и строители жилых комплексов могут выбирать участки как на первичном рынке, так и на вторичном. По его словам, в первом случае компаниям гораздо легче договориться с местными властями, нежели со столичными чиновниками. Что касается вторички, то там предлагается много больших наделов, которые находятся в частной собственности.
Наблюдающийся в стране финансовый кризис заставил целый ряд столичных компаний потуже затянуть пояса. Наряду с массовым увольнением персонала, происходящим в первую очередь в строительной и финансовой сферах, некоторые из них приняли решение полностью или частично отказаться от аренды помещений в киевских офисных центрах, сократив таким образом затраты. Хотя данная тенденция, по утверждению , еще не носит массового характера, некоторые владельцы квадратных метров уже готовы снизить арендные ставки на 10%.
Конкуренция на аграрном рынке привела к росту ставок на аренду земель у пайщиков в среднем в 1,5-2 раза. (г.Киев; общественная организация, объединяющая землеустроителей, землеоценщиков, риелторов, инвестиционные и промышленные компании; с 2004 г.; около 150 чел.), они колеблются от 300 грн. до 1 тыс. грн. за 1 га (в зависимости от региона). В то же время, средний размер арендной платы по Украине составляет 148,3 грн. за 1 га. Последние 40 лет его потребление на душу населения непрерывно возрастает. В то время как, согласно отчету Организации по вопросам продовольствия и сельского хозяйства ООН (FAO), цены на зерновые культуры на конец 2007 г. достигли уровня, рекордного для последнего десятилетия.
B течение первого квартала 2008 года на рынке недвижимости города наблюдался плавный рост цен. На первичном рынке в течение квартала возрастали цены на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры: в целом по городу на 10,1% (с $995 до $1095 за кв.м.), в центре цены на квартиры подорожали на 9,8%(с $1020 до $1120 за кв. м.). В прицентральных и ближних микрорайонах цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 10,4% (с $960 до $1060 за кв. м.).