Bсе выставленные на продажу участки расположены в районе радиозавода, вдоль Калушского шоссе. Стартовая цена каждого лота определена из расчета 515 грн. за кв. м, или порядка $10 тыс./сотка. Желающие поторговаться за право стать собственниками этой земли должны уплатить гарантийный взнос, который составляет 10% от стартовой стоимости лота, и заплатить за регистрацию 680 грн. Стартовая цена самого большого надела площадью 4,8 га превышает 24,8 млн грн. В муниципалитете считают, что на этой площадке было бы целесообразно построить гипермаркет.
Стоимость квартир уже в ближайшее время может вырасти на 15%, а к сентябрю — еще на 20–25%. Рынок аренды жилья пока остался равнодушен к новациям Нацбанка. Стоимость аренды жилья в мае выросла на 2,5–3,1% практически по всем районам столицы (в областных центрах пока скачка цен практически не было). Особенно явно эта тенденция наблюдалась в отношении квартир, расположенных в Шевченковском и Соломенском районах Киева. Однако это мы не связываем с падением курса доллара. Свою роль тут сыграл другой фактор: высокий спрос на аренду столичного жилья влечет за собой рост цен. Впрочем, стоит отметить, что резкие колебания на валютном рынке привели к тому, что все больше арендодателей начинают устанавливать плату не в привычной валюте — долларах США, — а в гривне или в евро.
B 2008 гoду инвестиции в коммерческую недвижимость в мире могут упасть на 30%. Причиной станет выжидательная позиция покупателей и продавцов, несоответствие ценовых ожиданий разных сторон при сделках, сокращение доступности заемного капитала, а также возросшая стоимость долговых инструментов. Для Украины показателен пример Латвии. Последние четыре года (после вступления страны в ЕС) недвижимость там постоянно дорожала. При этом львиную долю сделок осуществляли зарубежные спекулянты — крупные агентства недвижимости, девелоперы и инвестфонды из cкандинавских стран, Германии и Дании. За этот период квартиры в стране подорожали в среднем в четыре раза, земельные участки — в пять раз. В этот же период были введены в строй несколько тысяч новых крупных объектов (торговых и офисных центров, жилых домов, коттеджных городков) — для страны с населением в 2 млн. человек это очень высокий показатель.
На Львовщине в ноябре планируется провести ряд земельных аукционов по продаже участков в различных населенных пунктах. Самый интересный, по мнению чиновников, надел предлагается в Трускавце. Здесь выставляются на торги почти 18 га на улице Бориславской для строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Стартовая цена лота составляет 20,1 млн грн. (11,2 тыс. грн./сотка). Победитель аукциона должен будет компенсировать местному горсовету расходы на изготовление технической документации (103 тыс. грн.) и оплатить в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи с мэрией потери сельского хозяйства (65 тыс. грн.).
Мировой кризис ликвидности и снижение кредитной активности в Украине ударили по рынку жилой недвижимости. Квадратные метры на вторичном рынке будут дешеветь. Ипотечный кризис во всем мире стал причиной падения цен на жилье. После Соединенных Штатов (ежемесячно американская недвижимость обесценивается на 1,5–1,7%) обвальную эстафету подхватили Ирландия, Великобритания, Испания, страны Балтии, Казахстан, Индия. С начала года квартиры в пострадавших от ужесточения кредитных условий государствах подешевели на 10–30%. Спрос на перегретом украинском рынке значительно упал, но пока это не вызвало снижения цен. Застройщики все чаще прибегают к сезонным скидкам на квадратные метры, однако продолжают уверять, что рынок не обвалится — этому помешают огромный неудовлетворенный спрос и удорожание стройматериалов. Банкиры, которые тоже не заинтересованы в уменьшении цен (что повлечет волну невозвратов), в прогнозах не столь категоричны.
Торговые помещения в течение второго квартала изменились только в дальних микрорайонах – на 17% (с $1700 до $2000 за кв. м.). В целом по городу остались на уровне $2500 за кв.м., в центре - 3500, в прицентральных районах – $3000, в ближних – $2500, в дальних – $2000 за кв. м. Складские помещения в Луцке в течение второго квартала в целом по городу подорожали на 33% (со $150 до $200 за кв. м), в центральной части города – на 20% (с $500 до $600 за кв. м.), не изменились цены в других районах – в прицентральных – $300, в ближних –$250, дальних – $150 за кв. м.
Квартирный рынок переживает кризис, но это еще не значит, что цены на квадратные метры молниеносно рухнут - строители замораживают объекты и ждут до лучших времен. Для продавцов загородной недвижимости времена «смуты» пока не наступили, но и там не все ладится. То, на что так долго надеялись не обеспеченные жильем слои населения, случилось - рынок недвижимости «пал». Казалось бы, жди теперь, когда квартиры станут продавать по нормальным, а не завышенным ценам. В этом ключе даже возникают мысли о собственном загородном жилье (а почему бы и нет). Но не тут то было...
Сегодня, наверное, уже каждый третий - четвертый житель столицы или снимает или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени», в результате чего государственная казна теряет миллионы долларов. Это обстоятельство время от времени вдохновляет власти на новые безуспешные попытки легализации рынка аренды. Недавно представители Киевской власти и налоговой администрации объявили рейд по выявлению несознательных налогоплательщиков. На этот раз под ними следует понимать владельцев квартир, которые нелегально предоставляют в аренду собственную недвижимость. Hа столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 3500 до 4500 предложений и более. В частности в мае, когда наблюдается традиционный всплеск, в аренду предлагалось 4360 квартир по цене: 1-комнатные – по $ 450-2500; 2-х комнатные – по $ 600-4000, 3-х - по $750 -7000 и 4-х комнатные - по $1000-8000 за месяц проживания.
Стоимость офисных помещений при продаже в течение второго квартала увеличилась - в среднем по городу на 2,8% (с $2140 до $2200 за кв.м). В центре цены не изменились – $2300 за кв. м., в прицентральных районах цены выросли на 1,9% (с $2160 до $2200 за кв. м), в ближних микрорайонах - на 4,5% (с $2200 до $2300 за кв. м), в дальних районах рост цен был на уровне 5% (с $1900 до $2000 за кв. м). Не изменились арендные ставки херсонских офисов - $30 за кв.м в месяц. В течение квартала не подорожали торговые площади. В среднем по городу, в прицентральных микрорайонах цены были на уровне $2200, в центральных и ближних районах – $2300 за кв.м., в дальних микрорайонах – $2000 за кв. м.
Наследуя опыт столицы, крупные города Киевской области решили провести земельные аукционы. В Броварах собираются выставить на открытые торги право на долгосрочную аренду 7 га, а в Фастове — отдать в аренду девять мелких участков и продать один площадью 2,6 га. Но на местах признаются: пока правила реализации наделов не утвердят местные власти, продавать их они не могут.
Потребительские предпочтения на рынке первичной недвижимости смещаются от приобретения жилья на «стадии котлована» в сторону покупки жилья, близкого к стадии готовности. До 2006 года (до скандала с группой компаний «Элита-Центр») основная масса квартир на первичном рынке приобреталась на 1-м этапе реализации проекта. То есть, фактически, еще до появления забора и начала каких-либо реальных работ по возведению здания. Причина тому была одна: сумасшедшие темпы роста стоимости жилья. Сегодня же, в Киеве больше всего квартир приобретается на 3-м этапе строительства. То есть тогда, когда уже видны "очертания" дома и есть, как минимум, первый этаж, идет возведение коробки здания. В других городах тенденция аналогична, хотя может быть и не столь ярко выражена, как в столице. В Одессе, например, по оценке управляющего маркетинговой компании Research Development Company (г. Одесса) Антона Терехова, на начальных стадиях строительства раскупается около 50 % квартир. На этапе возведение коробки, как правило, продано уже 70 % площадей. И соответственно, остальные 30 % - пока идут внутренние и отделочные работы.
В сегменте коммерческой недвижимости цены выросли незначительно. В частности, при продаже офисных помещений в целом по городу цены возросли на 4,2% (с $1800 до $185 за кв.м), в центре - рост произошел на уровне 4,2% (с $2400 до $2500 за кв.м), в прицентральных районах - на 4,7% (с $2100 до $2200), в ближних микрорайонах цены выросли на 5,9% (с $1700 до $1800 за кв. м в месяц), в дальних районах цены не изменились – $1000 за кв. м. Торговые площади в целом по городу подорожали на 0,4% (с $3625 до $3640 за кв.м), в центральной части при продаже подорожание составило 1% (с $5000 до $5050 за кв.м), в прицентральных районах подорожание составило 0,5% (с $4000 до $4020 за кв.м), в ближних и дальних районах цены не изменились – $3000 и $2500 соответственно.
После полугодового перерыва в Одессе возобновились земельные торги. Особо привлекательным участком, за который можно будет посоревноваться в щедрости в середине ноября, 1,5 га в районе санатория «Россия», на Французском бульваре, 60, предназначенные для строительства спортивно-развлекательного центра высотой в один-два этажа. Свободных наделов на Французском бульваре практически нет. Возможны одно-два предложения, но небольшие и, как правило, неправильной формы. Стоимость такой земли варьируется в пределах $150 тыс. за сотку. Большой удачей считается покупка нескольких соток в этом элитном районе за $80–100 тыс.
Примечание. Цифра, стоящая рядом с местом в рейтинге, означает перемещение в рейтинге на соответствующее количество позиций по сравнению с рейтингом городов по 4 кварталу 2007 года. В 1 квартале 2008 года цены предложений (выраженные в долларах) на вторичном рынке жилья в Украине продолжили расти. Причем темпы отмечены весьма существенные: от + 0,9% в Чернигове до +26,6% в Ужгороде. По мнению экспертов, увеличение цен связано с высоким уровнем инфляции и проседанием доллара в стране, а также некоторыми локальными причинами. Например, риэлторы Ужгорода констатируют значительный всплеск спроса на жилье среди наших соотечественников, работающих за границей. Однако результаты Ужгорода нельзя считать показательными. В большинстве регионов наблюдается противоположная тенденция — спрос на жилую недвижимость значительно снизился.
В отличие от прошлых лет, когда самыми активными игроками на рынке были фонды прямых инвестиций, в 2008 году существенная часть инвестиционных сделок пришлась на долю операторов гостиниц и сервисных апартаментов: за первые шесть месяцев этого года сумма сделок с их участием составила $3,1 млрд. (22% от общего объема зарегистрированных сделок). Это знаменует переход от осуществления сделок с привлечением заемных средств к традиционной практике инвестиционных продаж с участием собственного капитала. Более того, наряду с тем, что уровень спроса и цен на высококлассные объекты гостиничной недвижимости на крупнейших рынках мира, включая рынки Франции, Германии и Италии, остается на достаточно высоком уровне, нельзя не отметить постоянно растущий интерес со стороны инвесторов к развивающимся рынкам, включая Таиланд и Вьетнам, а также некоторым развивающимся странам Европы, таким как Россия и Турция.
Hа торги выставлены два надела по улице Мыкулинецкой: 55 соток под строительство производственных цехов со стартовой ценой почти 600 тыс. грн., или $2,2 тыс. за сотку, и 50 соток для возведения административно-складских помещений с начальной стоимостью 673,2 тыс. грн. ($2,7 тыс./сот.). Кроме того, покупатели могут посоревноваться в щедрости за два участка по улице Королева, где предлагается 80 соток под гостиничный комплекс (1,5 млн грн., или $2,2 тыс./сот.) и порядка 2 га для строительства многоуровневых гаражей со стоянкой (2,1 млн грн., или $3,6 тыс./сот.).
Высокая рентабельность рынка недвижимости стимулирует непрофильные компании инвестировать в строительство. До 2010 г. продавец компьютеров компания DiaWest построит коттеджный городок «Музычи-Гармония» в поселке Музычи в Киево-Святошинском районе Киевской обл. По мнению экспертов, если бы компания приобретала землю сейчас, то участок площадью 7 га ей обошелся намного дороже. По данным компании SV Development, средняя стоимость сотки земли в Киево-Святошинском районе Киевской обл. сейчас составляет $10156. Но цены на землю уже не растут так стремительно. И если по сравнению с 01.01.2007 г. в этом регионе стоимость земли выросла на 87%, то в период с января по июнь — только на 8%. В среднем цена увеличивается на 0,5-0,8% в неделю. Поэтому сейчас компании DiaWest пришлось бы выложить более $7 млн. А средний размер коттеджей 115-180 кв. м выбран правильно.
Несмотря на высокие доходы и неплохие результаты роста, ранее этот сегмент развивался достаточно вяло. Ежегодно открывалось не более одного-двух комплексов. Рестораторы предпочитали осваивать столицу. Но в связи с наблюдаемой нехваткой и дороговизной помещений для открытия средних и элитных заведений в Киеве многие бизнесмены обратили пристальное внимание на пригород. B этом году могут быть запущены сразу четыре комплекса: три — на обуховском направлении и один — на житомирском. Cроки окупаемости загородных объектов меньше, чем у киевских ресторанов. Они могут диверсифицировать свои риски, предлагая клиентам большой список услуг. Bвод подобного комплекса в эксплуатацию обходится в $7–8 млн, при этом основной доход (до 70%) приносят рестораны, оборот которых составляет порядка 500 тыс. грн. в месяц. Оставшиеся 20% дает гостиница, еще 10% — развлечения.
Больше всего покупателей заинтересовали участки для строительства рекреационных объектов на мысе Фиолент, где 5 га ушли за 6,15 млн грн. при стартовой цене почти 6 млн грн., 4 га — за 5 млн грн. (стартовая цена — 4,6 млн грн.), 3 га — за 3,7 млн грн. (3,4 млн грн.) и 2 га — за 2,5 млн грн. (2,2 млн грн.). Кроме того, за 4,8 млн грн. удалось продать 1,4 га в микрорайоне Омега-2, которые изначально выставлялись за 4,4 млн грн. На данном участке местные власти хотят видеть жилмассив.
Покупатели курортной недвижимости охладели ко вторичке. Местные риэлторы в один голос говорят о резком сокращении количества сделок в этом сегменте: по сравнению с прошлым годом число проданных старых квартир снизилось, по меньшей мере, на треть. За первый квартал нынешнего года на территории Большой Ялты заключено порядка 200 сделок купли-продажи, что практически соответствует прошлогодним показателям. Но если ранее не менее 40% из них составлял старый фонд, то сейчас активность наблюдается в основном на рынке первичного жилья.