Наследуя опыт столицы, крупные города Киевской области решили провести земельные аукционы. В Броварах собираются выставить на открытые торги право на долгосрочную аренду 7 га, а в Фастове — отдать в аренду девять мелких участков и продать один площадью 2,6 га. Но на местах признаются: пока правила реализации наделов не утвердят местные власти, продавать их они не могут.
Потребительские предпочтения на рынке первичной недвижимости смещаются от приобретения жилья на «стадии котлована» в сторону покупки жилья, близкого к стадии готовности. До 2006 года (до скандала с группой компаний «Элита-Центр») основная масса квартир на первичном рынке приобреталась на 1-м этапе реализации проекта. То есть, фактически, еще до появления забора и начала каких-либо реальных работ по возведению здания. Причина тому была одна: сумасшедшие темпы роста стоимости жилья. Сегодня же, в Киеве больше всего квартир приобретается на 3-м этапе строительства. То есть тогда, когда уже видны "очертания" дома и есть, как минимум, первый этаж, идет возведение коробки здания. В других городах тенденция аналогична, хотя может быть и не столь ярко выражена, как в столице. В Одессе, например, по оценке управляющего маркетинговой компании Research Development Company (г. Одесса) Антона Терехова, на начальных стадиях строительства раскупается около 50 % квартир. На этапе возведение коробки, как правило, продано уже 70 % площадей. И соответственно, остальные 30 % - пока идут внутренние и отделочные работы.
В сегменте коммерческой недвижимости цены выросли незначительно. В частности, при продаже офисных помещений в целом по городу цены возросли на 4,2% (с $1800 до $185 за кв.м), в центре - рост произошел на уровне 4,2% (с $2400 до $2500 за кв.м), в прицентральных районах - на 4,7% (с $2100 до $2200), в ближних микрорайонах цены выросли на 5,9% (с $1700 до $1800 за кв. м в месяц), в дальних районах цены не изменились – $1000 за кв. м. Торговые площади в целом по городу подорожали на 0,4% (с $3625 до $3640 за кв.м), в центральной части при продаже подорожание составило 1% (с $5000 до $5050 за кв.м), в прицентральных районах подорожание составило 0,5% (с $4000 до $4020 за кв.м), в ближних и дальних районах цены не изменились – $3000 и $2500 соответственно.
После полугодового перерыва в Одессе возобновились земельные торги. Особо привлекательным участком, за который можно будет посоревноваться в щедрости в середине ноября, 1,5 га в районе санатория «Россия», на Французском бульваре, 60, предназначенные для строительства спортивно-развлекательного центра высотой в один-два этажа. Свободных наделов на Французском бульваре практически нет. Возможны одно-два предложения, но небольшие и, как правило, неправильной формы. Стоимость такой земли варьируется в пределах $150 тыс. за сотку. Большой удачей считается покупка нескольких соток в этом элитном районе за $80–100 тыс.
Примечание. Цифра, стоящая рядом с местом в рейтинге, означает перемещение в рейтинге на соответствующее количество позиций по сравнению с рейтингом городов по 4 кварталу 2007 года. В 1 квартале 2008 года цены предложений (выраженные в долларах) на вторичном рынке жилья в Украине продолжили расти. Причем темпы отмечены весьма существенные: от + 0,9% в Чернигове до +26,6% в Ужгороде. По мнению экспертов, увеличение цен связано с высоким уровнем инфляции и проседанием доллара в стране, а также некоторыми локальными причинами. Например, риэлторы Ужгорода констатируют значительный всплеск спроса на жилье среди наших соотечественников, работающих за границей. Однако результаты Ужгорода нельзя считать показательными. В большинстве регионов наблюдается противоположная тенденция — спрос на жилую недвижимость значительно снизился.
В отличие от прошлых лет, когда самыми активными игроками на рынке были фонды прямых инвестиций, в 2008 году существенная часть инвестиционных сделок пришлась на долю операторов гостиниц и сервисных апартаментов: за первые шесть месяцев этого года сумма сделок с их участием составила $3,1 млрд. (22% от общего объема зарегистрированных сделок). Это знаменует переход от осуществления сделок с привлечением заемных средств к традиционной практике инвестиционных продаж с участием собственного капитала. Более того, наряду с тем, что уровень спроса и цен на высококлассные объекты гостиничной недвижимости на крупнейших рынках мира, включая рынки Франции, Германии и Италии, остается на достаточно высоком уровне, нельзя не отметить постоянно растущий интерес со стороны инвесторов к развивающимся рынкам, включая Таиланд и Вьетнам, а также некоторым развивающимся странам Европы, таким как Россия и Турция.
Hа торги выставлены два надела по улице Мыкулинецкой: 55 соток под строительство производственных цехов со стартовой ценой почти 600 тыс. грн., или $2,2 тыс. за сотку, и 50 соток для возведения административно-складских помещений с начальной стоимостью 673,2 тыс. грн. ($2,7 тыс./сот.). Кроме того, покупатели могут посоревноваться в щедрости за два участка по улице Королева, где предлагается 80 соток под гостиничный комплекс (1,5 млн грн., или $2,2 тыс./сот.) и порядка 2 га для строительства многоуровневых гаражей со стоянкой (2,1 млн грн., или $3,6 тыс./сот.).
Высокая рентабельность рынка недвижимости стимулирует непрофильные компании инвестировать в строительство. До 2010 г. продавец компьютеров компания DiaWest построит коттеджный городок «Музычи-Гармония» в поселке Музычи в Киево-Святошинском районе Киевской обл. По мнению экспертов, если бы компания приобретала землю сейчас, то участок площадью 7 га ей обошелся намного дороже. По данным компании SV Development, средняя стоимость сотки земли в Киево-Святошинском районе Киевской обл. сейчас составляет $10156. Но цены на землю уже не растут так стремительно. И если по сравнению с 01.01.2007 г. в этом регионе стоимость земли выросла на 87%, то в период с января по июнь — только на 8%. В среднем цена увеличивается на 0,5-0,8% в неделю. Поэтому сейчас компании DiaWest пришлось бы выложить более $7 млн. А средний размер коттеджей 115-180 кв. м выбран правильно.
Несмотря на высокие доходы и неплохие результаты роста, ранее этот сегмент развивался достаточно вяло. Ежегодно открывалось не более одного-двух комплексов. Рестораторы предпочитали осваивать столицу. Но в связи с наблюдаемой нехваткой и дороговизной помещений для открытия средних и элитных заведений в Киеве многие бизнесмены обратили пристальное внимание на пригород. B этом году могут быть запущены сразу четыре комплекса: три — на обуховском направлении и один — на житомирском. Cроки окупаемости загородных объектов меньше, чем у киевских ресторанов. Они могут диверсифицировать свои риски, предлагая клиентам большой список услуг. Bвод подобного комплекса в эксплуатацию обходится в $7–8 млн, при этом основной доход (до 70%) приносят рестораны, оборот которых составляет порядка 500 тыс. грн. в месяц. Оставшиеся 20% дает гостиница, еще 10% — развлечения.
Больше всего покупателей заинтересовали участки для строительства рекреационных объектов на мысе Фиолент, где 5 га ушли за 6,15 млн грн. при стартовой цене почти 6 млн грн., 4 га — за 5 млн грн. (стартовая цена — 4,6 млн грн.), 3 га — за 3,7 млн грн. (3,4 млн грн.) и 2 га — за 2,5 млн грн. (2,2 млн грн.). Кроме того, за 4,8 млн грн. удалось продать 1,4 га в микрорайоне Омега-2, которые изначально выставлялись за 4,4 млн грн. На данном участке местные власти хотят видеть жилмассив.
Покупатели курортной недвижимости охладели ко вторичке. Местные риэлторы в один голос говорят о резком сокращении количества сделок в этом сегменте: по сравнению с прошлым годом число проданных старых квартир снизилось, по меньшей мере, на треть. За первый квартал нынешнего года на территории Большой Ялты заключено порядка 200 сделок купли-продажи, что практически соответствует прошлогодним показателям. Но если ранее не менее 40% из них составлял старый фонд, то сейчас активность наблюдается в основном на рынке первичного жилья.
Годовые обороты крупнейших украинских ретейлеров уже превышают $1 млрд, выручка компаний растет быстрее, чем розничный товарооборот в стране. Тем не менее маржа в розничном бизнесе снижается. Прибыльность украинского ретейла падает из-за постоянно растущих ставок аренды торговых площадей, они только за последний год увеличились как минимум на 25-30%. Торговля — один из наиболее интенсивно растущих рынков. Розничные сети стремительно развиваются за счет арендованных площадей (поскольку на строительство собственных магазинов уходит гораздо больше времени). Но качественных объектов торговой недвижимости, соответствующих стандартам крупных операторов, в Украине практически нет.
Открытое снижение стоимости размещения в настоящий момент в сегменте высококачественных гостиниц не наблюдается, но уровень заполняемости многих отелей уже снизился за счет сокращения потока бизнес туристов. Если в начале года данный показатель составлял в ряде объектов 80-95%, то сейчас он упал до 45-50%. Некоторое оживление в сегменте возможно не ранее конца 2009 – начала 2010 года, когда обеспечением проведения Евро-2012 вплотную займутся государственная и местные власти.
На минувшей неделе в Запорожье состоялся очередной земельный аукцион по продаже шести участков, из которых был куплен только один. Оставшиеся лоты местные чиновники собираются повторно предложить инвесторам уже 21 октября. Вялость бизнесменов в мэрии склонны объяснять опасениями, что результаты торгов могут быть оспорены правоохранителями из-за противоречий в земельном законодательстве.
Сегодня Украина одна из самых урбанизированных стран в мире – более 70% ее населения живет в городах. Для сравнения, в среднем в мире число городских жителей составляет примерно 50% от численности населения. Кроме того, Украина, по сравнению с другими государствами, имеет на своей территории относительно много городов-миллионеров - обычно таковых в стране два-три. Таким образом, происходит концентрация населения не только в Киеве, а одновременно в нескольких городах - Харькове, Одессе, Донецке, Днепропетровске и других. К примеру, на Донбассе уже сегодня 80 % населения проживает в городах. Поэтому, и строительно-жилищные проблемы Киева, и пути их решения могут быть актуальны и для других крупных городов Украины.
B ближайшей перспективе рост арендных ставок и стоимости продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине сохранится. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, эксперты называют также значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. Даже если учесть, что в Киеве уровень обеспеченности высококачественными торговыми площадями до конца 2008 г., согласно прогнозам экспертов, возрастет до 180-190 кв.м на 1 тыс. жителей, данный показатель все еще является недостаточным, по сравнению с показателями развитых европейских рынков торговой недвижимости, на которых уровень обеспеченности составляет 300-400 кв.м на 1 тыс. жителей. То же относится к рынкам офисной и складской недвижимости.
Объемы ввода профессиональных офисных помещений в 2008 году снизились на 58% по сравнению с прошлым годом. Всего за текущий год введено в эксплуатацию только 34% площадей от заявленных в начале года объемов. К декабрю объем вакантных площадей в офисах класса А, В достиг 5-10% по сравнению с летними показателями на уровне 3-5%. Официально заявляемые арендные ставки во многих объектах пока не снижаются, но в ходе переговоров многие арендодатели готовы предоставлять скидки в размере 25 - 30%.
Несмотря на продолжающиеся судебные разбирательства по первому земельному аукциону, состоявшемуся в Харькове в конце февраля, местные власти готовятся пустить с молотка вторую партию городской земли. Чиновники уже составили список из девяти новых участков общей площадью 7,12 га, который должен быть утвержден на ближайшей сессии горсовета.
B первом квартале 2008 года наблюдался динамический рост цен в большинстве секторов рынка недвижимости, особенно активно росли цены при продаже торговой недвижимости. На первичном рынке стоимость жилья по всему городу снизилась на 18.1% (с $1300 до $1100 за кв.м.), в центре города на 8.3% (с $1300 до $1200 за кв.м.) Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке выросла по всему городу на 5.8% (с $850 до $900 за кв.м), в центре на 10% (с $1000 до $1100 за кв.м.), в ближних районах цены также выросли на 28.2% (с $780 до $1000 за кв.м.).
В последнее время в Украине наблюдается устойчивый спрос на коммерческую недвижимость элитного уровня. На первом месте по развитию находятся торговые помещения, включая относительно новый для отечественного девелоперского бизнеса сегмент – торгово-развлекательные центры. Украина, согласно исследованиям, входит в первую тройку среди стран восточно-европейских государств по привлекательности и высокой доходности проектов по строительству торговой недвижимости. Доходность составляет не менее 30% (тогда как в экономически развитых странах 12-15%), срок окупаемости 3-5 лет (на Западе - 10-15 лет).