В наиболее престижных торговых центрах уровень арендных ставок колебался в пределах $110-400 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Аренда в основных торговых центрах Киева составляет $50-300 за 1 кв. м в месяц, в среднем - около $128 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги и эксплуатационные платежи в размере $2,5-4 за 1 кв. м в месяц. На фоне относительной стагнации в других сегментах рынка недвижимости торговая составляющая продолжала уверенно расти. Среди причин, которые стимулируют рост аренды, он выделил стремительное развитие отечественных и иностранных сетевых операторов. Уровень вакантности большинства торговых помещений столицы стремится к 0%.
Регионы насытятся торговой недвижимостью лишь к 2010 году, когда девелоперы освоят все областные центры (введут в эксплуатацию все заявленные на сегодня объекты) и конкуренция в регионах перейдёт от количественной стадии к качественной. Регионы выгодно отличаются от столицы дешевизной и доступностью земли. Развитие регионов отстает на два-три года по сравнению со столицей, но все же проходит параллельно. Таким образом, отработанные на столице схемы применяются в регионах, и новые объекты здесь ничем не уступают столичным как в архитектуре, так и в уровне управлении.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
Рынок торговой недвижимости в столице вышел на новый уровень. Вместо продажи проектов собственники стали продавать уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Так были реализованы «Пирамида» и другие ТЦ. Покупкой объектов торговой недвижимости в Украине сегодня интересуются как иностранные компании, так и отечественные торговые марки, имеющие в своей собственности известные бренды. ТМ платят высокую арендную плату в престижных ТРЦ, однако владельцы центров не торопятся передавать торговые площади в собственность. До сих пор в Киеве реализовывались ТРЦ целиком, и это было по карману лишь иностранным компаниям.
Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.
Рынок цивилизованной торговой недвижимости в столице вступил в новую фазу: вместо продажи проектов собственники все чаще продают уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Вслед за перекупкой ТРЦ "Пирамида". "Украина" и ТЦ "Глобус" на продажу готовится часть помещений торгово-развлекательного центра "Караван". Cейчас готовится продажа части площадей крупнейшего столичного торгово-развлекательного центра "Каравана, которую выставляет на рынок совладелец данного комплекса. Чуть менее 4 тыс. кв. м торговых площадей будет реализовано через Украинскую Торговую Гильдию.
Глубинные торговые центры так бурно, как раньше, развиваться не будут, однако прогнозы об их неперспективности безосновательны. Развитие торговых центров в подземном пространстве началось семь лет назад. Расчет девелоперов был прагматичным: расположенные в центре города такие объекты обеспечивают стабильный поток покупателей. Однако данный сегмент рынка торговой недвижимости несколько исчерпал свой потенциал и так активно, как раньше, развиваться не сможет прежде всего из-за множества ограничивающих факторов. Но сказать, что такие объекты не имеют будущего тоже нельзя. Интересно, что в плане развития рынка торговой недвижимости, Украина уникальная страна. Поскольку в Европе индустрия ТЦ начала развиваться на земле и только потом, когда все "правильные" участки с хорошим месторасположением закончились, ТЦ "ушли под землю".
В последние годы цены на аренду офисных и торговых площадей в Киеве росли очень быстро - примерно на 30-40% в год. К 2007 г. цена превысила $70 в месяц за квадратный метр, а максимальные арендные цены зашкаливают за $200 за "квадрат". Киевские расценки аренды торговых площадей уже повысили цены в столицах ведущих стран Восточной Европы. Пока прогнозируется продолжение роста ставок, прежде всего из-за превышения спроса над предложением. Однако через несколько лет допускают стабилизацию динамики, в частности из-за быстрого расширения строительства торговых центров.
Торговые площади класса С - помещения, по характеристикам соответствующие классу В, но с недостатками в расположении и оборудовании. Как сообщалось, в марте на рынке торговой недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 3,8%, или на 1,5 дол., - до 41,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем, в торговых помещениях класса В - на 37,6%, или на 9,4 дол., - до 34,4 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С средние арендные ставки в марте увеличилась на 9%, или на 1,5 дол., - до 18,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем.
Снижение темпов развития рынка торговой недвижимости в Украине, о котором в конце 2006 г. говорили его участники, а также перенесение сроков сдачи крупных торговых и торгово-развлекательных центров на 2007 г. и более поздний период сегодня не лучшим образом сказывается на арендных ставках в уже работающих объектах. Причем, если верить аналитикам, тенденция к увеличению стоимости 1 кв. м торговой площади в ближайшие несколько лет сохранится. Это свидетельствует о том, что спрос в данном сегменте пока продолжит превышать предложение. Как долго арендодателям, пользующимся сложившейся ситуацией, удастся диктовать свою ценовую политику арендаторам, можно спрогнозировать уже сегодня - анализируя происходящее на украинском рынке коммерческой недвижимости.
Появляющиеся новые объекты в регионах - только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем существует в данный момент. На начало 2007 г. известно о планах строительства свыше 80 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв. м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в полтора раза, а площадь более чем в три раза. Для справки: в 2006 г. в Украине было уже около 170 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, их общая торговая площадь составляла более 1,2 млн. кв. м. В регионах 61% площадей приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов.
Чтобы открытие нового объекта торговой недвижимости (особенно если речь идет о торговом центре) не стало фальстартом, чтобы этот проект быстро набрал заложенную в его бизнес-плане коммерческую "мощность", многие операторы рынка недвижимости устраивают различного рода шоу в стенах своих торговых заведений или подле них. Их расчет прост: яркое запоминающееся действо - один из наиболее эффективных способов привлечения внимания потребителей, прессы, потенциальных арендаторов к новому ТЦ, а также формирования и поддержания его позитивного имиджа.
Сегодня с уверенностью можно сказать, что в Украине улучшается культура потребления. Все чаще покупатель отдает предпочтение цивилизованным формам торговли, посещая вместо стихийных рынков дискаунтеры, супермаркеты, гипермаркеты либо торговые центры. Такая тенденция на данный момент наблюдается не только в Киеве, но и практически во всех населенных пунктах нашей страны. Потому столичные и зарубежные ретейлеры заинтересованы развивать масштабные проекты, предусматривающие выход на региональные рынки торговли. В связи с ростом платежеспособности украинцев и, соответственно, увеличением спроса на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей, в данный момент регионы Украины вызывают большой интерес у девелоперов.
За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось на 10 тыс. кв. м с введением в эксплуатацию ТРЦ "Комод" на левом берегу. Заявлено до конца года введение в эксплуатацию 70 тыс. кв. м. Наибольшую вероятность реализации имеет первая очередь торгового центра (ТЦ) "Днепровская пристань", торгово-развлекательный центр (ТРЦ) "Блокбастер" и первая очередь ТЦ "Материк". Даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением. Основное внимание большинства девелоперов по-прежнему приковано к регионам.
За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось только на 10 тыс. кв. м с введением в эксплуатацию ТРЦ "Комод" на левом берегу. Вместе с тем директор департамента считает, что даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением. По ее мнению, в настоящее время основное внимание большинства девелоперов по-прежнему приковано к регионам. Региональный рынок торговой недвижимости развивается более динамично по сравнению со столичным. Предложение на столичном рынке торговой недвижимости до конца 2007 года может вырасти на 70 тыс. кв. м/
Приход новых иностранных компаний в столичную розничную торговлю привел к росту в мае арендных ставок на торговые площади. Не все арендаторы согласны платить такие суммы. Потому в торговых центрах одни магазины сменяются другими. Главную причину этого эксперты видят в том, что из-за не насыщенности упомянутого сегмента рынка торговые центры завышают цены на аренду. B мае максимальные ставки были установлены в "Альта-центре" и "Магелане" - $300 и $240 за кв. м соответственно. Наивысшей минимальной ставкой отметились ТЦ "Караван" и "Мандарин Плаза". Самая дешевая аренда - до $50 - в "Макросе" и "Променаде".
Несмотря на то что еще полгода назад средняя ставка в Киеве ($70,6/кв. м/мес.) уже превышала аналогичный показатель в странах Восточной Европы примерно в два раза, сегодня она продолжает увеличиваться. Например, в ТЦ «Мандарин Плаза» арендная плата достигла $200 кв. м/мес., ТЦ «Караван» — $100–140 кв. м/мес. В этом году спрос превысил предложение как минимум в пять раз. В наиболее интересных проектах на один лот приходилось более десяти заявок. Общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад.
Спрос на торговые площади в столице быстро растет. На украинский рынок активно выходят крупные иностранные ритейлеры, которые нуждаются в больших площадях. Но предложения увеличиваются значительно медленнее. В частности, с начала года в столице был введен в эксплуатацию всего лишь один торговый центр. В результате, арендные ставки ежегодно повышаются обычно на 20%. Сейчас средняя цена 1 кв. м в крупных торговых комплексах составляет $100–150 в месяц. Размер ставки зависит как от расположения самого комплекса, так и от места, которое занимает в нем магазин. Например, аренда 1 кв. м для бутика одежды на первом этаже торговых центров «Пирамида» или «Городок» будет составлять около $150, а для ювелирного бутика – $250–300.
Торговая недвижимость по стоимости аренды торговых площадей Киев уже опережает столицы европейских государств что позволяют говорить о том, что интерес к торговым центрам будет повышаться. Вместе с этим меняются и запросы самих потребителей, которые все чаще отдают предпочтение универсальным торговым центрам, которые включают в себя рестораны, фаст-фуды, кинотеатры, боулинг-клубы и т. п. Кроме того, универсальный торговый центр предполагает наличие, например, отделения банка, салона красоты и других сервисов. На спрос реагирует и рынок: специалисты говорят о том, что именно такие проекты будут вводиться в эксплуатацию в ближайшее время.
Девелопмент больших многофункциональных торговых центров с развлекательной составляющей движется в регионы. Быстрый рост рынка торговых помещений Киева, наблюдаемый в 2003-2004 гг., сейчас постепенно замедлился. При этом, как отмечают специалисты, стагнация вызвана не сокращением спроса. Напротив, спрос на торговые площади продолжает расти. На начало 2007 г. оставались свободными не более 3% помещений в торговых центрах столицы при их общей площади 343 тыс.кв.м (из заявленных к строительству 450 тыс.кв.м). В 2006 г., по оценкам операторов, в эксплуатацию было сдано 41-43 тыс.кв.м новых помещений. Всего же в Киеве на 1 тыс. жителей) приходится 126 кв.м торговых площадей.