C ноября 2006 года по март 2007 года абсолютно все виды коммерческой недвижимости Украины выросли в цене. Наибольший рост показали объекты санаторно-курортной недвижимости. Средняя цена кв.м. в этом сегменте достигла 1603 долларов - выросла на 11 процентов. Значительную часть коммерческой недвижимости приобретают жители Украины. Интерес у инвесторов вызывают как уже существующие объекты, так и строительство недвижимости с нуля.
Тенденции, наблюдавшиеся в начале нынешнего года на рынке коммерческой недвижимости Львова, сохранились и к концу первого квартала. В частности, не произошло существенного изменения арендных ставок. Так, цены на аренду офисных помещений в бизнес-центрах составляли 4-30 $/кв.м. Средняя стоимость таких помещений составляла 14 $/кв.м. В течение марта нами было зафиксировано изменение цен на аренду в двух случаях: на 0,6 $/ кв.м. (на 4% от прежней цены) и на 3,4 $/ кв.м. (на 20%).
На сегодняшний день Харьков является вторым по численности населения городом Украины. В нем проживает около 1 461 000 человек (на 01.01.2007 года). Харьков занимает площадь 30 604 гектара. Город поделен на 9 административных районов: Дзержинский, Киевский, Московский, Фрунзенский, Коминтерновскій, Краснозаводской, Октябрьский, Орджоникидзовский, Ленинский. Основными водными артериями Харькова являются реки Харьков, Лопань, Уды и Немышля. Харьковский рынок коммерческой недвижимости является одним из наиболее развитых и динамичных в Украине, что во многом обусловлено высокими темпами социально-экономического развития города. Именно в Харькове в январе 1994 года состоялся первый в Украине земельный аукцион.
Днепропетровск является третьим по численности населения городом Украины. Здесь проживает 1 039 000 человек (на 01.01.2007 года), площадь города составляет 37 900 гектаров. Если ранее девелоперы отдавали преимущество проектам в сфере жилой недвижимости, то сегодня сфера их интересов распространяется на все сегменты коммерческой недвижимости. За последние пять лет на рынок Днепропетровска был выведен ряд масштабных проектов торговой недвижимости. Помимо этого, на этапе реализации находятся крупные проекты многофункциональных комплексов с мощными торговой и офисной составляющими. Реализуются проекты в сфере гостиничной недвижимости. Динамичным и быстрорастущим является днепропетровский рынок ритейла, а пока наименее развитым - рынком складской недвижимости.
Кривой Рог - крупный промышленный город в Днепропетровской области. По численности населения 690 600 человек (состоянием на 01.01.2007 года) - он занимает восьмое место в Украине. Площадь Кривого Рога - 407,3 км2. В городе протекают реки Ингулец и Саксагань. Девелоперские компании - только начинают осваивать рынок коммерческой недвижимости Кривого Рога. В целом, этап, на которой находится рынок города, можно охарактеризовать как переходный: в сфере торговой недвижимости - от построек советских времен к современным форматам торговли; в офисной недвижимости - от помещений в объектах жилого фонда к профессиональным бизнес-центрам и т.д.
На сегодняшний день Донецк является динамично развивающимся городом, имеющим высокий промышленный и научный потенциал. Экономический сектор города характеризуется многоотраслевой специализацией, однако наибольший удельный вес приходится на металлургическую, угольную, химическую промышленность и тяжелое машиностроение. Донецк является мощным индустриальным центром. Экономическая активность города и региона в целом обуславливает высокий спрос на офисные помещения. С 2006 года начался новый виток развития данного сегмента, который ознаменовался вводом в эксплуатацию ряда бизнес-центров. Донецкий регион является показательным в плане развития сегмента офисной недвижимости. Как правило, реализацией проектов бизнес-центров занимаются локальные компании.
В городе Запорожье сосредоточено 6,4% всего объема промышленного производства Украины. Наиболее инвестиционно привлекательными отраслями являются металлургия и обработка металла, машиностроение, оптово-розничная торговля, пищевая промышленность и др. Здесь расположено несколько крупных предприятий - ЗАО "Запорожский автомобильный завод", ЗАО "Запорожский железорудный комбинат", ОАО "Пиво-безалкогольный комбинат "Славутич" и др. Запорожье относится к инвестиционно привлекательным городам Украины. Он занимает третье место в стране по уровню промышленного потенциала.
Николаев - административный центр Николаевской области. По численности населения - 507000 человек (состоянием на 01.01.2007 года) - он занимает девятое место в Украине. Общая площадь Николаева составляет 25,3 тысячи м2. Город поделен на 4 административных района: Заводской, Корабельный, Ленинский и Центральный. Николаев является деловым, политическим и культурным центром Южной Украины. В структуре промышленности города основное место занимает машиностроение (судостроение и энергетическое машиностроение), а также металлообработка. В строительной сфере города наблюдается повышенная активность. Город стремительно расширяется в масштабах.
Одесса является портовым городом на Одесском заливе Черного моря. Население города составляет 1 001 000 человек (по данным на 01.01.2007 года). По площади (160 км2) Одесса занимает третье место среди городов Украины после Киева и Харькова. Город поделен на 4 района - Приморский, Киевский, Малиновский и Суворовский. Одесса занимается выгодное географическое положение. Она располагается на северо-западном побережье Черного моря, на пересечении путей из Северной и Центральной Европы на Ближний Восток и в Азию. В экономике Одессы доминируют предприятия, связанные с морским бизнесом, наряду с ними важную роль в жизнедеятельности города играют продовольственные, перерабатывающие предприятия и предприятия легкой промышленности.
Ивано-Франковск является административным центром Ивано-Франковской области и располагается в междуречье Быстрицы-Надворнянской и Быстрицы-Солотвинской (правые притоки Днестра). По состоянию на 01.01.2007 года население города составляло 221 000 человек. Площадь Ивано-Франковска - 45,6 км2. Ивано-Франковск является центром Прикарпатья с мощным туристическим и рекреационным потенциалом. Местные власти пытаются развивать данное направление посредством привлечения украинских и зарубежных инвестиций. С апреля 2007 года в городе началось проведение земельных аукционов, что, по мнению местных властей, активизирует рынок недвижимости.
Львов является крупным областным центром Украины с населением 735 000 человек (на 01.01.2007 года). Общая площадь города составляет 171 км2. Город поделен на 6 административных районов: Галицкий, Зализнычный, Личаковский, Сиховский, Франковский и Шевченковский. Львов - культурный и туристический центр Украины, в котором находится множество уникальных памятников архитектуры, привлекающих как украинских, так и зарубежных туристов. Исторический центр Львова внесен в список объектов мирового наследия ЮНЕСКО, что требует от местных властей особого подхода к принятию решений о реконструкции и новом строительстве.
Дефицит торговых площадей сказывается на стоимости аренды. В Киеве ставки стартуют с $50 и доходят $300 за кв. м в месяц. Даже в лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата не превышает $140-180 за квадрат, доходность торговой недвижимости - 14% годовых. В Киеве торговые центры приносят арендодателям до 20% годовых: в три-четыре раза больше, чем в Польше, Венгрии или Чехии, где доходность торговой недвижимости составляет около 6%. Современный торговый центр в Европе окупается за 10-15 лет, в Украине - всего за 3-5.
Уникальное месторасположение, климатические условия, широкие рекреационные возможности делают территорию АРК привлекательной для развития инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Чаще всего центрами инвестирования выступают самые популярные туристические города - Ялта, Севастополь, Судак, Симферополь, Феодосия, Евпатория, Алушта и др. В 2006 году отдел по вопросам территорий приоритетного развития Ялтинского городского совета разработал каталог инвестиционных предложений. В их числе - строительство гостиничных комплексов, мотелей-кемпингов, мусороперерабатывающего завода, многоярусных автостоянок, реконструкция ветхого и непригодного жилья, а также проекты реконструкции рынков в центре города и др.
Киев практически догнал московские цены на аренду офисной недвижимости. Стоимость 1 кв.м в строящейся второй очереди торгового центра "Леонардо" составляет $70 за кв.м в месяц без НДС. Если прибавить к данной арендной ставке $14 НДС, а также $4 за кв.м коммунальных и эксплуатационных платежей, то получится немногим меньше $89 за кв.м. На Подоле, входящем в Центральный деловой район, стоимость аренды в строящемся бизнес центре "Ласточка" составляет $55 за кв.м без НДС и дополнительных сборов. Регионы насытятся торговой недвижимостью лишь к 2010 году, когда девелоперы освоят все областные центры (введут в эксплуатацию все заявленные на сегодня объекты) и конкуренция в регионах перейдёт от количественной стадии к качественной.
Отличительными чертами развития украинской розницы остается бурное строительство торговых центров и торгово-развлекательных комплексов в регионах. Благодаря плодотворному сотрудничеству девелоперских, консалтинговых компаний и инвесторов сегодня строятся современные торговые объекты, соответствующие требованиям, как потребителей, так и отечественных и зарубежных операторов. Особое внимание стоит обратить на Луганск, где постоянно увеличивается количество торговых центров. Такая активность объясняется развитием розничной торговли и экономики региона после долгого застоя, особенно в сфере недвижимости.
В настоящее время в Харькове наблюдается бум строительства торговых центров. Данная ситуация обусловлена повышением покупательской способности населения и изменением покупательских предпочтений, побуждающих покупать более качественные товары в цивилизованных условиях. Кроме того, торговые центры на сегодня стали самым выгодным и надежным объектом для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости. В течение 2006 года объем предложения торговых площадей на рынке Харькова увеличился на 85 тыс.кв.м. или 40 %. Увеличение объема предложения происходило, в основном, за счет ввода в эксплуатацию крупноформатных объектов торговли: гипер- и супермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров.
Вітчизняний сектор роздрібної торгівлі продовжує розвиватися швидкими темпами. У рейтингу консалтингової компанії A.T. Kearney Україна з 2005 по 2007 роки стабільно входить до першої п’ятірки країн, найпривабливіших для розвитку мережевої роздрібної торгівлі та інвестування у нерухомість. Привабливість ринку торговельної нерухомості в Україні в цілому і в столиці зокрема пов’язана із зростанням економіки країни, збільшенням роздрібного товарообігу, активним розвитком вітчизняних операторів рітейла, а також виходом на український ринок міжнародних торговельних марок.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики города. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек. Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн. Благодаря росту доходов населения розничный товарооборот постоянно растет.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет.