Aрендные ставки и цены продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине будут расти до конца 2008 г. Более того, предполагалось, что этот рост составит не менее 10%, а в некоторых сегментах — и до 30%. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, еще называли значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. То есть тот фактор, благодаря которому цены на недвижимость в Украине растут уже далеко не первый год.
Руководство Львова с треском провалило план поступлений в местную казну от продажи земельных участков: не нашлось желающих купить даже наделы, предназначенные для строительства объектов к Евро-2012. В следующем году, по мнению чиновников, ситуация усугубится, в связи с чем они решили как минимум до лета не проводить открытых торгов, а бюджет пополнять за счет желающих выкупить землю под объектами недвижимости. На минувшей неделе местным властям удалось пустить с молотка почти 17 соток на северной окраине города, по улице Хмельницкого, недалеко от Киевской трассы.
Предложение на первичном рынке недвижимости значительно увеличилось. Очередное колебание курса доллара и продолжающееся уменьшение деловой активности поддержало тенденцию стагнации рынка столичной жилой недвижимости. В июле эксперты прогнозируют дальнейшее уменьшение продаж жилья.
Украинский строительный рынок упал на 70%. Банки заморозили инвестирование в строительную сферу, ипотечные кредиты не выдаются, а иностранные инвесторы выводят свои деньги из страны. Для этого у них есть как минимум две причины – мировой кризис и политическая ситуация. В результате строительные компании оказались между молотом и наковальней и вынуждены продавать часть квартир. Усугубление мирового финансового кризиса на фоне очередного витка противостояния в украинской политики вынуждает строительные компании самостоятельно разрабатывать антикризисные механизмы. Для скорейшего их внедрения необходимы изменения в законодательстве и содействие власти. Однако, надеяться на быструю помощь строителям не приходится.
Стоимость земли для девелоперских проектов к весне может снизиться на 30%. Некоторые игроки рынка прогнозируют снижение цены для строительства коммерческой недвижимости и вдвое. Сейчас же количество участков, выставленных на продажу, стремительно растет. Однако реальных сделок становится все меньше и меньше. По оценкам, за последние несколько месяцев количество предложений на рынке земли под девелоперские проекты увеличилось на 20-30% по сравнению с предыдущим периодом. В первую очередь, это коснулось Киева и других городов-миллионников.
Не секрет, что определенные трудности, возникшие в последнее время в финансово-кредитной сфере, привели к появлению прогнозов, корректирующих позитивную динамику роста продаж загородного жилья. Если до начала года кривая шла по экспоненте, фиксируя почти двукратное увеличение сделок в ежегодном разрезе, то, начиная с марта, прежде всего в связи с ужесточением кредитной политики банков, стала очевидной потребность в более реалистичном прогнозировании. Вместе с этим, основная масса экспертов, справедливо указывая на целый ряд факторов, обуславливающих некоторое охлаждение потенциального спроса на загородное жилье, в целом настроены достаточно оптимистично в отношении данного сегмента недвижимости. Суть большинства оценок можно свести к следующему: нынешняя ситуация способствует ужесточению конкуренции, в результате которой с рынка уйдут компании, не готовые к реализации более гибкой политики, и проекты, не отвечающие самым высоким стандартам.
Киев традиционно является лидером по показателю объема розничного товарооборота среди городов Украины, который в 2007 г. составил 45,2 млрд. грн., занимая согласно рейтингу International Retailers Survey компании Cushman & Wakefield 10-е место по инвестиционной привлекательности для зарубежных ритейлеров и опережая такие города, как Берлин, Варшава, Загреб, Копенгаген, Рига, Вильнюс, Стокгольм, Сплит, Париж, Женева, уступая, однако Москве, Санкт-Петербургу и Праге, которые входят в первую тройку данного рейтинга.
В связи с финансовым кризисом происходит коррекция цен на недвижимость. Также изменения происходят и в вопросах, связанных с землей. Предложений участков стало больше. Раньше их продавали вместе с проектом, на который покупатели не смотрели. Такой утопический девелопмент, когда перепродавался землеотвод с мифическими проектами, канет в лету. Очень хочется надеяться, что землю будут получать реальные застройщики, без усложненных процедур и давления со стороны разрешительных органов. Это будет позитивным влиянием кризиса.
Насколько длительным будет падение цен, эксперты судить не берутся. Часть из них уверены, что при дальнейшем сокращении объемов ипотечного кредитования цены на вторичном рынке в 2008 году просядут на 5-15%, особенно подешевеют квартиры в старых постройках. Но многие аналитики придерживаются иного мнения: из-за дефицита средств и падения спроса на квартиры застройщики снизят объемы строительства в Киеве на треть — с планируемых 1,4-1,6 млн кв. м до 1 млн кв. м в год. Возможный дефицит квадратных метров на первичном рынке вынудит потенциальных покупателей приобретать квартиры на вторичке, что в свою очередь увеличит спрос на б/у жилье, и по итогам года стоимость столичного квадратного метра вырастет примерно на величину инфляции.
Первым шагом при проектировании торгового центра является формулирование его концепции, которая не может быть определена без анализа месторасположения, являющегося основным фактором успешности розничной торговли. ТЦ, расположенный в неудобном для покупателей месте, никогда не будет пользоваться должным спросом.
В центральном Жовтневом районе Мариуполя, на улице Куприна, в районе супермаркета «Амстор», арендаторам предлагается самый маленький из выставленных на торги участков — площадью всего около 30 соток. Его стартовая цена составляет 79 тыс. грн., а целевое назначение — строительство автосалона. Между этим наделом и супермаркетом проектируется жилой микрорайон, поэтому в перспективе услуги автосалона там будут очень востребованы.
В январе-мае 2008 года объемы строительства в Украине снизились на 1,1% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Для сравнения за первые пять месяцев прошлого года был зафиксирован рост 13,4%. Сейчас наибольшее падение объемов строительства наблюдается в Закарпатской и Запорожской областях — более 20%. При этом значительный рост темпов строительства демонстрируют Херсонская область — 30%, Черкасская область — 15% и Севастополь — 22%.
В целом на рынке наблюдаются следующие тенденции: девелоперы сосредотачиваются на проектах, подкрепленных 100%-м финансированием, ищут новые рынки, фокусируются на профильных проектах, избавляясь от непрофильных. Крупные компании, финансовые резервы которых позволяют держаться на плаву, не сбрасывая балласта, могут себе позволить не сбывать непрофильные проекты в вынужденном порядке, однако имеет место замедление их развития.
В Рoвном 9 декабря состоится земельный аукцион по продаже двух участков площадью по 75 соток каждый, предназначенных для строительства жилья. Оба расположены в районе улиц Дубновской и Жукова. Стартовая цена лотов — по 145 тыс. грн., или порядка $330 за сотку, тогда как на вторичке земля в этом приближенном к центру районе перепродается по $3–4 тыс./сотка. Говорят, что относительно низкая начальная стоимость участков вполне может привлечь потенциальных покупателей, хотя неизвестно, насколько она возрастет в ходе торгов. К примеру, на первом аукционе, состоявшемся в Ривном год назад, 22 сотки по улице Киевской возле автовокзала ушли с молотка почти за 4,9 млн грн. (по тогдашнему курсу — около $43,6 тыс. за сотку) при стартовой цене около 600 тыс. грн.
Участники рынка отмечают полный застой отрасли. Вторичная недвижимость почти не продается на фоне снижающихся цен и выжидательного спроса. Фактически покупаемые сейчас объекты — хвосты прежних сделок, завершение цепочек разменов. Зато в печатных изданиях предпринимаются титанические усилия для «повышения настроения» среди инвесторов, плотность рекламы объектов первичной недвижимости возросла многократно.Если попытки журналистов иных изданий подогреть рынок выглядят тоскливо и безнадежно, то взрывное увеличение плотности рекламы застройщиков гораздо интересно.
Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое.
В Украине на данный момент в единую базу внесено 5-8% земель и зданий. Для сравнения – в Эстонии этот показатель составляет 98%, по оставшимся 2% ведутся судебные споры. При этом считают принципиальным, чтобы кадастр был открытым и каждый желающий мог получить информацию о собственности любого гражданина, в том числе политика или чиновника. Земля вечна, здания временны. Поэтому во всем мире под недвижимостью понимают землю, а все то, что на ней построено - это всего лишь улучшения, повышающие ее цену.
За период с 1 января по 1 июля 2008 года средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) в Киевском регионе выросла на 7,58% ($121), и составляет 1 716 доллара за один кв.м. при средней цене реализации среднестатистического домовладения 427 444 долларов. В столице Украины стоимость индивидуальных домов за полгода выросла на 6,73% ($140) до 2 219 долларов за один кв.м. - 562 459 долларов за домовладение.
В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Арендаторы буквально выстраиваются в очередь, желая заполучить хранилища, что позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов. Впрочем, эксперты не уверены, что всем девелоперам удастся заполнить новые площади.
Hа сегодняшний день осуществлена инвентаризация всех земель сельскохозяйственного назначения, которые составляют 84,8% территории региона (общая площадь области 2,7 млн га). Процесс перемерки и регистрации был проведен также по 161 тыс. га из 236,5 тыс. га площади населенных пунктов, а за их пределами — 73,4 тыс. га из 104,3 тыс. га.