Hа конец первого квартала 2008 года на первичном рынке недвижимости Киева количество заявленных объектов составило 196. За первый квартал было введено в эксплуатацию 12 объектов. В составе объектов, присутствовавших на рынке на протяжении первого квартала 2008 года, преобладали объекты бизнес класса (около 75% рынка). Хотя в целом застройщик, как и большинство его коллег, не склонен считать ситуацию критичной. Она сложная, поскольку строится мало, цены достаточно высоки, существуют сложности в потребительском кредитовании и в получении заемных средств строителями и девелоперами. Но все эти проблемы со временем можно решить.
Год назад на фоне бурного роста экономики и покупательной способности населения рынку коммерческой недвижимости пророчили рост, также, как и арендным ставкам. Теперь же финансовый кризис резко затормозил все процессы: строительство, получение кредитов, развитие рынков товаров и услуг. Существенные коррективы произойдут и в отношении размера арендных ставок. В результате постоянного роста в течение последних нескольких лет арендные ставки на коммерческую недвижимость достигли абсолютного исторического максимума. Бурное экономическое развитие страны и острый дефицит качественного офисного предложения в столице привели к тому, что ставки на помещения класса “А” в Киеве достигли уровня мировых финансовых центров.
Падение спроса усугубило давно существующую на строительном рынке проблему нехватки у компаний средств для реализации проектов. Как правило, личные деньги они вкладывают лишь в покупку земельных участков и оформление разрешительной документации, тогда как для строительства используют заемные средства, получаемые как напрямую от банков, так и от покупателей через фонды финансирования строительства (ФФС). Из-за падения спроса излюбленный застройщиками способ финансирования строительства - за счет продаж будущего жилья конечным потребителям -тоже потерпел фиаско.
Доля профессиональных торговых центров в структуре торговых площадей Киева за последние три года увеличилась до 25-30%. На сентябрь 2008 г. в городе действует 39 современные ТЦ (ТРК) общей площадью около 812 тыс. кв. м. (торговая площадь – 510 тыс. кв.м). Таким образом, по количеству профессиональных торговых площадей на душу населения Киев продолжает существенно отставать от большинства европейских столиц и даже от некоторых крупных украинских городов (на сегодняшний день на 1000 официальных жителей г. Киева приходится порядка 195 кв.м торговых площадей в современных торговых комплексах).
Готовность застройщиков снижать цены будет упираться в объем их внешних обязательств перед банками. Фактически, для их выполнения при существующей конъюнктуре рынка в скором времени застройщикам придется активизировать продажи, что в свою очередь вынудит их прибегнуть к пересмотру цен. И как только это сделает первый, начнется процесс повального снижения стоимости первичного жилья. Ситуация сегодня остается достаточно напряженной. Я не могу назвать ее близкой к критической, но, полагаю, спустя 2-3 месяца может начаться снижение цен. Оптимистический прогноз – снижение будет соответствовать аналогичным процессам в западных странах. То есть цены будут дисконтированы на 15-20%. О пессимистическом прогнозе не хотелось бы говорить, однако, думаю, в худшем случае речь может идти и о 50-процентном снижении.
C начала 2008 г. в некоторых торговых центрах (ТЦ) Киева арендные ставки увеличились в среднем на 20-40%. Таким образом, в активно посещаемых ТЦ арендные ставки для магазинов площадью 100-300 кв.м составляют $150-250 за 1 кв.м в месяц (максимальными остаются ставки на торговые площади в ТРЦ “Караван”, “Глобус”, “Мандарин-Плаза” и “Материк”), в менее посещаемых — $70-80 за 1 кв.м в месяц. При этом отмечают, что арендные ставки в столичных ТЦ ко второму полугодию 2008 г. достигли пика — по этому показателю Киев (а в некоторых торговых объектах на Крещатике арендные ставки достигают $300-600 за 1 кв.м в месяц) давно обогнал такие столицы, как Будапешт, Варшава, Прага и др.
Обвал спроса на квартиры в киевских новостройках привел к перетеканию финансовых потоков в более ликвидный сегмент рынка - коммерческую недвижимость. Уже сейчас застройщики прогнозируют, что по итогам года объемы строительства жилья снизятся на 30%. Эксперты считают, что путем сокращения предложения компании хотят подстегнуть падающий спрос и удержать цены.
Несмотря на то, что градсовет 29 октября утвердил проект реконструкции НСК «Олимпийский» в целом, в него еще нужно будет внести ряд изменений. Кроме того, существенно может измениться окончательная стоимость строительства стадиона.
В июне на первичном рынке недвижимости Киева средняя цена жилой недвижимости в районах столицы понизилась на 2,8%, или на 407,1 гривны до 14,378 тыс. гривен за кв. м по сравнению с маем. Портал Realt.ua сейчас включает 477 предложений от 110 компаний. B мае на первичном рынке недвижимости Киева средняя цена жилой недвижимости в районах столицы повысилась на 1,7%, или на 252,4 гривны до 14,786 тыс. гривен за кв. м по сравнению с апрелем.
Последние два месяца самыми горячими темами обсуждения у бизнесменов, работающих на рынке быстромонтируемых зданий (БМЗ), стали нестабильность экономической ситуация в стране и мире, а также внеочередные парламентские выборы в Украине. Как ни парадоксально, но благодаря именно этим “форсмажорным” обстоятельствам в Украине существенно замедлились темпы роста рынка коммерческой недвижимости, в том числе построенной по технологии БМЗ. Так, если в начале 2008 г. почти все специалисты рассчитывали, что в этом году, по сравнению с 2007 г., спрос на БМЗ вырастет как минимум на 30%, то сейчас большинство предполагают, что по результатам 2008 г. рост не превысит и 20% (скорее всего, он составит 10-15% в количественном выражении).
В июне темп роста долларовых цен снизился. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае. Это увеличения числа сделок вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в мае (при ревальвации гривны) многие сделки откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). Но не только. Эту стагнацию можно рассматривать как очередной этап развития рыночных процессов. В течение всего первого полугодия, на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности.
Столичный рынок торговой недвижимости не остался в стороне от наблюдаемого в стране экономического кризиса. В октябре количество сделок по аренде помещений сократилось на 10%, а по продаже — на треть. Это в свою очередь привело к снижению цен на непрофессиональные площади на 10–20%, а также к замораживанию арендных ставок в киевских торговых центрах.
К концу декабря средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Киевском регионе (11 районов) снизилась, по сравнению с январем, на 11,78% ($691) до $5173 за одну сотку. рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области на 30 декабря выглядит следующим образом
Стагнация на рынке жилой недвижимости Украины привела к вполне предсказуемому результату — наши обеспеченные сограждане постепенно начинают “сканировать” зарубежный рынок. С начала 2008 г., а в особенности с июня, участники рынка недвижимости, работающие в сегменте “забугорного” жилья, фиксируют всплеск интереса к зарубежным активам. С начала 2008 г. количество покупателей зарубежной недвижимости из Украины начало активно расти. Спрос формируют инвесторы, не так давно покинувшие отечественный рынок жилья. Главный парадокс заключается в том, что на рынках недвижимости стран Евросоюза ситуация тоже нестабильна. Со второй половины 2007 г. наблюдается смещение баланса спроса на недвижимость от покупателей, ориентированных на долговое финансирование (т.е. тех, кто покупает жилье в кредит), к портфельным инвесторам (вроде традиционных институциональных инвесторов, которые скупают “бросовую” недвижимость).
Днепропетровск, который до недавнего времени был настоящей Меккой для ритэйлоров со всей страны, накручивающих цены на торговые площади, стремительно теряет свои позиции. Только в течение последних двух месяцев число желающих купить или арендовать помещение в городе уменьшилось вдвое, тогда как предложение, наоборот, растет. Владельцы некоторых объектов уже снизили цены на 20–30%, а до конца года торговая недвижимость может подешеветь в два раза.
В последние два-три года украинские агрохолдинги и компании, занимающиеся исключительно переработкой агропродукции (зерно, мясо, молоко, сахар), активно продвигались в направлении сельскохозяйственного производства, ежегодно расширяя арендуемые площади сельхозугодий и доводя собственные земельные банки до невероятных размеров — от 100 до 500 тыс. га. Агробизнес, надеющийся на скорую отмену моратория на продажу земель сельхозназначения, заинтересован в прямом доступе к земле и праве первоочередности на ее покупку.
В июне темпы роста цен на недвижимость снизились. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае, что вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в предыдущем месяце (при ревальвации гривны) многие транзакции откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). В течение всего I полугодия на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности. С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. Именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе-феврале.
Aрендные ставки и цены продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине будут расти до конца 2008 г. Более того, предполагалось, что этот рост составит не менее 10%, а в некоторых сегментах — и до 30%. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, еще называли значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. То есть тот фактор, благодаря которому цены на недвижимость в Украине растут уже далеко не первый год.
За период с 8 по 14 декабря стоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Киевском регионе (11 районов) снизилась, в пределах 4,88% ($286) до 5 573 доллара за одну сотку.
США, Великобритания, Ирландия, Испания, Литва, Латвия, Беларусь, Казахстан. Теперь — Украина. Рынки недвижимости названных стран обвалились не сразу. Вначале было значительное сокращение количества сделок, масштабное падение числа новых разрешений на строительство и гигантское увеличение запасов непроданных домов. (К примеру, в Соединенных Штатах запасов непроданных домов при текущем уровне реализации хватит более чем на 11 месяцев, что превышает уровень нормального значения этого важнейшего макроэкономического индикатора в несколько раз.) И лишь по происшествии многих месяцев началось плавное падение цен на жилье. Кроме указанных стран, начались проблемы на рынке недвижимости в Греции, Австралии, Исландии, Португалии, Эстонии, Дании и некоторых других. Заметьте, в прошлом году в этом перечне была лишь одна страна — США. Т.е. процесс явно набирает обороты.