В 2008-м, по прогнозам участников рынка, будет построено 150-300 тыс. кв. м качественных офисов. Однако и этот прирост квадратов не насытит рынок. В марте-апреле нынешнего года эксперты оценивали суммарную площадь столичных офисов классов «А» и «В» в 850-950 тыс. кв. м, при платежеспособном спросе на уровне 1,7 млн кв. м. Даже если строители смогут сдать все заявленные проекты в срок, по итогам года общий объем предложения качественной офисной недвижимости едва превысит 1 млн кв. м, т. е. спрос по-прежнему будет превышать предложение примерно вдвое.
В последнее время в Украине наблюдается устойчивый спрос на коммерческую недвижимость элитного уровня. На первом месте по развитию находятся торговые помещения, включая относительно новый для отечественного девелоперского бизнеса сегмент – торгово-развлекательные центры. Украина, согласно исследованиям, входит в первую тройку среди стран восточно-европейских государств по привлекательности и высокой доходности проектов по строительству торговой недвижимости. Доходность составляет не менее 30% (тогда как в экономически развитых странах 12-15%), срок окупаемости 3-5 лет (на Западе - 10-15 лет).
Обвал спроса на квартиры в киевских новостройках привел к перетеканию финансовых потоков в более ликвидный сегмент рынка - коммерческую недвижимость. Уже сейчас застройщики прогнозируют, что по итогам года объемы строительства жилья снизятся на 30%. Эксперты считают, что путем сокращения предложения компании хотят подстегнуть падающий спрос и удержать цены.
В июне на рынке офисной недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А понизились на 1,4%, или на 0,6 доллара до 43,7 доллара за кв. м в месяц по сравнению с маем. Средняя стоимость аренды в офисных помещениях класса В в июне уменьшилась на 0,9%, или на 0,3 доллара до 34,5 долларов за кв. м в месяц по сравнению с маем. На помещения класса С в июне средние арендные ставки повысились на 3,5%, или на 1,1 доллара до 32,8 доллара за кв. м в месяц по сравнению с маем.
В июне на рынке офисной недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А повысилась на 11,3%, или на 469,9 доллара до 4 633,6 доллара за кв. м по сравнению с маем. Средняя стоимость офисных помещений класса В в июне увеличилась на 1,1%, или на 36,8 доллара до 3 374,2 доллара за кв. м по сравнению с маем. На помещения класса С в июне цена в среднем понизилась на 2,8%, или на 82 доллара до 2 800,7 доллара за кв. м по сравнению с маем.
В июне цены на торговую недвижимость класса А в Киеве понизились на 0,8% до $4,71 тыс./кв. м. В июне на рынке торговой недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А понизилась на 0,8%, или на 38,9 доллара до 4 710,9 долларов за кв. м по сравнению с маем. Средняя стоимость торговых помещений класса В в июне увеличилась на 10%, или на 299,7 доллара до 3 287,1 доллара за кв. м по сравнению с маем. На помещения класса С в июне цена в среднем понизилась на 3,3%, или на 98,1 долларов до 2 880,2 доллара за кв. м в месяц по сравнению с маем.
В июне на первичном рынке недвижимости Киева средняя цена жилой недвижимости в районах столицы понизилась на 2,8%, или на 407,1 гривны до 14,378 тыс. гривен за кв. м по сравнению с маем. Портал Realt.ua сейчас включает 477 предложений от 110 компаний. B мае на первичном рынке недвижимости Киева средняя цена жилой недвижимости в районах столицы повысилась на 1,7%, или на 252,4 гривны до 14,786 тыс. гривен за кв. м по сравнению с апрелем.
В июне темп роста долларовых цен снизился. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае. Это увеличения числа сделок вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в мае (при ревальвации гривны) многие сделки откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). Но не только. Эту стагнацию можно рассматривать как очередной этап развития рыночных процессов. В течение всего первого полугодия, на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности.
Осенью кризис на рынке недвижимости столицы приобретет более четкое очертание. По мнению экспертов, цены на жилье могут начать более активно снижаться. А вот земля в области будет только дорожать. Особенно в более отдаленных от Киева районах. Сейчас на рынке столичного жилья и на рынке земли области можно наблюдать затишье. Это в первую очередь связано с летним уменьшением деловой активности. За первую неделю июля в Макаровском и Бородянском районах произошло даже некоторое снижение цен. Пока аналитики спорят, будет или нет дешеветь жилье в главном городе страны — на рынок земли области переходят не только потребители, но и спекулянты. Потому что вместо небольшой квартиры в Киеве, зачастую можно приобрести участок и построить на нем дом в несколько раз большей площадью.
Стагнация на рынке жилой недвижимости Украины привела к вполне предсказуемому результату — наши обеспеченные сограждане постепенно начинают “сканировать” зарубежный рынок. С начала 2008 г., а в особенности с июня, участники рынка недвижимости, работающие в сегменте “забугорного” жилья, фиксируют всплеск интереса к зарубежным активам. С начала 2008 г. количество покупателей зарубежной недвижимости из Украины начало активно расти. Спрос формируют инвесторы, не так давно покинувшие отечественный рынок жилья. Главный парадокс заключается в том, что на рынках недвижимости стран Евросоюза ситуация тоже нестабильна. Со второй половины 2007 г. наблюдается смещение баланса спроса на недвижимость от покупателей, ориентированных на долговое финансирование (т.е. тех, кто покупает жилье в кредит), к портфельным инвесторам (вроде традиционных институциональных инвесторов, которые скупают “бросовую” недвижимость).
В июне темпы роста цен на недвижимость снизились. Сделок было заключено на 3% больше, чем в мае, что вряд ли стоит воспринимать как оживление рынка. В данном случае сказалось то, что в предыдущем месяце (при ревальвации гривны) многие транзакции откладывались, и часть их была заключена в июне. Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка). Определенную роль сыграл фактор сезонности (в летние месяцы уровень деловой активности обычно невысок). В течение всего I полугодия на рынке боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности. С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. Именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе-феврале.
США, Великобритания, Ирландия, Испания, Литва, Латвия, Беларусь, Казахстан. Теперь — Украина. Рынки недвижимости названных стран обвалились не сразу. Вначале было значительное сокращение количества сделок, масштабное падение числа новых разрешений на строительство и гигантское увеличение запасов непроданных домов. (К примеру, в Соединенных Штатах запасов непроданных домов при текущем уровне реализации хватит более чем на 11 месяцев, что превышает уровень нормального значения этого важнейшего макроэкономического индикатора в несколько раз.) И лишь по происшествии многих месяцев началось плавное падение цен на жилье. Кроме указанных стран, начались проблемы на рынке недвижимости в Греции, Австралии, Исландии, Португалии, Эстонии, Дании и некоторых других. Заметьте, в прошлом году в этом перечне была лишь одна страна — США. Т.е. процесс явно набирает обороты.
Предложение на первичном рынке недвижимости значительно увеличилось. Очередное колебание курса доллара и продолжающееся уменьшение деловой активности поддержало тенденцию стагнации рынка столичной жилой недвижимости. В июле эксперты прогнозируют дальнейшее уменьшение продаж жилья.
Не секрет, что определенные трудности, возникшие в последнее время в финансово-кредитной сфере, привели к появлению прогнозов, корректирующих позитивную динамику роста продаж загородного жилья. Если до начала года кривая шла по экспоненте, фиксируя почти двукратное увеличение сделок в ежегодном разрезе, то, начиная с марта, прежде всего в связи с ужесточением кредитной политики банков, стала очевидной потребность в более реалистичном прогнозировании. Вместе с этим, основная масса экспертов, справедливо указывая на целый ряд факторов, обуславливающих некоторое охлаждение потенциального спроса на загородное жилье, в целом настроены достаточно оптимистично в отношении данного сегмента недвижимости. Суть большинства оценок можно свести к следующему: нынешняя ситуация способствует ужесточению конкуренции, в результате которой с рынка уйдут компании, не готовые к реализации более гибкой политики, и проекты, не отвечающие самым высоким стандартам.
Насколько длительным будет падение цен, эксперты судить не берутся. Часть из них уверены, что при дальнейшем сокращении объемов ипотечного кредитования цены на вторичном рынке в 2008 году просядут на 5-15%, особенно подешевеют квартиры в старых постройках. Но многие аналитики придерживаются иного мнения: из-за дефицита средств и падения спроса на квартиры застройщики снизят объемы строительства в Киеве на треть — с планируемых 1,4-1,6 млн кв. м до 1 млн кв. м в год. Возможный дефицит квадратных метров на первичном рынке вынудит потенциальных покупателей приобретать квартиры на вторичке, что в свою очередь увеличит спрос на б/у жилье, и по итогам года стоимость столичного квадратного метра вырастет примерно на величину инфляции.
Хотя в Харькове каждый год открываются не менее десяти крупных бизнес-центров, нехватка качественных помещений по-прежнему ощущается довольно остро. На сегодняшний день объем предложения на местном рынке офисной недвижимости составляет 640 тыс. кв. м, а дефицит превышает 400 тыс. Это позволяет владельцам площадей в БЦ постоянно поднимать арендные ставки, а хозяевам непрофессиональных объектов — увеличивать цену продажи квадратов. Эксперты прогнозируют, что такая тенденция сохранится еще как минимум ближайшие пять лет.
Из списка участков, которые можно приобрести в собственность, эксперт выделил 12 соток, расположенных недалеко от центра Черновцов по улице Ривненской. Торги за этот единственный надел, предназначенный для строительства жилья, начнутся с 255,3 тыс. грн., или $4,5 тыс./сотка. Коммерческая же стоимость земли в городе, по данным местных агентств недвижимости, колеблется от $1 тыс. на окраине до $30 тыс. за сотку в центре. Причем риэлторы уверяют, что в популярных районах свободных участков практически нет, и их клиенты, столкнувшиеся с такой ситуацией, в отдельных случаях готовы платить за сотку до $40 тыс.
По мнению экспертов, рынок пригородной земли, пригодной для сооружения коммерческих объектов, в том числе крупных жилых массивов, переполнен предложением. Девелоперы коммерческих проектов и строители жилых комплексов могут выбирать участки как на первичном рынке, так и на вторичном. По его словам, в первом случае компаниям гораздо легче договориться с местными властями, нежели со столичными чиновниками. Что касается вторички, то там предлагается много больших наделов, которые находятся в частной собственности.
В январе-мае 2008 года объемы строительства в Украине снизились на 1,1% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Для сравнения за первые пять месяцев прошлого года был зафиксирован рост 13,4%. Сейчас наибольшее падение объемов строительства наблюдается в Закарпатской и Запорожской областях — более 20%. При этом значительный рост темпов строительства демонстрируют Херсонская область — 30%, Черкасская область — 15% и Севастополь — 22%.
Участники рынка отмечают полный застой отрасли. Вторичная недвижимость почти не продается на фоне снижающихся цен и выжидательного спроса. Фактически покупаемые сейчас объекты — хвосты прежних сделок, завершение цепочек разменов. Зато в печатных изданиях предпринимаются титанические усилия для «повышения настроения» среди инвесторов, плотность рекламы объектов первичной недвижимости возросла многократно.Если попытки журналистов иных изданий подогреть рынок выглядят тоскливо и безнадежно, то взрывное увеличение плотности рекламы застройщиков гораздо интересно.