Hа рынке коттеджных поселков Киевского региона, с 2005 по 2007 г. количество коттеджных поселков в пригородной зоне Киева утроилось и приближается к 80. По данным компании, объем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. м (4000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв. м сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв. м находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).
Днепр и его заливы, природные озера, лес, луга - стоит лишь один раз все это увидеть, чтобы загореться идеей в один прекрасный день поменять городскую суету на тишь и респектабельность собственного загородного дома. Важным фактором, обусловливающим привлекательность района, является и транспортная доступность. Трасса от Киева до Борисполя считается лучшей в стране. Кроме того, существует проект строительства трассы Киев-Процев. Также в скором времени будет достроен мост через Днепр, который позволит быстро добраться в Бориспольский район с правобережной части Киева.
По мнению экспертов отечественного рынка недвижимости, строительство коттеджных городков в Украине в ближайшие годы будет характеризоваться стремительным ростом. Рынок коттеджной недвижимости пребывает в стадии активного развития и существенных качественных, структурных изменений. При ежегодном объеме вводимых в Киеве 1,5 млн. м2 жилья совокупный спрос на загородное коттеджное жилье составит 350-400 тыс. м2 в год. Благодаря чему уже "летом-осенью 2007 г. можно ожидать взрывной тенденции спроса.
Столь существенную активизацию инвесторов в секторе строительства коттеджных городков эксперты объясняют возросшим спросом. Многие состоятельные киевляне, равно как и приезжие, уже не считают, что жить в центральных районах города так уж комфортно. Скопление торговых точек и транспорта, постоянные пробки, высокий уровень загазованности - все эти факторы способны изрядно подпортить имидж столицы. Тем более что стоимость жилья в пригородном поселении практически соответствует цене новой квартиры в престижном районе Киева. Кроме того, рост доходов населения и появление среднего класса создали за последний год критический спрос на коттеджное строительство, став дополнительным стимулом для реализации крупных проектов.
Пока доля строительства коттеджей эконом-класса и таун-хаусов в общем объеме загородного жилья составляет лишь 20%. Тенденция по застройке этим жильем только возрастает, считают эксперты. Самыми масштабными проектами в этом году станет строительство таун-хауса на 830 домов в с. Богдановка Бориспольского района и на 400 домов в Калиновке Макаровского района, которые реализует компания «Киевгорстрой». Первые 250 домов сдадут осенью 2007 года. Остальные - через год-два. Цена - от 2 657 грн. за кв. м. Под Киевом интенсивно развивается строительство нового вида жилья - таун-хаусы, купить которое может себе позволить семья с ежемесячным доходом $2-3 тыс. Дом на 130 квадратных метров обойдется покупателю всего в $68,4 тыс.
В Одесском направлении за последние два года вырос спрос на дома в коттеджных поселках Васильковского района. В первую очередь, это связано с благоприятной экологической обстановкой и наличием трассы европейского уровня Киев-Одесса, открытой в 2005 году. Здесь находится 14% всех поселков (9 проектов) общей площадью до 320 000 кв.м. Васильковский район обеспечивает 10-11% предложений земельных участков в 25 километровой пригородной зоне. 59% всех коттеджных поселков под Киевом сосредоточены в Обуховском и Житомирском направлениях.
Рынок коттеджного строительства в Украине активно развивается. Если по итогам 2005 года в окрестностях Киева насчитывалось около 40 поселков, то в 2006 году в прессе появилась информация уже о 80 коттеджных поселках. Такое резкое наращивание объемов строительства коттеджных городков вызвано несколькими обстоятельствами. Во-первых, цены на жилье в Киеве продолжают расти и покупатель, обладающий суммой 300-400 тысяч долларов и содержащий семью (особенно с маленькими детьми), скорее отдаст предпочтение покупке загородного коттеджа площадью от 250 квадратных метров с земельным участком в коттеджном городке в экологически чистой местности, с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой, чем заплатит ту же сумму за квартиру площадью 100-150 кв. метров в шумном мегаполисе.
Девелопер, выводя сегодня "вкусные" кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого он сам застраивает участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. От продажи участка с подрядом выигрывают все - и продавец, и потребитель. По-настоящему элитные, статусные поселки реализуют сегодня только с подрядом, и контроль со стороны архитектурной студии (разработчик проекта) и застройщика тут очень жесткий: следят не только за оформлением фасадов зданий, но даже за конфигурацией и высотой заборов.
Элементарные подсчеты показывают, что коттедж в 200 "квадратов" без земли будет стоить примерно $300 тыс. Но к этой сумме следует прибавить стоимость 10-15 соток земли. Например, при стоимости домика в $1,2 тыс. за 1 м2, сотка будет стоить $2-2,5 тыс., а то и все $10 тыс. - в зависимости от месторасположения коттеджного городка, его элитности, наличия инфраструктуры и других благ цивилизации. Таким образом, готовый домик в 200 м2 при цене "квадрата" в $1,5 тыс., который построен на участке в 10 соток, где цена земли - $2 тыс. за сотку, обойдется покупателю в $320 тыс. И не стоит забывать, что в эту сумму не включены внутренние работы. Разница налицо: построить собственный дом практически на $100 тыс. дешевле, чем купить готовый.
В Украине в наибольшей степени изучен и освоен в настоящее время рынок коттеджной недвижимости киевского региона. Здесь расположено наибольшее количество готовых объектов (23 городка) и наибольшее количество проектов (более 60 проектов на разной стадии реализации). Говоря о прогнозах, следует отметить, что в будущем на рынке сохранятся основные тенденции развития, которые установились к этому времени. Популяризация идеи загородной жизни и рост финансовых возможностей населения станет причиной роста спроса на коттеджи или таун-хаусы в рамках коттеджных городков.
Цена земельного участка, если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, в общей смете составляет не более 10%, порядка 50-55% отводится под строительно-монтажные работы, 30-35% — организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5-10% — проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от $300 до $1 000/кв. м.
В начале небыстрого процесса приобретения частной недвижимости в кредит ситуация выглядит обнадеживающе. Предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк охотно дают около двух десятков работающих в Украине банков. Хотя на частный сектор, по разным оценкам банкиров, приходится лишь 10-20% ипотечных ссуд, этот вид кредитования уже не является изюминкой отдельных финучреждений. На первый взгляд, есть возможность выбрать процентные условия (в среднем от 12,5 до 16% годовых в долларах) и одолжить недостающую сумму (в основном не больше $100-200 тыс.). Дальше в каждом банке всплывают "свои" нюансы.
Сегодня в Украине используют несколько классификаций коттеджных городков. Большинство девелоперов и риелторов за основу взяли российскую классификацию, адаптированную под местные реалии. Согласно ей, сегодня в киевском пригороде выделяют городки высшей, высокой, бизнес и экономкатегории. В данной классификации применяется такая схема: поселки высшей категории расположены не далее 20 км от городских границ. Обязательно наличие хвойного леса и водоема. Количество домов не должно превышать трех десятков, а их площадь обязательно должна быть около 500 кв. м при величине участка от 50 соток.
За последний год конъюнктура спроса изменилась. Если раньше критерием благосостояния считался дом огромной площади, порой доходящей до 1,5-2,5 тыс. кв. м, то сегодня интерес элиты направлен на "масштабирование" своего участка. В приоритете - небольшие дома площадью около 250-350 кв. м в стиле современной классики, расположенные на довольно больших участках - около одного гектара. Поэтому площадь участков (15-40 соток) в "Золотых воротах" устраивает уже не всех клиентов, несмотря на самую развитую инфраструктуру из всех коттеджных городков, построенных в Обуховском направлении.
Oбъем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв.м. (4 000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв.м. сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв.м. находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв.м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв.м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).
Коттеджное строительство в Киевской области набирает обороты. Коттедж – заветная мечта каждого украинца – не только повышает спрос на землю в пригороде, но и сбивает цену жилье в самом городе. Коттеджное строительство в Киевской области набирает обороты. Коттедж – заветная мечта каждого украинца – не только повышает спрос на землю в пригороде, но и сбивает цену жилье в самом городе. Сегодня квадратный метр в коттедже приличного качества можно приобрести за, $500, в то время стоимость квадратного метра жилья в Киеве начинается с $1000. Объем рынка коттеджных городков в 2006 составит 576,6 тыс. кв.м.
В количественном выражении, 70% рынка занимают коттеджные поселки класса "бизнес" и "элит", поселки эконом-класса и таун-хаусы представлены слабо (совокупная доля до 30%). В то же время, если учитывать долю от общей площади планируемых к вводу в эксплуатацию домов (1,8 миллиона кв.м.), предложение домовладений стоимостью до 200 тысяч долларов составляет 48% от совокупного предложения, коттеджи свыше 500 тысяч долларов - 28%, домовладения от 350 до 500 тысяч долларов - 15%. Незначительно (9%) представлены дома стоимостью от 200 до 350 тысяч долларов.
Pынок коттеджей в 2006 г. составил около 600 тыс. кв. м. К 2008 г. прогнозируется увеличение рынка на 50% по сравнению с 2006 годом и достижение 992 тыс. кв. м. Такое увеличение объемов строительства загородной недвижимости напрямую связано с темпами роста цен на коттеджи и землю. Например, в обуховском направлении цены на землю за 2006 г. в среднем возросли в 1,5-3 раза, а в Бориспольском районе - в 1,5-2 раза. Более чем вдвое поднялась верхняя граница цены на земельные участки в Киево-Святошинском районе. Немного меньший рост цен наблюдается в Васильковском и Вышгородском районах - в среднем за год в 1,3-1,8 раза. В то же время загородная недвижимость по-прежнему остается хорошей альтернативой городским квартирам для населения со средним достатком.
А вот крупнейшие застройщики, занимающиеся возведением высотного жилья, практически не воспользовались ситуацией. К примеру, в компании "Киевгорстрой" сообщили, что строительство их объектов ведется по плану и никаких изменений в связи с теплой зимой не произошло. Наличие специальных добавок в бетонах позволяет заниматься их укладкой даже при минусовых температурах. Хотя электроприборы и различные механизмы при температуре ниже 10 градусов мороза не работают, такая температура долго не держится. Поэтому можно организовать работу таким образом, что строительство не будет останавливаться даже в зимнее время.
Pазвитие рынка коттеджной недвижимости Киевского региона вызвано не только предпочтением качественно нового стиля жизни в загородном доме со стороны потребителей, но и тем, что "девелоперам и застройщикам все сложнее находить участки в черте города, а участков, подходящих для элитного жилья, по сути, нет совсем". К основным тенденциям развития рынка эксперты "УТГ" относят приход на смену хаотичной загородной застройке в ближайшем пригороде проектов с единой концепцией и развитой социальной инфраструктурой, а также снижение среднего метража единицы жилья с ростом в структуре коттеджных городков количества таунхаусов и квартир в малоэтажных домах.