Во время кризиса маркетинг станет основным инструментом выживания девелоперов, прогнозируют эксперты рынка. После прошлогоднего понижения долларовых ставок примерно на треть владельцам бизнес-центров придется еще раз уменьшить рентный доход офисного центра. По прогнозам Семена Юрченко, руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход: предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, что эквивалентно скидке в 30%. Фактически это означает, что арендаторы в течение оговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Таким образом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса при нынешней ежемесячной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90 тыс.
Промышленное производство и розничная торговля являются основными отраслями, стимулирующими развитие современных складских объектов в Украине. Текущий спад в этих отраслях имеет сильное негативное влияние на сектор складской и логистической недвижимости в стране. Большинство арендаторов складов испытывают трудности, связанные с уменьшением объемов продаж, а также объемов промышленного производства, импорта и экспорта. Сокращение спроса на складскую и логистическую недвижимость, в сочетании со сложностями в привлечении долгового финансирования и высокой стоимостью заемных средств, привели к задержкам ввода в эксплуатацию ряда крупных логистических проектов на территории Украины.
C начала года земля подешевела приблизительно на треть. Тем не менее эксперты предостерегают, что данный рост — скорее исключение из правил. Подорожание произошло не из-за увеличения спроса на землю, считает эксперт. Объем предложений летом существенно уменьшился. Большинство владельцев сняли свои участки с продажи, чтобы выставить их в сентябре по более высоким ценам, когда рынок недвижимости оживится. Поэтому в базах данных посредников в июле–августе остались самые дорогие варианты, на стоимость которых обычно сезонность не влияет. Несмотря на кажущееся затишье, сделки купли-продажи земли заключаются. Хотя до уровня прошлого года рынку далеко.В прошлом году количество сделок за месяц достигало 1 тыс., сейчас — от силы 300. Поэтому продажа дорогих участков повлияла на статистику, создав видимость среднерыночного роста цен.
Предложение на рынке коттеджных городков сократилось почти вдвое, цены снизились на 20-40%, но девелоперы твердо верят, что хуже уже не будет. «Наступило дно», уверены они. По данным генерального директора компании Knight Frank LLC Ukraine, на этапе строительства в Киевской области сейчас находятся около 40 коттеджных городков общим объемом более 6000 домовладений. Причем «замороженные» проекты в основном относятся к эконом-классу (54% от общего количества) и расположены на левом берегу Днепра, в Броварском и Бориспольском направлениях. «По сравнению с АППГ предложение на первичном рынке коттеджных городков сократилось на 40%.
Несмотря на экономический кризис, спрос на посуточную аренду квартир в Киеве упал за последние полгода всего на 10–15%. Это объясняется увеличением числа иностранных туристов и перетоком в сегмент клиентов гостиниц, что позволило компенсировать общее сокращение спроса со стороны украинцев. Впрочем, даже незначительный отток клиентов заставил владельцев апартаментов пойти на уступки и уменьшить расценки на треть. По данным агентств недвижимости, по состоянию на июль прошлого года в Киеве сдавалось в посуточную аренду около 20 тыс. квартир, из которых 12–15 тыс. были расположены в центральной и приближенной к ней частях города, а 5–7 тыс. — на окраинах.
Цены на квартиры в первые месяцы 2009 года будут падать. «Минимум будет достигнут в марте-апреле. Особенно просядут цены на вторичное жильё – порядка 25–30%», – уверены аналитики. Кардинально изменили своё мнение и сами застройщики, ещё в октябре наперебой утверждавшие, что цены на квартиры не упадут никогда. Цены на жилье премиум-класса застыли, а на жильё экономкласса уже снизились на 15–20%, 2009-й скорее всего будет оптимальным годом для покупки квартир. Падение цен очистит рынок от спекулянтов. Эта тенденция наблюдается уже сейчас, и нагляднее всего это демонстрируют появившиеся в свободной продаже однокомнатные квартиры. Раньше спекулянты раскупали их ещё на стадии котлована, чтобы потом продавать по сильно завышенным ценам. Большинство экспертов говорят, что самым удачным временем для приобретения квадратных метров станет весенне-летний период. В то же время январь и февраль окажутся крайне тяжёлыми для рынка, а количество сделок в это время будет стремиться к нулю.
Резкое увеличение предложения эксперты объясняют желанием целого ряда компаний сократить свои затраты за счет более рационального использования производственных площадей. В первую очередь это касается предприятий, ориентированных на строительный рынок, к примеру, изготовителей окон, плитки или мебели, а также занимающихся сборкой бытовой техники и электроники, отмечая, что производители продуктов питания пока не идут на такой шаг. Mногие мелкие компании, столкнувшиеся с отсутствием или снижением продаж их продукции, начали отказываться от своего бизнеса и освобождать производственные площадки. В ряде киевских агентств недвижимости говорят, что некоторые руководители решились на перенос своих предприятий за пределы столицы — в Ирпень, Вишневое или Вышгород, где арендные ставки, как правило, наполовину ниже по сравнению с предлагаемыми в Киеве.
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Уже четверть складских помещений класса А в Киеве и области не может найти арендаторов. Ставки аренды с начала кризиса снизились как минимум вдвое. И вряд ли до конца года ситуация наладится. Негативные тенденции, возникшие в результате экономического спада в конце 2008 г., усилились в первой половине 2009 г. С начала года на рынке наблюдалось дальнейшее снижение спроса со стороны пользователей складских помещений и, как следствие, увеличение уровня вакантности. По итогам первого полугодия доля свободных площадей в складских комплексах превысила 25%. Данный показатель учитывает только те помещения, которые предлагаются в прямую аренду. Помимо этого на рынке присутствует значительное количество предложений по субаренде, что еще более увеличивает объем доступного предложения. Во втором полугодии возможно незначительное увеличение вакантности, что в большей степени будет спровоцировано вводом в эксплуатацию новых проектов, однако мы не ожидаем, что по итогам 2009 г. доля вакантных площадей превысит 30% от общего предложения на рынке.
Вслед за стоимостью квартир в пригороде Киева стремительно падает в цене земля под индивидуальное строительство, приобретение которой на протяжении последних двух лет считалось одним из самых надежных способов вложения капитала. С ноября прошлого года, когда на рынке был отмечен пик цен, средняя стоимость участков в Киевской области снизилась на 43%, а в приближенных к столице районах — более чем в два раза. В течение лета, согласно прогнозам специалистов, земля продолжит дешеветь на 5–10% ежемесячно. За последние полгода стоимость земельных участков под индивидуальное строительство в ближнем пригороде столицы упала в два и более раза. Этот процесс, наблюдаемый на фоне глобального кризиса в экономике и сокращения платежеспособности населения, он считает вполне закономерным.
С завтрашнего дня у собственников домов, построенных самовольно, появляется шанс их легализировать. 15 октября вступает в силу новый временный порядок принятия в эксплуатацию завершенных частных жилых домов усадебного типа, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Все частные дома усадебного типа, построенные без разрешения в период с 5 августа 1992 г. по 1 января 2008 г., могут быть приняты в эксплуатацию органами Госархстройинспекции на основании заявления, написанного до 31 декабря 2010 г.
В конце апреля Одесский градсовет утвердил эскизный план многофункционального гостиничного комплекса в районе пляжа «Ланжерон» (Приморский р-н), разработанный ОАО «Одесгражданпроект» по заказу ООО «Фагот-Юг». Как сообщил «ДС» архитектор Владимир Глазырин, новостройка будет расположена на участке площадью 1,44 га в рекреационной зоне на первой, второй и третьей террасах берегового склона Черного моря. Ранее на этой территории находился центр отдыха «Юморинленд», и сейчас остались ветхие одноэтажные строения, заброшенные спортивные площадки и детские аттракционы.
В 2008 г. стоимость столичных квартир сначала прекратила расти, а потом и вовсе пошла вниз. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры. Однако это не привело к оживлению рынка недвижимости. По мнению экспертов, в 2009 г. падение спроса и цен на жилье продолжится. В конце 2007 г. средняя цена предложения была $2976 за кв. м. В первом полугодии 2008 г. рост продолжился и к июлю 2008 г. достиг отметки в $3400 за кв. м, а уже с августа началось падение. В конце 2008 г. этот показатель понизился до $3097 за кв. м.
Львов, считавшийся в последние годы одним из самых привлекательных городов для ритейлоров со всей страны, стремительно сдает позиции. Обедневшее местное население уже не представляет интереса для торговцев, которые массово сворачивают бизнес. В областном центре пустует треть торговых площадей, что заставляет их собственников предлагать арендаторам небывалые скидки: некоторые объекты подешевели в два-три раза. B течение последних двух лет во Львове ежемесячно открывались как минимум три–пять новых магазинов, что спровоцировало ажиотажный спрос на торговые площади — ежегодно потребность в них увеличивалась на 30–40%. Обеспечить вожделенными квадратами всех желающих местные риэлторы не могли. По самым скромным оценкам, спрос на наиболее дефицитные помещения в центре города еще в 2008 г. превышал предложение в пять-шесть раз. Соответствующими темпами росли и цены.
Кризис ликвидности объектов недвижимости в Киеве имеет несколько иную производную нежели в странах Европы и США (в городах которых наблюдалось перепроизводство коммерческих площадей). В докризисный период рынок ощущал дефицит коммерческих, площадей. В период кризиса было заморожено большинство новых объектов, что может способствовать росту дефицита на коммерческие помещения в период восстановления экономики. Провал в объемах строительства уже сформирован на 1-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Нужны будут огромные усилия, чтобы восстановить отрасль, поскольку строительный процесс непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно, то нарастить мощности практически нереально. Восстановление объемов строительства произойдет, скорее всего, к 2011-2012 гг. При позитивном развитии экономики Украины через 2–3 года можно прогнозировать новый рост цен, поскольку к этому периоду будет сформирован достаточно сильный дефицит в объемах предложения.
Резкое сокращение спроса на склады в нынешнем году привело к более чем двукратному падению стоимости их аренды. Клиенты, ранее жаловавшиеся на дефицит площадей для хранения товаров, теперь получили возможность широкого выбора. Зато инвесторы, планировавшие в 2009 г. ввести в эксплуатацию еще 450 тыс. кв. м складских помещений, массово отказываются от этой затеи, заморозив строительство до лучших времен. За первые пять месяцев года спрос на склады в Киевской области сократился по сравнению с августом 2008 г. на 40–50%. Многие зарубежные фирмы, ранее заявлявшие о намерении выйти на отечественный рынок, отложили реализацию своих планов до лучших времен.
Львовский городской совет, которому с начала года не удалось пустить с молотка ни одного земельного участка, на 9 июня назначил очередные торги. Покупателям будет предложено шесть наделов, предназначенных в основном для строительства жилых и общественных объектов с общей стартовой ценой 72 млн грн. Как сообщили в мэрии Львова, только два из выставленных на ближайшие земельные торги участка новые: 2,15 га и около 4 га по улице Кульпарковской, 226-г, на южной окраине областного центра со стартовой ценой 15,4 и 28,5 млн грн. соответственно.
Очень многие девелоперы до кризиса успели прикупить в Киевской области участки под строительство коттеджных городков. Фактически за три последних года количество проектов в столичном регионе увеличилось более чем в 2 раза. Однако, похоже, большинство девелоперов переоценили свои финансовые возможности. Да и к самой концепции коттеджного городка не все подошли обдуманно. И если на пике развития рынка недвижимости практически любое предложение ушло бы с молотка, то в нынешних условиях, с учетом того, что загородное жилье, как правило, приобретается в качестве не основного, а дополнительного места проживания, большинство проектов коттеджных городков так и остались нереализованными.
Несмотря на то, что в последние годы все больше количество иностранных инвесторов проявили интерес к украинскому гостиничному рынку, основными игроками остаются локальные девелоперы. Как и в 2007 году, в 2008 мировые отельные бренды были представлены только тремя международными операторами – Rezidor Hotel Group (отели Radisson SAS), Global Hyatt Corporation (отель Hyatt Regency Kyiv) и Rixos Group (отель Rixos Prykarpattya). В ближайшие несколько лет в Украине могут начать функционировать гостиницы таких операторов, как InterContinental Hotel Group, Hilton Hotels Corporations, Accor Group, Fairmont Hotels and Resorts, Starwood Hotels & Resorts Worldwide (SH&RW) и др., причем многие из них рассматривают возможность управления несколькими проектами одновременно.
Основной итог 2008 г. – резкое снижение цен на недвижимость. Сам по себе этот факт, наверняка, порадовал многих украинцев. Тем не менее, особого ликования не наблюдается; почти везде царят пессимистические настроения. Ведь цены снижаются под ударами мощнейшего мирового экономического кризиса, когда значительной части потенциальных покупателей уже не до улучшения жилищных условий. В декабре сделок в было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Рынок стали покидать продавцы, отчаявшиеся в условиях кризиса и паники решить свои проблемы. Таковы вкратце основные тенденции, которые наблюдались на рынке недвижимости в конце 2008 г.