Вслед за стоимостью квартир в пригороде Киева стремительно падает в цене земля под индивидуальное строительство, приобретение которой на протяжении последних двух лет считалось одним из самых надежных способов вложения капитала. С ноября прошлого года, когда на рынке был отмечен пик цен, средняя стоимость участков в Киевской области снизилась на 43%, а в приближенных к столице районах — более чем в два раза. В течение лета, согласно прогнозам специалистов, земля продолжит дешеветь на 5–10% ежемесячно. За последние полгода стоимость земельных участков под индивидуальное строительство в ближнем пригороде столицы упала в два и более раза. Этот процесс, наблюдаемый на фоне глобального кризиса в экономике и сокращения платежеспособности населения, он считает вполне закономерным.
С завтрашнего дня у собственников домов, построенных самовольно, появляется шанс их легализировать. 15 октября вступает в силу новый временный порядок принятия в эксплуатацию завершенных частных жилых домов усадебного типа, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Все частные дома усадебного типа, построенные без разрешения в период с 5 августа 1992 г. по 1 января 2008 г., могут быть приняты в эксплуатацию органами Госархстройинспекции на основании заявления, написанного до 31 декабря 2010 г.
В конце апреля Одесский градсовет утвердил эскизный план многофункционального гостиничного комплекса в районе пляжа «Ланжерон» (Приморский р-н), разработанный ОАО «Одесгражданпроект» по заказу ООО «Фагот-Юг». Как сообщил «ДС» архитектор Владимир Глазырин, новостройка будет расположена на участке площадью 1,44 га в рекреационной зоне на первой, второй и третьей террасах берегового склона Черного моря. Ранее на этой территории находился центр отдыха «Юморинленд», и сейчас остались ветхие одноэтажные строения, заброшенные спортивные площадки и детские аттракционы.
В 2008 г. стоимость столичных квартир сначала прекратила расти, а потом и вовсе пошла вниз. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры. Однако это не привело к оживлению рынка недвижимости. По мнению экспертов, в 2009 г. падение спроса и цен на жилье продолжится. В конце 2007 г. средняя цена предложения была $2976 за кв. м. В первом полугодии 2008 г. рост продолжился и к июлю 2008 г. достиг отметки в $3400 за кв. м, а уже с августа началось падение. В конце 2008 г. этот показатель понизился до $3097 за кв. м.
Львов, считавшийся в последние годы одним из самых привлекательных городов для ритейлоров со всей страны, стремительно сдает позиции. Обедневшее местное население уже не представляет интереса для торговцев, которые массово сворачивают бизнес. В областном центре пустует треть торговых площадей, что заставляет их собственников предлагать арендаторам небывалые скидки: некоторые объекты подешевели в два-три раза. B течение последних двух лет во Львове ежемесячно открывались как минимум три–пять новых магазинов, что спровоцировало ажиотажный спрос на торговые площади — ежегодно потребность в них увеличивалась на 30–40%. Обеспечить вожделенными квадратами всех желающих местные риэлторы не могли. По самым скромным оценкам, спрос на наиболее дефицитные помещения в центре города еще в 2008 г. превышал предложение в пять-шесть раз. Соответствующими темпами росли и цены.
Кризис ликвидности объектов недвижимости в Киеве имеет несколько иную производную нежели в странах Европы и США (в городах которых наблюдалось перепроизводство коммерческих площадей). В докризисный период рынок ощущал дефицит коммерческих, площадей. В период кризиса было заморожено большинство новых объектов, что может способствовать росту дефицита на коммерческие помещения в период восстановления экономики. Провал в объемах строительства уже сформирован на 1-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Нужны будут огромные усилия, чтобы восстановить отрасль, поскольку строительный процесс непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно, то нарастить мощности практически нереально. Восстановление объемов строительства произойдет, скорее всего, к 2011-2012 гг. При позитивном развитии экономики Украины через 2–3 года можно прогнозировать новый рост цен, поскольку к этому периоду будет сформирован достаточно сильный дефицит в объемах предложения.
Резкое сокращение спроса на склады в нынешнем году привело к более чем двукратному падению стоимости их аренды. Клиенты, ранее жаловавшиеся на дефицит площадей для хранения товаров, теперь получили возможность широкого выбора. Зато инвесторы, планировавшие в 2009 г. ввести в эксплуатацию еще 450 тыс. кв. м складских помещений, массово отказываются от этой затеи, заморозив строительство до лучших времен. За первые пять месяцев года спрос на склады в Киевской области сократился по сравнению с августом 2008 г. на 40–50%. Многие зарубежные фирмы, ранее заявлявшие о намерении выйти на отечественный рынок, отложили реализацию своих планов до лучших времен.
Львовский городской совет, которому с начала года не удалось пустить с молотка ни одного земельного участка, на 9 июня назначил очередные торги. Покупателям будет предложено шесть наделов, предназначенных в основном для строительства жилых и общественных объектов с общей стартовой ценой 72 млн грн. Как сообщили в мэрии Львова, только два из выставленных на ближайшие земельные торги участка новые: 2,15 га и около 4 га по улице Кульпарковской, 226-г, на южной окраине областного центра со стартовой ценой 15,4 и 28,5 млн грн. соответственно.
Очень многие девелоперы до кризиса успели прикупить в Киевской области участки под строительство коттеджных городков. Фактически за три последних года количество проектов в столичном регионе увеличилось более чем в 2 раза. Однако, похоже, большинство девелоперов переоценили свои финансовые возможности. Да и к самой концепции коттеджного городка не все подошли обдуманно. И если на пике развития рынка недвижимости практически любое предложение ушло бы с молотка, то в нынешних условиях, с учетом того, что загородное жилье, как правило, приобретается в качестве не основного, а дополнительного места проживания, большинство проектов коттеджных городков так и остались нереализованными.
Несмотря на то, что в последние годы все больше количество иностранных инвесторов проявили интерес к украинскому гостиничному рынку, основными игроками остаются локальные девелоперы. Как и в 2007 году, в 2008 мировые отельные бренды были представлены только тремя международными операторами – Rezidor Hotel Group (отели Radisson SAS), Global Hyatt Corporation (отель Hyatt Regency Kyiv) и Rixos Group (отель Rixos Prykarpattya). В ближайшие несколько лет в Украине могут начать функционировать гостиницы таких операторов, как InterContinental Hotel Group, Hilton Hotels Corporations, Accor Group, Fairmont Hotels and Resorts, Starwood Hotels & Resorts Worldwide (SH&RW) и др., причем многие из них рассматривают возможность управления несколькими проектами одновременно.
Основной итог 2008 г. – резкое снижение цен на недвижимость. Сам по себе этот факт, наверняка, порадовал многих украинцев. Тем не менее, особого ликования не наблюдается; почти везде царят пессимистические настроения. Ведь цены снижаются под ударами мощнейшего мирового экономического кризиса, когда значительной части потенциальных покупателей уже не до улучшения жилищных условий. В декабре сделок в было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Рынок стали покидать продавцы, отчаявшиеся в условиях кризиса и паники решить свои проблемы. Таковы вкратце основные тенденции, которые наблюдались на рынке недвижимости в конце 2008 г.
Общую статистику минувшего года нивелировали цены первого полугодия. Однако, по мнению аналитиков, общее удешевление размещения в ТЦ и ТРЦ будет продолжаться в течение всего 2009 г. А возможно, захватит и 2010 г. Жизнь рынка торговой недвижимости минувшего года эксперты разделяют на два этапа — до октября и после. Хотя предвестники кризиса были видны еще в конце лета. B Украине в первом полугодии 2008 г. ставки аренды выросли для первоклассных объектов на 20-25% по сравнению с концом 2007 г. Летом средние ставки в успешных объектах для типичной секции торговой галереи от 100 до 250 кв. м находились в диапазоне $150-250 за 1 кв. м в месяц. Запрашиваемые ставки для помещений на Крещатике достигали рекордных для рынка $450-600 за 1 кв. м, в то время как цена продажи поднялась до $50 тыс. за 1 кв. м. Торговые сети из-за ухудшения рынка кредитования прекращают активную экспансию. Обороты снижаются. И рост стоимости размещения в ТЦ и ТРЦ практически прекратился.
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Резкое сокращение спроса на склады в нынешнем году привело к более чем двукратному падению стоимости их аренды. Клиенты, ранее жаловавшиеся на дефицит площадей для хранения товаров, теперь получили возможность широкого выбора. Зато инвесторы, планировавшие в 2009 г. ввести в эксплуатацию еще 450 тыс. кв. м складских помещений, массово отказываются от этой затеи, заморозив строительство до лучших времен. Одной из главных тенденций нынешнего года стало сокращение арендуемых компаниями площадей. Предприятия, которые ранее снимали порядка 1 тыс. кв. м, сейчас занимают не более 200–300 кв. м, а крупные фирмы, занимавшие около 10 тыс. кв. м, уменьшили свои аппетиты до 2–4 тыс. кв. м. И если арендаторы не могут договориться с владельцем комплекса, они без проблем находят другой, т. к. предложение на рынке выросло. Именно на такие переезды, полагает г-н Борщ, сегодня приходится львиная доля сделок. Импортеры одежды и обуви занялись сокращением съемных складских помещений еще в начале года, а сейчас аналогично поступают украинские производители, торговцы продуктами питания, стройматериалов.
За период с 16 по 22 марта 2009 года стоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Киевском регионе (11 районов) снизилась, в пределах 3,48% ($154) до $4 273 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области (***) выглядит следующим образом:
Резкое падение стоимости аренды загородных дач, домов и коттеджей подогрело спрос на эту недвижимость: на протяжении летнего сезона три из четырех предложенных в наем объектов нашли своих клиентов. Впрочем, с окончанием теплого периода много предложений осталось без съемщиков, хотя арендные ставки упали еще больше. Прошедший теплый сезон ознаменовался для рынка аренды загородных дач, домов и коттеджей двумя тенденциями: резким увеличением предложения и столь же стремительным падением цен в долларовом эквиваленте.
Гостиничный рынок Украины, как и остальные сегменты коммерческой недвижимости, финансово-экономический кризис не обошел стороной. С октября 2008 г. планы локальных и иностранных девелоперов, работающих на украинском гостиничном рынке, начали корректироваться, вследствие чего вероятность реализации многих проектов значительно уменьшилась. Сейчас, как утверждают эксперты, одни проекты, находящиеся на разных стадиях готовности, заморожены, а сроки ввода в эксплуатацию других перенесены на более поздний период. В связи с кризисом заморожено, например, строительство многофункционального комплекса (МФК) “Миракс Плаза”, в котором предусматривались гостиничные апартаменты. Кроме того, отложено строительство МФК на ул.Златоустовской, где также планировалась гостиничная составляющая. И это только первые ласточки. Подобная судьба в ближайшее время ждет большинство объектов с многотысячными площадями и многофункциональным содержимым.
В обзоре представлена информация о рынке элитной жилой и загородной недвижимости Киева за 2009 год, а также содержатся основные показатели на рынке недвижимости Москвы и Лондона, а именно: ключевые тенденции на рынке, динамика цен, спрос и предложение и прогноз.
За период с 29 декабря по 5 января 2009 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Киева выросла на 0,66% и составила $2862 за кв. м. Количество предложений сократилось на 21%
Вопреки законам экономики, когда в условиях кризиса аренда торговых и офисных площадей должна дешеветь, на самом деле она дорожает. Этот парадокс объясняется тем, что ее размер зафиксирован в долларах. В связи с ростом курса американской валюты (в течение ноября в 1,3 раза, в декабре - еще в 1,15 раза) автоматически в 1,5 раза возросла и стоимость аренды помещений. В то же время, согласно последним данным, «долларовые» арендные ставки в последние месяцы снизились. Наиболее динамично понижаются арендные ставки по классу А. Так, в ноябре 2008 г. аренда торговых помещений класса А подешевела до $43,3 за кв. м (на 15,1%), по классу В - до $33,9 за кв. м (на 4%), по классу С - до $28,7 за кв. м (на 5,6%). В декабре же 2008 г. арендные ставки на торговые помещения класса А снизились до $38,7 за кв. м., что на 10,6% ниже ноябрьских ставок. Помещения классов В и С подешевели до $29,5 и $25,5 соответственно.