Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008 спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне темп роста цен снизился вдвое. Вторичный рынок жилья Украины перегрет. Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008 спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне – после ужесточения условий ипотечного кредитования – темп роста цен снизился вдвое. По предварительным данным, с июля во многих городах квартиры на вторичном рынке дешевеют. Если тенденция сохранится, к концу года цены на жилье экономкласса снизятся на 5-10%
Практически во всех городах, где темп роста в первом полугодии превысил уровень инфляции, во II квартале цены росли медленнее, чем в I кв. Исключение составляют только Ровно (+7,7% против +3,9% в I кв.) и Севастополь (9,5% против 7%). По мнению риэлторов, позитивную ценовую динамику в Ровно обеспечило незначительное (на фоне других городов) повышение цен в I квартале. Что же касается Севастополя, тут жилье покупают для сдачи в аренду — ежегодный рост арендной платы не менее чем на 25% обеспечивает повышенный спрос.
Bторичный рынок земли в Киевской области оценивается в $5,5 млрд. Наблюдается тенденция сокращения средней площади участков, выставленных на продажу. Если в апреле размер среднестатистического надела приближался к 6 га, то в июле – едва превышал 4 га. Если еще год назад у крупных землевладельцев практически не оставалось альтернативы использования участка, а основным источником доходов служил спекулятивный фактор, то уже сегодня гораздо более прибыльным является строительство логистических комплексов и коттеджных поселков.
Hа сегодня значительных инвестиций требует инфраструктура Крыма. Власти полуострова заявили о целесообразности строительства и модернизации морских портов, строительства новых и реконструкции существующих автодорог, аэропортов, железнодорожных и автовокзалов, объектов газоснабжения, водообеспечения и очистных сооружений. К этим значительным по масштабности и финансированию проектам добавился еще один суперпроект: строительство моста протяженностью в 4,5 км через Керченский пролив стоимостью в $480 млн., о целесообразности сооружения которого начали говорить еще 5-6 лет назад.
Быстрорастущее количество коттеджных городков приводит к тому, что приобретать землю застройщикам даже в достаточно отдаленных от Киева местах становится все труднее. И причина не столько в нехватке участков, сколько в их стоимости – цены на землю в пригороде неуклонно растут, а за ними, естественно, увеличивается и себестоимость домовладений. Правда, последний факт практически не влияет на доходность строительства. Ее снижает значительное увеличение количества возводящихся и проектируемых коттеджных городков, т. е. усиление конкуренции.
На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м таунхауса в пригороде Киева – около $ 1,6 тыс. Весьма важен фактор поэтапного срока реализации проекта и то, как скоро будут завершены работы. Приоритетным направлением загородной застройки остается Обуховское, но растет популярность Житомирского, Броварского, Бориспольского, Одесского. Ряд проектов заявлен и в Киево-Святошинском районе. Выбирая место реализации городка, девелоперы обращают внимание на такие факторы: экология района, наличие водоемов и зеленых зон, транспортная доступность, которая включает в себя отдаленность от столицы и качество подъездных путей.
В начале каждого загородного сезона, так или иначе, на первый план выходит ценовой вопрос. По традиции и в нынешнем году некоторые эксперты прогнозируют летом-осенью повышение стоимости объектов в данном сегменте – «перегретый» рынок столичной недвижимости переживает период застоя, поэтому покупатели больше внимания обратят на коттеджи. Тем более что по цене обычной киевской квартиры можно приобрести дом на нескольких сотках в не самом худшем пригороде. Однако сегодняшняя стоимость земли и недавно построенных объектов ставит данный тезис под сомнение.
Рынок загородного строительства с точки зрения понимания его как просто индивидуальной застройки вокруг больших городов существовал всегда. Иметь загородный домик или хотя бы небольшой земельный участок стремился едва ли не каждый житель города. Так начали появляться дачные поселки, садовые товарищества, или же просто частные застройки, которые в скором времени стали неотъемлемой частью всех крупных и не очень населенных пунктов. Об этом все чаще говорят инвесторы и девелоперы. Загородное строительство в Украине пока только набирает обороты, и существующих коттеджных городков на данный момент не так много.
Цену коттеджа можно сопоставить со стоимостью трехкомнатной квартиры в Киеве - $200 тыс. Застройщик рассчитывает на быструю окупаемость вложенных средств за счет высокого оборота продаж - 25-30 домов в месяц. Эксперты отмечают наличие в Киеве накопившегося нереализованного спроса на подобное жилье и отсутствие на украинском рынке масштабных аналогов по соотношению цены и качества реализации. Срок сдачи коттеджного городка в эксплуатацию намечен на 2013 г. О подобных намерениях заявила еще одна столичная компания, под реализацию проекта компания уже приобрела земельный участок в Киевской области площадью около 200 га.
На сегодняшний день средняя стоимость 1 коттеджа в Киевской области составляет 589 тыс. долларов. C начала текущего года стоимость загородного жилья в среднем выросла на 20-25%. B отличие от городского жилья, где в течение нескольких месяцев наблюдается стагнация, на рынке коттеджных городков застоя не наблюдается.
C начала текущего года стоимость загородного жилья в среднем выросла на 20-25%. По словам экспертов, в отличие от городского жилья, где в течение нескольких месяцев наблюдается стагнация, на рынке коттеджных городков застоя не наблюдается. Застоя не наблюдается. Все зависит от соотношения стоимости и качества проекта. Если он хорошо концептуально проработан, все сделано грамотно - темпы продаж достаточно высоки и наоборот.
Недавно на Обуховском направлении начали появляться коттеджные поселки с большим количеством домов. Так, в 16 км от КПП возле села Романкив продолжается возведение городка "Солнечная долина" (проект реализует компания Incons). На 45 га земли будет построено 150 домов (разработаны 12 проектов) площадью 239-732 кв. м. Часть из них будет примыкать к лесу, часть - располагаться на берегу озера и иметь собственный выход к воде. Все коттеджи кирпичные, двухэтажные, со встроенными гаражами, саунами и бытовыми помещениями. Земельные участки достаточно большие - 10,4-42 сотки.
На смену хаотичной загородной застройке в ближайших пригородах столицы приходят проекты с единой концепцией, развитой социальной инфраструктурой, охраной и прочими благами. С ростом количества в структуре коттеджных поселков таун-хаусов и квартир в низкоэтажных домах площадь коттеджей уменьшается. При этом постепенно увеличивается площадь территорий, отводимых для КГ, появляются проекты, которые достаточно удалены от городской черты. Так лишь 62% коттеджных городков расположено в пятнадцатикилометровой зоне от городской черты, 26% поселков удалены от столицы на 15-25 километров, а 12% предложений и вовсе находятся от Киева на расстоянии 25 километров и дальше.
До недавнего времени застройщики не уделяли сегменту эконом-класса пристального внимания. Как неоднократно подчеркивали аналитики рынка, городки эконом-класса и таунхаусы (коттеджи в блоке) представлены на рынке недостаточно. По прогнозам экспертов, предложение построенного индивидуального жилья эконом-класса на киевском рынке в 2007 г. составит приблизительно 104 тыс. кв. м (18% рынка индивидуального жилья, который оценивается в 580 тыс. кв. м). Спрос же на коттеджи составляет 50% в общей структуре спроса на индивидуальное жилье.
Знаковой тенденцией этого сезона стало появление большого количества предложения эконом-класса стоимостью до $350 тыс. Только за последний год число анонсированных проектов увеличилось в несколько раз - с двух до десятка, то есть практически четвертая часть коттеджей представляет самый дешевый класс загородного жилья. Это поселки "Новобогдановка", "Олимпик Парк", "Княжичи", "Садок вишневий", "Ясногородская поляна", "Ялинка", "Уютный", "Петровская слобода", "Лелечий хутір", "Озерный хуторок", где стоимость готовых таунхаусов с землей в большинстве случаев начинается от $200 тыс.
Ще десять років тому в Україні ринку котеджного будівництва фактично не було. Причиною цього була, передовсім, відсутність середнього платоспроможного класу. Нині охочих придбати котедж вистачає. Не в останню чергу через високі ціни на квартири. У деяких обласних центрах за ціну двокімнатної квартири за містом можна збудувати особняк. А обвал цін ринку житла, якого уже давно чекають споживачі, ніяк не настане... Натомість гальмує розвиток котеджного будівництва повільне зростання платоспроможності населення. Підвищення зарплат, як правило, "з'їдається" інфляцією, і придбання житла на гроші від зарплати для більшості українців залишається явищем ілюзорним. Утім, охочі придбати нове житло, задумуючись над вибором між квартирою в місті та заміським котеджем, все частіше вибирають останній. А відповідно, якщо є попит, то з'являється і пропозиція.
Девелоперы увлеклись возведением крупных коттеджных городков. В следующем году компания "Европа" начнет строительство самого большого в Европе коттеджного городка "Олимпик-парк". Общая стоимость проекта составит $270 млн. По словам директора компании "Европа" Олега Белинского, коттеджный городок будет возводиться в 19 км от Киева по Житомирской трассе. На участке площадью 290 га расположатся 1030 коттеджей, школа, детский сад, развлекательный и спортивно-оздоровительный центры, магазины и рекреационные зоны. Проект предполагает возведение домов площадью от 143 до 354 кв. м на земельных участках от 15 до 35 соток.
Загородное строительство - один из наименее конкурентных сегментов недвижимости, оно характеризуется коротким сроком возврата инвестиций,. Коттеджные дома можно продавать по одному, тогда как, к примеру, в офисном центре сдача площадей возможна только по завершении строительства всего центра",- говорит он. "Если компании удастся правильно отмасштабировать проект, она может рассчитывать на неплохое место на рынке. Доходность подобных проектов может достигать 20-25% в год.
Многие киевляне предпочитают строиться самостоятельно. Но даже в этом случае сэкономить по сравнению с городской квартирой вряд ли удастся. Во-первых, затевая строительство на своей земле, мало кто возводит дом на 100 кв. м - как правило, речь идёт о втрое большей площади. Во-вторых, все проблемы, которые при строительстве высотки берёт на себя застройщик, ложатся на плечи частника. Например, дизайн дома мы решили придумать сами. И началось: стенку поставили, не понравилась - снесли. Никому не советую заниматься в этом вопросе самодеятельностью. В переводе на язык цифр это означает дополнительные $5-10 тыс. на услуги архитектора и столько же - дизайнера. На подобные мелочи порой уходят немалые суммы.
Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов на элитную публику - исключительно на зарубежных покупателей. Тем не менее, уже сегодня цены за 1 кв. метр в коттеджном поселке, стартуя от $1,5 тыс., достигают $3,5 тыс., и все операторы прогнозируют активный рост цен в 2007-2008 году.