Несмотря на резкое сокращение реальных продаж на рынке зарубежной недвижимости, эксперты наблюдают некоторый рост заинтересованности граждан Украины в ее приобретении. По их словам, украинцы начали активно изучать рынки, тенденции, экономические и политические характеристики, прогнозы аналитиков относительно развития тех стран, в которых они хотели бы приобрести недвижимость. Это подтверждается активным посещением как специализированных интернет-сайтов и агентств, так и выставок по зарубежной недвижимости.
Необходимость развитой и качественной гостиничной инфраструктуры во Львове ни у кого не вызывает сомнений. К примеру, в прошлом 2008 году услугами предприятий гостиничного хозяйства воспользовались почти 370 тыс. человек (что на 22% больше чем в 2007 году). Через 3 года, если инспектора УЕФА не отберут у города право проведения матчей футбольного чемпионата ЕВРО-2012, Львов за пару недель посетят 100-300 тыс. болельщиков (данные Координационного бюро по подготовке Евро-2012). Согласно требованиям УЕФА, к футбольному чемпионату Львов должен предоставить 1315 номеров в гостиницах, уровня 5 звезд, 1020 в уровня 4 звезд и 2740 номеров в 3х звездочных отелях. Также 21 700 мест город намерен предоставить в отреконструированных и переоборудованных общежитиях. Но если у города и есть проблемы с подготовкой к ЧЕ-2012, они скорее будут касаться стадиона, аэропорта, а не гостиничной инфраструктуры. Впрочем, по словам местных жителей, аэропорт и стадион строят и днями, и, особенно, ночами. Пока Львов, учитывая не только действующие, но и строящиеся и проектируемые гостиницы, с лихвой справляется с задачей. В этом ему помогают соседние города, которые также включены в подготовку гостиничной инфраструктуры к футбольному чемпионату 2012 года – Трускавец, Моршин, Ивано-Франковск, т.д.
Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования повлекло за собой более чем десятикратное падение объемов рынка недвижимости. Без работы остались не только строители, но и риелторы, которым попросту некого обслуживать. Те немногие покупатели, у которых есть наличные на приобретение недвижимости, ждут, когда цены достигнут дна (снизятся на 50–60%). Попытки агентств переориентироваться с продаж на аренду в основном не увенчались успехом. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в конце прошлого года в стране закрылось около 250 агентств. В той или иной мере трудности испытывают все 5 тыс. отечественных АН, большая часть которых, скорее всего, не переживет кризиса. Tолько в Киеве в высокий сезон (как правило, осенью) ежедневно совершалось до 200 сделок купли-продажи недвижимости. За год в столице заключалось свыше 30 тыс. сделок на общую сумму более $2,4 млрд. Около 5% этих денег в виде комиссии доставалось киевским риелторам — годовой объем рынка услуг в сфере жилой недвижимости превышал $125 млн — вполне достаточно, чтобы прокормить 500 столичных агентств.
Oжидается, что крупные международные торговые операторы отложат экспансию в Украину минимум на 1-2 года. В этом обзоре представлены основные тенденции 2008 года на расмотренном рынке и прогноз на 2009 год.
Количество вакантных площадей в бизнес-центрах Киева к концу года может вырасти практически в три раза. Арендаторы все чаще выбирают помещения поменьше и подешевле. Так что количество свободных апартаментов под офисы растет. Последние несколько лет уровень вакантности офисов столицы был близок к нулю. Помещений катастрофически не хватало и высокие показатели заполняемости были характерны не только для деловых центров класса А, но и для менее качественных зданий, расположенных за пределами центрально-делового района. B минувшем году активность со стороны арендаторов заметно снизилась к концу третьего квартала. По мере ухудшения экономических показателей большинство компаний начали активно пересматривать и урезать свои бюджеты, а также проводить кадровые сокращения. В результате к концу года существенно снизился общий объем сделок, а подавляющее большинство заключаемых соглашений по аренде отображали сокращение площади помещений. «Впервые за много лет в четвертом квартале показатель чистого количества поглощенных площадей достиг отрицательного значения.
Сегодня без солидной скидки продать любой объект коммерческой недвижимости вряд ли удастся. Поэтому зачастую оценщики выставляют цену даже ниже себестоимости его строительства. Когда у девелоперов возникла необходимости в продаже непрофильных активов, последние подешевели практически вдвое. И условия на рынке немедленно начал диктовать инвестор. На сегодняшний день объект может продаваться по любой цене, иногда даже ниже себестоимости. Предложений слишком много, инвесторов слишком мало - закономерно, что цену диктует покупатель. В 2007-2008 гг. все было с точностью до наоборот, именно тогда пустые участки с проектом стоили всего на 20-30% дешевле готового объекта.
Дефицит и дороговизна свободных участков под застройку в Киеве и других городах-миллионниках способствуют развитию альтернативного строительства - на воде В Киеве плавдома начали строить только в конце 1990-х, но сейчас на Днепровской набережной практически не осталось вакантных причалов. 75% зданий на воде, зарегистрированных в столице, - развлекательные заведения, гостиницы. Наиболее успешные: комплексы "Мандарин", "Золотой берег", River Palace, ресторан "Колесо", отели "Перлина Днiпра" и "Днепровский". Постепенно развивается строительство на воде и в регионах. В Днепропетровске, к примеру, уже работают плавучие рестораны "Золотой петушок" и "Корсар", а в Донецке, в ближайшее время будет построена гостиница (смета проекта - EUR1,3 млн). В целом, по данным Регистра судоходства Украины, на стадии проектирования находятся 6 объектов, 23 эксплуатируются.
Спрос на дома в загородных поселках Киевской области пока не восстановился. Цены на рынке загородной недвижимости Киевской области до конца года вряд ли просядут более чем на 10%. За последний год цены снизились как минимум на 50%. Количество сделок упало в 5-7 раз. Строится реально только десятая часть заявленных коттеджных поселков. И вряд ли рынок начнет оживать раньше середины 2010 г.
В I половине 2009 года в гостиничном сегменте Украины не наблюдалось значимых событий. Как и в других сферах коммерческой недвижимости, первые шесть месяцев внесли поправки в ранее анонсированные проекты. Строительство большинства проектов не началось в заявленные сроки. С учетом длительности строительства, объемов заявленных проектов и возможности финансирования – вероятность их реализации до 2011-2012 годов достаточно низкая. Тем не менее, интерес международных операторов к открытию гостиниц в Украине сохранился. В перспективе 2010-2012 годов, отмечают в "Colliers", наиболее вероятна реализация проектов гостиниц "Fairmont Grand Hotel" (Набережно-Крещатицкая, 1а) и "Holiday Inn" (Антоновича, 79)
Кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Аналитики предполагают, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении. Cегодня количество потенциальных инвесторов сократилось на 60-70%. С наступлением непростых для Украины времен на рынок было вынесено большое количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку прямые инвестиции на сегодняшний день - едва ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов... в условиях отсутствия доступных банковских кредитных схем.
Летом индекс потребительских настроений находился на уровне 98,5%, демонстрируя преобладание нейтральных настроений. Резкое ослабление национальной валюты увеличило стоимость импортной продукции, вызвав снижение выручки от продаж в долларовом эквиваленте на 30-40% и более. Поскольку арендные ставки в Украине привязаны преимущественно к доллару США, стало очевидным, что часть операторов не в состоянии оплачивать аренду на прежнем уровне. Так, в структуре затрат торговых операторов расходы на аренду превысили критичный порог в 20%, против существующего ранее уровня 10-15%.
Во время кризиса маркетинг станет основным инструментом выживания девелоперов, прогнозируют эксперты рынка. После прошлогоднего понижения долларовых ставок примерно на треть владельцам бизнес-центров придется еще раз уменьшить рентный доход офисного центра. По прогнозам Семена Юрченко, руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход: предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, что эквивалентно скидке в 30%. Фактически это означает, что арендаторы в течение оговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Таким образом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса при нынешней ежемесячной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90 тыс.
Промышленное производство и розничная торговля являются основными отраслями, стимулирующими развитие современных складских объектов в Украине. Текущий спад в этих отраслях имеет сильное негативное влияние на сектор складской и логистической недвижимости в стране. Большинство арендаторов складов испытывают трудности, связанные с уменьшением объемов продаж, а также объемов промышленного производства, импорта и экспорта. Сокращение спроса на складскую и логистическую недвижимость, в сочетании со сложностями в привлечении долгового финансирования и высокой стоимостью заемных средств, привели к задержкам ввода в эксплуатацию ряда крупных логистических проектов на территории Украины.
C начала года земля подешевела приблизительно на треть. Тем не менее эксперты предостерегают, что данный рост — скорее исключение из правил. Подорожание произошло не из-за увеличения спроса на землю, считает эксперт. Объем предложений летом существенно уменьшился. Большинство владельцев сняли свои участки с продажи, чтобы выставить их в сентябре по более высоким ценам, когда рынок недвижимости оживится. Поэтому в базах данных посредников в июле–августе остались самые дорогие варианты, на стоимость которых обычно сезонность не влияет. Несмотря на кажущееся затишье, сделки купли-продажи земли заключаются. Хотя до уровня прошлого года рынку далеко.В прошлом году количество сделок за месяц достигало 1 тыс., сейчас — от силы 300. Поэтому продажа дорогих участков повлияла на статистику, создав видимость среднерыночного роста цен.
Предложение на рынке коттеджных городков сократилось почти вдвое, цены снизились на 20-40%, но девелоперы твердо верят, что хуже уже не будет. «Наступило дно», уверены они. По данным генерального директора компании Knight Frank LLC Ukraine, на этапе строительства в Киевской области сейчас находятся около 40 коттеджных городков общим объемом более 6000 домовладений. Причем «замороженные» проекты в основном относятся к эконом-классу (54% от общего количества) и расположены на левом берегу Днепра, в Броварском и Бориспольском направлениях. «По сравнению с АППГ предложение на первичном рынке коттеджных городков сократилось на 40%.
Несмотря на экономический кризис, спрос на посуточную аренду квартир в Киеве упал за последние полгода всего на 10–15%. Это объясняется увеличением числа иностранных туристов и перетоком в сегмент клиентов гостиниц, что позволило компенсировать общее сокращение спроса со стороны украинцев. Впрочем, даже незначительный отток клиентов заставил владельцев апартаментов пойти на уступки и уменьшить расценки на треть. По данным агентств недвижимости, по состоянию на июль прошлого года в Киеве сдавалось в посуточную аренду около 20 тыс. квартир, из которых 12–15 тыс. были расположены в центральной и приближенной к ней частях города, а 5–7 тыс. — на окраинах.
Цены на квартиры в первые месяцы 2009 года будут падать. «Минимум будет достигнут в марте-апреле. Особенно просядут цены на вторичное жильё – порядка 25–30%», – уверены аналитики. Кардинально изменили своё мнение и сами застройщики, ещё в октябре наперебой утверждавшие, что цены на квартиры не упадут никогда. Цены на жилье премиум-класса застыли, а на жильё экономкласса уже снизились на 15–20%, 2009-й скорее всего будет оптимальным годом для покупки квартир. Падение цен очистит рынок от спекулянтов. Эта тенденция наблюдается уже сейчас, и нагляднее всего это демонстрируют появившиеся в свободной продаже однокомнатные квартиры. Раньше спекулянты раскупали их ещё на стадии котлована, чтобы потом продавать по сильно завышенным ценам. Большинство экспертов говорят, что самым удачным временем для приобретения квадратных метров станет весенне-летний период. В то же время январь и февраль окажутся крайне тяжёлыми для рынка, а количество сделок в это время будет стремиться к нулю.
Резкое увеличение предложения эксперты объясняют желанием целого ряда компаний сократить свои затраты за счет более рационального использования производственных площадей. В первую очередь это касается предприятий, ориентированных на строительный рынок, к примеру, изготовителей окон, плитки или мебели, а также занимающихся сборкой бытовой техники и электроники, отмечая, что производители продуктов питания пока не идут на такой шаг. Mногие мелкие компании, столкнувшиеся с отсутствием или снижением продаж их продукции, начали отказываться от своего бизнеса и освобождать производственные площадки. В ряде киевских агентств недвижимости говорят, что некоторые руководители решились на перенос своих предприятий за пределы столицы — в Ирпень, Вишневое или Вышгород, где арендные ставки, как правило, наполовину ниже по сравнению с предлагаемыми в Киеве.
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Уже четверть складских помещений класса А в Киеве и области не может найти арендаторов. Ставки аренды с начала кризиса снизились как минимум вдвое. И вряд ли до конца года ситуация наладится. Негативные тенденции, возникшие в результате экономического спада в конце 2008 г., усилились в первой половине 2009 г. С начала года на рынке наблюдалось дальнейшее снижение спроса со стороны пользователей складских помещений и, как следствие, увеличение уровня вакантности. По итогам первого полугодия доля свободных площадей в складских комплексах превысила 25%. Данный показатель учитывает только те помещения, которые предлагаются в прямую аренду. Помимо этого на рынке присутствует значительное количество предложений по субаренде, что еще более увеличивает объем доступного предложения. Во втором полугодии возможно незначительное увеличение вакантности, что в большей степени будет спровоцировано вводом в эксплуатацию новых проектов, однако мы не ожидаем, что по итогам 2009 г. доля вакантных площадей превысит 30% от общего предложения на рынке.