Перегрев киевских цен на гостиничные услуги в последние годы был резко охлажден с началом кризиса ликвидности в Украине. В связи с тем, что гостиничный сектор в крупных городах Украины был представлен сравнительно небольшим количеством объектов ( речь, в первую очередь идет о гостиницах уровня 4-5 звезд), доходность номера в этом сегменте достигала значительных показателей, по сравнению с более развитыми рынками европейских стран. Цены на суточное размещение в гостиницах в Киеве и других крупных городах Украины были выше, чем в гостиницах аналогичного уровня в странах Евросоюза, но при этом качество услуг в нашей стране было на низком уровне. Это все позволяло относить Украину к развивающимся странам с большим потенциалом. Международные гостиничные операторы серьезно присматривались к нашей стране, с удовольствием анонсируя планы на открытие гостиничных проектов под своим управлением в ближайшие годы.
Если бы последствия мирового финансового кризиса не затронули рынок недвижимости Украины, то многим его участникам для оправдания собственных проблем пришлось бы его придумать. Конечно, влияние кризиса отрицать нельзя: было свернуто ипотечное кредитование, существенно сократился спрос, из-за девальвации гривни выросла долговая нагрузка девелоперских компаний, а возможность новых заимствований близка к нулю. Но независимо от столь сложных времен модель бизнеса, выбранная многими игроками отечественного рынка недвижимости, подразумевала бесславный финал.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик:
• В январе-августе 2008 года на рынке офисной недвижимости Киева наблюдался стабильный рост арендных ставок при низком уровне вакантных площадей. В августе 2008 года арендные ставки на профессиональные офисные помещения в центральной части города (CBD) достигли 1320 $/кв.м/год. • В III квартале 2008 года рост арендных ставок остановился. С IV квартала 2008 года началась тенденция снижения уровня арендных ставок. В октябре-декабре 2008 года ставки снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года. • С IV квартала 2008 года отмечается тенденция изменения структуры предложения офисных помещений: в общем предложении значительно вырос объем помещений, предлагаемых в субаренду. Многие компании, планировавшие расширение и уже подписавшие договора аренды на крупные офисные площади, сегодня предлагают свои площади в субаренду.
По данным отдела торговли и тендерных закупок департамента экономической политики, товарооборот городских магазинов за последний год вырос более чем на 2 млрд грн.: с 5, 5 млрд до 7,7 млрд грн. Увеличилось и общее число торговых площадей. Если в минувшем году под магазины в областном центре было занято около 240 тыс. кв. м, то в нынешнем — 252 тыс. кв. м, причем, как показывает статистика, компании наращивают сети вне зависимости от специфики товара.
Крупные украинские агрохолдинги арендуют угодья. Купля-продажа сельхозземель в Украине пока запрещена, и едва ли этот запрет будет снят в ближайшем будущем. По итогам 2009 года общая сумма выплат за аренду земельных паев составит 4 млрд. Из примерно 30 млн. га пахотных земель 17,4 млн. га находятся в аренде. По данным Госкомзема, 73% выплат за аренду производится в натуральной форме, что дает арендаторам возможность завышать цену на ту продукцию, которую они передают собственникам паев. В среднем аренда одного гектара пашни обходится сельхозпроизводителям в 233 грн. в год.
Несмотря на резкое сокращение реальных продаж на рынке зарубежной недвижимости, эксперты наблюдают некоторый рост заинтересованности граждан Украины в ее приобретении. По их словам, украинцы начали активно изучать рынки, тенденции, экономические и политические характеристики, прогнозы аналитиков относительно развития тех стран, в которых они хотели бы приобрести недвижимость. Это подтверждается активным посещением как специализированных интернет-сайтов и агентств, так и выставок по зарубежной недвижимости.
Необходимость развитой и качественной гостиничной инфраструктуры во Львове ни у кого не вызывает сомнений. К примеру, в прошлом 2008 году услугами предприятий гостиничного хозяйства воспользовались почти 370 тыс. человек (что на 22% больше чем в 2007 году). Через 3 года, если инспектора УЕФА не отберут у города право проведения матчей футбольного чемпионата ЕВРО-2012, Львов за пару недель посетят 100-300 тыс. болельщиков (данные Координационного бюро по подготовке Евро-2012). Согласно требованиям УЕФА, к футбольному чемпионату Львов должен предоставить 1315 номеров в гостиницах, уровня 5 звезд, 1020 в уровня 4 звезд и 2740 номеров в 3х звездочных отелях. Также 21 700 мест город намерен предоставить в отреконструированных и переоборудованных общежитиях. Но если у города и есть проблемы с подготовкой к ЧЕ-2012, они скорее будут касаться стадиона, аэропорта, а не гостиничной инфраструктуры. Впрочем, по словам местных жителей, аэропорт и стадион строят и днями, и, особенно, ночами. Пока Львов, учитывая не только действующие, но и строящиеся и проектируемые гостиницы, с лихвой справляется с задачей. В этом ему помогают соседние города, которые также включены в подготовку гостиничной инфраструктуры к футбольному чемпионату 2012 года – Трускавец, Моршин, Ивано-Франковск, т.д.
Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования повлекло за собой более чем десятикратное падение объемов рынка недвижимости. Без работы остались не только строители, но и риелторы, которым попросту некого обслуживать. Те немногие покупатели, у которых есть наличные на приобретение недвижимости, ждут, когда цены достигнут дна (снизятся на 50–60%). Попытки агентств переориентироваться с продаж на аренду в основном не увенчались успехом. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в конце прошлого года в стране закрылось около 250 агентств. В той или иной мере трудности испытывают все 5 тыс. отечественных АН, большая часть которых, скорее всего, не переживет кризиса. Tолько в Киеве в высокий сезон (как правило, осенью) ежедневно совершалось до 200 сделок купли-продажи недвижимости. За год в столице заключалось свыше 30 тыс. сделок на общую сумму более $2,4 млрд. Около 5% этих денег в виде комиссии доставалось киевским риелторам — годовой объем рынка услуг в сфере жилой недвижимости превышал $125 млн — вполне достаточно, чтобы прокормить 500 столичных агентств.
Oжидается, что крупные международные торговые операторы отложат экспансию в Украину минимум на 1-2 года. В этом обзоре представлены основные тенденции 2008 года на расмотренном рынке и прогноз на 2009 год.
Количество вакантных площадей в бизнес-центрах Киева к концу года может вырасти практически в три раза. Арендаторы все чаще выбирают помещения поменьше и подешевле. Так что количество свободных апартаментов под офисы растет. Последние несколько лет уровень вакантности офисов столицы был близок к нулю. Помещений катастрофически не хватало и высокие показатели заполняемости были характерны не только для деловых центров класса А, но и для менее качественных зданий, расположенных за пределами центрально-делового района. B минувшем году активность со стороны арендаторов заметно снизилась к концу третьего квартала. По мере ухудшения экономических показателей большинство компаний начали активно пересматривать и урезать свои бюджеты, а также проводить кадровые сокращения. В результате к концу года существенно снизился общий объем сделок, а подавляющее большинство заключаемых соглашений по аренде отображали сокращение площади помещений. «Впервые за много лет в четвертом квартале показатель чистого количества поглощенных площадей достиг отрицательного значения.
Сегодня без солидной скидки продать любой объект коммерческой недвижимости вряд ли удастся. Поэтому зачастую оценщики выставляют цену даже ниже себестоимости его строительства. Когда у девелоперов возникла необходимости в продаже непрофильных активов, последние подешевели практически вдвое. И условия на рынке немедленно начал диктовать инвестор. На сегодняшний день объект может продаваться по любой цене, иногда даже ниже себестоимости. Предложений слишком много, инвесторов слишком мало - закономерно, что цену диктует покупатель. В 2007-2008 гг. все было с точностью до наоборот, именно тогда пустые участки с проектом стоили всего на 20-30% дешевле готового объекта.
Дефицит и дороговизна свободных участков под застройку в Киеве и других городах-миллионниках способствуют развитию альтернативного строительства - на воде В Киеве плавдома начали строить только в конце 1990-х, но сейчас на Днепровской набережной практически не осталось вакантных причалов. 75% зданий на воде, зарегистрированных в столице, - развлекательные заведения, гостиницы. Наиболее успешные: комплексы "Мандарин", "Золотой берег", River Palace, ресторан "Колесо", отели "Перлина Днiпра" и "Днепровский". Постепенно развивается строительство на воде и в регионах. В Днепропетровске, к примеру, уже работают плавучие рестораны "Золотой петушок" и "Корсар", а в Донецке, в ближайшее время будет построена гостиница (смета проекта - EUR1,3 млн). В целом, по данным Регистра судоходства Украины, на стадии проектирования находятся 6 объектов, 23 эксплуатируются.
Спрос на дома в загородных поселках Киевской области пока не восстановился. Цены на рынке загородной недвижимости Киевской области до конца года вряд ли просядут более чем на 10%. За последний год цены снизились как минимум на 50%. Количество сделок упало в 5-7 раз. Строится реально только десятая часть заявленных коттеджных поселков. И вряд ли рынок начнет оживать раньше середины 2010 г.
В I половине 2009 года в гостиничном сегменте Украины не наблюдалось значимых событий. Как и в других сферах коммерческой недвижимости, первые шесть месяцев внесли поправки в ранее анонсированные проекты. Строительство большинства проектов не началось в заявленные сроки. С учетом длительности строительства, объемов заявленных проектов и возможности финансирования – вероятность их реализации до 2011-2012 годов достаточно низкая. Тем не менее, интерес международных операторов к открытию гостиниц в Украине сохранился. В перспективе 2010-2012 годов, отмечают в "Colliers", наиболее вероятна реализация проектов гостиниц "Fairmont Grand Hotel" (Набережно-Крещатицкая, 1а) и "Holiday Inn" (Антоновича, 79)
Кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Аналитики предполагают, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении. Cегодня количество потенциальных инвесторов сократилось на 60-70%. С наступлением непростых для Украины времен на рынок было вынесено большое количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку прямые инвестиции на сегодняшний день - едва ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов... в условиях отсутствия доступных банковских кредитных схем.
Летом индекс потребительских настроений находился на уровне 98,5%, демонстрируя преобладание нейтральных настроений. Резкое ослабление национальной валюты увеличило стоимость импортной продукции, вызвав снижение выручки от продаж в долларовом эквиваленте на 30-40% и более. Поскольку арендные ставки в Украине привязаны преимущественно к доллару США, стало очевидным, что часть операторов не в состоянии оплачивать аренду на прежнем уровне. Так, в структуре затрат торговых операторов расходы на аренду превысили критичный порог в 20%, против существующего ранее уровня 10-15%.
Во время кризиса маркетинг станет основным инструментом выживания девелоперов, прогнозируют эксперты рынка. После прошлогоднего понижения долларовых ставок примерно на треть владельцам бизнес-центров придется еще раз уменьшить рентный доход офисного центра. По прогнозам Семена Юрченко, руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход: предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, что эквивалентно скидке в 30%. Фактически это означает, что арендаторы в течение оговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Таким образом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса при нынешней ежемесячной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90 тыс.
Промышленное производство и розничная торговля являются основными отраслями, стимулирующими развитие современных складских объектов в Украине. Текущий спад в этих отраслях имеет сильное негативное влияние на сектор складской и логистической недвижимости в стране. Большинство арендаторов складов испытывают трудности, связанные с уменьшением объемов продаж, а также объемов промышленного производства, импорта и экспорта. Сокращение спроса на складскую и логистическую недвижимость, в сочетании со сложностями в привлечении долгового финансирования и высокой стоимостью заемных средств, привели к задержкам ввода в эксплуатацию ряда крупных логистических проектов на территории Украины.
C начала года земля подешевела приблизительно на треть. Тем не менее эксперты предостерегают, что данный рост — скорее исключение из правил. Подорожание произошло не из-за увеличения спроса на землю, считает эксперт. Объем предложений летом существенно уменьшился. Большинство владельцев сняли свои участки с продажи, чтобы выставить их в сентябре по более высоким ценам, когда рынок недвижимости оживится. Поэтому в базах данных посредников в июле–августе остались самые дорогие варианты, на стоимость которых обычно сезонность не влияет. Несмотря на кажущееся затишье, сделки купли-продажи земли заключаются. Хотя до уровня прошлого года рынку далеко.В прошлом году количество сделок за месяц достигало 1 тыс., сейчас — от силы 300. Поэтому продажа дорогих участков повлияла на статистику, создав видимость среднерыночного роста цен.