Финансовый кризис и зима заморозили отечественную строительную отрасль. Специалисты полагают, что больше всех от этого пострадали крупные девелоперы, в том числе и «XXI Век». Об антикризисных мерах компании рассказал Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров компании «XXI Век».
Нынешнее межсезонье обошлось севастопольским ритейлорам слишком дорого. Стремительное снижение продаж заставило многих из них закрыться или искать более дешевые помещения на окраинах города. Особенно массово бизнесмены покидают торговые центры, собственники которых не спешат уменьшать арендные ставки. Летний наплыв отдыхающих может несколько сгладить ситуацию, однако уже осенью спад покупательской активности накроет регион с новой силой, что приведет к снижению цен на помещения на 70%. Ритейлоры потеряли интерес к Севастополю. Город, который за последние два-три года продемонстрировал, пожалуй, наиболее яркий в стране пример активизации рынка коммерческой недвижимости, когда спрос на торговые площади ежегодно рос на 40–50%, а цены удваивались (на конец 2008 г. арендные ставки достигли отметки в $150/кв. м), сейчас не менее стремительно катится по наклонной.
В I полугодии активность на рынке офисной недвижимости Киева проявлял нефинансовый сектор. Речь идет преимущественно о компаниях, которые предпочитают переехать в офис более высокого качества на приемлемых для себя условиях, поскольку ставки в бизнес центрах класса "А" и "В" существенно снизились. Крайне слабую арендную активность проявлял в I полугодии финансовый сектор. Продолжает сохраняться значительная неопределенность в банковской системе ввиду отсутствия уверенности в прогнозах относительно курса национальной валюты и основных макроэкономических показателей. В подобной ситуации банкам невозможно определить окончательные суммы списаний от экономического кризиса, и, соответственно, адаптировать стратегию развития и бюджеты на средне и долгосрочную перспективу.
Хуже времени для рынка недвижимости не придумать, заявляют его участники. За последние полгода жилье в столице и областях подешевело на 30-50% и продолжает падать в цене. Уже сейчас можно найти квартиры за половину цены, которую выставляли еще в сентябре прошлого года. Впрочем, и для покупателей лучшее время еще не наступило. Тем, у кого есть средства, с покупкой жилья следует подождать как минимум до лета, советуют риэлтеры. Сократилось количество объектов, предлагаемых к продаже. "Традиционно в Киеве предложение квартир составляло около 15 тыс., но в январе их было всего 2 тыс., сейчас – 7 тыс.
Украинский рынок торговой недвижимости возвращается в прошлое. Признаки регресса проявляются не только в значительно подешевевшей аренде, но и в возвращении старых форматов торговых центров. Аналитики компании Concorde Development уверяют, что в Украину вновь приходят базары под крышей — некая переходная форма между открытыми рынками начала 1990-х годов и профессиональными ТЦ.
Kиев возглавил список городов Европы, где ставки аренды офисов класса А снизились больше всего. По сравнению с аналогичным периодом 2008 г., цена найма упала на 64,71%. И возможно, будет снижаться и дальше. Был проведен анализ динамики арендных ставок офисов класса А в 49 крупных городах Европы. Значительное снижение во втором квартале зафиксировали в Лондоне, Мадриде, Дублине и Осло. В Германии и Нидерландах ставки относительно стабилизировались. При этом в 24 городах показатели не изменились. В Киеве и Москве они снизились на 64,71% и 41,81% — соответственно — по сравнению со вторым кварталом 2009 г.
Столько в Киеве не строили никогда. Всего cдано в эксплуатацию 15 тыс. квартир, причем львиная их доля — 14,75 тыс. — в 86 крупных многоквартирных домах. Бурных оваций по данному поводу не последовало: всем ясно, что в текущем десятилетии это был последний год с приростом ввода жилья в эксплуатацию. В нынешнем сдадут уже меньше, да и в следующем — тоже. Семилетний цикл ежегодных приростов остался позади. Предстоит спад. Причем дело не только в экономическом кризисе, вопли о котором уже изрядно приелись: похоже, скоро начнут обсуждать его пагубное влияние на популяцию антарктических пингвинов. Проблемы у строителей начались значительно раньше, пару лет назад, и с той поры все усиливались. Застройщики успокаивали себя “да куда они денутся!” и плавно гнали цены все выше и выше. Когда рост цен отсек от рынка 95% населения, подоспел кризис...
Нынешняя маевка в Одессе обещает быть сравнительно недорогой: большинство хозяев сдающейся посуточно недвижимости согласились зафиксировать прошлогодние долларовые ставки в гривнях по курсу 5,0. Акция уже принесла плоды — поток отдыхающих не только не снизился, но и имеет все шансы увеличиться на треть. Однако по мере нарастания ажиотажа туристам пытаются сдать и квартиры без дисконта. Причем разница в стоимости апартаментов одинакового уровня может достигать 100–150 грн. в сутки. Одесситы готовятся принять на майские праздники еще больше гостей, чем обычно. Местные риэлторы констатируют, что экономический кризис в стране не повлиял на активность туристов, желающих арендовать квартиру у моря. По словам директора агентства Holydays in Odessa Елены Стрельниковой, вопреки пессимистическим прогнозам о спаде потока отдыхающих этой весной на 10–15%, число заявок от арендаторов, наоборот, выросло на треть в сравнении с аналогичным периодом 2008 г.
Впервые с начала кризиса индекс офисной недвижимости продемонстрировал рост. За отчетный период с 22 июня по 2 июля наблюдалось увеличение уровня заполняемости объектов. Впервые с начала кризиса индекс офисной недвижимости продемонстрировал рост. За последний отчетный период рост составил почти 0,23% (0,8 пункта).
Объемы строительства в 2008 г. снизились на 16%. По подсчетам Минрегионстроя, на завершение объектов жилого строительства со степенью готовности более 70% необходимо 14 млрд. грн., а более 50% - еще 10 млрд. грн. В то же время, Кабмин обещает выделить на эти цели только 3 млрд. грн. По мнению экспертов, даже если эти средства будут выделены, это капля в море для вывода отрасли из стагнации. Кроме того, эксперты уверены, что даже в случае выденеления этих средств из госбюджета, они могут остаться невостребованными. Поэтому перечень категорий граждан, которые смогут купить жилье при помощи государственных средств (первый взнос и льготный кредит), необходимо расширить. "Стоящие в очереди на получение жилья и госслужащие - не самое платежеспособное население, и не стоит ждать, что они придут и все купят", - уверен директор КУА "Фин ком эссет менеджмент" Павел Ружицкий. Также не понятно, по его мнению, и озвученная премьер-министром Юлией Тимошенко идея о том, что эти средства смогут получить сами застройщики, так как нигде не прописано, кто из них может претендовать на госфинансирование.
Предложение столичных квартир растет, а спрос на них падает. Их владельцы и брокеры уверены, что ценам уже дальше падать некуда, однако те упрямо «ползут» вниз. Правда, риэлтеры тешат себя надеждой, что отток мигрантов из столицы прекратился, так как кризис – он и в регионе кризис. Но прогнозы экспертов говорят о том, что вторая волна кризиса сделает жизнь в столице недоступной для многих. Полгода назад при переходе цен за аренду в гривну из расчета 5 грн/$, стоимость аренды и так уже фактически упала при росте курса доллара до 8 грн. Тогда ни риэлтерам, ни хозяевам при всем их желании не удалось скорректировать цены на аренду, как это происходило раньше. Ситуация, при которой цены диктовали арендодатели, исчерпала себя. Теперь их все чаще диктует реальный квартиросъемщик.
Рынок офисной недвижимости по-прежнему остается одним из самых многообещающих сегментов коммерческой недвижимости Украины. На протяжении последних нескольких лет рынок находился в фазе динамичного роста, о чем свидетельствовали крупные масштабы нового строительства, интенсивное поглощение выводимых на рынок помещений, низкий уровень вакантности в существующих зданиях и, как следствие, растущие арендные ставки. Стремительный рост национальной экономики в целом, а также ряд структурных изменений в экономике столицы в частности, послужили мощным стимулом для развития сегмента офисной недвижимости. Ситуация, однако, значительно изменилась в III квартале 2008 года, когда волна негативных последствий мирового финансового кризиса достигла Украины.
Cтоличный рынок жилой недвижимости быстро остывает. В сравнении с прошлым годом квартиры на киевской вторичке подешевели в два раза, а некоторые владельцы апартаментов, которым срочно нужны деньги, готовы уступать еще больше. Как будут развиваться события в дальнейшем, сейчас прогнозировать сложно. Одни эксперты говорят, что сезон невиданных скидок продлится несколько месяцев, другие ожидают еще большего падения цен. На самом деле все будет зависеть от лояльности банков к своим нынешним и будущим заемщикам. Киевские квартиры уже не пользуются ажиотажным спросом. По словам генерального директора АН «C.I.Т» Эдуарда Бразаса, если в лучшие времена общее количество сделок на рынке недвижимости исчислялось тысячами в месяц, то сейчас — сотнями. Если в декабре их число снизилось на 95%, то в январе — на 96–97% по сравнению с весенними месяцами прошлого года. Kоличество реальных покупателей столичного жилья за последний год уменьшилось примерно в 15 раз.
Отток покупателей, падение среднего чека и необходимость выплачивать существенно подорожавшие в национальной валюте кредиты вынудили столичных ритейлоров замораживать планы по развитию и массово закрывать нерентабельные торговые точки, в результате чего большинство торговых центров Киева обзавелись пустующими площадями. Чтобы удержать оставшихся клиентов, собственники ТЦ готовы не только снижать арендные ставки, но и вводить различные программы лояльности. Некоторым якорным операторам даже предложили занимать объекты, оплачивая лишь издержки по их обслуживанию и содержанию.
Первый квартал нынешнего года сгладил панику на рынке офисных помещений столицы. Финансовые планы арендаторов в большей мере уже пересмотрены. Хотя для многих компаний дорогой офис в центре и стал не по карману, но на рынке все же не наблюдается полностью опустевших помещений класса А. В конце минувшего года некоторые игроки ожидали значительного увеличения свободных площадей в дорогих бизнес-центрах класса А. В конце года вакантность в БЦ была как минимум 10-20%. В большей мере арендаторы жаловались, что не все собственники офисов класса А хотели идти на уступки. Однако эти три месяца, похоже, показали, что если не договариваться, то можно не получить вообще никакой прибыли.
C принятием Закона №3354 “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” государство взяло на себя обязательства, которые смело можно назвать инвестиционными. В частности, власти наобещали застройщикам направить деньги на завершение строительства тех объектов, степень готовности которых составляет 50-70% и более. Однако обещанная “скорая помощь”, похоже, имеет реальные шансы застрять в “пробках” чиновничьих кабинетов и не поспеть к нуждающимся вовремя. Возникает воспрос, сколько же все-таки застройщиков могут рассчитывать на господдержку в 2009 г. На что получил ответ, косвенно подтверждающий предположения юриста: “Работа по обобщению списка ведется. Когда она завершится, неизвестно. Сейчас мы не готовы назвать ни общее количество объектов, ни количество тех объектов, готовность которых составляет более 70%.
Мировые тенденции и их влияние на рынок коммерческой недвижимости в Украине: - Общая ошибочная стратегия наращивания кредитной массы основными игроками рынка – банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами и соответствующее увеличение рисков; - Управление рисками, контроль за финансовым сектором были вытеснены такими направлениями как стремительные инновации и изменения в бизнес-моделях, несмотря на значительный уровень риска, несоответствие жизненных циклов и низкий уровень обеспечения затрат;
Средняя цена предложения 1 кв. м офисных площадей в Киеве в феврале 2009 года уменьшилась на 6,4% по сравнению с январем – до $1781,6, сообщил эксперт. По данным исследоваемой компании, наибольшее снижение цены предложения офисной недвижимости в столице в течение февраля было зафиксировано в Дарницком (-9,6%), Подольском (-15,46%) и Святошинском (-11,15%) районах, тогда как наименьшее снижение наблюдалось в Днепровском (-1,92%), Печерском (-2,10%) и Соломенском (-1,5%) районах. При этом средняя цена предложения 1 кв. м торговых помещений в Киеве в феврале 2009 года снизилась на 5,7% – до $2649,4.
Понимая, что в нынешних условиях покупатели не будут платить за один котлован, строители выставляют в рассрочку жилье, готовое на 50-70%. За квартиры предлагают внести 30% средств в качестве первого взноса. Оставшиеся 70% суммы клиент погашает в течение срока, оговоронного контрактом. Если же клиент не успеет с выплатой, застройщик продлевает ее срок, снимая за это процент. В случае отказа плательщика выплачивать деньги соглашения может быть расторгнуто, а взнос возвращен покупателю. Компании начали использовать такую схему, прежде всего, для завершения строительства домов. Внедрять рассрочку дома, который находится в проекте, невыгодно самому застройщику. Ведь, чтобы собрать деньги со всех покупателей на первый взнос, нужно время. Поэтому компания должна иметь свои средства, чтобы построить объект в срок. А таких денег у большинства строителей сейчас нет.
Госкомпредпринимательства занялось активной имитацией помощи малому и среднему бизнесу. На этот раз Комитет предлагает установить предельные ставки на аренду торговой недвижимости, при этом ограничив рентабельность арендодателя. Но, как замечают юристы, собственники площадей легко найдут необходимые лазейки, чтобы не уменьшить свои заработки. В начале марта на сайте Госкомпредпринимательства для обсуждения и внесения предложений был вывешен проект постановления Кабмина «О мерах относительно стабилизации цен за предоставление (аренду) торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса». Согласно документу, устанавливаются предельные уровни арендных ставок на эти помещения, не превышающие 20% рентабельности. Минэкономики и Госкомпредпринимательства должны будут в течение двух недель после вступления постановления в силу разработать методику расчета цен.