Падение столичного рынка офисной недвижимости на руку арендаторам. Достигшие в прошлом году своего пика арендные ставки до конца года могут упасть до уровня 2005 года – $25-40/кв. м в месяц, прогнозируют аналитики. Уже сейчас, пользуясь ситуацией на рынке, арендаторы получают более гибкие условия аренды, говорят девелоперы. В январе нынешнего года общая площадь офисных помещений в Киеве составляла 916,5 тыс. кв. м – без учета госучреждений и зданий, построенных компаниями для собственных потребностей. Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в 2008 году, составил около 175,1 тыс. кв. м. Среди крупных объектов, завершенных в течение прошлого года,– вторая очередь бизнес-центров "Леонардо" и "Ильинский", "Делойт" и бизнес-центр по ул. Физкультуры, 28.
Нынешний год окончательно развеял миф о том, что земля всегда будет в цене: стоимость крупных наделов, используемых для строительства многоэтажек, коттеджных городков, а также торговых, логистических и бизнес-центров, упала на 20–70%. Спрос же на нее невысок и формируется сегодня в основном иностранными фондами, скупающими десятки, а то и сотни гектаров в Киеве и области. Именно они составляют ныне около 90% покупателей. На данный момент общий объем предложения крупных участков под коммерческую застройку в столице и ближайшем пригороде составляет порядка 80 тыс. га, что в 1,5–2 раза превышает показатели прошлого года.
В обзоре рассматривается ситуация на рынке гостиничной недвижимости города Харькова в 2009 году, а именно: тенденции рынка гостиничной недвижимости, характеристика рынка гостиничной недвижимости, исследование ценовых показателей на рынке гостиничной недвижимости, перспективы развития рынка гостиничной недвижимости и другое.
Цены кредитов на жилье в Украине замедлили свой рост, а кое-где даже заметно просели, но получить реальный шанс отпраздновать новоселье от этого все равно проще не стало... Как и в случае с кредитами, некоторое снижение процентных ставок в определенных сегментах ипотечных займов вызвано по большей части тем, что размах «кредитных ножниц», готовых подрезать и без того уменьшившиеся доходы среднего украинца, похоже, достиг своего максимума.
В конце 2008 года напряжённая ситуация на мировых рынках негативно повлияла на приток капитала в Украину. В последней четверти прошлого года происходили нестабильные процессы в политической сфере, рост процентных ставок, растущая инфляция и девальвация национальной валюты. Слабая диверсификация экономики Украины ускорила её падение, основой которой являются металлургический сектор и экспорт сырья.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик:
Арендные договоры на складские комплексы заключались преимущественно в гривнах. Рынок постепенно уходит от фиксации ставок в долларовом эквиваленте. Средний срок заключаемых новых договоров аренды составляет около года. Из-за рыночной нестабильности субъекты рынка предпочитают уходить от долгосрочных договоров аренды (3–5 лет), практикуемых в 2007–2008 годах. Спрос на производственно-складские площади (особенно со стороны торговых и логистических операторов) сократился более чем в 2 раза по сравнению с 2008 годом. С целью снижения затрат многие компании отложили планируемое расширение и переезд, а некоторые компании вообще прекратили свою деятельность на рынке.
Спрос на большие земельные участки под девелопмент упал колоссально – на них сегодня не хотят строить, развивать бизнес, не говоря уже о перепрофилировании под ведение сельхозхозяйства. Несмотря на это, находятся землевладельцы, которые все еще пытаются продать свои наделы по докризисным ценам. До наступления кризиса приобретение крупных земельных участков в Киевской области рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земля покупалась либо с целью строительства на ней объекта недвижимости и получения от него дохода, либо с целью дальнейшей перепродажи. В считанные годы рыночная стоимость земли увеличилась в разы.
Ситуация на рынке гостиничной недвижимости г. Донецк. Всего в данный момент Донецкая область располагает 75 предприятиями гостиничного типа (данные главного управления статистики в Донецкой области). Из них - 52 гостиницы, 2 мотеля, 2 гостинично-офисных центра, 11 общежитий для приезжих и 8 предприятий других типов. При этом 14 гостиницам присвоены категории от одной до пяти звезд ( это говорит о том, что они предоставляют услуги на уровне мировых стандартов). В сумме все гостиницы области насчитывают номерной фонд в 3,4 тысячи номеров (это 5,8 тысяч мест). Больше всего номеров (35,5%) – 2х местные, треть – 1но местные, 22,5% – высшей категории, люкс или полулюкс.
Такого кризиса, какой разразился с осени 2008 года, на строительном рынке Украины и Киева, в частности, не упомнят даже строители-ветераны. Во всяком случае, один из известнейших среди них - ныне народный депутат и почетный президент холдинга "Киевгорстрой" Владимир Поляченко - заявил об этом во всеуслышанье с трибуны Верховной Рады, когда в первом чтении рассматривался проект Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Этот закон, напомним, народные депутаты аж 410-ю голосами "за" приняли во втором чтении и в целом в предпоследний день своей работы в 2008 году - 25 декабря. Он, к слову, предусматривает и завершения строительства как жилых объектов с готовностью более 70%, так и даже 50%, упрощение разрешительных процедур, создание программы строительства жилья с государственной поддержкой до 30% и многие другие меры…
Несмотря на застой в сфере высотного и жилого строительства, более маневренный бизнес коммерческой недвижимости (КН) продолжает финансироваться заказчиками, хотя количество заказов и уменьшилось. Но, видимо, некоторые из факторов, создающих бурное развитие рынка КН (дефицит складских площадей и складов класса А, дефицит торговых центров и современных супермаркетов в городах областных и районных центров по всей Украине) создают почву для дальнейшей работы строительных компаний.
На рынке офисной недвижимости Киева произошло скрытое падение арендных ставок. Официально собственники не объявляют о снижении стоимости аренды, но в процессе переговоров готовы уступать до 40% (в долларовом эквиваленте). Однако, если пересчитать ставки и учесть курс доллара, то падение будет не столь значительным. Тем не менее, делать однозначный вывод о падении арендных ставок на 40% не стоит, так как многое зависит от валюты, в которой делается анализ. Если пересчитать ставки и учесть курс доллара в сентябре 2008 года и феврале 2009 года, то падение будет не столь значительным. В сентябре средняя месячная арендная ставка по городу равнялась $63, что по тогдашнему курсу составляло 320 гривень (курс 5,05 грн.).
Количество предлагаемых в аренду промышленных площадей постоянно растет. С одной стороны, в столице массово закрываются небольшие производства. Скажем, если в прошлом году в Киеве работали около 200 оконных компаний, то сегодня — не более 130. Число же производителей корпусной мебели под заказ и вовсе сократилось на 50%. С другой стороны, даже оставшиеся на рынке компании вынуждены уменьшать объемы производства из-за снижения продаж, отказываясь от части занимаемых площадей. Так, один из крупнейших импортеров стройматериалов из-за падения объемов завоза своей продукции на 30% освободил одно из собственных складских помещений, которое намерен сдать в наем,такие помещения используют как под склады, так и под размещения сервисных служб или сборочного производства. В итоге за год предложение выросло в два раза: сейчас в столице свободными являются около 400 площадок. Вакантность производственных площадей увеличилась с 10% летом 2008 г. до 30% нынешней осенью. В пригороде ситуация еще пессимистичнее, поскольку там пустует каждое второе помещение.
Новый порядок оформления прав на земельные участки вступит в силу почти через три месяца. Кабмин таки принял разработанное Госкомземом постановление о форме и порядке ведения поземельной книги, необходимое для нормальной работы нововведений, вступивших в силу еще 1 мая. Однако четко ограничил сроки вступления акта в действие 1-м января 2010 г.
Перегрев киевских цен на гостиничные услуги в последние годы был резко охлажден с началом кризиса ликвидности в Украине. В связи с тем, что гостиничный сектор в крупных городах Украины был представлен сравнительно небольшим количеством объектов ( речь, в первую очередь идет о гостиницах уровня 4-5 звезд), доходность номера в этом сегменте достигала значительных показателей, по сравнению с более развитыми рынками европейских стран. Цены на суточное размещение в гостиницах в Киеве и других крупных городах Украины были выше, чем в гостиницах аналогичного уровня в странах Евросоюза, но при этом качество услуг в нашей стране было на низком уровне. Это все позволяло относить Украину к развивающимся странам с большим потенциалом. Международные гостиничные операторы серьезно присматривались к нашей стране, с удовольствием анонсируя планы на открытие гостиничных проектов под своим управлением в ближайшие годы.
Если бы последствия мирового финансового кризиса не затронули рынок недвижимости Украины, то многим его участникам для оправдания собственных проблем пришлось бы его придумать. Конечно, влияние кризиса отрицать нельзя: было свернуто ипотечное кредитование, существенно сократился спрос, из-за девальвации гривни выросла долговая нагрузка девелоперских компаний, а возможность новых заимствований близка к нулю. Но независимо от столь сложных времен модель бизнеса, выбранная многими игроками отечественного рынка недвижимости, подразумевала бесславный финал.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик:
• В январе-августе 2008 года на рынке офисной недвижимости Киева наблюдался стабильный рост арендных ставок при низком уровне вакантных площадей. В августе 2008 года арендные ставки на профессиональные офисные помещения в центральной части города (CBD) достигли 1320 $/кв.м/год. • В III квартале 2008 года рост арендных ставок остановился. С IV квартала 2008 года началась тенденция снижения уровня арендных ставок. В октябре-декабре 2008 года ставки снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года. • С IV квартала 2008 года отмечается тенденция изменения структуры предложения офисных помещений: в общем предложении значительно вырос объем помещений, предлагаемых в субаренду. Многие компании, планировавшие расширение и уже подписавшие договора аренды на крупные офисные площади, сегодня предлагают свои площади в субаренду.
По данным отдела торговли и тендерных закупок департамента экономической политики, товарооборот городских магазинов за последний год вырос более чем на 2 млрд грн.: с 5, 5 млрд до 7,7 млрд грн. Увеличилось и общее число торговых площадей. Если в минувшем году под магазины в областном центре было занято около 240 тыс. кв. м, то в нынешнем — 252 тыс. кв. м, причем, как показывает статистика, компании наращивают сети вне зависимости от специфики товара.
Крупные украинские агрохолдинги арендуют угодья. Купля-продажа сельхозземель в Украине пока запрещена, и едва ли этот запрет будет снят в ближайшем будущем. По итогам 2009 года общая сумма выплат за аренду земельных паев составит 4 млрд. Из примерно 30 млн. га пахотных земель 17,4 млн. га находятся в аренде. По данным Госкомзема, 73% выплат за аренду производится в натуральной форме, что дает арендаторам возможность завышать цену на ту продукцию, которую они передают собственникам паев. В среднем аренда одного гектара пашни обходится сельхозпроизводителям в 233 грн. в год.