Застройщики при помощи информационных манипуляций пытаются удержать падение цен на жилье, но нынешняя экономическая ситуация делает такие вербальные интервенции малоэффективными. Именно из-за небольшого количества сделок консалтинговая компания SV Development с начала нынешнего года прекратила рассчитывать среднюю цену квадратного метра в новостройках Киева. В этом году на ”первичке” продается лишь 20–30 квартир в месяц. Этого недостаточно для анализа… Для сравнения: в прошлом году этот показатель составлял около 830 квартир.
Харьковское жилье стремительно дешевеет: однокомнатную квартиру там уже можно купить менее чем за $25 тыс., а неликвидную гостинку — за $10 тыс. Обвалу вторички способствуют ценовые войны между продавцами нового жилья, которые, надеясь избавиться от балласта, готовы идти на уступки клиентам. Покупатели же затаились в ожидании более существенных скидок. Ситуацию не спасает даже искусственное нагнетание ажиотажа местными риэлторами. Харьков окончательно закрепил за собой статус города-миллионника с самым дешевым жильем. Только официальная статистика девелоперских компаний показывает падение стоимости квадратных метров в регионе с начала кризиса в 2-2,5 раза. Если в конце 2008 г. среднестатистическая «единичка» в областном центре стоила до $65 тыс., то сейчас такую же выставляют за $30 тыс. Реальные же цены, по которым и заключаются сделки, еще ниже.
Рынок аренды квартир продолжает проседать. По итогам первого полугодия 2009 г. снижение ставки составило в среднем 35%. Однако найти арендатора на жилплощадь с каждым днем становится все сложнее. Да и массовый переезд к лету закончился. Итоги полугодия показали значительное удешевление ставок аренды столичных квартир. По данным консалтинговой компании SV Development, за первые шесть месяцев 2009 г. средняя цена аренды однокомнатных квартир в Киеве упала на 33,41%, до $291. При этом дешевле всего сдавали в Дарницком районе — $246 на месяц, а дороже в Печерском — $431 на месяц. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры внаймы подешевели меньше — на 28,57% ($420) и 26,36%($514) соответственно. При этом статистика первых двух недель июля показала небольшой рост — с 1 по 12 июля средняя стоимость аренды одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Киеве выросла на 1,2% и составила $431 за квартиру на месяц.
Oжидаемого многими экспертами весенне-летнего оживления на строительном рынке столицы так и не произошло. Ни снижение цен, ни различные промоакции, предполагающие скидки, рассрочки платежей и аренду с последующим выкупом, не помогли застройщикам вернуть покупателей. Если в прошлом году в возводимых домах суммарно реализовывалось около 800 квартир в месяц, то сейчас — всего несколько десятков, да и то лишь в зданиях с высокой степенью готовности. В результате сегмент первички продолжает пребывать в состоянии глубокого кризиса, не выдержав который многие компании попросту замораживают свои объекты. По мнению специалистов, такая ситуация продлится как минимум год-полтора, на протяжении которых с рынка уйдет большая часть стройкомпаний, а число недостроев вырастет в разы.
дной из столичных строительных компаний хватило денег только на три этажа жилого дома. Банки отказывались кредитовать строительство, а квартиры не раскупались, поэтому владельцу пришлось заморозить проект. Такая же судьба постигла еще четыре строящихся дома компании. Ее сотрудники — а их за время кризиса стало на 60% меньше — получают зарплату за счет продаж квартир в единственном готовом комплексе. данным профсоюза, общий объем задолженности по зарплате в строительстве на начало марта составлял около 233 млн гривен — это около одной шестой общего объема задолженности по зарплате в экономике Украины. Увольнения и снижение зарплат позволили в некоторых случаях сократить расходы компании на 60%. Однако этого недостаточно, чтобы компенсировать падение доходов. Один за другим застройщики объявляют о новой стратегии, адаптированной под кризис, — теперь они концентрируются на наиболее ликвидных проектах. Львовский холдинг ТКС достраивает объекты с наивысшей степенью готовности, а корпорация «Столица», ведущая строительство в нескольких областях Украины, отложила планы по развитию сети торговых центров до лучших времен. Компания KDD Group приостановила работы по жилому комплексу «Зазимье» в Броварском районе Киевской области, предусматривающие строительство квартир небольшой площади.
Рост цен на жилье может возобновиться уже в 2010 году — $40–60 млрд накоплений населения достаточно для бесперебойной работы рынка недвижимости в ближайшие годы. Украинский рынок недвижимости демонстрирует первые симптомы выздоровления. По данным майского исследования АН «Планета Оболонь», средняя стоимость квадратного метра киевского жилья в апреле снизилась лишь на 1,8% — до $1819; ценовой прогноз на май: -1,1%. Более того, риелторы констатируют рост числа сделок: в апреле количество заключенных договоров купли-продажи квартир было почти на треть больше, чем в марте (+29%). Аналогичная картина наблюдается и в остальных крупных городах Украины: темп падения цен замедлился до 0,1–0,5% в неделю; на рынке недвижимости снова появились покупатели.
Поддержку застройщиков в период кризиса правительство назвало одним из своих приоритетов еще в прошлом году. Однако отсутствие денег заставляет Кабмин принимать решения, которые сильно усложнят доступ застройщиков к государственным деньгам. В конце апреля Кабинет Министров издал распоряжение, которое в ближайшее время окончательно парализует работу Государственного ипотечного учреждения. Теперь все свои операции с финансовыми активами — ценными бумагами по предоставлению кредитов и по размещению средств на депозитах — учреждение обязано согласовывать с правительством. Причем операции на сумму более 1 млн. грн. нужно обсудить со всем Кабмином, а на сумму свыше 50 тыс. — только с Минфином.
Столичные риэлторы снова «раскачивают» рынок жилья. Желающих относительно недорого, но в короткие сроки продать свою квартиру, они уговаривают поднять стоимость недвижимости. А клиентам, обращающимся в агентства с просьбой помочь подыскать приемлемый вариант, рассказывают, что покупательский спрос и цены неуклонно поползли вверх, поэтому с покупкой недвижимости стоит поспешить. Искусственный ажиотаж риэлторы умудрились создать даже в специализированных печатных и электронных СМИ. Столичные риэлторы принялись в один голос твердить, что ценовое дно на рынке жилой недвижимости уже пройдено.
Свет в конце туннеля уже не похож на приближающийся поезд. По крайней мере, так решили продавцы квартир, отказавшись повально снижать цены и идти на уступки придирчивым покупателям, сходу сбрасывая 10% при первом же намеке, что сделка может состояться. Застывшие цены ждут нового направления — вверх или вниз. Рынку недвижимости хватило трех успокоительных пилюль. Во-первых, в хаосе декабря, когда с ужасом ожидали выброса на рынок дешевых залоговых квартир банками, выработался некий иммунитет. Банки решили не ввязываться в проблемные отношения с государством, добивая заемщика пенями, штрафами и видимостью реструктуризации. Заемщик, если и решается на отчаянный шаг продать квартиру, старается максимально завысить цену, дабы свести потери к минимуму.
Тенденции на киевском рынке недвижимости постепенно меняются. Если еще недавно покупали преимущественно самые дешевые малогабаритные однокомнатные квартиры в «убитом состоянии», то в последнее время спрос стал смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир с качественным ремонтом. В апреле темпы снижения индекса стоимости киевского жилья еще более замедлились. Но в каждом сегменте рынка были свои особенности общего замедления снижения цен. В одних сегментах цены росли, в других были стабильны, в третьих – плавно снижались. Были и сегменты, где цены снизились весьма значительно.
Один из ключевых игроков рынка «Эпицентр» не так давно открыл крупнейший в Европе строительно-хозяйственный гипермаркет площадью 56 тыс. кв. метров. Сумма инвестиций не разглашается, однако, по информации участников рынка, стоимость квадратного метра строительства супермаркета DIY (Do It Yourself – «Сделай сам») в кризисный период снизилась с $650 до $500-550. Таким образом, в новый магазин инвестировано не менее $30 млн. Многие западные игроки свернули свои программы, многие отечественные конкуренты ослаблены кризисом. И «Эпицентр» использует момент для наращивания своей рыночной доли, чтобы в посткризисный период войти с преимуществами.В то же время удешевление открытия новых объектов вовсе не говорит об улучшении таких проектов. Сроки окупаемости магазинов выросли до 10 лет, в ассортименте все больше преобладают более дешевые товары, что значительно снижает рентабельность бизнеса. Если в докризисный период она составляла, по данным операторов, 15-21%, то в 2009 году снизилась до 12-15%.
На протяжении последних четырех месяцев стоимость вторичного жилья в пригороде столицы снизилась на 35-120% в зависимости от экономической ситуации в том или ином населенном пункте, количества выставленных на продажу залоговых квартир и пр. Но и это еще не предел: по мнению риэлторов, до лета цена жилой недвижимости в городах-спутниках Киева уменьшится еще на 10–25%. В агентствах недвижимости городов-сателлитов говорят, что с октября прошлого года по февраль нынешнего рынок вторички находился в замороженном состоянии. Многие продавцы в этот период попросту сняли свои предложения ввиду неопределенности с экономической ситуацией в стране и нежелания уступать в цене. Покупатели же ждали снижения стоимости и не прогадали. Рынок оживился только в начале февраля, а к апрелю предложение достигло прошлогодних объемов. Но за вновь выставленные на продажу апартаменты их хозяева просят уже значительно меньше. В частности, в Броварах за этот период цены просели на 35–45%, в Вишневом — на 50%, Боярке — на 40–60%, Ирпене — на 45%, Фастове — на 40%, Василькове — на 35%.
Привлеченные средства направят на развитие своих проектов. По мнению аналитиков, привлечь инвестора сейчас весьма нелегко, а многие из покупателей переносят окончательное решение на следующий год. Когда после выборов будет более понятен инвестиционный климат в стране, особенно зарубежным компаниям.Наличие «Ашана» среди будущих и нынешних якорных арендаторов также большой плюс для «Панорамы Груп». Привлечь сейчас покупателя или крупного инвестора довольно сложно, учитывая стагнирующий рынок и грядущие выборы. Притом что цены с начала кризиса упали в два-три раза на качественные готовые объекты. Так что более вероятно вести переговоры сейчас, а закрыть сделку уже после выборов, когда будет понятен инвестиционный фон и новый расклад сил в бизнесе
На киевском рынке недвижимости наблюдается оживление. Количество просмотров квартир выросло, в результате чего часть продавцов отказываются предоставлять скидки, а некоторые даже незначительно подняли цены. «Разогрев» рынка стал следствием бурной деятельности агентств недвижимости, представители которых наперебой рассказывают клиентам о завершении кризиса и рекомендуют поспешить с покупкой. Впрочем, эксперты утверждают, что все эти потуги потерпят фиаско, а стоимость квартир будет падать как минимум до осени. Количество потенциальных покупателей, желающих посмотреть выставленные на продажу квартиры, увеличилось за последние две недели в десятки раз. Это связано с начавшимся оживлением рынка недвижимости. Многие жители столицы уже забрали свои депозиты из банков и спешат вложить деньги в покупку подешевевшего жилья.
В условиях кризиса сокращение доходов населения ощутимо ударило по ресторанному бизнесу – количество клиентов в заведениях сократилось по разным оценкам от 10 до 50%. Наиболее ощутимо пострадали заведения, ориентированные на средний ценовой диапазон. На плаву остались элитные заведения, кафе эконом-класса и суши-бары, которые не только остаются на плаву, а и планомерно развиваются.
Рынок недвижимости Киева достиг «дна». По крайней мере, на это уповают риэлторы. Ведь цены продажи жилья стабилизировались, а количество совершенных сделок возросло. Однако если продать квартиру стало легче, то найти арендаторов - намного сложнее. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в марте 2009 г.: 1852 $/кв.м. (-5,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: -5,6% в месяц (4,1%). Индекс доходности: -5,3 банк/деп. ( -1,3 банк/деп.) За первый квартал 2009 г. индекс стоимости снизился на 23,1%.
Торговые операторы стали требовать снижения арендных платежей. Многие сократили занимаемые площади и избавились от нерентабельных точек продаж. Компания NAI Pickard приводит данные, согласно которым по состоянию на конец лета 2009 г. в региональных ТЦ арендная ставка снизилась на 70-75% (в Киеве на 55-60%); посещаемость упала на 20-25% (в Киеве – на 15-20%); заполняемость снизилась на 5-7% (в Киеве – на 3-4%). Сейчас уровень вакантности в отдельных региональных ТЦ порой достигает критического значения в 30-40%.Состояние рынка региональной торговой недвижимости гораздо плачевнее, чем киевского. На фоне критичного снижения доходности собственники ТЦ в областях вынуждены вести борьбу буквально за каждого арендатора.
Прогнозированное еще в начале осени 2008 г. падение цен на недвижимость свершилось. Многие эксперты утверждают, что ценовое дно уже достигуто. В то же время констатируют, что несмотря на дешевизну квартир покупатели в очереди не выстраиваются. Цены на вторичное жилье в крупных городах Украины уже упали на 15-30%. В Киеве же произошло еще более крутое «пике»: столичная недвижимость подешевела в два раза и более. В целом, за период кризиса рынок по всем регионам Украины вернулся к ценам 2005-2006 г. Однако, учитывая отсутствие банковского кредитования, падение платежеспособности населения, девальвацию гривны и другие сопутствующие факторы приобрести квадратные метры все равно под силу далеко не каждому украинцу. А многие потенциальные покупали продолжают ждать дальнейшего снижения цен.
Градостроительный совет в Минрегионстрое согласовал детальный план территории (ДПТ) района Осокорки. Строительство перспективного жилого массива рассчитано на 15 лет и предполагает сооружение 6,2 млн кв. м жилья. Еще в 2007 г. проект детального плана территории Осокорков, разработанный ДП «Институт «Киевгенплан» по заказу госадминистрации Дарницкого района, был рассмотрен и принципиально одобрен на заседании градсовета при Главном управлении архитектуры Киева. Тогда при обсуждении он получил ряд замечаний, которые были учтены проектировщиками при корректировке. Рекомендации градостроителей главным образом касались увеличения торгово-офисных площадей, расширения зоны скверов и парков, а также благоустройства прибрежной зоны озер, расположенных на этой территории.
В феврале количество продаж на вторичном рынке жилья в США выросло на 5,1% в годовом исчислении. Рост рынка недвижимости по итогам последнего зимнего месяца был зафиксирован и в Украине, число сделок с киевской недвижимостью выросло более чем на 75% по сравнению с январем. Правда, в обоих случаях рост вызван эффектом низкой базы. В Киеве в феврале было заключено 200 договоров купли-продажи, а годом ранее счет шел на тысячи. По предварительным данным, общее количество зарегистрированных в Украине договоров купли-продажи в феврале составило около 3 тыс. — в 8–9 раз меньше, чем год назад. В США количество сделок в годовом исчислении колеблется на уровне 4,5–4,7 млн, хотя до кризиса этот показатель превышал 6 млн.