На данный момент уровень активности рынка аренды офисных площадей достаточно низок. Он поддерживается лишь за счет изменения структуры спроса.Наиболее востребованы небольшие помещения 50-100 кв.м., на первом этаже. В них заинтересованы: турфирмы, торговые компании, нотариальные конторы и т.д. Найти такие помещения практически невозможно. Если они и появляются, то сдаются очень быстро. Наименее востребованы, на данный момент, офисные площади в бизнес-центрах.Структуру предложения составляют в основном помещения 150-200 кв.м., но спрос на них практически отсутствует. Арендодатели, стараясь избежать увеличения срока экспозиции, вынуждены уступать в цене. Продолжается тенденция плавного снижения арендных ставок.
Оживление деловой активности чувствуется достаточно явно, если судить по количеству заявок на покупку, отмечают аналитики. Другое дело, что в большинстве этих заявок максимальная цена, которую готов заплатить покупатель, существенно ниже минимальных цен, по которым продавцы согласны отдать квартиры. Еще недавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они сбрасывают их значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать, в отдельных случаях — даже немного повышать.
Индекс рынка торговой недвижимости продолжает расти за счет увеличения показателя посещаемости. Рост показателя составил 3.19% (10 пунктов). В очередной раз посещаемость стала определяющим фактором, повлиявшим на рост индекса за отчетный период. Стоит отметить, что есть объекты, в которых уровень посещаемости за последний период незначительно снизился. Рост среднего показателя при этом составил 3%.
В 2010 г. на рынке офисных помещений столицы вряд ли произойдут кардинальные изменения. Эксперты не прогнозируют значительных скачков арендных ставок, говоря, что за минувший год стоимость найма и так снизилась на 50-60%. Главный массовый переезд арендаторов бизнес-центров уже состоялся. Хотя те, у кого заканчиваются договоры, также подумывают о смене помещения.С начала 2009 г. владельцы офисных зданий, особенно те, у которых значительная часть помещений была вакантна, однозначно стали более ориентированы на арендатора. В третьем квартале темпы падения арендных ставок замедлились. Но по итогам года снижение все равно значительное. Хотя с лета собственники бизнес-центров стали не так сговорчивы.При этом значительное уменьшение в III кв. оттока арендаторов из бизнес-центров. Поскольку в течение первого полугодия 2009 г. многие компании уже сократили объем арендуемых площадей или переехали в более дешевые и меньшие по размеру офисы.
Первичный рынок жилья в столице практически умер - покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время ситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время предел прочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозки своих проектов, практически исчерпан. Темпы строительства жилья в столице стремительно падают. Eсли на протяжении последних двух лет в эксплуатацию вводилось примерно по 1,4 млн м², то в нынешнем будет сдано не более 600 тыс. м². В Киеве насчитывается 130 объектов, в которых предлагаются на продажу квартиры. Однако сейчас работы ведутся только на 15% из них.
После запрета игорного бизнеса на киевский рынок аренды были выставлены сотни коммерческих помещений с отличным месторасположением. Однако привлекательность объектов не спасла их от обесценивания. Еще летом собственники просили двойной тариф, сейчас цены опустились до среднерыночных. В начале 2009 г., в Киеве работало около 1100 залов игровых автоматов и около полусотни казино. Средний размер одного зала - порядка 100-200 кв. м, казино – в 3-5 раз больше. Риэлторы подсчитали, что в целом игорные площади составляли порядка 200-250 тыс. кв. м, поэтому опасались, что одномоментное появление такого количества недвижимости по аренду серьезно обвалит рынок.
В последнем периоде индекс снизился на фоне незначительного снижения заполняемости в бизнес-центрах В-класса. Предпосылок для существенного изменения показателей на сегодняшний день на рынке нет. Возможна незначительная коррекция ставок в диапазоне 0,4-1%, что, в свою очередь может оказать влияние на динамику показателя заполняемости.
Недвижимость — довольно дорогое направление инвестирования, но обладающее высокой надежностью (см. табл.). Если в стране не случатся форс-мажоры вроде военных действий или отключения городских коммуникаций, недвижимость позволит пережить даже самый жесткий кризис с малыми потерями. Она же позволяет обладателям ликвидных средств, вложивших их в квадратные метры, цена которых снизилась до минимума, получить со временем хорошую прибыль. Ведь нет сомнения, что цены на дне навсегда оставаться не будут. В то же время можно только посочувствовать тем инвесторам, которые на волне ажиотажа сделали свои дорогие приобретения на пике цен (в течение двух последних лет). Еще больше потеряют те, кто недооценил свои финансовые возможности и теперь стал рабом банка или попался в руки мошенников, строивших финансовую пирамиду.
C 2 по 12 сентября уровень заполняемости торговых центров Киева остается стабильным, в некоторых объектах отмечается даже некоторое увеличение арендных ставок. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - уровень посещаемости торговых центров; - уровень заполняемости торговых центров; - уровень арендных ставок в ТЦ Киева.
Харьков, который и в более благополучные времена не считался приоритетным для национального ритейла городом, окончательно потерял свою привлекательность. С начала года товарооборот в регионе снизился на 23% — до 9,9 млрд грн., а массовая безработица и один из самых низких среди городов-миллионников уровень зарплат вряд ли позволяют продавцам рассчитывать на оживление покупательской активности в ближайшей перспективе. Желание сэкономить гонит торговцев из престижного ранее центра города. Если до кризиса на торговые места на улицах Сумской и Пушкинской претендовали около 40% потенциальных арендаторов, то сейчас тех, кто готов оплачивать подобны варианты, не более трети в общей клиентской базе ритейлоров. А доля желающих переселиться в спальные микрорайоны превысила 20%.
Министерство регионального развития и строительства (Минрегионстрой) Украины прогнозирует выделение государством до мая текущего года 3 млрд грн на завершение строительства жилых объектов с уровнем готовности более 70%. «Надеюсь, что они (1 млрд грн – средства Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) под госгарантии) будут в пределах 10 дней. Следующие 2 млрд грн, предусмотренные на рефинансирование банков, должны быть в пределах месяца», - сказал журналистам министр регионального развития и строительства в ходе коллегии министерства в Киеве. В свою очередь, замминистра сообщил в ходе коллегии, что 1 млрд грн, выделенный правительством ГИУ, с учетом средств населения составит 1 млрд 333,333 тыс. грн, из которых 25% будет направлено на кредитование граждан на покупку жилья под 14,6% годовых сроком до 30 лет.
Владельцы ряда торговых центров Киева решили поднять арендные ставки до уровня прошлого года. Свой шаг они объясняют низкой вакантностью и ростом числа желающих работать на их площадях. Ритейлоры же уверяют, что нынешний всплеск продаж носит ситуативный характер и уже через месяц обороты упадут, а значит, повышенные ставки могут оказаться для многих непосильными. Если их прогнозы верны, то к середине осени в столице начнется очередная волна миграции арендаторов. Нынешний год стал для киевских торговых центров проверкой на прочность: кризис в стране привел к падению реальных доходов жителей столицы, а соответственно, и к сокращению доходов ритейлоров, торговые точки которых размещались на площадях ТЦ.
Рынок непрофессиональной офисной недвижимости Киевской области лихорадит: за последний год число сделок по сдаче в аренду упало на 30-50%, а по продаже — в пять-десять раз. Такие показатели отрасль демонстрирует на фоне роста предложения, что стимулирует продавцов и арендодателей снижать расценки. Участники рынка считают, что данная тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, в результате чего стоимость аренды и продажи может снизиться еще на 20-25%.
После того как цены на недвижимость в Украине достигли заоблачных высот, все более популярной среди украинцев стала покупка объектов недвижимости за рубежом. Относительно доступные по цене объекты были рентабельнее, чем родные “квадраты”, и позволяли с комфортом насладиться “другой жизнью”. К тому же наши сограждане могли получить кредит на покупку, причем под очень низкие, по сравнению с предлагаемыми в Украине, годовые проценты — 3-6%. Все эти факторы сделали зарубежную недвижимость не только предметом престижа, но и надежным источником для инвестирования. Впрочем, счастье, как говорится, длилось недолго. Разразившийся практически во всем мире финансово-экономический кризис спровоцировал стремительное падение цен, в том числе и на еще вчера инвестиционно привлекательную недвижимость. Так, например, по данным экспертов Citigroup Global Markets (г.Нью-Йорк, США), объемы строительных работ в США опустились за время кризиса до уровня времен Второй мировой войны. В отчете, опубликованном Министерством торговли США, отмечается, что в январе 2009 г., по сравнению с декабрем 2008 г., количество новостроек в стране сократилось на 16,8%. При этом жилье, в зависимости от региона, подешевело, по разным оценкам, от 20% до 70%.
Согласно данным, на данный момент в городе существует 17 ТЦ совокупной площадью более 175 000 кв. м. Этим летом одесский регион пополнится масштабным торговым объектом – ТРЦ Rivera Shopping City Уже открыт мебельный торговый центр «Шестой элемент» на 6 км Овидиопольской трассы (возле Metro). В ближайшем будущем на Фонтанке (в 4 км от Днепропетровской трассы) будет открыт самый масштабный торговый комплекс на юге Украины – Rivera Shopping City. Его торговая площадь будет более 60 000 кв. м. Для сравнения, площадь самого большого на данный момент ТЦ Одессы «На Среднефонтанской» (новое название «Платан Плаза») — более 25 000 кв. м.
Многих бизнес-арендаторов кризис заставил переселиться в худшие офисы. Но большинство компаний получили возможность повысить классность снимаемых помещений, сохранив и понизив арендную плату. В ближайший год активизировать офисную миграцию может появление новых БЦ классов «А» и «В». С начала 2009 г. около 90% всех сделок аренды заключали компании, переезжающие из одного офисного здания в другое. Сегодня большинство арендаторов считает, что ставки опустились до минимально возможного уровня. Поэтому в III кв. 2009 г. активность компаний, осуществляющих переезд, значительно повысилась, а объем заключенных сделок удвоился.
Докризисные времена на весну приходился рост продаж на рынке недвижимости. Однако в этом году надежды застройщиков не оправдались – стагнация на рынке продолжается, а покупателей, желающих вложить средства в строящийся объект, по-прежнему можно пересчитать по пальцам. По утверждению риелтеров, сейчас не продаются квартиры даже в домах, сданных в эксплуатацию. При этом цены на жилье на столичном рынке недвижимости за время кризиса упали в среднем на 55% в долларовом эквиваленте и на 25-27% - в гривневом. Не лучше ситуация и на первичном рынке загородной недвижимости. Как сообщила руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Наталия Пронина, из 75 находящихся на этапе строительства коттеджных городков под Киевом, по состоянию на 1 марта 2009 г. строительство было заморожено в 36% из них. При этом снижение стоимости коттеджей в некоторых городках было зафиксировано на уровне 30-40% в долларовом эквиваленте.
«UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - уровень посещаемости торговых центров; - уровень заполняемости торговых центров; - уровень арендных ставок в ТЦ Киева.
На фоне снижения ставок аренды, средний показатель заполняемости столичных офисных центров несколько вырос по сравнению с предыдущим периодом. При этом, количество вакантных площадей уменьшилось как в "А", так и в "В" классе. Сейчас при среднем показателе в 86,42%, офисные центры "А" класса заполнены на 84,31%, а центры класса "В" - на 87,58%. По мнению аналитиков, ставки в столичных БЦ продолжают снижаться. Но темпы снижения носят скорее инерционный характер. Чтобы увеличить заполняемость, арендодатели по-прежнему готовы идти на уступки для новых арендаторов и оставаться лояльными к существующим.
Первичный рынок жилья в столице практически умер — покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время ситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время предел прочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозки своих проектов, практически исчерпан. Темпы строительства жилья в столице стремительно падают.