Тенденции на киевском рынке недвижимости постепенно меняются. Если еще недавно покупали преимущественно самые дешевые малогабаритные однокомнатные квартиры в «убитом состоянии», то в последнее время спрос стал смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир с качественным ремонтом. В апреле темпы снижения индекса стоимости киевского жилья еще более замедлились. Но в каждом сегменте рынка были свои особенности общего замедления снижения цен. В одних сегментах цены росли, в других были стабильны, в третьих – плавно снижались. Были и сегменты, где цены снизились весьма значительно.
Один из ключевых игроков рынка «Эпицентр» не так давно открыл крупнейший в Европе строительно-хозяйственный гипермаркет площадью 56 тыс. кв. метров. Сумма инвестиций не разглашается, однако, по информации участников рынка, стоимость квадратного метра строительства супермаркета DIY (Do It Yourself – «Сделай сам») в кризисный период снизилась с $650 до $500-550. Таким образом, в новый магазин инвестировано не менее $30 млн. Многие западные игроки свернули свои программы, многие отечественные конкуренты ослаблены кризисом. И «Эпицентр» использует момент для наращивания своей рыночной доли, чтобы в посткризисный период войти с преимуществами.В то же время удешевление открытия новых объектов вовсе не говорит об улучшении таких проектов. Сроки окупаемости магазинов выросли до 10 лет, в ассортименте все больше преобладают более дешевые товары, что значительно снижает рентабельность бизнеса. Если в докризисный период она составляла, по данным операторов, 15-21%, то в 2009 году снизилась до 12-15%.
На протяжении последних четырех месяцев стоимость вторичного жилья в пригороде столицы снизилась на 35-120% в зависимости от экономической ситуации в том или ином населенном пункте, количества выставленных на продажу залоговых квартир и пр. Но и это еще не предел: по мнению риэлторов, до лета цена жилой недвижимости в городах-спутниках Киева уменьшится еще на 10–25%. В агентствах недвижимости городов-сателлитов говорят, что с октября прошлого года по февраль нынешнего рынок вторички находился в замороженном состоянии. Многие продавцы в этот период попросту сняли свои предложения ввиду неопределенности с экономической ситуацией в стране и нежелания уступать в цене. Покупатели же ждали снижения стоимости и не прогадали. Рынок оживился только в начале февраля, а к апрелю предложение достигло прошлогодних объемов. Но за вновь выставленные на продажу апартаменты их хозяева просят уже значительно меньше. В частности, в Броварах за этот период цены просели на 35–45%, в Вишневом — на 50%, Боярке — на 40–60%, Ирпене — на 45%, Фастове — на 40%, Василькове — на 35%.
Привлеченные средства направят на развитие своих проектов. По мнению аналитиков, привлечь инвестора сейчас весьма нелегко, а многие из покупателей переносят окончательное решение на следующий год. Когда после выборов будет более понятен инвестиционный климат в стране, особенно зарубежным компаниям.Наличие «Ашана» среди будущих и нынешних якорных арендаторов также большой плюс для «Панорамы Груп». Привлечь сейчас покупателя или крупного инвестора довольно сложно, учитывая стагнирующий рынок и грядущие выборы. Притом что цены с начала кризиса упали в два-три раза на качественные готовые объекты. Так что более вероятно вести переговоры сейчас, а закрыть сделку уже после выборов, когда будет понятен инвестиционный фон и новый расклад сил в бизнесе
На киевском рынке недвижимости наблюдается оживление. Количество просмотров квартир выросло, в результате чего часть продавцов отказываются предоставлять скидки, а некоторые даже незначительно подняли цены. «Разогрев» рынка стал следствием бурной деятельности агентств недвижимости, представители которых наперебой рассказывают клиентам о завершении кризиса и рекомендуют поспешить с покупкой. Впрочем, эксперты утверждают, что все эти потуги потерпят фиаско, а стоимость квартир будет падать как минимум до осени. Количество потенциальных покупателей, желающих посмотреть выставленные на продажу квартиры, увеличилось за последние две недели в десятки раз. Это связано с начавшимся оживлением рынка недвижимости. Многие жители столицы уже забрали свои депозиты из банков и спешат вложить деньги в покупку подешевевшего жилья.
В условиях кризиса сокращение доходов населения ощутимо ударило по ресторанному бизнесу – количество клиентов в заведениях сократилось по разным оценкам от 10 до 50%. Наиболее ощутимо пострадали заведения, ориентированные на средний ценовой диапазон. На плаву остались элитные заведения, кафе эконом-класса и суши-бары, которые не только остаются на плаву, а и планомерно развиваются.
Рынок недвижимости Киева достиг «дна». По крайней мере, на это уповают риэлторы. Ведь цены продажи жилья стабилизировались, а количество совершенных сделок возросло. Однако если продать квартиру стало легче, то найти арендаторов - намного сложнее. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в марте 2009 г.: 1852 $/кв.м. (-5,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: -5,6% в месяц (4,1%). Индекс доходности: -5,3 банк/деп. ( -1,3 банк/деп.) За первый квартал 2009 г. индекс стоимости снизился на 23,1%.
Торговые операторы стали требовать снижения арендных платежей. Многие сократили занимаемые площади и избавились от нерентабельных точек продаж. Компания NAI Pickard приводит данные, согласно которым по состоянию на конец лета 2009 г. в региональных ТЦ арендная ставка снизилась на 70-75% (в Киеве на 55-60%); посещаемость упала на 20-25% (в Киеве – на 15-20%); заполняемость снизилась на 5-7% (в Киеве – на 3-4%). Сейчас уровень вакантности в отдельных региональных ТЦ порой достигает критического значения в 30-40%.Состояние рынка региональной торговой недвижимости гораздо плачевнее, чем киевского. На фоне критичного снижения доходности собственники ТЦ в областях вынуждены вести борьбу буквально за каждого арендатора.
Прогнозированное еще в начале осени 2008 г. падение цен на недвижимость свершилось. Многие эксперты утверждают, что ценовое дно уже достигуто. В то же время констатируют, что несмотря на дешевизну квартир покупатели в очереди не выстраиваются. Цены на вторичное жилье в крупных городах Украины уже упали на 15-30%. В Киеве же произошло еще более крутое «пике»: столичная недвижимость подешевела в два раза и более. В целом, за период кризиса рынок по всем регионам Украины вернулся к ценам 2005-2006 г. Однако, учитывая отсутствие банковского кредитования, падение платежеспособности населения, девальвацию гривны и другие сопутствующие факторы приобрести квадратные метры все равно под силу далеко не каждому украинцу. А многие потенциальные покупали продолжают ждать дальнейшего снижения цен.
Градостроительный совет в Минрегионстрое согласовал детальный план территории (ДПТ) района Осокорки. Строительство перспективного жилого массива рассчитано на 15 лет и предполагает сооружение 6,2 млн кв. м жилья. Еще в 2007 г. проект детального плана территории Осокорков, разработанный ДП «Институт «Киевгенплан» по заказу госадминистрации Дарницкого района, был рассмотрен и принципиально одобрен на заседании градсовета при Главном управлении архитектуры Киева. Тогда при обсуждении он получил ряд замечаний, которые были учтены проектировщиками при корректировке. Рекомендации градостроителей главным образом касались увеличения торгово-офисных площадей, расширения зоны скверов и парков, а также благоустройства прибрежной зоны озер, расположенных на этой территории.
В феврале количество продаж на вторичном рынке жилья в США выросло на 5,1% в годовом исчислении. Рост рынка недвижимости по итогам последнего зимнего месяца был зафиксирован и в Украине, число сделок с киевской недвижимостью выросло более чем на 75% по сравнению с январем. Правда, в обоих случаях рост вызван эффектом низкой базы. В Киеве в феврале было заключено 200 договоров купли-продажи, а годом ранее счет шел на тысячи. По предварительным данным, общее количество зарегистрированных в Украине договоров купли-продажи в феврале составило около 3 тыс. — в 8–9 раз меньше, чем год назад. В США количество сделок в годовом исчислении колеблется на уровне 4,5–4,7 млн, хотя до кризиса этот показатель превышал 6 млн.
Объем строительства объектов коммерческой недвижимости в Украине по итогам 2009 года сократится, как минимум, на 60% по сравнению с 2008 годом - приблизительно до 1,6 млн кв. м. Такое мнение высказал исполнительный директор инженерно-строительной компании "Каркас".На 2009 год мы ожидаем падения объемов коммерческого строительства, соответственно, и рынка быстромонтируемых зданий (БМЗ) по сравнению с 2008 годом не менее чем на 60%, приводятся его слова в интервью, текст которого размещенна веб-сайте компании.По словам икперта, в текущем году, в условиях отграниченного кредитования, на рынке коммерческой недвижимости возводились преимущественно небольшие объекты до 5 тыс. кв. м.
Темпы снижения индекса стоимости существенно замедлились. Цены продаж в сегментах массового жилья практически стабильны. Поэтому, если судить по ценам продаж, то рынок достиг некого «дна». Так это или нет – покажет будущее. Дело в том, что сделки в марте шли преимущественно в сегментах «дешевого» физически и морально устаревшего малогабаритного жилья, а также в новостройках. Потому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья те тенденции, что обозначились в этих сегментах, можно лишь весьма условно. Количество сделок в «Планете Оболонь» в марте выросло на 21%. Рост, вроде бы, заметный. Но это лишь потому, что в зимние месяцы сделок было очень немного. Если же сравнивать с мартом прошлого года, то тогда сделок было примерно в 2,6 раза больше. Потенциальные покупатели, уже привыкшие к быстрому падению цен, пока занимают выжидательную позицию. Продавцы, в основной своей массе, также перестали спешить; многие из них сняли квартиры с торгов.
Немногочисленные инвесторы и девелоперы, которых все еще интересует украинский рынок недвижимости, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) все свое внимание обращают на Киев. Стоимость строительства ТРЦ в столице незначительно отличается от регионов, в то время как арендные ставки на 40-60% выше, чем в городах-миллионниках, и на 60-80% - чем в городах поменьше. К тому же, вакантность в столичных ТРЦ не превышает 5%, а в некоторых региональных достигает критической отметки 30-40%.Особенно пострадали объекты в городах с населением менее 500 тыс. жителей, открытые после второй половины 2008 г. Поэтому эксперты Colliers International предполагают, что девелоперы вряд ли станут инвестировать в региональные ТРЦ раньше оживления экономики и политической стабилизации. Арендные ставки в региональных ТРЦ, по их прогнозам, до конца года могут продолжить свое падение в зависимости от объекта.
Сегодня банки выставляют на продажу залоговые квартиры по ценам выше рыночных, чтобы компенсировать стоимость выданных кредитов. Да и объем предложения залоговых квартир пока не так уж и велик. Но если отток депозитов не прекратится, то уже к лету банки вынуждены будут увеличить количество квартир, выставленных на продажу, и снизить цены - вслед за общерыночным снижением. Выставленные на сайтах украинских банков залоговые квартиры на данный момент почти вдвое дороже реальной рыночной стоимости (см. Таблица 1), отмечает оценщик (при этом многие украинские банки в сообщениях о выставленных на продажу залоговых квартирах не указывают цену). По мнению эксперт, завышенную цену объяснить просто: если объект покупали в кредит в прошлом году за $100 тыс., и брали под него кредит $80 тыс., а на текущий момент из этих $80 тыс. заемщики выплатили только $15 тыс., то банк недополучил выплаты по кредиту в размере $65 тыс. И это та стоимость, по которой банк выставляет квартиру.
Основной спрос в I-III кварталах 2009 года на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основная причина - ожидание значительного снижения арендных ставок и снижения размера предлагаемых к аренде площадей в профессиональных торговых центрах. Средний размер запрашиваемых площадей находился в диапазоне 30-50 кв.м. Торговые операторы, несмотря на планомерное сворачивание нерентабельных торговых точек в регионах в первой половине 2009 года, в III квартале возобновили процесс расширения своих сетей.
Раскачивание рынка жилой недвижимости, которое предприняли ряд застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, не дало ожидаемого результата — спрос, а вместе с ним и цена столичных апартаментов продолжают снижаться. По сравнению с январем в марте средняя стоимость квартир, заявленных в базах данных агентств, уменьшилась на четверть. Причем продавцы все активнее идут навстречу редким покупателям и готовы сбрасывать в процессе торга значительные суммы. Весна не принесла оживления на киевский рынок вторичной жилой недвижимости. По сравнению с началом года в марте количество сделок по продаже квартир не уменьшилось, но и не выросло. При выборе жилья покупатели стали более требовательными. Если в прошлом году решение о приобретении той или иной квартиры принималось, как правило, через две недели просмотров различных вариантов, то сейчас — через несколько месяцев. Число продаж продолжает снижаться. По сравнению с февралем в марте зафиксировано на четверть меньше сделок. Если же сравнивать с аналогичным периодом 2008 г., то в январе–феврале продажи сократились на 95%, а в марте — на 97–98%, большинство потенциальных покупателей не могут забрать свои депозиты из банков, а имеющихся на руках средств для приобретения недвижимости недостаточно.
За 10 месяцев текущего года в городах Украины было открыто 7 торгово-развлекательных центров. В то же время девелопмент целого ряда крупных торговых центров в Киеве и других городах страны был приостановлен. Среди основных объектов торговой недвижимости, открытых в городах Украины в течение первых трех кварталов 2009 года, следует отметить ТРЦ "Riviera Shopping City" в Одессе и ТРЦ "Континент" в Донецке.
Диктатура покупателя на рынке жилой недвижимости заставила шевелиться маркетинговые подразделения застройщиков и девелоперов. Рекламные трюки, которые раньше проделывали продавцы кремов от морщин и йогуртов с чудо-бактериями, теперь взяты на вооружение строителями. Компания «Олимпик-Парк», строящая коттеджи под Киевом, обещает вернуть своим клиентам $100 тыс., если через год цены на рынке загородной недвижимости упадут на 30%. Согласно рекламному предложению, схема достаточно проста: во время строительства покупательоплачивает в рассрочку 2/3 стоимости коттеджа на участке земли. Оставшийся платеж (около $100 тыс.) необходимо внести по завершении строительства коттеджа — через девять месяцев после подписания договора. Если к этому времени индексы цен на загородную недвижимость упадут на треть — не нужно будет доплачивать. В случае если средняя цена коттеджной недвижимости, к примеру, снизится на 15% — из $100 тыс. остаточного платежа покупатель должен будет заплатить $50 тыс. и т. д.
За последние годы в Донецке построили столько офисных и торговых центров, что сейчас им с трудом удается найти применение. Но это не охладило инвесторов, которые в течение ближайших месяцев готовы сдать в эксплуатацию ряд новых коммерческих объектов. Увеличение предложения, прогнозируют эксперты, повлечет дальнейшее снижение арендных ставок, а то и перепрофилирование зданий. Начало нового сезона деловой активности разочаровало собственников донецких офисов, рассчитывавших осенью заполнить помещения, опустевшие на волне кризиса. Если традиционно с сентября спрос на аренду и продажу офисной недвижимости в городе вырастал как минимум на 10%, то в этом году, наоборот, снизился по сравнению с весной почти на треть.