Стоимость жилья за последний год существенно упала, но среднестатистический украинец до сих пор не может позволить себе купить квартиру. Неудивительно, ведь большинство застройщиков уверяют, что себестоимость строительства эконом-жилья - не менее $1-1,5 тыс. за кв. м. Хотя часть экспертов считает, что строить, и, соответственно, продавать можно гораздо дешевле.
В октябре киевскими риэлторами были замечены признаки оживления рынка. Увеличилось количество сделок и заявок на просмотры, особенно в сегменте дорогой недвижимости. Но спешить с выводами не стоит, поскольку для выявления тенденций сделок по-прежнему недостаточно, а активизация рынка может быть вызвана лишь стечением обстоятельств.
Разбушевавшийся финансовый кризис значительно сократил число компаний-застройщиков на столичном рынке первичного жилья и привел к замораживанию огромного количества строек. В результате количество частных инвесторов, которым в обозримом будущем вряд ли суждено въехать в купленные ими квартиры, уже превысило число пострадавших от аферы группы компаний «Элита-Центр». Но судьбой этих людей не обеспокоены ни государственные, ни местные власти.
Несмотря на схожий статус таких областных центров, как Сумы, Чернигов и Полтава, рынки долгосрочной аренды жилья там демонстрируют абсолютно противоположные тенденции. Прогнозируемого осеннего всплеска спроса на съемные квартиры дождались лишь полтавчане, тогда как в соседних регионах, наоборот, сдающихся апартаментов стало больше, чем потенциальных постояльцев. Но есть и общая особенность: дорогие варианты простаивают везде.
Покупатели и продавцы киевских квартир все чаще отказываются от услуг риэлторов: порядка 30% сделок на столичном рынке недвижимости заключаются без их участия. Клиенты агентств просто не понимают, за что они должны заплатить посреднику комиссионное вознаграждение, составляющее, как правило, 5% от стоимости приобретаемого жилья. Независимые эксперты отмечают, что эта тенденция приведет к дальнейшему сокращению количества агентств, число которых и так уменьшилось за последний год с 1,2-1,3 тыс. до 60-70.
Представители ряда строительных компаний Киева заявили об увеличении продаж жилья в сентябре, что позволило им даже повысить стоимость квадратных метров. Впрочем, риэлторы утверждают, что данная тенденция коснулась не более 10% объектов, находящихся на конечной стадии строительства или уже сданных в эксплуатацию. Преимущественная же часть рынка первички по-прежнему пребывает в глубокой коме: инвесторы не хотят вкладывать деньги в проекты, успешная реализация которых вызывает у них сомнения.
Отобраны дома для бесплатной передачи квартир очередникам и льготникам. Министерство регионального развития и строительства разбирается с двумя сотнями домов, которые отобрали для бесплатной передачи квартир очередникам и льготникам. В среду на заседании Кабмина ведомство отчитается по результатам мониторинга выбранных недостроев, и тогда будет принято решение, сколько объектов будет профинансировано. Пока что от участия в программе отказались четыре застройщика.
В сентябре цены на жилье и объемы продаж существенно снизились. Это объясняется психологическим фактором - продавцы и покупатели не спешат совершать сделки, выжидая более четкого проявления рыночных тенденций. Резкое снижение деловой активности произошло в июле: тогда количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», сократилось на 42%. В августе и сентябре этот процесс продолжился: в августе число сделок снизилось еще на 21%, а в сентябре – еще на 9%. Таким образом, если судить по числу сделок «Планеты Оболонь», то за три месяца деловая активность упала почти в 2,4 раза.
Стоимость жилой недвижимости в областном центре продолжает снижаться — сентябрьский спад составил порядка 5%. Однако стесненные в средствах днепропетровцы рассчитывали на более существенное удешевление и, не дождавшись приемлемых для себя цен, стали подыскивать варианты в городах-спутниках, где квартиру можно купить менее чем за $10 тыс.
Украинские финансовые учреждения становятся полноправными участниками киевского рынка жилой недвижимости: число залоговых квартир, которые они выбросили в свободную продажу, достигает 10-15% общего предложения, что составляет около 3,5-5 тыс. апартаментов. Причем если весной банки выставляли их по рыночным, а зачастую и заведомо завышенным ценам, то сейчас готовы идти на существенные уступки, лишь бы закрыть проблемные займы. Исходя из прогнозов о дальнейшем углублении финансово-экономического кризиса в стране и девальвации национальной валюты, эксперты считают, что на протяжении ближайших месяцев количество выставленных на продажу залоговых квартир будет только расти и это неминуемо приведет к дальнейшему падению их стоимости.
Август для киевского вторичного рынка жилой недвижимости был периодом стагнации. В отдельных сегментах рынка происходила коррекция долларовых цен, деловая активность, которая и до того была невысокой, существенно снизилась. Сократилось количество звонков, просмотров и заявок на покупку квартир. Если в июне в поступило 510 заявок на покупку квартир, то в июле 501, а в августе 360. Количество предложений снизилось на 6% (01.08.09 в актуальной базе было 3985 объектов на продажу, а 01.09.09 - 3741). Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца). Есть несколько объяснений того, почему столь резко снизилось количество продаж. Наиболее простые и распространенные: без доступной ипотеки при нынешних ценах отсутствует платежеспособный спрос и у потенциальных покупателей закончились деньги. То, что при нынешних ценах и без доступной ипотеки платежеспособный спрос невысок, спорить не приходится. А вот относительно того, что закончились деньги у потенциальных покупателей, то это не совсем так.
Донецкий рынок долгосрочной аренды живет лишь за счет квартир эконом-класса, спрос на которые растет. Востребованные же ранее объекты для постояльцев со средним и высоким уровнем дохода, наоборот, простаивают. От обвала цен этот сегмент спасает лишь массовый вывод апартаментов в посуточную аренду, которая с недавних пор стала пользоваться популярностью среди приезжих. Донецку не хватает дешевого съемного жилья. В местном агентстве недвижимости «Авеню» рассказывают, что однокомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 1,5 тыс. грн. в месяц сдаются в течение двух-трех дней, а за самыми доступными объектами на окраинах города (от 800 грн.) выстроилась очередь потенциальных арендаторов. Риэлторы поясняют ажиотаж несколькими факторами, в том числе активизацией иногородних студентов.
Жители Закарпатья, первоначально взвинтив цены на недвижимость в несколько раз, теперь без колебаний предоставляют покупателям огромные скидки. Хотя жилье в регионе с начала кризиса уже подешевело как минимум вдвое, владельцы квартир поражают своей готовностью к дальнейшему торгу. Впрочем, потенциальные покупатели этот аукцион невиданной щедрости не оценили: сделок на местном рынке практически нет. До кризиса массовый приток заробитчанских денег в Закарпатье и банковские кредиты взвинтили цены на недвижимость в регионе практически до уровня городов-миллионников. К примеру, квартиры в Ужгороде продавались по $2 тыс./кв. м, а за сотку земли просили до $30 тыс.
Правительство отказалось от разрекламированной схемы поддержки строительной отрасли. Вместо того чтобы выделить средства на льготное кредитование покупки квартир в недостроенных домах, Кабмин решил напрямую перечислять деньги застройщикам, победившим в специальных тендерах. В ближайшее время 133 компании получат на свои счета в общей сложности 1,582 млрд грн. Большинство из них — малоизвестные на строительном рынке фирмы, которые смогли предоставить чиновникам самые весомые аргументы значимости своих проектов. Чтобы получить госпомощь, застройщик должен был предложить минимальную цену стоимости квадратного метра в возводимом им доме (не более 4200 грн.). Кроме того, государство готово было участвовать в программе достройки лишь тех домов, готовность которых составляла не менее 70%.
Рынок жилой недвижимости Крыма переживает не лучшие времена. По подсчетам аналитиков, на полуострове заморожено 80% всех строек. Цены на первичном рынке упали как минимум на 30-40%. При этом спрос на квартиры снизился практически на 75% и вряд ли до конца года ситуация изменится. По словам эксперта, на сегодняшний день возведение более 80% объектов в Крыму приостановлено, а остальных (преимущественно тех, которые находятся на финальной стадии работ) — осуществляется крайне низкими темпами. Большинство объектов было заморожено еще осенью 2008-го — зимой 2009 г. С тех пор активности по ним так и не возникло.
Надежды риэлторов на осеннее оживление рынка вторичной недвижимости не сбылись: по числу сделок конец августа — начало сентября стали одним из самых неудачных в текущем году. Причем часть сделок оказались фиктивными, их целью была перерегистрация жилья на близких родственников. Пытаясь раскачать рынок, брокеры продолжают утверждать, что ценовое дно уже пройдено, хотя анализ объявлений в СМИ говорит об обратном. Независимые эксперты считают, что стоимость вторичного жилья будет снижаться на протяжении всей осени. Конец лета — начало осени всегда считались наиболее успешным периодом на киевском рынке вторичного жилья: в сравнении с июнем-июлем в это время продажи обычно росли на 30%.
Рынок жилой недвижимости Киева продолжает демонстрировать техническое понижение цен. Ослабление курса гривны негативно отразилось на всех сегментах рынка. В августе на рынке элитной городской недвижимости наблюдалась негативная динамика средних цен. На 1 сентября 2009 г. средние цены в сегменте составляли $7877/кв. м, снизившись на 5,44% по отношению к предыдущему периоду. Средние цены на жилье бизнес класса также просели в стоимости. Снижение составило 0,59%, достигнув показателя $1987/кв. м. Отметим, что наблюдаемое понижение цен в долларовом эквиваленте является «техническим» – большинство девелоперов зафиксировали цены в гривнах и не понижают назначенной еще в начале лета стоимости.
Владельцы одесского жилья массово пересматривают арендные ставки. Причем список тех, кто сможет зарабатывать на приезжих больше, чем сейчас, тает на глазах. Постояльцы готовы переплачивать разве что за самые ходовые квартиры эконом-класса и элитные апартаменты. Хозяевам же большинства объектов, до недавнего времени позиционирующихся в среднем или даже VIP-сегменте, приходится снижать планку. По информации экспертов, если летом среднестатистическую «единичку» в спальных районах (Черемушки, Таирова, поселок Котовского) можно было арендовать за 1,2-1,5 тыс. грн., то сейчас хозяева все чаще называют сумму в 2 тыс. грн.
По итогам июля цены на вторичное жилье в Одессе показали небольшой рост, однако на первичном рынке - незначительно снизились. В то же время, в июле наметилось снижение ставок аренды на рынке жилья. Об этом свидетельствуют данные, в Ассоциации специалистов недвижимости Украины (АСНУ). По данным риелторов, за прошедший месяц средние цены на "вторичку" выросли в Киевском (с $1185 за кв. м в июне до $1232 - в июле) , Приморском (с $1266 до $1280) и Суворовском (с $960 до $991) районах Одессы.
На украинском рынке недвижимости понятие "свободная планировка" используется исключительно в качестве рекламной уловки. Вместо предоставления жильцам возможности разграничить пространство на свое усмотрение, застройщики предлагают им всего-навсего содействие в оформлении перепланировки жилья за дополнительную плату. Несмотря на отсутствие законодательного определения свободной планировки, ее практическое значение для застройщиков и их клиентов чрезвычайно велико: покупатели имеют возможность получить наиболее удобное и комфортное пространство для жизни, а застройщик, предлагающий такую возможность, может рассчитывать на большее число клиентов. Юридическую сторону вопроса представляют проблемы, связанные с согласованием новой планировки с БТИ и тем, чтобы вовремя определиться с необходимой планировкой.