В ноябре не было ни одного сегмента рынка, который не затронул бы общий спад. Другое дело, что в отдельные ниши (аренда квартир) кризис пока еще глубоко не проник, но первичный и вторичный рынки жилья заморозил основательно.
Фастфуды уходят с рынка. Сложная экономическая ситуация в стране привела к падению выручки в столичных и региональных ресторанах. К примеру, в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем их выручка упала на 10-20%, а по отдельным заведениям — на 30-40%. В связи с этим сети быстрого питания в первую очередь избавляются от заведений, которые и до кризиса не были прибыльными.
Сегодня в условиях отсутствия ипотечных кредитов наблюдается тенденция снижения стоимости жилья в Украине, особенно в новостройках. Застройщики замораживают строительство и прогнозируют, что к 2010 г. отложенный спрос приведет к резкому росту цен. Из-за финансового кризиса прекращено ипотечное кредитование и возникают сотни «долгостроев». В то же время украинские банкиры уверены, что и в 2009 г. жилищное кредитование не возобновят по причине дороговизны ипотечных продуктов.
Если они продолжат падение, ипотечных заемщиков ждут неприятности. Теперь банки могут требовать от них либо досрочного погашения кредита, либо дополнительного залога. Ставшее привычным за несколько лет бурного роста цен обращение к покупателям: «Покупайте сегодня – завтра будет дороже», меняется на призыв к продавцам: «Продавайте сегодня – завтра будет дешевле». Но это слабо работает: предложений на рынке в сотни раз больше, чем покупателей. Причина проста: главный двигатель рынка недвижимости – ипотечные кредиты – давно остановился.
Руководство Львова с треском провалило план поступлений в местную казну от продажи земельных участков: не нашлось желающих купить даже наделы, предназначенные для строительства объектов к Евро-2012. В следующем году, по мнению чиновников, ситуация усугубится, в связи с чем они решили как минимум до лета не проводить открытых торгов, а бюджет пополнять за счет желающих выкупить землю под объектами недвижимости. На минувшей неделе местным властям удалось пустить с молотка почти 17 соток на северной окраине города, по улице Хмельницкого, недалеко от Киевской трассы.
Новогодний отдых в украинских Карпатах в очередной раз побил ценовые рекорды: если в прошлом году минимальная стоимость проживания в горах стартовала со 150 грн. в сутки на человека, то нынче лыжников ждет неприятный сюрприз — найти угол дешевле 200 грн. им вряд ли удастся. Владельцы баз оправдывают подорожание улучшением сервиса и инфраструктуры курортов. Однако они ручаются лишь за комфортность номеров: ни удобных подъездных путей, ни современных лыжных трасс, ни самого снега туристам по-прежнему никто не гарантирует.
Эра господства владельцев недвижимости на столичном рынке аренды жилья, похоже, подходит к концу. Массовые увольнения персонала и падение реальных доходов киевлян и приезжих, спровоцированные нарастающим финансовым кризисом в стране, заставляют квартиросъемщиков либо покидать столицу, либо переезжать в более дешевые квартиры в области. На этом фоне предложение жилья, наоборот, постоянно растет. Если в январе в базах данных киевских агентств недвижимости насчитывалось около 6 тыс. сдаваемых в долгосрочный наем апартаментов, то в конце ноября — более 17 тыс. И это не предел.
Стоимость земли для девелоперских проектов к весне может снизиться на 30%. Некоторые игроки рынка прогнозируют снижение цены для строительства коммерческой недвижимости и вдвое. Сейчас же количество участков, выставленных на продажу, стремительно растет. Однако реальных сделок становится все меньше и меньше. По оценкам, за последние несколько месяцев количество предложений на рынке земли под девелоперские проекты увеличилось на 20-30% по сравнению с предыдущим периодом. В первую очередь, это коснулось Киева и других городов-миллионников.
В связи с финансовым кризисом происходит коррекция цен на недвижимость. Также изменения происходят и в вопросах, связанных с землей. Предложений участков стало больше. Раньше их продавали вместе с проектом, на который покупатели не смотрели. Такой утопический девелопмент, когда перепродавался землеотвод с мифическими проектами, канет в лету. Очень хочется надеяться, что землю будут получать реальные застройщики, без усложненных процедур и давления со стороны разрешительных органов. Это будет позитивным влиянием кризиса.
Стагнация на рынке жилья и ужесточение борьбы за покупателя заставляют девелоперов загородной недвижимости уделить пристальное внимание маркетинговой политике. Ежегодные продажи домовладений в коттеджных поселках Киевской области, по данным, стабильно увеличиваются. Но все-таки меньшими темпами, чем предложение. То есть к началу 2009 г. игроки данного сегмента объективно дозрели бы до понимания необходимости усиления роли маркетинга. Вместе с тем резкое сокращение ипотечного кредитования и кризис ликвидности в компаниях существенно ужесточили конкуренцию за покупателя загородной недвижимости. Это привело к экстремальному сворачиванию загородного строительства большинством девелоперов и вынудило оставшихся на рынке игроков “досрочно” изыскивать совершенно новые маркетинговые решения.
В строительстве кризис первыми затронул девелоперов. Застройщики пока еще держатся. Но стабильно работать во время кризиса крупные игроки смогут не больше года. Если ситуация не улучшится, то дальше можно вести речь только о выживании. Сейчас многие девелоперские фирмы испытывают трудности, в частности тот же «XXI век». В то же время ТММ продолжает строить объекты. Почему так происходит?
Саме час обміняти трикімнатну квартиру в Києві, Донецьку або Харкові на скромний будиночок у Провансі або віллу в Панамі. Житло в Україні дешевшає повільніше, ніж у США, Великій Британії та Люксембурзі, і поки що коштує дорожче, ніж у Латинській Америці, на Кіпрі або в Болгарії. Саме час обміняти трикімнатну квартиру в Києві, Донецьку або Харкові на скромний будиночок у Провансі або віллу в Панамі.
Сеть супермаркетов «Велика кишеня» задолжала производителю подсолнечного масла «Олейна» — компании «Бунге» — 850 тысяч гривен. За последние несколько дней с полок супермаркетов «Велика кишеня» исчезло масло «Олейна». Как объясняют, поставки продукции в эту сеть супермаркетов приостановлены на неопределенное время. Причина — накопленная сетью задолженность перед компанией в размере 850 тысяч гривен. «Велика кишеня» полностью реализовала продукцию. Новых поставок мы не производили.
Рынок жилой недвижимости Киевской области повторяет печальную участь столицы: нынешней осенью количество сделок упало по сравнению с летом на 90%. Чтобы завлечь немногочисленных покупателей, продавцы опустили свои цены на 20–25%, и, судя по всему, это еще не предел.
На сегодняшний день в Киеве существует 140 тыс. мест для хранения автомобилей, 86 тыс. из которых находятся на открытых автостоянках. Это почти в 10 раз меньше количества автомобилей в городе. Решить проблему могло бы возведение занимающих минимум земли многоэтажных механизированных паркингов, парковка в которых производится без участия водителя. Первый такой гараж появится в городе через несколько месяцев на базе ООО «Институт парковочных систем». Эта компания имеет проекты нескольких типов механизированных паркингов, которые намерены внедрять столичные чиновники. Наиболее перспективные из них — надстройки металлоконструкций над существующими гаражными кооперативами, а также подземные гаражи на основе стандартных метростроевских колодцев.
Киевский градостроительный совет одобрил предпроектные предложения по сооружению офисно-торгового комплекса на Ленинградской площади, возведение которого планируется завершить до конца 2011 г. По оценкам, стоимость реализации проекта составит около $100 млн, а срок окупаемости — порядка шести лет. Район Ленинградской площади остается одним из самых привлекательных мест столицы для реализации масштабных строительных проектов.
В центральном Жовтневом районе Мариуполя, на улице Куприна, в районе супермаркета «Амстор», арендаторам предлагается самый маленький из выставленных на торги участков — площадью всего около 30 соток. Его стартовая цена составляет 79 тыс. грн., а целевое назначение — строительство автосалона. Между этим наделом и супермаркетом проектируется жилой микрорайон, поэтому в перспективе услуги автосалона там будут очень востребованы.
В Рoвном 9 декабря состоится земельный аукцион по продаже двух участков площадью по 75 соток каждый, предназначенных для строительства жилья. Оба расположены в районе улиц Дубновской и Жукова. Стартовая цена лотов — по 145 тыс. грн., или порядка $330 за сотку, тогда как на вторичке земля в этом приближенном к центру районе перепродается по $3–4 тыс./сотка. Говорят, что относительно низкая начальная стоимость участков вполне может привлечь потенциальных покупателей, хотя неизвестно, насколько она возрастет в ходе торгов. К примеру, на первом аукционе, состоявшемся в Ривном год назад, 22 сотки по улице Киевской возле автовокзала ушли с молотка почти за 4,9 млн грн. (по тогдашнему курсу — около $43,6 тыс. за сотку) при стартовой цене около 600 тыс. грн.
Снижение покупательской способности дончан уже ударило по карманам местных ритейлоров — в городе начали закрываться магазины. Но несмотря на активное высвобождение площадей и отсутствие новых претендентов на них, на уступки собственники идут крайне неохотно: арендные ставки уменьшились лишь на 10%, да и то не везде. Эксперты считают, что обвал рынка отсрочило сравнительно небольшое количество качественных объектов в регионе. Но скоро и их будет много для редеющей на глазах армии потенциальных арендаторов и покупателей.
В Украине на данный момент в единую базу внесено 5-8% земель и зданий. Для сравнения – в Эстонии этот показатель составляет 98%, по оставшимся 2% ведутся судебные споры. При этом считают принципиальным, чтобы кадастр был открытым и каждый желающий мог получить информацию о собственности любого гражданина, в том числе политика или чиновника. Земля вечна, здания временны. Поэтому во всем мире под недвижимостью понимают землю, а все то, что на ней построено - это всего лишь улучшения, повышающие ее цену.