Оживление деловой активности чувствуется достаточно явно, если судить по количеству заявок на покупку, отмечают аналитики. Другое дело, что в большинстве этих заявок максимальная цена, которую готов заплатить покупатель, существенно ниже минимальных цен, по которым продавцы согласны отдать квартиры. Еще недавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они сбрасывают их значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать, в отдельных случаях — даже немного повышать.
Первичный рынок жилья в столице практически умер - покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время ситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время предел прочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозки своих проектов, практически исчерпан. Темпы строительства жилья в столице стремительно падают. Eсли на протяжении последних двух лет в эксплуатацию вводилось примерно по 1,4 млн м², то в нынешнем будет сдано не более 600 тыс. м². В Киеве насчитывается 130 объектов, в которых предлагаются на продажу квартиры. Однако сейчас работы ведутся только на 15% из них.
Недвижимость — довольно дорогое направление инвестирования, но обладающее высокой надежностью (см. табл.). Если в стране не случатся форс-мажоры вроде военных действий или отключения городских коммуникаций, недвижимость позволит пережить даже самый жесткий кризис с малыми потерями. Она же позволяет обладателям ликвидных средств, вложивших их в квадратные метры, цена которых снизилась до минимума, получить со временем хорошую прибыль. Ведь нет сомнения, что цены на дне навсегда оставаться не будут. В то же время можно только посочувствовать тем инвесторам, которые на волне ажиотажа сделали свои дорогие приобретения на пике цен (в течение двух последних лет). Еще больше потеряют те, кто недооценил свои финансовые возможности и теперь стал рабом банка или попался в руки мошенников, строивших финансовую пирамиду.
Министерство регионального развития и строительства (Минрегионстрой) Украины прогнозирует выделение государством до мая текущего года 3 млрд грн на завершение строительства жилых объектов с уровнем готовности более 70%. «Надеюсь, что они (1 млрд грн – средства Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) под госгарантии) будут в пределах 10 дней. Следующие 2 млрд грн, предусмотренные на рефинансирование банков, должны быть в пределах месяца», - сказал журналистам министр регионального развития и строительства в ходе коллегии министерства в Киеве. В свою очередь, замминистра сообщил в ходе коллегии, что 1 млрд грн, выделенный правительством ГИУ, с учетом средств населения составит 1 млрд 333,333 тыс. грн, из которых 25% будет направлено на кредитование граждан на покупку жилья под 14,6% годовых сроком до 30 лет.
Средняя цена предложения 1 кв. м офисных площадей в Киеве в феврале 2009 года уменьшилась на 6,4% по сравнению с январем – до $1781,6, сообщил эксперт. По данным исследоваемой компании, наибольшее снижение цены предложения офисной недвижимости в столице в течение февраля было зафиксировано в Дарницком (-9,6%), Подольском (-15,46%) и Святошинском (-11,15%) районах, тогда как наименьшее снижение наблюдалось в Днепровском (-1,92%), Печерском (-2,10%) и Соломенском (-1,5%) районах. При этом средняя цена предложения 1 кв. м торговых помещений в Киеве в феврале 2009 года снизилась на 5,7% – до $2649,4.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик.
После того как цены на недвижимость в Украине достигли заоблачных высот, все более популярной среди украинцев стала покупка объектов недвижимости за рубежом. Относительно доступные по цене объекты были рентабельнее, чем родные “квадраты”, и позволяли с комфортом насладиться “другой жизнью”. К тому же наши сограждане могли получить кредит на покупку, причем под очень низкие, по сравнению с предлагаемыми в Украине, годовые проценты — 3-6%. Все эти факторы сделали зарубежную недвижимость не только предметом престижа, но и надежным источником для инвестирования. Впрочем, счастье, как говорится, длилось недолго. Разразившийся практически во всем мире финансово-экономический кризис спровоцировал стремительное падение цен, в том числе и на еще вчера инвестиционно привлекательную недвижимость. Так, например, по данным экспертов Citigroup Global Markets (г.Нью-Йорк, США), объемы строительных работ в США опустились за время кризиса до уровня времен Второй мировой войны. В отчете, опубликованном Министерством торговли США, отмечается, что в январе 2009 г., по сравнению с декабрем 2008 г., количество новостроек в стране сократилось на 16,8%. При этом жилье, в зависимости от региона, подешевело, по разным оценкам, от 20% до 70%.
Докризисные времена на весну приходился рост продаж на рынке недвижимости. Однако в этом году надежды застройщиков не оправдались – стагнация на рынке продолжается, а покупателей, желающих вложить средства в строящийся объект, по-прежнему можно пересчитать по пальцам. По утверждению риелтеров, сейчас не продаются квартиры даже в домах, сданных в эксплуатацию. При этом цены на жилье на столичном рынке недвижимости за время кризиса упали в среднем на 55% в долларовом эквиваленте и на 25-27% - в гривневом. Не лучше ситуация и на первичном рынке загородной недвижимости. Как сообщила руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Наталия Пронина, из 75 находящихся на этапе строительства коттеджных городков под Киевом, по состоянию на 1 марта 2009 г. строительство было заморожено в 36% из них. При этом снижение стоимости коттеджей в некоторых городках было зафиксировано на уровне 30-40% в долларовом эквиваленте.
В конце 2008 года напряжённая ситуация на мировых рынках негативно повлияла на приток капитала в Украину. В последней четверти прошлого года происходили нестабильные процессы в политической сфере, рост процентных ставок, растущая инфляция и девальвация национальной валюты. Слабая диверсификация экономики Украины ускорила её падение, основой которой являются металлургический сектор и экспорт сырья.
Отток арендаторов из столичных офисных центров заставил владельцев коммерческой недвижимости пойти на серьезные уступки. Чтобы удержать клиентов, они уже уменьшили ставки как минимум в 1,5 раза и активно внедряют различные программы лояльности, предполагающие включение в стоимость аренды затрат на оплату коммунальных услуг, охраны и уборки помещений, рассрочку платежей, бесплатные места на паркинге и пр. Эксперты прогнозируют, что до конца нынешнего года стоимость аренды офисов продолжит падать. По утверждению специалистов, на протяжении января-марта спрос на офисные помещения в Киеве упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза.
В январе 2009 года в Киеве и Киевской области объём складских площадей составил 737,970 кв.м. В Будапеште и окрестностях – 1,1 млн. кв.м, в Праге – 1,34 млн. кв.м, Варшаве и пригороде – 2 млн.кв.м, в Москве – 3,9 млн. кв.м. В 2006 году в Киевской области было выведено на рынок 53,220 кв.м., 2007 – 203,180 кв.м, а в 2008 году – около 365 170 кв.м.
Падение столичного рынка офисной недвижимости на руку арендаторам. Достигшие в прошлом году своего пика арендные ставки до конца года могут упасть до уровня 2005 года – $25-40/кв. м в месяц, прогнозируют аналитики. Уже сейчас, пользуясь ситуацией на рынке, арендаторы получают более гибкие условия аренды, говорят девелоперы. В январе нынешнего года общая площадь офисных помещений в Киеве составляла 916,5 тыс. кв. м – без учета госучреждений и зданий, построенных компаниями для собственных потребностей. Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в 2008 году, составил около 175,1 тыс. кв. м. Среди крупных объектов, завершенных в течение прошлого года,– вторая очередь бизнес-центров "Леонардо" и "Ильинский", "Делойт" и бизнес-центр по ул. Физкультуры, 28.
Несмотря на застой в сфере высотного и жилого строительства, более маневренный бизнес коммерческой недвижимости (КН) продолжает финансироваться заказчиками, хотя количество заказов и уменьшилось. Но, видимо, некоторые из факторов, создающих бурное развитие рынка КН (дефицит складских площадей и складов класса А, дефицит торговых центров и современных супермаркетов в городах областных и районных центров по всей Украине) создают почву для дальнейшей работы строительных компаний.
Гостиничный рынок Украины, как и остальные сегменты коммерческой недвижимости, финансово-экономический кризис не обошел стороной. С октября 2008 г. планы локальных и иностранных девелоперов, работающих на украинском гостиничном рынке, начали корректироваться, вследствие чего вероятность реализации многих проектов значительно уменьшилась. Сейчас, как утверждают эксперты, одни проекты, находящиеся на разных стадиях готовности, заморожены, а сроки ввода в эксплуатацию других перенесены на более поздний период. В связи с кризисом заморожено, например, строительство многофункционального комплекса (МФК) “Миракс Плаза”, в котором предусматривались гостиничные апартаменты. Кроме того, отложено строительство МФК на ул.Златоустовской, где также планировалась гостиничная составляющая. И это только первые ласточки. Подобная судьба в ближайшее время ждет большинство объектов с многотысячными площадями и многофункциональным содержимым.
На сегодняшний день средняя стоимость коттеджей в самом престижном Обуховском районе Киевской области составляет чуть более 1550 долларов за квадратный метр. В то время как еще в докризисном сентябре 2008 года дешевле, чем за 2 тысячи за квадрат, найти домик было крайнее сложно. Эксперты убеждены — цена будет снижаться до конца текущего года. В целомпадение цен в долларовом эквиваленте за год может составить 30-40%. Падение спроса привело к массовой заморозке строительства новых городков. Сейчас продолжают строиться только 20% от общего количества поселков. Остальные 80% либо заморожены, либо возводятся замедленными темпами. Снижение цен на рынке вызвано отсутствием спроса.
На сегодняшний день средняя стоимость коттеджей в самом престижном Обуховском районе Киевской области составляет чуть более 1550 долларов за квадратный метр. В то время как еще в докризисном сентябре 2008 года дешевле, чем за 2 тысячи за квадрат, найти домик было крайнее сложно. Эксперты убеждены — цена будет снижаться до конца текущего года. В целомпадение цен в долларовом эквиваленте за год может составить 30-40%. Падение спроса привело к массовой заморозке строительства новых городков. Сейчас продолжают строиться только 20% от общего количества поселков. Остальные 80% либо заморожены, либо возводятся замедленными темпами. Снижение цен на рынке вызвано отсутствием спроса.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик:
Первичный рынок жилья в столице практически умер — покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время ситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время предел прочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозки своих проектов, практически исчерпан. Темпы строительства жилья в столице стремительно падают.
В Украине заморожено 80% новостроек — в 2009–2011 годах без квартир рискуют остаться до 100 тыс. инвесторов. В конце февраля Минрегионстрой утвердил проект постановления КМУ, регламентирующего распределение 3 млрд грн госпомощи строителям. Миллиард гривен будет направлен Государственному ипотечному учреждению — Нацбанк профинансирует ГИУ через ценные бумаги. Еще по 1 млрд грн для кредитования жилого строительства получат государственные Укрэксимбанк и Ощадбанк. K 19 февраля Минрегионстрой получил 396 заявок от застройщиков на 6,077 млрд грн. Однако в нынешнем году Кабмин сможет профинансировать достройку лишь 150–200 объектов, готовых более чем на 70%. Инвесторы остальных рискуют остаться без денег и без жилья, поскольку у большинства строительных компаний нет ни готовых квартир, ни средств на возведение замороженных объектов.
В августе 2007 года появились предпосылки тогшо, что кризис будет неизбежным. Первым звоночком стала коррекция рынка недвижимости в Лондоне, когда цены упали на 20–30%. С этого времени крепли ожидания, что недвижимость будет дешеветь и у нас. Ведь очевидно, что застройщики и покупатели квартир в нашей стране так и не пришли к общему ценовому знаменателю. Из расчета на душу населения украинцы обеспечены жильем хуже, чем граждане европейских государств. Но даже с учетом такого положения темпы роста цен на недвижимость в Украине были неоправданно высокими: в 2005-м квартиры на первичном рынке подорожали в среднем на 35%, в 2006-м — на 50%, в 2007-м — еще на 50%. Спрос на жилье подогревается ипотекой. На самом деле многие покупают квартиры в кредит с целью перепродать или сдать в аренду, и экономически разумно ограничить рост цен 12% годовых. Однако этих сигналов никто не воспринимал всерьез. Сейчас уже понятно, что раньше нужно было действовать еще жестче в вопросе регулирования цен на жильё.