Средняя стоимость непрофессиональных офисных объектов составляет сегодня $2,55 тыс. за кв. м против докризисных $4,7 тыс. Впрочем, самые дешевые помещения под офисы можно найти и за $700–800/кв. м. Но это будут подвалы и полуподвалы без ремонта в Беличах, Новобеличах, в районе Большой Окружной, на бульваре Лепсе, Лесном массиве, Воскресенке. Несмотря на дешевизну, подобные объекты не пользуются спросом. Они неликвидны в долгосрочной перспективе и плохо приспособлены для плодотворной работы компаний.
С октября 2008 г. инвестиции в землю уверенно лидируют в рейтинге рискованных вложений средств и, похоже, будут удерживать пальму первенства еще долгое время. Основная причина кроется в неадекватном ценообразовании на земельные участки, что привело к созданию своеобразной финансовой пирамиды, которая держалась исключительно благодаря постоянному росту цен на землю. Фактически земельные участки продавались дороже, чем уже готовые здания и сооружения с участками, на которых они стоят. С начала года цены на землю в 30 км от Киева уменьшились на 14%, во втором полугодии 2010 г. можно прогнозировать дальнейшее снижение, причина которого — отсутствие интереса локальных и иностранных инвесторов (застройщиков) в связи со снижением спроса на коттеджные и логистические объекты.
Прогнозы днепропетровских риэлторов о весеннем оживлении на рынке загородной недвижимости сбылись лишь наполовину. Потенциальных арендаторов, интересующихся возможностью выехать на несколько месяцев за пределы городской черты, действительно стало больше. Количество таких клиентов по сравнению с прошлым сезоном увеличилось на 5–10%. Но вот число реальных сделок остается стабильно низким. Для горожан, рассчитывающих на скидки в связи со сложной экономической ситуацией в стране, ставки на аренду дач оказались неприятным сюрпризом: многие собственники выставляют их по докризисным ценам. Большинство потенциальных клиентов интересуются недорогими вариантами — до 2,5 тыс. грн. в месяц, предполагающими наличие хотя бы минимальных удобств и привлекательного ландшафта.
В Украине хотят ввести обязательную сертификацию гостиничного бизнеса. Депутаты Партии регионов на днях зарегистрировали в парламенте законопроект, в котором предложили присвоить звезды всем отелям и другим объектам временного размещения. В качестве образца для сертификации предполагается использовать европейские стандарты классификации HOTREC. Ее критериям сейчас соответствуют далеко не все украинские гостиницы.
Цены в большинстве сегментов рынка плавно снижаются. Уровень деловой активности низкий. Участники рынка не торопятся с принятием решений, ожидая завершения выборов Президента и прояснения характера перемен, которые произойдут после выборов.Наблюдаются определенные признаки расслоения рынка. В частности, если судить по заявкам на покупку, то интерес вызывают, во-первых, самые дешевые квартиры, а, во-вторых, квартиры с хорошим ремонтом, желательно в престижных районах.
Эксперты отмечают, что основные тенденции рынка торговой недвижимости сохранятся и в нынешнем году. Но торговый сегмент наверняка окажется в авангарде роста с первыми признаками возрождения потребительского спроса. Тогда-то явная неудовлетворенность арендодателей нынешним положением на рынке наверняка станет серьезным стимулом для пересмотра условий аренды.Оптимизма ритейлеров не разделяют девелоперы-арендодатели. Они утверждают, что кризис снизил доходность торговых центров. При этом затраты на строительство и эксплуатацию практически не изменились.
Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды. В первом квартале 2010 года новое предложение профессиональных офисных помещений в Киеве составило около 12 200 кв. м общей арендуемой площади, а объем рынка офисной недвижимости достиг около 1 млн. 50 тыс. кв. м, отмечают эксперты. Уровень первичной вакантности в общем по рынку несущественно снизился и достиг 16,9%.
Цены на землю в Украине будут падать, и к концу года снизятся еще на 15-20%. Об этом заявил на брифинге журналистам президент "Земельного Союза Украины". На данный момент сделок с землей в Киеве и области крайне мало. Они проходят в дешевом сегменте. Покупают только те, кто реально хочет строится и жить.
Столичные риэлторы зафиксировали первое после начала финансового кризиса оживление на рынке купли-продажи домов в пригороде столицы. Правда, нынешняя активность покупателей в несколько раз ниже, чем до кризиса, зато число сделок в сегменте впервые за много лет превысило количество сделок купли-продажи земельных участков. Повышения цен на загородные резиденции участники рынка пока не прогнозируют: накопившееся за последние два года предложение не позволит им вырасти до конца лета более чем на 5%, да и то лишь в исключительных случаях.Объем предложения на рынке продажи дач, домов и коттеджей в пригороде Киева вырос за последние два года в несколько раз.
На фоне политических и экономических успехов Украины, а также ввиду практического отсутствия гостиничного продукта современного стандарта, еще пару лет назад украинский гостиничный рынок в целом и столичный рынок Киева, в частности, рассматривались инвесторами и международными сетевыми операторами как одни из наиболее перспективных на территории СНГ. Начиная со второй половины 2008 года, когда глобальный кризис захлестнул украинскую экономику, все вопросы гостиничного девелопмента потеряли актуальность, особенно на фоне сократившегося в 2009 г. на 18,3% по сравнению с предыдущим годом количества иностранных приезжих в страну.
По итогам 2009 года рынок элитной жилой недвижимости Киева впервые, после 8 лет стабильного роста, продемонстрировал падение средних цен. В первичном сегменте снижение было зафиксировано на уровне 16%, вторичный рынок пострадал сильнее – снижение средних цен составило 22,2%. Максимальное падение цен на первичном рынке элитной недвижимости произошло в I квартале 2009 года – цены снизились на 20%. Снижение активизировало спрос во II квартале: вопреки всем прогнозом, цены даже выросли – на 6,7%. Далее ценовой тренд уже не менялся столь резко, колебания средних цен находились в пределах ±34% за квартал, что очевидно свидетельствует об определенной стабилизации в сегменте.
На рынке торговой недвижимости Киева дно уже пройдено и начался медленный рост арендных ставок. В ходе деловой встречи игроков рынка на тему Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости: прогнозы и действительность, тенденции 2010 в Киеве. По словам экспертов, на рынке ритейла - дно уже пройдено. Возможен кратковременный рост вакантности на рынке ритейла до 5% с 3% за счет выведения новых объектов.
Предлагается ограничить возведение офисов в центре города. И перенести такие объекты, например на Троещину, Лесной массив, Борщаговку или Корчеватое. По мнению игроков рынка, в ближайшие три-четыре года подобные начинания не будут востребованы. Главная причина, которая объясняет, почему новым офисам не место в центральной части Киева,— пробки. По словам главы Центра градостроительства и архитектуры (коммунальное предприятие занимается созданием генплана города) бывшего главного архитектора Киева , размещение офисов на левом берегу Днепра позволит обеспечить большее количество проживающих там горожан рабочими местами, что избавит наемных работников от необходимости переправляться на правый берег.
Торговля в стране оживилась, но это практически не принесло улучшений сегменту складской недвижимости. На рынке остались единичные девелоперы, готовые завершить начатые или построить новые логистические комплексы. Но пока и анонсированных операторами небольших объемов хватит, чтобы сдерживать рост цен и развитие рынка.
Активизация в сегменте купли-продажи участков под строительство частных домов произошла вслед за оживлением, наблюдаемым на рынках вторичной и первичной недвижимости столицы. Причем в этом сезоне на рынок загородной земли вышли не только конечные потребители, желающие возвести что-либо на купленной земле, но и спекулянты, рассматривающие данные приобретения как возможность вложения средств. Если в разгар кризиса прошлой весной в Киеве и других населенных пунктах области ежемесячно регистрировалось 400–700 сделок купли-продажи земельных участков под застройку, а в начале этого года — от 700 до 1 тыс., то на протяжении марта–мая — порядка 1,5 тыс., что в два-три раза ниже показателей 2007–2008 гг., но вполне достаточно для прекращения обвала цен.
Сейчас, как считают аналитики, цены более-менее адекватны, поэтому и рывков вниз или вверх не будет, как не будет и особых скидок и акций, чтоб было распространено в прошлом году. Как вспоминают эксперты, что 2009 г. охарактеризовался появлением новых нестандартных подходов к реализации загородной недвижимости - дисконты, подарки, аукционы, программы страхования инвестиций стали обязательным атрибутом маркетинговых стратегий продаж девелоперов загородной недвижимости. Наибольшим спросом пользуются коттеджи эконом-класса площадью до 200 кв. м в ценовом диапазоне $150-200 тыс. с земельным участком 6-8 соток. Правда, предложений с такими ценами в хороших городках не так много.
По подсчетам специалистов, первоначальные вложения в оборудование 4-5 комнат, способных вместить 9-12 туристов (как уверяют специалисты, это сейчас самый ходовой размергостевого дома), по нынешним расценкам, могут составить не менее 250 тыс.грн. При этом 60-70% средств уйдет на внутреннюю отделку, сантехнику, мебель и закупку постельного белья, остальные 30-40% — на благоустройство и озеленение территории. Надо понимать, что для раскрутки гостевого дома и выхода на загрузку в 60-65%, которая является базовой для многих раскрученных усадеб, потребуется не менее двух лет. Но достичь таких результатов только за счет продажи номеров, как это делается в городских гостиницах, при стоимости размещении 50-120 грн./сутки почти нереально. Большинство владельцев разделяют плату за проживание и питание, а также вводят дополнительные услуги, размещая на своем участке как можно больше объектов, способных принести дополнительный доход. Например, баню, бассейн, мангал, барбекю, беседки, площадки для пикников, которые предоставляются отдыхающим за отдельную плату и пользуются популярностью почти у всех категорий клиентов.
Динамику продаж столичных квартир в 2009 году можно условно разделить на четыре этапа. Первый: январь—половина февраля был характерен полной растерянностью участников рынка, когда не то что просмотров, но даже заявок на покупку квадратных метров не было. Второй: половина февраля—март ознаменовались паникой на рынке, когда цены в столице достигли так называемого первого дна и входной билет на рынок недвижимости (т.е. «убитая» малометражная гостинка в самых отдаленных районах города ) стал стоить 25 тыс. долл. Третий: апрель—сентябрь ознаменовались некоторым оживлением рынка и незначительной коррекцией цен в сторону повышения в экономклассе. Четвертый: октябрь—декабрь прошли под знаком постоянного уменьшения деловой активности на рынке, резкого снижения количества сделок и увеличения размера скидок при совершении редких покупок квадратных метров.Недвижимость любой страны — это зеркальное отражение ее экономики. Правда, рынку характерна инерция, когда реакция цен на события в экономике происходит с определенным временным лагом.
Эксперты и аналитики считают, что сейчас наиболее удачный момент для выхода на украинский рынок ввиду того, что стоимость земли и готовых помещений упала в разы. По данным Украинской торговой гильдии, в декабре средняя арендная ставка на свободные площади в ТРЦ столицы составляла 57,14 $/кв. м в месяц, тогда как год назад — 117 $/кв. м. Как отмечает эксперты, кроме снижения арендных ставок, можно отметить еще два благоприятных фактора — это ненасыщенность украинского розничного рынка и недостаточное развитие сегмента магазинов большого формата в нашей стране. Так, в Украине на 1 млн. жителей приходится около 1,5 гипермаркета, тогда как в Польше этот показатель составляет 7, в Германии — 22.
По мнению экспертов, на ценовую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в дальнейшем будет существенно влиять недостаточное предложение новых офисных площадей. К примеру, в прошлом году объемы строительства упали более чем на 45%. Это, в свою очередь, повлекло за собой увеличение спроса на недвижимость и падение уровня вакантности с 20 до 15%. Оценки аналитиков на этот год относительно строительства новых офисных метров также не обнадеживающие. Поэтому уже с начала года наблюдается продолжение тенденции к сокращению предложения свободных площадей — до 10%. Эксперты говорят, что вакантность площадей в действующих торгово-офисных центрах в этом году может снизиться до уровня 2-5%.