На сегодня общее количество всех действующих и пребывающих на разных этапах возведения коттеджных городков, по различным оценкам, составляет от 75 до 116 единиц. Из них около 70-80% полностью или частично заморожены, говорят эксперты. Те, кто остался на рынке, особо цены не снижают. Ведь выбор готовых и качественных объектов, а именно за такие готовы платить редкие клиенты, сегодня очень ограничен. Первый квартал 2010 года принес на рынок немного оптимизма. Активность покупателей стала сигналом для девелоперов загородной недвижимости. Некоторые из них объявили о планах по реализации новых загородных проектов.
Одним из аргументов в пользу инвестиций в гостиничный сегмент сегодня является заинтересованность государства в развитии сектора, что для девелопера может означать упрощенную процедуру согласования проектов и получения необходимых разрешений. Хотя этот аргумент действителен только для проектов, которые могут быть реализованы в городах-хозяевах Евро-2012 до проведения чемпионата. Особенностью гостиничного сегмента является его капиталоемкость. Реализация гостиничного проекта требует гораздо большего объема инвестиций на начальных этапах, чем, например, проект торговой или офисной недвижимости. Поэтому сегодня на локальном рынке не так много игроков, способных самостоятельно реализовать проект с нуля. И добавил, что снижение показателей загрузки отелей и снижение стоимости проживания теоретически должно несколько увеличить срок возврата инвестиций.
Наметившееся было в конце прошлого года оживление на донецком рынке жилой недвижимости сошло на нет. По словам руководителя аналитического отдела местной девелоперской компании «Герц» , с мая 2009 г., после того как на волне кризиса донецкое жилье потеряло в цене до 60%, продажи квартир постепенно начали расти, что подвигло их владельцев пересмотреть стоимость своих предложений. По информации директора АН «Донецкая недвижимость» , с ноября среднестатистическая однокомнатная квартира в Донецке подорожала с $31 тыс. до $34 тыс. «Двушки» выросли в цене на $3–4 тыс. — до $40–42 тыс.
По данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ), за отчетный период с 15 по 29 января 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы снизился на 2%. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 15 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период.
В перспективе на 2010 год, в то время как общий спрос остается невысоким, ряд крупных компаний, используя рыночные возможности в форме существенно снизившихся арендных ставок и окончание действия их текущих договоров аренды, сегодня заинтересованы в перемещении в другие офисные помещения с лучшими характеристиками. Такое стратегическое перемещение крупных корпораций в более эффективные и качественные офисные помещения, скорее всего, будет основным двигателем рынка в 2010 году.
На рынке профессиональной складской недвижимости зафиксирована первая сделка за полтора года. Группа Raben, логистический оператор, приобрела новенький складской комплекс (построен в 2009 году) площадью около 21 тыс. кв. метров под Киевом на Броварской окружной, который ранее арендовала по шесть-семь долларов за квадрат в месяц. Вместе со складом она купила участок площадью 17 га рядом с наделом, где расположены 20 тыс. складских «квадратов», также принадлежащих Raben. Пока участники сделки не разглашают ни продавца, ни цену продажи, отмечая, что было четыре претендента на покупку. Победитель должен был предложить оптимальную комбинацию цены/качества, при этом называлась ставка капитализации 14–16% годовых (отношение чистого годового дохода, приносимого складским комплексом, к рыночной стоимости этого имущества). По оценкам экспертов, цена сделки составила около 20 млн долларов. Предыдущая транзакция была зафиксирована в 2008 году, когда компания Aladdin продала западному фонду Akron склад Baltic Logistic Park площадью 10 тыс. кв. метров в Красиловке Киевской области за 60 млн долларов при ставке капитализации 10–11% годовых.
Сезонного оживления на рынке земли в Киевском регионе не произошло. Спрос незначительно активизировался, но на реальных сделках это практически не отразилось. Покупатели ищут участки с коммуникациями или готовыми домами. Новыми тенденциями стали: продажа заброшенных домов и спрос на объекты за 50-километровой зоной.По данным ассоциации "Земельный союз Украины", с начала 2010 года стоимость участков под индивидуальную застройку в пригороде Киева упала -0,96%, в то же время земля в Киеве подешевела еще больше: снижение цен за период с 1 января по 26 марта составило -1,23%. Но по сравнению с докризисными годами цены снизились в разы. Цена упала почти в 4 раза по сравнению с докризисным уровнем", - рассказала президент консалтинговой фирмы "Сван" .
На сегодняшний день все жилье, в том числе и коттеджи, продаются с минимальной доходностью или даже по себестоимости. Но с повышением спроса, по прогнозам эксперта, плавно будет подниматься и цена на объекты недвижимости. Ведь девелоперы все же ориентированы на получение прибыли. Сегодня они работают для того, чтобы хоть как-то пополнять оборотные средства и вкладывать их в развитие проекта. Но прибыль — конечная цель любого инвестора, и потому стоимость недвижимости вырастет. Подорожание, скорее всего, начнется с весны 2010 года. Однако в отличие от прошлых лет оно будет очень плавным: возможно, на уровне 1–2% в месяц, а может, и не более 5% за весь год.
Оценка менеджмента по объему размещения и его срокам, на мой взгляд, чересчур оптимистична. Озвученная идея фактически предполагает продажу портфельным инвесторам набора земельных участков, находящихся (возможно, в долгосрочной аренде) в Украине, за $50 млн. Спрос среди европейских инвесторов на такого рода активы сейчас отсутствует. В настоящий момент на привлечение портфельных инвесторов могут рассчитывать только компании, которые уже сейчас осуществляют операционную деятельность, приносящую прибыль.
Формирование арендных ставок для производственных помещений происходит совсем по другим критериям, чем в других видах недвижимости. Для них важным является не престижность места, не его проходимость или, например, близость к центру города, а параметры помещений (линейные размеры, включая высоту, кубатура), наличие и состав вспомогательных помещений, промышленные перекрытия, ГОСТы и т.д. Цена предложения на производственные помещения колеблется в пределах 45-80 грн. за кв.м. Потенциальные арендаторы готовы платить - 35 грн. за кв.м.На данный момент слишком велик разбег между спросом и предложением. Арендодателям и арендаторам, довольно трудно найти общий язык, так как ценовые ожидания последних не совпадают с рыночными реалиями. Например, средняя цена отопления одного квадратного метра составляет минимум 20 грн. в соотношении с ценовым ожиданием арендаторов «чистая» цена должна составлять 15 грн. за кв. метр.
Торговые помещения в Одессе вновь стали ликвидным товаром, их готовы приобретать не только профессиональные ритейлоры, но и спекулянты. Уловив повышение спроса, собственники массово снимают объекты с продажи или же просят за них явно завышенные по нынешнем временам суммы. А вот сегмент офисной недвижимости подъем спроса обошел стороной. Поэтому владельцы кабинетов, наоборот, вынуждены идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям. В Одессе вновь начали активно открываться новые магазины, что привело в движение местный рынок коммерческой недвижимости. Если с начала кризиса и вплоть до конца прошлого лета заказы на аренду и покупку помещений были редкими, то с сентября они стали на поток. По самым скромным оценкам, количество желающих приобрести или снять торговые площади за последние три-четыре месяца выросло на треть.
В 2010 году рынок коммерческой недвижимости Киева пойдет на поправку, убеждены эксперты. Хотя крупные зарубежные инвестиции не предвидятся, все же ожидается реанимация спроса и рост числа сделок. Однако существенного снижения арендных ставок ждать не стоит. Наиболее перспективными инвесторами коммерческой недвижимости сегодня называют фонды прямого инвестирования. По прогнозам аналитиков, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной.
Рынок складской недвижимости в 2009 г. переживал не лучшие времена. По данным исследования Knight Frank Ukraine, в минувшем году спрос на складские площади сократился более чем в два раза по сравнению с 2008 г. К декабрю вакантность в сегменте выросла до 30% против 10% показателя в декабре 2008 г. Арендные ставки снизились на 40%. Наибольшее падение наблюдалось в первом полугодии, когда ставки упали на 30% по сравнению с IV кварталом 2008 г. Большинство собственников строящихся складов с готовностью 75% и не имеющих предварительных договоров на аренду помещений, заморозили в 2009 г. строительство своих объектов. Ожидается, что замороженные объекты появятся на рынке не ранее 2011-2012 г., что может замедлить темпы развития сектора после начала роста экономики.
За период кризиса земельные участки в среднем подешевели на 50% в долларовом эквиваленте. Больше всего в цене упали наделы в Макаровском направлении, которые и в докризисные времена были наименее востребованными. Самым стойким к проседанию оказалось престижное Обуховское направление. К примеру, в пос. Здоровка (Васильковский р-н) участок продается за $2 тыс. за сотку, в пос. Новоселки (Вышгородский р-н) – $2,557 тыс., пос. Гавронщина (Макаровский р-н) – $978, в пос. Вита-Почтовая (Киево-Святошинский р-н) – $4,686 тыс., а в пос. Конча-Заспа (Обуховский р-н) – $9,582 тыс.
В нынешнем году с наступлением тепла рынок краткосрочной аренды дач, домов и коттеджей не ощутил существенного притока клиентов. Более того, их число в сравнении с зимними месяцами сократилось в 1,5 раза, а по сравнению с весной прошлого, кризисного года — вдвое. При этом большинство самых дорогих особняков вообще остались невостребованными. Несмотря на это хозяева домовладений не намерены снижать арендные ставки, ожидая увеличения числа клиентов на майские праздники. С середины же следующего месяца большинство дач, домов и коттеджей со значительным дисконтом предполагается сдать на все лето под отдых горожан. Поэтому предложение на рынке посуточных услуг останется далеко не самое лучшее и очень ограниченное в выборе.
Столичные власти обещают, что через два года в городе введут в эксплуатацию несколько десятков новых гостиниц, а часть существующих реконструируют. Девелоперы утверждают, что планы чиновников не будут выполнены даже наполовину: строить отели специально для размещения гостей Евро-2012 нецелесообразно, а рассчитывать на скорое оживление рынка и повышение его инвестиционной привлекательности преждевременно. Впрочем, приехавшие на финальный матч спортсмены, тренеры и судьи, равно как и обычные болельщики, ночевать на улице не останутся.
Активное повышение спроса на услуги автостоянок объясняется довольно просто: на протяжении последних нескольких лет количество автомобилистов, приобретающих полисы КАСКО, уменьшилось в разы. В связи с этим часть водителей приобретают лишь обязательную «автогражданку», а машины предпочитают уберечь, оставляя их на ночь на стоянке. Подобное поведение с одной стороны связано с подорожанием полисов (за последние два года - на 50-60%) и резким ужесточением условий по выплатам, а с другой – неблагонадежностью страховщиков. В последнее время все больше потребителей, купивших полисы КАСКО, столкнулись с задержками по выплатам, которые нередко затягиваются до полугода и дольше. В итоге возросший спрос на услуги автостоянок позволил их владельцам поднять расценки, неплохо на этом заработав. Если в прошлом году поставить машину на парковку обходилось автовладельцам в 8-10 грн./сутки, то сейчас
Падение на рынке вторичного жилья в 2010 году будет от 15 до 30%. Все зависит от курса доллара и реальной ситуации на рынке. По его словам, в течении последних 3-4 месяцев продажи на вторичном рынке жилья сократились, продавцы не готовы продавать по той стоимости, по которой покупатели могут приобрести. Цены остаются на одном уровне, и это приведет к тому, что при малейшем колебании доллара, которое неизбежно, продавцы в панике начнут сбрасывать недвижимость и снижать цены.
Тенденции рынка недвижимости в Украине будут повторять общеевропейский тренд – цены на качественные объекты перестанут снижаться, а инвесторы даже не будут рассматривать предложения, находящиеся на уровне проектов. Oжидает существенного снижения интереса инвесторов к «мегапроектам» площадью в несколько сотен тысяч квадратных метров. Привлекательными будут лишь небольшие объекты, которые гарантированно будут сданы в аренду. Сегодня инвесторы мыслят уже даже не десятками тысяч, а всего лишь тысячами квадратных метров. Подобные качественные проекты в центральных районах будут реализовываться, и даже при сегодняшних ставках станут успешными и привлекательными.
Офисные объекты площадью в 2-6 тыс. кв. м (а именно такой объем эксперты относят к категории малых бизнес-центров), как сообщают аналитики , в основном выбирают арендаторы, для которых важны обособленность помещений, своя отдельная территория с паркингом и отдельным входом в помещения, имиджевый фактор, автономность инженерных систем и коммуникаций и собственная система безопасности. С другой стороны, в небольших зданиях нет физической возможности достичь высокого соотношения полезной площади и площади общего пользования. А при занятии такого здания одним арендатором целиком эта проблема частично снимается. В качестве примеров подобных сделок, заключенных в последнее время в Киеве, он приводит аренду компанией «Крафт Фудз» здания на Ярославовом Валу, 23 площадью 4 тыс. кв. м, и компанией «Амвей Украина» объекта на ул. Боженко, 87 (3 тыс. кв. м).В то же время продажи отдельностоящих зданий пока не стали нормой для украинского рынка – компании считают экономически более выгодной аренду площадей, нежели их покупку. И это несмотря на то, что, по наблюдениям посредников по продаже коммерческой недвижимости, в Киеве существует достаточно компаний, могущих себе позволить подобное приобретение и даже нуждающихся в нем. При запрашиваемой владельцем цене в $4 тыс. за кв. м покупатели готовы рассмотреть цену $2,5-3,2 тыс. за кв. м, что совершенно не устраивает владельцев. Но количество потенциальных покупателей за последние полгода выросло, и, скорее всего, именно покупателям придется повышать свои предложения, а не владельцам – опускать.