На протяжении последних четырех месяцев стоимость вторичного жилья в пригороде столицы снизилась на 35-120% в зависимости от экономической ситуации в том или ином населенном пункте, количества выставленных на продажу залоговых квартир и пр. Но и это еще не предел: по мнению риэлторов, до лета цена жилой недвижимости в городах-спутниках Киева уменьшится еще на 10–25%. В агентствах недвижимости городов-сателлитов говорят, что с октября прошлого года по февраль нынешнего рынок вторички находился в замороженном состоянии. Многие продавцы в этот период попросту сняли свои предложения ввиду неопределенности с экономической ситуацией в стране и нежелания уступать в цене. Покупатели же ждали снижения стоимости и не прогадали. Рынок оживился только в начале февраля, а к апрелю предложение достигло прошлогодних объемов. Но за вновь выставленные на продажу апартаменты их хозяева просят уже значительно меньше. В частности, в Броварах за этот период цены просели на 35–45%, в Вишневом — на 50%, Боярке — на 40–60%, Ирпене — на 45%, Фастове — на 40%, Василькове — на 35%.
Нынешняя маевка в Одессе обещает быть сравнительно недорогой: большинство хозяев сдающейся посуточно недвижимости согласились зафиксировать прошлогодние долларовые ставки в гривнях по курсу 5,0. Акция уже принесла плоды — поток отдыхающих не только не снизился, но и имеет все шансы увеличиться на треть. Однако по мере нарастания ажиотажа туристам пытаются сдать и квартиры без дисконта. Причем разница в стоимости апартаментов одинакового уровня может достигать 100–150 грн. в сутки. Одесситы готовятся принять на майские праздники еще больше гостей, чем обычно. Местные риэлторы констатируют, что экономический кризис в стране не повлиял на активность туристов, желающих арендовать квартиру у моря. По словам директора агентства Holydays in Odessa Елены Стрельниковой, вопреки пессимистическим прогнозам о спаде потока отдыхающих этой весной на 10–15%, число заявок от арендаторов, наоборот, выросло на треть в сравнении с аналогичным периодом 2008 г.
На киевском рынке недвижимости наблюдается оживление. Количество просмотров квартир выросло, в результате чего часть продавцов отказываются предоставлять скидки, а некоторые даже незначительно подняли цены. «Разогрев» рынка стал следствием бурной деятельности агентств недвижимости, представители которых наперебой рассказывают клиентам о завершении кризиса и рекомендуют поспешить с покупкой. Впрочем, эксперты утверждают, что все эти потуги потерпят фиаско, а стоимость квартир будет падать как минимум до осени. Количество потенциальных покупателей, желающих посмотреть выставленные на продажу квартиры, увеличилось за последние две недели в десятки раз. Это связано с начавшимся оживлением рынка недвижимости. Многие жители столицы уже забрали свои депозиты из банков и спешат вложить деньги в покупку подешевевшего жилья.
Владельцы складов переживают кризис легче: торговые и офисные помещения подешевели более чем вдвое, их аренда — только на треть. За последние полгода аренда профессиональных складских помещений в Киевской области подешевела на 30% в долларовом эквиваленте — до 7,5–10 $/кв. м в месяц, уровень вакантности достиг 20%. По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости такое падение — не критическое. К примеру, арендные ставки в столичных офисах при таком же уровне вакантности упали более чем на 50%, в некоторых региональных ТЦ аренда подешевела в три раза и более.
Предложение столичных квартир растет, а спрос на них падает. Их владельцы и брокеры уверены, что ценам уже дальше падать некуда, однако те упрямо «ползут» вниз. Правда, риэлтеры тешат себя надеждой, что отток мигрантов из столицы прекратился, так как кризис – он и в регионе кризис. Но прогнозы экспертов говорят о том, что вторая волна кризиса сделает жизнь в столице недоступной для многих. Полгода назад при переходе цен за аренду в гривну из расчета 5 грн/$, стоимость аренды и так уже фактически упала при росте курса доллара до 8 грн. Тогда ни риэлтерам, ни хозяевам при всем их желании не удалось скорректировать цены на аренду, как это происходило раньше. Ситуация, при которой цены диктовали арендодатели, исчерпала себя. Теперь их все чаще диктует реальный квартиросъемщик.
Рынок недвижимости Киева достиг «дна». По крайней мере, на это уповают риэлторы. Ведь цены продажи жилья стабилизировались, а количество совершенных сделок возросло. Однако если продать квартиру стало легче, то найти арендаторов - намного сложнее. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в марте 2009 г.: 1852 $/кв.м. (-5,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: -5,6% в месяц (4,1%). Индекс доходности: -5,3 банк/деп. ( -1,3 банк/деп.) За первый квартал 2009 г. индекс стоимости снизился на 23,1%.
Отток покупателей, падение среднего чека и необходимость выплачивать существенно подорожавшие в национальной валюте кредиты вынудили столичных ритейлоров замораживать планы по развитию и массово закрывать нерентабельные торговые точки, в результате чего большинство торговых центров Киева обзавелись пустующими площадями. Чтобы удержать оставшихся клиентов, собственники ТЦ готовы не только снижать арендные ставки, но и вводить различные программы лояльности. Некоторым якорным операторам даже предложили занимать объекты, оплачивая лишь издержки по их обслуживанию и содержанию.
Прогнозированное еще в начале осени 2008 г. падение цен на недвижимость свершилось. Многие эксперты утверждают, что ценовое дно уже достигуто. В то же время констатируют, что несмотря на дешевизну квартир покупатели в очереди не выстраиваются. Цены на вторичное жилье в крупных городах Украины уже упали на 15-30%. В Киеве же произошло еще более крутое «пике»: столичная недвижимость подешевела в два раза и более. В целом, за период кризиса рынок по всем регионам Украины вернулся к ценам 2005-2006 г. Однако, учитывая отсутствие банковского кредитования, падение платежеспособности населения, девальвацию гривны и другие сопутствующие факторы приобрести квадратные метры все равно под силу далеко не каждому украинцу. А многие потенциальные покупали продолжают ждать дальнейшего снижения цен.
Несмотря на то, что в последние годы все больше количество иностранных инвесторов проявили интерес к украинскому гостиничному рынку, основными игроками остаются локальные девелоперы. Как и в 2007 году, в 2008 мировые отельные бренды были представлены только тремя международными операторами – Rezidor Hotel Group (отели Radisson SAS), Global Hyatt Corporation (отель Hyatt Regency Kyiv) и Rixos Group (отель Rixos Prykarpattya). В ближайшие несколько лет в Украине могут начать функционировать гостиницы таких операторов, как InterContinental Hotel Group, Hilton Hotels Corporations, Accor Group, Fairmont Hotels and Resorts, Starwood Hotels & Resorts Worldwide (SH&RW) и др., причем многие из них рассматривают возможность управления несколькими проектами одновременно.
В феврале количество продаж на вторичном рынке жилья в США выросло на 5,1% в годовом исчислении. Рост рынка недвижимости по итогам последнего зимнего месяца был зафиксирован и в Украине, число сделок с киевской недвижимостью выросло более чем на 75% по сравнению с январем. Правда, в обоих случаях рост вызван эффектом низкой базы. В Киеве в феврале было заключено 200 договоров купли-продажи, а годом ранее счет шел на тысячи. По предварительным данным, общее количество зарегистрированных в Украине договоров купли-продажи в феврале составило около 3 тыс. — в 8–9 раз меньше, чем год назад. В США количество сделок в годовом исчислении колеблется на уровне 4,5–4,7 млн, хотя до кризиса этот показатель превышал 6 млн.
Темпы снижения индекса стоимости существенно замедлились. Цены продаж в сегментах массового жилья практически стабильны. Поэтому, если судить по ценам продаж, то рынок достиг некого «дна». Так это или нет – покажет будущее. Дело в том, что сделки в марте шли преимущественно в сегментах «дешевого» физически и морально устаревшего малогабаритного жилья, а также в новостройках. Потому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья те тенденции, что обозначились в этих сегментах, можно лишь весьма условно. Количество сделок в «Планете Оболонь» в марте выросло на 21%. Рост, вроде бы, заметный. Но это лишь потому, что в зимние месяцы сделок было очень немного. Если же сравнивать с мартом прошлого года, то тогда сделок было примерно в 2,6 раза больше. Потенциальные покупатели, уже привыкшие к быстрому падению цен, пока занимают выжидательную позицию. Продавцы, в основной своей массе, также перестали спешить; многие из них сняли квартиры с торгов.
Сегодня банки выставляют на продажу залоговые квартиры по ценам выше рыночных, чтобы компенсировать стоимость выданных кредитов. Да и объем предложения залоговых квартир пока не так уж и велик. Но если отток депозитов не прекратится, то уже к лету банки вынуждены будут увеличить количество квартир, выставленных на продажу, и снизить цены - вслед за общерыночным снижением. Выставленные на сайтах украинских банков залоговые квартиры на данный момент почти вдвое дороже реальной рыночной стоимости (см. Таблица 1), отмечает оценщик (при этом многие украинские банки в сообщениях о выставленных на продажу залоговых квартирах не указывают цену). По мнению эксперт, завышенную цену объяснить просто: если объект покупали в кредит в прошлом году за $100 тыс., и брали под него кредит $80 тыс., а на текущий момент из этих $80 тыс. заемщики выплатили только $15 тыс., то банк недополучил выплаты по кредиту в размере $65 тыс. И это та стоимость, по которой банк выставляет квартиру.
Мировые тенденции и их влияние на рынок коммерческой недвижимости в Украине: - Общая ошибочная стратегия наращивания кредитной массы основными игроками рынка – банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами и соответствующее увеличение рисков; - Управление рисками, контроль за финансовым сектором были вытеснены такими направлениями как стремительные инновации и изменения в бизнес-моделях, несмотря на значительный уровень риска, несоответствие жизненных циклов и низкий уровень обеспечения затрат;
Раскачивание рынка жилой недвижимости, которое предприняли ряд застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, не дало ожидаемого результата — спрос, а вместе с ним и цена столичных апартаментов продолжают снижаться. По сравнению с январем в марте средняя стоимость квартир, заявленных в базах данных агентств, уменьшилась на четверть. Причем продавцы все активнее идут навстречу редким покупателям и готовы сбрасывать в процессе торга значительные суммы. Весна не принесла оживления на киевский рынок вторичной жилой недвижимости. По сравнению с началом года в марте количество сделок по продаже квартир не уменьшилось, но и не выросло. При выборе жилья покупатели стали более требовательными. Если в прошлом году решение о приобретении той или иной квартиры принималось, как правило, через две недели просмотров различных вариантов, то сейчас — через несколько месяцев. Число продаж продолжает снижаться. По сравнению с февралем в марте зафиксировано на четверть меньше сделок. Если же сравнивать с аналогичным периодом 2008 г., то в январе–феврале продажи сократились на 95%, а в марте — на 97–98%, большинство потенциальных покупателей не могут забрать свои депозиты из банков, а имеющихся на руках средств для приобретения недвижимости недостаточно.
С начала нынешнего года число арендаторов еще недавно дефицитных складских помещений в портовой Одессе снизилось вдвое. Данная тенденция ставит под сомнение дальнейшее продолжение логистического бума. Охладевшие к падающему рынку девелоперы уже заморозили на неопределенное время десяток строящихся объектов. Еще недавно дефицитные одесские склады опустели. Если в середине прошлого года компании месяцами искали подходящее помещение, записываясь в «лист ожидания» на наиболее привлекательные объекты, то сейчас желающим пристроить свой товар риэлторы предлагают широкий выбор свободных хранилищ. Но заполняются они крайне вяло. К примеру, арендаторы уже месяц не могут найти клиента на помещение в 1 тыс. кв. м практически в центре города на Фонтане, хотя цена более чем привлекательна — $6/кв. м в месяц. Это своего рода рекорд, так как ранее такой склад даже не попадал в открытую базу данных, а передавался из рук в руки.
Госкомпредпринимательства занялось активной имитацией помощи малому и среднему бизнесу. На этот раз Комитет предлагает установить предельные ставки на аренду торговой недвижимости, при этом ограничив рентабельность арендодателя. Но, как замечают юристы, собственники площадей легко найдут необходимые лазейки, чтобы не уменьшить свои заработки. В начале марта на сайте Госкомпредпринимательства для обсуждения и внесения предложений был вывешен проект постановления Кабмина «О мерах относительно стабилизации цен за предоставление (аренду) торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса». Согласно документу, устанавливаются предельные уровни арендных ставок на эти помещения, не превышающие 20% рентабельности. Минэкономики и Госкомпредпринимательства должны будут в течение двух недель после вступления постановления в силу разработать методику расчета цен.
Диктатура покупателя на рынке жилой недвижимости заставила шевелиться маркетинговые подразделения застройщиков и девелоперов. Рекламные трюки, которые раньше проделывали продавцы кремов от морщин и йогуртов с чудо-бактериями, теперь взяты на вооружение строителями. Компания «Олимпик-Парк», строящая коттеджи под Киевом, обещает вернуть своим клиентам $100 тыс., если через год цены на рынке загородной недвижимости упадут на 30%. Согласно рекламному предложению, схема достаточно проста: во время строительства покупательоплачивает в рассрочку 2/3 стоимости коттеджа на участке земли. Оставшийся платеж (около $100 тыс.) необходимо внести по завершении строительства коттеджа — через девять месяцев после подписания договора. Если к этому времени индексы цен на загородную недвижимость упадут на треть — не нужно будет доплачивать. В случае если средняя цена коттеджной недвижимости, к примеру, снизится на 15% — из $100 тыс. остаточного платежа покупатель должен будет заплатить $50 тыс. и т. д.
Зачастую имея лишь опыт возведения небольшого дачного домика заказчик берется самостоятельно организовать процесс строительства и более крупных объектов. Либо же обращается к одной из многочисленных фирмочек, возникших в последние годы на волне строительного бума. В обоих вариантах заказчик рискует – деньгами, временем, качеством. Как правило, коммерческое строительство ведется в спешке, поскольку, чем быстрее объект будет введен в действие, тем быстрее начнет приносить доход. Кроме того, решение о начале строительства часто принимается заказчиком в ответ на насущную потребность (негде хранить продукцию, выросла арендная плата, нужно расширить производство, осваивается новая технология и т.д.). И опять же рассуждает он, чем раньше начнешь строить – тем быстрее избавишься от «головной боли».
За период с 16 по 22 марта 2009 года стоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Киевском регионе (11 районов) снизилась, в пределах 3,48% ($154) до $4 273 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области (***) выглядит следующим образом:
За период с 16 по 22 марта 2009 года средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку по крупнейшим городам Украины и их пригородам снижалась, в пределах 2,10%-3,45% ($46-219) за одну сотку. Cтоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Одесском регионе (5 районов) снизилась, в пределах 2,99% ($219) до $7 106 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Одесской области (**):