На фоне политических и экономических успехов Украины, а также ввиду практического отсутствия гостиничного продукта современного стандарта, еще пару лет назад украинский гостиничный рынок в целом и столичный рынок Киева, в частности, рассматривались инвесторами и международными сетевыми операторами как одни из наиболее перспективных на территории СНГ. Начиная со второй половины 2008 года, когда глобальный кризис захлестнул украинскую экономику, все вопросы гостиничного девелопмента потеряли актуальность, особенно на фоне сократившегося в 2009 г. на 18,3% по сравнению с предыдущим годом количества иностранных приезжих в страну.
По итогам 2009 года рынок элитной жилой недвижимости Киева впервые, после 8 лет стабильного роста, продемонстрировал падение средних цен. В первичном сегменте снижение было зафиксировано на уровне 16%, вторичный рынок пострадал сильнее – снижение средних цен составило 22,2%. Максимальное падение цен на первичном рынке элитной недвижимости произошло в I квартале 2009 года – цены снизились на 20%. Снижение активизировало спрос во II квартале: вопреки всем прогнозом, цены даже выросли – на 6,7%. Далее ценовой тренд уже не менялся столь резко, колебания средних цен находились в пределах ±34% за квартал, что очевидно свидетельствует об определенной стабилизации в сегменте.
На рынке торговой недвижимости Киева дно уже пройдено и начался медленный рост арендных ставок. В ходе деловой встречи игроков рынка на тему Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости: прогнозы и действительность, тенденции 2010 в Киеве. По словам экспертов, на рынке ритейла - дно уже пройдено. Возможен кратковременный рост вакантности на рынке ритейла до 5% с 3% за счет выведения новых объектов.
Предлагается ограничить возведение офисов в центре города. И перенести такие объекты, например на Троещину, Лесной массив, Борщаговку или Корчеватое. По мнению игроков рынка, в ближайшие три-четыре года подобные начинания не будут востребованы. Главная причина, которая объясняет, почему новым офисам не место в центральной части Киева,— пробки. По словам главы Центра градостроительства и архитектуры (коммунальное предприятие занимается созданием генплана города) бывшего главного архитектора Киева , размещение офисов на левом берегу Днепра позволит обеспечить большее количество проживающих там горожан рабочими местами, что избавит наемных работников от необходимости переправляться на правый берег.
Торговля в стране оживилась, но это практически не принесло улучшений сегменту складской недвижимости. На рынке остались единичные девелоперы, готовые завершить начатые или построить новые логистические комплексы. Но пока и анонсированных операторами небольших объемов хватит, чтобы сдерживать рост цен и развитие рынка.
Активизация в сегменте купли-продажи участков под строительство частных домов произошла вслед за оживлением, наблюдаемым на рынках вторичной и первичной недвижимости столицы. Причем в этом сезоне на рынок загородной земли вышли не только конечные потребители, желающие возвести что-либо на купленной земле, но и спекулянты, рассматривающие данные приобретения как возможность вложения средств. Если в разгар кризиса прошлой весной в Киеве и других населенных пунктах области ежемесячно регистрировалось 400–700 сделок купли-продажи земельных участков под застройку, а в начале этого года — от 700 до 1 тыс., то на протяжении марта–мая — порядка 1,5 тыс., что в два-три раза ниже показателей 2007–2008 гг., но вполне достаточно для прекращения обвала цен.
Сейчас, как считают аналитики, цены более-менее адекватны, поэтому и рывков вниз или вверх не будет, как не будет и особых скидок и акций, чтоб было распространено в прошлом году. Как вспоминают эксперты, что 2009 г. охарактеризовался появлением новых нестандартных подходов к реализации загородной недвижимости - дисконты, подарки, аукционы, программы страхования инвестиций стали обязательным атрибутом маркетинговых стратегий продаж девелоперов загородной недвижимости. Наибольшим спросом пользуются коттеджи эконом-класса площадью до 200 кв. м в ценовом диапазоне $150-200 тыс. с земельным участком 6-8 соток. Правда, предложений с такими ценами в хороших городках не так много.
По подсчетам специалистов, первоначальные вложения в оборудование 4-5 комнат, способных вместить 9-12 туристов (как уверяют специалисты, это сейчас самый ходовой размергостевого дома), по нынешним расценкам, могут составить не менее 250 тыс.грн. При этом 60-70% средств уйдет на внутреннюю отделку, сантехнику, мебель и закупку постельного белья, остальные 30-40% — на благоустройство и озеленение территории. Надо понимать, что для раскрутки гостевого дома и выхода на загрузку в 60-65%, которая является базовой для многих раскрученных усадеб, потребуется не менее двух лет. Но достичь таких результатов только за счет продажи номеров, как это делается в городских гостиницах, при стоимости размещении 50-120 грн./сутки почти нереально. Большинство владельцев разделяют плату за проживание и питание, а также вводят дополнительные услуги, размещая на своем участке как можно больше объектов, способных принести дополнительный доход. Например, баню, бассейн, мангал, барбекю, беседки, площадки для пикников, которые предоставляются отдыхающим за отдельную плату и пользуются популярностью почти у всех категорий клиентов.
Динамику продаж столичных квартир в 2009 году можно условно разделить на четыре этапа. Первый: январь—половина февраля был характерен полной растерянностью участников рынка, когда не то что просмотров, но даже заявок на покупку квадратных метров не было. Второй: половина февраля—март ознаменовались паникой на рынке, когда цены в столице достигли так называемого первого дна и входной билет на рынок недвижимости (т.е. «убитая» малометражная гостинка в самых отдаленных районах города ) стал стоить 25 тыс. долл. Третий: апрель—сентябрь ознаменовались некоторым оживлением рынка и незначительной коррекцией цен в сторону повышения в экономклассе. Четвертый: октябрь—декабрь прошли под знаком постоянного уменьшения деловой активности на рынке, резкого снижения количества сделок и увеличения размера скидок при совершении редких покупок квадратных метров.Недвижимость любой страны — это зеркальное отражение ее экономики. Правда, рынку характерна инерция, когда реакция цен на события в экономике происходит с определенным временным лагом.
Эксперты и аналитики считают, что сейчас наиболее удачный момент для выхода на украинский рынок ввиду того, что стоимость земли и готовых помещений упала в разы. По данным Украинской торговой гильдии, в декабре средняя арендная ставка на свободные площади в ТРЦ столицы составляла 57,14 $/кв. м в месяц, тогда как год назад — 117 $/кв. м. Как отмечает эксперты, кроме снижения арендных ставок, можно отметить еще два благоприятных фактора — это ненасыщенность украинского розничного рынка и недостаточное развитие сегмента магазинов большого формата в нашей стране. Так, в Украине на 1 млн. жителей приходится около 1,5 гипермаркета, тогда как в Польше этот показатель составляет 7, в Германии — 22.
По мнению экспертов, на ценовую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в дальнейшем будет существенно влиять недостаточное предложение новых офисных площадей. К примеру, в прошлом году объемы строительства упали более чем на 45%. Это, в свою очередь, повлекло за собой увеличение спроса на недвижимость и падение уровня вакантности с 20 до 15%. Оценки аналитиков на этот год относительно строительства новых офисных метров также не обнадеживающие. Поэтому уже с начала года наблюдается продолжение тенденции к сокращению предложения свободных площадей — до 10%. Эксперты говорят, что вакантность площадей в действующих торгово-офисных центрах в этом году может снизиться до уровня 2-5%.
Рынок складской недвижимости в 2009 г. переживал не лучшие времена. В минувшем году спрос на складские площади сократился более чем в два раза по сравнению с 2008 г. К декабрю вакантность в сегменте выросла до 30% против 10%-ного показателя в декабре 2008 г. Арендные ставки снизились на 40%. Наибольшее падение наблюдалось в первом полугодии минувшего года, когда ставки упали на 30% по сравнению с четвертым кварталом 2008 г. К концу первого полугодия наиболее снизились базовые арендные ставки по краткосрочным договорам — до $6,0-6,5 за 1 кв. м в месяц.
Эксперты профильной ассоциации «Украинский клуб агарного бизнеса» (УКАБ), используя данные Государственного комитета земельных ресурсов, подсчитали, что средний размер арендной платы за землю в апреле 2010 года достиг 278,3 грн./га. Это в два раза больше по сравнению с показателями на аналогичный период 2007 года. Таким образом, среднегодовые темпы роста арендной платы за сельскохозяйственные угодья с начала 2007 года составляют 25,5%.
Кризис скорректировал количество желающих обосноваться на лето за пределами столицы. На данный момент сделок по аренде загородной недвижимости заключается в 3-4 раза меньше, чем 2 года назад. В свою очередь, по сравнению с мартом-апрелем 2009 года спрос остался на том же уровне. Чаще всего дома в аренду сдаются на полгода, реже — на 3 месяца. Найти хорошее предложение на один-два месяца довольно сложно, поскольку собственники недвижимости предпочитают заключать договоры на более длительный период аренды. Арендаторы отдают предпочтение коттеджам площадью 200-250 кв. м с земельным участком от 10 соток. Домик должен находиться в 20-километровой зоне от Киева, желательно недалеко от населенного пункта. Важную роль играет наличие ландшафтного дизайна, выходов к водоемам, лесополосе. Желающим найти хороший дом стоит задуматься об этом заранее — лучшие предложения по оптимальным ценам уходят с рынка в марте-апреле.
Остановиться в Киеве в четырех-, пятизвездочном отеле сейчас дороже, чем в Вене, Будапеште или Праге. Цены держит тот факт, что качественных гостиниц в столице весьма немного и конкуренция между ними небольшая. Что и обеспечивает неплохую, как для кризиса, заполняемость номеров. Средняя стоимость номера в трехзвездочных гостиницах столицы составляет $104, в четырехзвездочном отеле —$253, а в пяти- — $448. Для сравнения: в Париже в пятизвездочном отеле за стандартный номер в среднем просят $396, а в Лондоне — $286. Тут Киев впереди планеты всей. Наши цены сравнимы с Москвой. Лондон, Париж, а также Прага и Будапешт — намного скромнее. На начало 2010 г. средний показатель обеспеченности номерным фондом на 1000 жителей в Европе составлял семь номеров. Киев находится на одном из последних мест с цифрой 3,6 номера. И добавляет, что, по европейским стандартам, относительно комфортным уровнем считается показатель 10-12 номеров на 1000 жителей.
Ушедший 2009 год для рынка недвижимости оказался переломным. Ценовой пузырь, надувавшийся более трех лет, лопнул. По итогам 2009 года жилье в стране стало доступней на 30--50%. Прогнозы на 2010 год роста цен не сулят, впрочем, как и не ожидается еще одного обвала.Когда риелторы начинают говорить о росте цен, стоит помнить, что речь идет о ценах предложения, но не о ценах сделокРынок недвижимости отреагировал на кризис сокращением спроса и снижением цен.С начала года количество сделок купли-продажи недвижимости существенно сократилось. За январь--ноябрь 2009 года, по данным Государственного реестра сделок, регистрация договоров купли-продажи недвижимости уменьшилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. А количество договоров ипотеки, по данным Государственного реестра ипотек, уменьшилось на 77%.
По мнению аналитиков, еще одним фактором можно назвать меньшую конкурентоспособность национального бизнеса. Одновременно за последние несколько месяцев украинский рынок ритейла заметно оживился. Так, первые магазины в Украине открыли компания Real (розничное подразделение Metro Group) и литовская продуктовая сеть «Новус». В конце октября в Киеве состоялось официальное открытие первой очереди ТРЦ Dream Town общей площадью первого блока 80 тыс. кв. м. Открытие второй очереди, площадь которой составит 82 тыс. кв. м, запланировано на второй квартал 2011 г. Общая площадь Dream Town составит 162 тыс. кв. м, в том числе арендная площадь — 95 тыс. кв. м.
Как утверждают киевские риэлторы, с конца февраля спрос на аренду непрофессиональных офисных и торговых помещений начал расти. По сравнению с предшествующими месяцами активность арендаторов подобной недвижимости увеличилась в 2-2,5 раза, а по сравнению с прошлой весной — примерно на 10-15%. Если в декабре-январе в городе заключалось порядка 150 сделок по аренде офисных площадей, то по итогам февраля их количество составило 350. Повысилась активность и в сегменте аренды торговых помещений: число сделок выросло с 50-70 в декабре до 130-140 в феврале.
В I квартале 2010 года в Киевской области был открыт только один новый объект складской недвижимости - специализированный складской комплекс "Айс-Терминал" общей площадью около 18 400 кв. м. Таким образом, по состоянию на конец I квартала общий объем рынка складской недвижимости в Киевской области составил приблизительно 1 млн. 35 тыс. кв. м (этот показатель учитывает складские помещения, а также вспомогательные офисные помещения и мезонин). Новых потребителей на рынке нет и в этом году не ожидается, поэтому арендодатели готовы на уступки и предоставление новых качественных услуг.
Нынешний кризис в строительной отрасли в полной мере проявил глубокие структурные проблемы. Рост экономики, доходов населения и объемов кредитования повлек в период между 2002 и 2008 годами быстрый рост спроса на жилье. В то же время, нехватка предложения качественного жилья на рынке повлекла необоснованный прыжок цен даже на старые квартиры. Нового жилья строили мало, а низкокачественные дома советской постройки не модернизировали. Если ситуация не изменится, в среднесрочной перспективе страну ожидает новый "ценовой пузырь", прогнозируют эксперты Немецкой группы советников при правительстве Украины. Ведь острый дефицит жилья остается неизменным: если на одного украинца приходится в среднем 23 кв. м жилья, то, например, в Германии этот показатель достигает 43 квадратов.