Сохранение интереса иностранных и национальных инвесторов к приобретению торговых объектов. Ведение рядом компаний активных переговоров по приобретению торговых комплексов и участков под строительство ТЦ, сделки по которым могут быть завершены в 2010 году.
Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но и на такое жилье денег хватает лишь немногим. Большинству же потенциальных покупателей денег не хватает в принципе. Поэтому продать без существенных скидок старые малогабаритные квартиры становится все труднее. Судя по заявкам на покупку, рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка $30-40 тыс. Тем не менее, доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями. Потенциальные продавцы недвижимости, как правило, старше потенциальных покупателей. Многие из них относятся к продаваемым квартирам как к главной своей ценности. А потому в столь сложной обстановке не решались снижать цены. Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены держали, иногда даже повышали. Не продав квартиру в течение одного-двух кварталов, многие из них просто уходили с рынка.
Окончание летних отпусков повлияло на посещаемость торговых центров. В первой половине августа аналитики наблюдали повышение индекса торговой недвижимости на 0,31%. За первое полугодие 2010 г. года товарооборот в Киеве вырос на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 23 368,4 млн. грн.
Самое значительное снижение цен предложений за прошедший год произошло в Деснянском районе (-41,6%). Это, на наш взгляд, достаточно адекватная реакция рынка на транспортные проблемы этого района, на нехватку рабочих мест, отсутствие престижных мест работы и учебы. На втором месте Шевченковский район (-36,3% за год). Тут свои особенности. Район охватывает и исторический центр города, и отдаленные районы. Весомый вклад в снижение цен в Шевченковском районе внесли Татарка (-55,8%), Нивки (-55,6%), Лукьяновка (-33,0%). Причины везде разные. Многое определяется качеством конкретных домов (очевидно, если цена существенно упала, то и качество соответствующее). Многое зависит от социальной среды, которая на этих массивах формировалась несколько десятилетий (нередко, еще при заселении). Новый кирпичный дом в окружении кварталов, где преобладают дома, которые устарели как физически, так и морально, - далеко не лучший вариант.
Собственники ТРЦ уже не идут на антикризисные уступки ритейлерам. А в качественных и популярных объектах просто нет мест. Эксперты прогнозируют как минимум стабилизацию ставок, а как максимум — рост на 15-20%. Тренды прошлого года в торговой недвижимости продолжили развиваться и в первом полугодии 2010 г. Свободных помещений в ТЦ/ТРЦ становится все меньше. На 2010 г. было заявлено к открытию около 150 тыс. кв. м. На данный момент состоялось только открытие второй фазы ТРЦ Sky Mall (45 тыс. кв. м GLA), официальный ввод в эксплуатацию которой намечен на август.
Обвал цен на львовское жилье вернул на рынок покупателей. Но, рассматривая многочисленные предложения, они, как правило, останавливают свой выбор на квартирах, собственники которых готовы уступить 10-15% от первоначальной стоимости. Дешевизна вторички свела на нет продажи жилплощади от застройщиков, хотя они также пересмотрели свои прайсы в сторону уменьшения. Некоторое оживление наметилось в земельном сегменте: галичане инвестируют в участки, расположенные в окрестностях строящегося к чемпионату Европы стадиона, рассчитывая, что с появлением в данном районе новых инфраструктурных объектов они подорожают. Однако в ближайшее время цены на львовскую недвижимость будут только снижаться.
Первые законные места для осуществления торговой деятельности в подземных переходах Киева начали появляться в середине 90-х годов. Однако прибыльность торговли в подобном месте была столь высока, что популярность таких мест для продажи каких-либо товаров очень быстро возросла. В последние несколько лет, обычные прилавки с продукцией начали приобретать форму павильонов. Не заполнены торговыми точками только лишь те немногие переходы, где редко ходят люди. Остальные же являются неплохим местом осуществления мелкой предпринимательской деятельности, так как в переходах, особенно ведущих к станциям метро, всегда хороший поток народу.
В течение прошлого 2009 нотариусы Украины заверили почти 246,5 тыс. договоров купли-продажи жилой недвижимости, что на 27% ниже, чем показатели 2008г. Об этом сообщил Министр юстиции Николай Онищук со ссылкой на отчетность Министерства юстиции относительно работы государственных и частных нотариусов в прошлом году. На 5% выросло количество договоров мены жилой недвижимости. Всего в течение 2009 года удостоверен 5тыс.505 договоров мены, из них квартир и жилых - 5тыс.082, усадеб - 11. Договоров о купле-продаже квартир и жилых домов в течение 2009 года нотариусами было удостоверено почти 225 тыс. Это на 25% ниже показателей 2008 года.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.
По данным аналитиков, средняя стоимость аренды в городках рядом с Киевом в 2009 г. опустилась на 30-35%. В начале нынешнего года тенденция продолжилась - цены хоть и не падают так же активно, но все же немного сползают, особенно в сегменте самого дешевого предложения. По сравнению с осенью 2009 г. на 100-200 грн. уменьшилась нижняя планка стоимости аренды, практически исчез разброс цен на квартиры одного уровня. Удешевление аренды аналитики рынка недвижимости объясняет так. Цены на куплю-продажу жилья падают, аренда идет следом. Кроме того, столица «тянет» за собой и пригород. Наниматели квартир всегда оглядываются на ситуацию в Киеве и активно торгуются, манипулируя этим. Так что в ближайшее время ждем понижения платы еще на 15-20%.
Множество торговых сетей оказались в весьма затруднительном положении, некоторые были вынуждены покинуть рынок. Но, как это и происходит во время кризиса, нашлись и те, кто смог приспособиться к новым условиям работы и даже развить свой бизнес ещё больше. Безусловно, это зависело и от того, чем именно занимается предприятие. Ведь когда строительство большого количества объектов приостановлено, практически невозможно увеличить, например, количество продаж строительных материалов. А в виду того, что доллар растет, налоги никто не отменял, то устоять на таком рынке становится неимоверно тяжело. И тут, как по законам природы, выживают сильнейшие.
Полтора года назад, в августе 2008-го, квадратный метр столичного жилья в среднем стоил $2886, сейчас — $1648. С начала кризиса квартиры в Киеве подешевели более чем на 40% — максимальный показатель падения для Восточной Европы, если не считать стран Балтийского региона. Поскольку украинская недвижимость, несмотря на впечатляющее падение, по-прежнему остается переоцененной. С начала 2009-го в Украине полностью прекращено ипотечное кредитование (кредиты под 28–30% годовых — не в счет). До начала кредитного бума, в 2004 году, стоимость квадратного метра в столице составляла $700–800. Если учесть, что с 2004-го доходы украинцев (по крайней мере, в пересчете на доллары США) не выросли, логично ожидать возврата к докризисным показателям стоимости.
Для вакантных помещений киевских торговых комплексов показатель средней стоимости аренды за последние 15 дней не изменился. Средняя ставка составляет $57,2 за 1 кв. м. с учетом НДС, без эксплуатационных расходов. "Вита-Веритас", инвестор ТРЦ Dream Town будет достраивать объект самостоятельно, не привлекая к строительству "Трест "Киевгорстрой-1". "Вита Веритас" обещает возобновить строительство 2-й очереди ТРЦ Dream Town в самое ближайшее время, и сдать объект летом 2012 года.
В 2010 году, по данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), на рынке первичного жилья в Киеве стали появляться квартиры по цене до $1 тыс. за кв. м. При этом речь идет как о уже сданном жилье, так и об объектах, которые вводятся в эксплуатацию в этом году. По словам аналитиков, на сегмент жилья в сданных новостройках и жилья с высокой степенью готовности есть хороший устойчивый спрос. И количество сделок в этом сегменте растет с осени 2009 года. Если застройщик сейчас продолжит выставлять небольшие и дешевые квартиры, то он может реально отбить часть покупателей у вторичного рынка. Поскольку в этих же районах вторичное жилье продают минимум на 30% дороже.
Руководство большинства украинских сетей полагает, что пик финансового кризиса позади и в ближайшие месяцы продажи покажут прирост. Одной из причин такого оптимизма могут стать данные Минэкономики, согласно которым в июне нынешнего года продажи в розничных сетях впервые с момента кризиса выросли на 1,1% по сравнению с АППГ. Помимо этого, ритейлеры полагают, что в ближайшее время стоимость аренды будет только расти. В результате, управители сетей сейчас активнее подписывают соглашения на аренду помещения для своих магазинов. Примечательно, что эти мысли в головы арендаторов уже не первый месяц вкладывают риэлторы, которые не устают придумывать «логичные объяснения» грядущего подорожания – от повышения цен на горюче-смазочные материалы до роста цен на продукты питания.
Оценить реальную ситуацию на рынке сегодня, как и все предыдущие годы, очень сложно. И риелторы, и эксперты вынуждены говорить только о ценах предложения – сумма, за которую собственник хочет продать недвижимость. Реальные цены сделки, которые и характеризуют рынок, ниже предложения по одним данным – на 10%, по другим – на 20%. "Если мы говорим, что на сегодняшний день цена поднялась на 5000 доларов, – поясняет Анатолий Топал, – возникает вопрос: почему? То ли продажи пошли и выросла реальная цена, то ли это продавцу захотелось выйти на рынок с такой ценой". Увидеть реальную картину рынка можно было бы, если бы БТИ и Министерство юстиции обнародовали статистику сделок купли-продажи недвижимости. Но они уже который год на запросы риелторов молчат.
По (УТГ), в марте 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы вырос на 1,92%.
Агентства недвижимости предлагают квартиры в этих домах: трехкомнатные новые по цене от 110 тысяч; а с высококлассным евроремонтом аналогичное жилье «уходит» максимум за 175 тысяч (предлагается-то оно и за 190 тысяч, но за эту стартовую цену последнюю улицу города вряд ли кто возьмет). Ремонт почти 100 квадратных метров обойдется в 25 тысяч американских единиц, расходы на оформление второй сделки составят около 20 тысяч. Итого чистый инвестиционный выигрыш составит, в идеале, 175-110-25-20 = 20 000 долларов или 13% от вложенных 155 тысяч. В случае одно и двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении нынешних цен на недвижимость такая инвестиция будет менее доходной (формула: 120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5 000 в случае однокомнатной). Однако в других районах результат «формулы» по раным типам квартир может оказаться и иным. И разумеется, инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта, становится выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен в данном районе в связи, например, с постройкой метрополитена или вообще о повышении цен во всем городе (детальнее принципы подбора квартиры для инвестиции смотрите здесь). Разумеется, аналогичный принцип можно приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи «евроремонта» в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в доме 60-х-90-х годов – если только речь не идет о вложениях размером 150-200 тысяч долларов в близкие к центру или станциям метро районы.
Ритейлеры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
В январе 2010 году в Киеве заключено 300-350 сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке, что является самым низким показателем за последние 10 лет. Для сравнения он привел январские данные прошлого года: в Киеве было заключено немногим более 1 тыс. сделок купли/продажи вторичного жилья. В то же время, по итогам февраля количество сделок превысит январский показатель.