Стоимость посуточной аренды квартир в туристических регионах Украины на майские праздники в этом году не меньше уровня цен высокого сезона (июль-август) прошлого года. При этом если арендаторы проявят активность, то цены, по словам специалистов по недвижимости, могут еще повыситься. Правда, особого роста спроса на курортное жилье в преддверии праздников участники рынка не наблюдают. Спрос на посуточную аренду жилья на майские праздники слабее, чем был в прошлом году: если в 2009 г. отдыхающие старались забронировать квартиры уже в начале апреля, то на начало апреля нынешнего года заявок на аренду было в 2-3 раза меньше. Спрос на посуточную аренду квартир в Одессе на майские праздники традиционно высокий, но ни одной квартиры я еще не забронировала.
Арендные ставки для торговой галереи в ТЦ Киева, по данным УТГ, составляют $85, а в региональных ТЦ — $35 за кв. м; для операторов развлечений сумма аренды в Киеве и городах-миллионниках составляет $7 за кв. м; для операторов фуд-корта в Киеве — $23 (в региональных городах — $18) за кв. м; для магазинов электроники — $22 (в региональных городах — $17) за кв. м; для продуктовых супермаркетов — $16 (в региональных городах — $15 за кв. м).
Ситуация в строительной отрасли по-прежнему оставляет желать лучшего — многие проекты заморожены, реализация других продвигается слишком медленно, а украинцы не торопятся расстаться с таким трудом вызволенным из банков капиталом. Как известно, возведение жилья до наступления кризиса финансировалось за счет ипотечных кредитов, продажи квартир частным инвесторам и посредством поддержки строящегося объекта крупной компанией-инвестором. На последнюю категорию, правда, приходилось не более 10% всего возводящегося жилья как в Киеве, так и в регионах. Тем не менее после того, как все три упомянутых источника инвестирования практически исчерпали себя, многие застройщики оказались на грани банкротства.
С начала года арендные ставки в популярных торговых центрах Киева выросли на 5–10%. Год назад в большинстве столичных ТЦ площади подешевели едва ли не вдвое, а уже в нынешнем — опять наблюдается рост. К примеру, в первом полугодии 2010-го в «Глобусе» (первая линия) на Майдане Незалежности за кв. м торговых помещений арендаторы ежемесячно платили $140–180, в 2009 году — $120–170, тогда как в 2008-м — $200–250. До конца этого года ставки подорожают еще на 5%, а в целом рост в 2010-м составит 10–15%.
Аналитики отмечают небольшие изменения, но они в пределах статистической погрешности. За период с 1 марта по 1 апреля 2010 года средняя стоимость аренды 1—3-комнатных квартир (по реально заключенным сделкам) в Киеве снизилась на 1,78%. Вместе с тем надо отметить, что ценовой застой наблюдается в сегменте самых ходовых 1—2-комнатных квартир, которые, как правило, находятся в спальных районах Киева. В случае с элитными квартирами арендаторы резко подняли цены, рассчитывая на спрос со стороны бизнесменов-регионалов.
За период экономического роста одесский ритейл практически удвоил число торговых площадей. Однако в настоящий момент большинство крупных проектов находятся в замороженном состоянии. Отдельные ритейлеры прирастают мелкими объектами по 300 – 500 кв. м.
Несмотря на всяческие ухищрения жителей Карпат, активно заманивающих отдыхающих на маевку фестивалями и новыми туристическими маршрутами, ажиотажа на этом направлении пока не наблюдается. В лучшем случае в горы поедет столько же украинцев, сколько побывало в минувшем году. А вот предложение сдающихся гостиничных номеров выросло примерно на 20%. Жесткая борьба за постояльцев уже заставила некоторых хозяев снизить расценки на проживание. Особенной щедростью отличаются новички: апартаменты среднего класса у них можно снять по тарифам эконом-сегмента — от 70 грн. в сутки. Но крупные гостиничные комплексы, особенно те, что потратились на организацию модных сейчас SPA-зон, наоборот, расценки повышают.
Наибольший удельный вес в структуре предложения торговых площадей в Харькове занимают продовольственные и непродовольственные рынки (51%). При этом торговые площади в ТЦ (ТРЦ) составляют всего 28% от общего объема рынка. Наименьший удельный вес в структуре предложения на рынке торговой недвижимости Харькова занимает сегмент стрит-ритейла – 21%.
Март нынешнего года принес оживление на столичный рынок первичного жилья. С середины февраля этого года компания ежемесячно реализует 100 квартир, что на 40 квартир больше, нежели на протяжении 2009 г. Можно констатировать, что мы вышли на докризисный уровень продаж. Положительной тенденцией есть и появление инвесторов, готовых вкладывать средства в дома на начальной стадии строительства, тогда как ранее большинство клиентов компании приобретали жилье лишь при условии высокой степени готовности объекта. В доме на Краснозвездном проспекте в течение месяца после начала его сооружения было продано 10 квартир.
Сферу развлечений на украинском рынке можно охарактеризовать как неразвитую, если сравнивать с европейскими странами. И хотя в Киеве в последние годы появились и многозальные кинотеатры, и детские развлекательные центры, а также другие виды развлечений, в целом по своим количественным и в первую очередь качественным характеристикам столичный рынок развлечений остается довольно скудным, не говоря уже о небольших украинских городах. Конечно, в регионах данный факт связан прежде всего с низкой покупательной способностью населения, которая сводит интерес к развитию здесь объектов со стороны девелоперов и операторов развлечений к минимуму.
Продажи жилья на вторичном рынке начали падать. В апреле их может стать как минимум на 25% меньше. Риэлторы замечают снижение активности покупателей в первые две недели месяца. Только одни связывают этот факт с пасхальными каникулами, а другие — с неоправдавшимися надеждами оживления ипотеки. По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины, в марте 2010 г. в столице на вторичном рынке заключено около 1,67 тыс. сделок купли-продажи жилья. В Киеве в прошлом месяце было зафиксировано около 4,18 тыс. регистраций прав собственности на недвижимость. При этом, по нашим оценкам, доля реальных сделок купли-продажи вторичного жилья составила 40%. В апреле однозначно будет снижение количества сделок. Снижение может составить 20-25%.
Аренда взлетела вверх из-за спроса на торговые площади. Если в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 800-900 кв. м торговой площади, то в Киеве - около 200-300 кв. м. Один из наиболее важных факторов, влияющих на цены, - уровень вакантности (означает процент свободных площадей на рынке, которые можно арендовать). Буквально за первое полугодие 2010-го в Киеве этот показатель существенно сократился и сегодня составляет 1-1,5%.
Эксперты считают, что по мере выхода из кризиса новостройки будут дорожать из-за сокращения предложения. В последние полтора-два года строительство новых жилых объектов не начиналось в должном объеме. Учитывая продолжительный цикл производства, свойственный строительной деятельности, в 2010–2012 годах предложение на первичке будет минимальным. Уже сегодня однокомнатные квартиры в новых домах в спальных районах столицы стоят не менее $55–60 тыс., тогда как еще год назад — $40–50 тыс. Такой стремительной динамика уже не будет, однако постепенный рост сохранится.
Сектор торговой недвижимости оставался на протяжении 8 месяцев 2010 года наиболее привлекательным для всех игроков недвижимости. В августе 2010 года на рынке Киева было знаменательное событие, а именно открытие второй фазы торгово-развлекательного комплекса «Скай Молл» (арендуемая площадь 50 700 кв. м), увеличив объем качественных торговых площадей до 433 000 кв. м. Этот проект можно по праву отнести к торговому центру нового поколения на рынке Киева в связи с его профессиональной концепцией и качественным набором арендаторов.
Владельцы жилья на полуострове не нарадуются повышенному интересу со стороны потенциальных постояльцев: в этом году бронирование квартир и номеров в отелях на период майских праздников началось даже раньше обычного. Предвкушая удачный сезон, крымчане подняли цены на аренду на 10–20%. Причем дорожает не только ночлег, но и услуги для туристов. Эксперты говорят, что местные жители традиционно весной проверяют платежеспособность приезжих. Если те проглотят выставленные прайсы, то они останутся базовыми и для летних месяцев.
В городах с малым количеством торговых площадей начала дорожать аренда. Ритейлоры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
Агентства недвижимости и продавцы с ностальгией вспоминают времена трех-четырехлетней давности, когда покупка жилья в пригороде крупного города была для многих весьма небедных людей чуть ли не единственной возможностью стать квартировладельцем за разумные деньги. Поэтому спрос был велик, и цены росли. Например, если в 2005 году в Киеве однокомнатную квартиру дешевле $50 тыс. было найти сложно, то в «спутниках» за такие деньги вполне реально можно было купить «двушку». А уже в 2008 году цены на недвижимость в столице и некоторых ее «спутниках» практически сравнялись. Например, в Вишневом или Вышгороде купить однокомнатную квартиру можно было за такие же деньги, что и в спальных районах Киева.
В 2010 году операторы объектов в формате big box будут демонстрировать высокий уровень активности, что, по мнению экспертов DTZ, обусловлено неосвоенностью украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам, позволяющим эффективный девелопмент объектов торговой недвижимости в этом формате.
Начало года у строительного ритейла не задалось. Морозы сократили объем продаж в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (когда уже вовсю бушевал кризис) в среднем на десять процентов в натуральном выражении. В первом месяце года сеть недополучила около восьми процентов запланированной прибыли. По наблюдениям совладельца компании «Агромат» (производство и продажа стройматериалов, элементов декора), более всего пострадала продукция ценовых сегментов средний и средний плюс, в то время как элитный товар почти не уступил своих позиций. У кого были деньги, у того они и остались. Продажи у строительного ритейла по сравнению с докризисными показателями просели на 30–35% в натуральном выражении и на 10–15% в гривнях. Для сравнения: в США по итогам 2009 года объем продаж сократился лишь на 11,9% в натуральном выражении.
Кризисные тенденции отразились на развитии рынка ТЦ Украины. Они проявлялись и в снижении уровня посещаемости ТЦ, и в увеличении доли вакантных площадей, и в снижении средней арендной ставки. Международный оператор в сегменте продуктов питания Окей покинул украинский рынок. Сеть DIY Караван сократила свое присутствие на украинском рынке до одной торговой точки. Тем не менее, существуют и положительные тенденции. Так, стремительно расширяет свою сеть Ашан, также развиваются OBI, Zara, открылись первые торговые точки продовольственных сетей Real и Novus. Готовится к выходу на украинский рынок ряд других международных операторов. Несмотря на снижение розничного товарооборота в Украине, в рейтинге привлекательности для торговых операторов компании A.T. Kearney Украина, как и годом ранее, занимает 17-ю позицию. В 2009 году сетевые операторы предпочитали развиваться в Киеве и городах-миллионниках. Города с населением менее 500 тыс. человек были менее привлекательными.