За последний месяц интерес арендаторов к однокомнатным квартирам эконом-класса в столице весьма ощутимо снизился. В то же время вырос спрос на объекты бизнес-класса и трехкомнатные квартиры. Именно этими тенденциями объясняется увеличение средней арендной ставки на 4,39% по сравнению с сентябрем.
Если в докризисные годы тон на столичном рынке недвижимости задавали продавцы квартир, то теперь ситуация кардинально изменилась. Даже среди состоятельных людей уже нет желающих платить за несколько подешевевшие, но все равно заоблачно дорогие квадраты. И хотя среди предложений появились эксклюзивные объекты, ранее вообще не попадавшие в открытые базы данных, разбогатеть на них риэлторы не в состоянии: потенциальные клиенты настойчиво пытаются сбить цену, а собственники хотят в два раза больше. Подобная ситуация складывается и в более дешевых сегментах.
В этом году финансирование строительства жилья государством минимально. Минрегионстрой надеется на выделение 150 млн.грн. в Госбюджете-2011, но пока на финансирование Фонда молодежного строительства обещают только 70 млн.грн. На данный момент в бюджете вообще нет статьи расходов на строительство. Есть общая цифра в 4,5 млн.грн, которую потом поделят.
Аренда однокомнатных квартир в Киеве подешевела на 3,7% за неделю. В период с 18 по 25 октября аренда однокомнатных квартир в Киеве понизились в среднем на 3,7% до 556,5 долларов в месяц. Арендные ставки на двухкомнатные квартиры снизились на 5,3% до 806,6 долларов в месяц. Незначительно подорожала аренда трехкомнатных квартир – на 1,1% в месяц до 1231,3 долларов.
Сокращение разрешительных процедур в строительстве значительно снизит уровень коррупции при выдаче разрешительных документов. Таким образом стоимость жилья можно уменьшить на 10-30%, считают эксперты. В то же время все эксперты отметили, что снижение себестоимости строительства жилья повлияет также на рынок вторичного жилья и приведет к снижению цен на нем.
Недавно Минрегионстрой попросил у правительства 4,5 млрд. грн. на реализацию всех программ по строительству жилья, однако наиболее вероятным ведомство считает получение чуть больше 500 млн. грн. Нам обязательно необходимо запустить нашу строительную отрасль так, как она работала в 2006-2007 гг. Я ставлю задачу вашему губернатору и абсолютно всем председателям ОГА — все недострои, которые стоят замороженными в стране, мы должны по каждому недострою разобраться, найти средства, запустить их и сдать, а для этого необходимо поднимать покупательную способность людей, чтобы они могли покупать квартиры.
По итогам I полугодия 2010 г. на рынке первичной элитной недвижимости Киева анонсировано начало строительства четырех объектов: жилых комплексов «Аристократ», Diamond Hill, H-Tower и II очередь ЖК «Воздвиженка». Данные проекты появились на рынке еще в I квартале 2010 г., и в течение II квартала 2010 г. рынок не пополнялся новым предложением. В целом, по данным компании, строительство ведется на 76% объектов первичного рынка элитной недвижимости и только 11% введено в эксплуатацию.
Сейчас условия покупки квартир в строящихся домах выгодны как никогда. За годы кризиса существенно уменьшилась цена квадратного метра. Стоимость квадратный метр жилья экономкласса на Позняках, Троещине, Осокорках или Воскресенке — от $1113 до $1265. То есть, чтобы купить новую однокомнатную квартиру площадью 43–50 м2 в отдаленных районах столицы, достаточно иметь $48–63 тыс. Радуют и цены на жилье в центре Киева или близких к нему районах. Речь идет в среднем о $1886–2700 за квадратный метр.
По словам аналитиков, в первой половине сентября в эконом-классе специалисты компании продолжали работать преимущественно со студенческими заявками, но уже со второй половины месяца количество таких заявок пошло на спад. Ближе к концу сентября на рынок аренды начали возвращаться другие группы арендаторов в эконом-сегменте, у которых была возможность ждать.
Последние месяцы для рынка столичной недвижимости оказались самыми провальными за весь период кризиса. Количество звонков, заявок на покупку, просмотров и даже торгов было немалым (особенно в сентябре), но договора задатков подписывались очень редко. В октябре тенденции продолжатся – сделок будет заключаться мало, хотя цены станут падать скорее.
Ожидания столичных арендодателей на приезжающих осенью в столицу студентов оправдались лишь частично – уже во второй половине сентября количество заявок от них пошло на убыль. Поэтому и ставки выросли лишь на 1,5%. А после спада студенческого ажиотажа наибольшим спросом стали пользоваться непопулярные у молодежи Дарницкий и Печерский районы.
Обвал цен на рынке столичной недвижимости продолжается. Снижение стоимости жилья бизнес- и эконом-класса в Киеве в третьем квартале этого года составило 41% и 38% соответственно. Если в 2009 году квадратный метр в элитном новом жилом комплексе Капитолий на ул. Крещатик стоил 10 тыс. долларов, то сейчас 6-7 тысяч. Когда произошел обвал, стало невыгодно продавать дорогие квартиры по низким ценам. Поэтому такие сделки на данный момент просто остановлены.
Весной 2010 рынок элитного жилья в Киеве показал традиционное сезонное оживление - на первичном элитном рынке зафиксировано увеличение объема продаж. Таким образом, на рынок постепенно выходит отложенный спрос. Квартиры в настоящее время приобретаются преимущественно для собственного проживания, инвестиционные сделки составляют не более 5-6%.
В Госкомитете по вопросам регуляторной политики и предпринимательства утверждают, что лицензии на стройработы нужно сделать бессрочными. В своем законопроекте они предлагают сократить сроки рассмотрения заявлений с 27 до 10 дней. Тем, кто получает лицензию впервые, давать ее на пять лет, а остальным компаниям вообще навсегда. Свои идеи есть и у Госархстройинспекции. Она предлагает разрешить начинать строительные работы на основании лишь уведомления разрешительных органов.
Традиционного роста активности после летнего затишья на рынке вторичного жилья в Киеве не произошло. Риелторы все еще ожидают возрождения рынка, но цена предложения неуклонно движется вниз. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), цена предложения на квартиры в Киеве продолжает снижаться. Средняя стоимость 1 кв.м вторичного жилья снизилась до $1940,34/кв.м. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа, по данным риелторов, составляет сегодня $56 289, стандартной однокомнатной квартиры - $74 255, двухкомнатной квартиры - $102 855, трехкомнатной - $135 466.
Согласно исследованию аналитиков, в июле 2010 года количество сделок по аренде элитной недвижимости столицы оказалось таким же, как в июне. Всего в сегменте недвижимости, стоимость аренды которой начинается с $3 тыс. за кв.м, было подписано 30 договоров. Между тем, специалисты обращают внимание на незначительное изменение структуры спроса.
По мнению игроков рынка и экспертов, претендовать на 3 тыс. квартир по Госпрограмме смогут только обеспеченные очередники. Представленные цифры предполагают среднюю стоимость квартиры в $55 тыс. ($810 за кв. м), из которых $40 тыс. нужно сразу оплатить покупателю. Такие условия будут вполне приемлемыми для Киева. Для жителей большинства других городов Украины условия малопривлекательны.
Эксперты считают, что в августе активность на рынке аренды увеличится и ее пик придется на последние недели месяца. Возможна ситуация, когда спрос на самые популярные типы квартир будет превышать существующее их предложение. Спрос на все классы, вероятнее всего, возрастет. Наиболее востребованными будут оставаться одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, в том числе расположенные на массивах, близких к крупным вузам.
По данным риэлторов, в июле средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 2,7% (на 57 у.е.) до 2056 у.е./кв. м. Двухкомнатные квартиры подешевели в среднем на 2,4% (на 56 у.е.) до 2263 у.е./кв. м. Стоимость трехкомнатных снизилась на 3,5% (на 80 у.е.) до 2230 у.е./кв. м, а четырехкомнатных - на 2,3% (на 63 у.е.) до 2647 у.е./кв. м. Из числа выставленных на продажу квартир, по данным аналитиков, преобладает жилье на правом берегу – 44%, на левом берегу – 38% и в центре столицы – 18%.
Платежеспособных покупателей залогового жилья отпугивают два фактора: цена и высокие юридические риски. Банкиры стараются продавать по среднерыночным ценам, но зачастую их предложение немного дороже — на пять-десять процентов. Средний объект залоговой недвижимости, выставляемой на продажу в Киеве, представляет собой, по оценкам банкиров, двухкомнатную квартиру площадью около 50–60 кв. метров и стоимостью 120–130 тыс. долларов, расположенную в хороших районах города, например, на Оболони. Риелторы говорят, что часто встречаются квартиры и с менее интересным месторасположением, но по цене бизнес-класса.