В последнее время московский рынок недвижимости был своеобразным ориентиром для украинского и в первую очередь киевского рынка. Причин этому несколько: во-первых, в дороговизне недвижимости как Москвы, так и Киева решающую роль играет столичный статус обоих городов; во-вторых, и в России, и в Украине сегодня наблюдается рост экономик; в-третьих, в обоих странах недвижимость остается одним из наиболее привлекательных видов вложения средств для сохранения капиталов. В последние несколько лет цены на недвижимость в Москве и Киеве росли синхронно, хотя киевские постепенно подтягивались к московским. Так, до декабря прошлого года стоимость квадратного метра жилья в Киеве была примерно в два раза ниже, чем в Москве, однако с конца 2006 года на рынке недвижимости обеих столиц заметна существенная разница.
Недвижимость Кировограда: итоги первого квартала. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Твой дом" (Кировоград), в первом квартале 2007 г. на первичный рынок жилья предложений не поступало. В Кировограде по-прежнему наблюдаются весьма слабые темпы жилого строительства, новых объектов в это период года сдано не было. Изменение цен на вторичном рынке с января по март были несущественными. Так, цены на однокомнатные квартиры повысились в целом по городу на 2,6% (с $780 за кв.м. в январе до $800 за кв.м. в конце марта)..
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Реал-Сервис» (г. Запорожье), рост цен на все виды недвижимости, в основном, был плавным. Продажа и аренда жилой недвижимости. Так, цены на однокомнатные квартиры на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу возросли на 17,2% (с $738 за кв.м. в январе до $865 в конце марта), в нецентральных районах – 8,4% роста (с $655 до $710).
Индекс стоимости жилья в марте 2007 года: 2446$/кв. м. (+1,4% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,7% в месяц ( - 0,4%). Индекс доходности в феврале +4,5 б/д (- 0,8 б/д). За первый квартал 2007 года индекс стоимости вырос на 6,2%. Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года. Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.
В 2006 г. цены на первичное жилье в пригородах столицы увеличились более чем на 50%. В этом году следует ожидать подорожания еще на 20-25%. Если еще несколько лет назад жилье в городах-спутниках было дешевле столичного чуть ли не вдвое, сегодня цены в некоторых прилегающих к Киеву населенных пунктах почти догнали столичные. По данным операторов рынка недвижимости, в некоторых городах-спутниках, например, в Вишневом, за однокомнатные квартиры уже запрашивают до $100 тыс. Почти столько же, сколько стоят “однушки” в отдаленных “спальных” районах Киева. В других населенных пунктах, например, в Обухове, квартиры дешевле столичных в среднем на 35%. Но застройщики прогнозируют их подорожание в 2007 г., как минимум, на 20-25%.
Отечественные застройщики не хотят снижать цены на жилье и строить больше домов, торговых и офисных центров. Вместо них это сделают иностранцы, чьи финансовые возможности позволят застраивать целые микрорайоны. Ежегодно в Киеве возводится немногим более миллиона квадратных метров, тогда как для удовлетворения спроса необходимо строить как минимум вдвое больше. Располагая достаточными инвестиционными ресурсами, иностранные компании могут возводить целые микрорайоны, а не ограничиваться точечной застройкой в центре города
Взвинчивающий цены ажиотажный спрос на жилье – следствие не только возросших потребностей населения, но и общего необратимого ухудшения состояния жилфонда в Украине. Безусловно, необходимо внедрять программу реконструкции устаревшего жилья как государственную. Для этого надлежит принять соответствующие законодательные акты, создать системы поощрения инвесторов. В частности, требует решения вопрос отселения граждан, не желающих выселяться из квартир устаревшего фонда. Требует усовершенствования и система налогообложения – в частности, необходимо принять закон о налоге на владение недвижимостью, и нормы, закрепляющие рыночную стоимость жилья для начисления налога при сделках с недвижимостью.
Будет только дороже. Харьков стремительно теряет статус одного из самых дешевых миллионников. В течение последних нескольких лет харьковская недвижимость удивляла низкими — на фоне других крупных городов — ценами во всех сегментах этого рынка. Но буквально за полгода квартиры выросли в цене в два раза, причем купить жилплощадь не так-то просто. Подобная тенденция все чаще вытесняет покупателей в пригород, что в ближайшее время чревато подорожанием домов и коттеджей.
До недавнего времени украинский рынок недвижимости не имел своей классификации. Отсутствовала методика, которая бы позволяла разделять жилые объекты по ряду признаков, как это принято во многих европейских странах. Тем не менее, строительные фирмы запросто оперировали такими категориями, как «элитное» жилье или жилье «премиум-класса». При этом каждый из участников рынка вкладывал в эти понятия свое значение. Для строительства элитного дома даже в мыслях не могут быть использованы материалы низкого качества. Только монолитный железобетонный каркас, стальной кровельный настил, ленточное остекление и такое прочее. Безупречной должна быть и техническая начинка жилища. Системы отопления, вентиляции, водо-, тепло-, электроснабжения, канализации должны соответствовать самым высоким требованиям и быть автоматизированными. О наличии спутникового ТВ и скоростного интернета жильцы тоже переживать не должны. Тем не менее, во всех больших городах Украины элитная недвижимость отличается высокой рентабельностью и спросом, стабильно превышающим предложение. Одной из причин этого эксперты называют приобретение элитного жилья как средства вложения капитала, которое, кстати, окупается за пять-шесть лет максимум.
Ценовые изменения на первичном рынке жилой недвижимости пригорода Киева с мая 2006 года по март 2007 года. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест», средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в пригороде Киева с мая 2006 года по март 2007 года увеличилась в среднем на 53,79%. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра в пригороде составляет $1238. В результате анализа первичного рынка пригорода Киева было установлено, что за последних 5 месяцев существенно расширилось предложение продаваемых объектов в Киево-Святошинском районе, Броварах и Борисполе.
Темпы строительства поселков не успевают угнаться за спросом, который превышает предложение в несколько раз. И это приводит к росту цен, который, хотя и с некоторым отставанием, догоняет темпы удорожания столичных квартир, а в некоторых случаях и превышает их. С каждым годом желающих жить за пределами мегаполиса становится все больше. Одни приобретают готовый коттедж, другие строят его собственными силами, третьи – пока только мечтают о жизни на природе в своей загородной резиденции. О том, что сегодня предлагает рынок, сколько стоит построить коттедж, какое место выбрать для его строительства и стоит ли вообще вкладывать свободный капитал в загородную недвижимость
Одесса: квартирные спекулянты скупают землю. Потеря статуса второго города в Украине по дороговизне жилой недвижимости «Южной Пальмире» пока не грозит. Высокий спрос способствует динамичному росту цен, а увеличение доли спекулятивного капитала на рынке земли говорит о том, что ожидать снижения стоимости жилья за счет значительного увеличения объемов строительства в ближайшие годы ожидать не приходится.
Слухи о возможном падении цен с завидной регулярностью тревожат днепропетровский рынок недвижимости. Однако ожидания покупателей не оправдываются – средняя стоимость 1 кв. м жилья поднялась до $2000. За прошедший год темпы роста цен на первичном рынке Днепропетровска составили около 5 % – цена 1 кв. м повышалась, в среднем, на $100 ежемесячно. Причем если в начале года стоимость квартир оставалась практически неизменной, то с марта по июль наблюдался плавный рост цен. В октябре покупателей ожидал неприятный сюрприз: темпы ценового роста «подпрыгнули» до 12%. В текущем году жилье в домах, сдача которых запланирована на 2007 г., подорожало на 26%, а в объектах, которые будут достроены в 2008 г. – на 17%.
Проблема классификации жилья – одна из самых острых на строительном рынке Украины. И если в Киеве ее хотя бы пытаются решить, то в других городах пока подвижек в этом направлении не наблюдается. Из-за отсутствия четкого перечня параметров, которым должна соответствовать недвижимость того или иного класса, у некоторых не слишком добросовестных компаний есть возможность продавать квартиры эконом-класса по цене бизнес-класса. В частности, подобные примеры можно наблюдать на рынке жилья Харькова. Впрочем, риэлторы и строители уверяют, что на данной стадии развития рынка четкие критерии для различных классов жилой недвижимости появиться просто не могут. В целом эксперты прогнозируют, что в 2007 г. на рынке жилья Харькова за счет строящихся зданий будет увеличиваться предложение, а рост цен составит в среднем 20-30 %.
Анализ рынка недвижимости мы проводили как по отдельным городам, так и по регионам. Средневзвешенная стоимость жилья в Украине в областным центрах возросла на 49,7% - с 922$ за квадратный метр до 1382$. Максимальный рост был отмечен в Северном регионе – 64%, средняя стоимость квадратного метра – на уровне 2187$. Минимальный прирост - в Западном регионе – 26,4%, где средневзвешенная стоимость была на уровне 1019$ за кв.м.. Средневзвешенная стоимость аренды жилья по Украине выросла на 29% - с 251$ до 324$ за квартиру в месяц. В частности, в Северном регионе – на 22% и составила 465$, а в Западном регионе – на 59% и составила 212$ за квартиру в месяц. При этом средний темп, а также цены в Центральном регионе - 261$ с 26%-м приростом; в Южном регионе – чуть выше – 299$ с 28%-м приростом. Между ценами продажи и аренды существует определенный перекос: если цены продажи в административных центрах за год выросли на 49%, то цены аренды – на 29%.
Спрос на вторичное жилье столицы, по данным специалистов, по сравнению с концом прошлого года упал в два-три раза. Самая дешевая однокомнатная квартира теперь стоит свыше $60 тыс. Тем не менее цены по инерции продолжают расти — за первые месяцы этого года вторичка подорожала еще на 5%. Заоблачный уровень цен уже привел к тому, что покупатели переключились на ранее невостребованные комнатушки в отдельных квартирах. Риэлторы сходятся во мнении, что одной из интересных тенденций последних двух месяцев является то, что существенно изменился портрет покупателей вторички. Сегодня доли киевлян и приезжих (в том числе тех, кто живет в столице не один год) распределились примерно поровну, тогда как накануне нового года киевляне составляли до 65–70%.
Житомир завалят жильем. Большое количество возводящихся в городе объектов кардинально изменит структуру местного рынка недвижимости. Отсутствие до недавнего времени массового жилищного строительства в Житомире привело к жесткому дефициту квартир, и за год они подорожали на 100%. Но сейчас застройщики активизировались — в течение двух-трех лет предполагается ввести в эксплуатацию порядка 50 новых домов и четыре загородных коттеджных поселка, что наверняка снизит динамику роста цен на недвижимость уже в этом сезоне.Наиболее популярным является жилье в центре (ул. Театральная, Большая Бердичевская, Киевская, Пушкинская, пл. Победы и пр.), а также в микрорайоне Карбутовка, который расположен ближе к выезду из города, но отличается сравнительно новой застройкой (дома 15-летней давности с улучшенной планировкой) и хорошими рекреационными возможностями — рядом находятся парк и река. За последний год цены на квартиры в престижных районах выросли вдвое.
Рынок недвижимости Донецка в 2006 г. : стремительный рост цен во всех сегментах. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины АСН(Р)У агентством недвижимости «Жилком» (г. Донецк) для всех сегментов рынка недвижимости Донецка в 2006 году было характерно существенное возрастание цен. В частности, на первичном рынке жилья подорожание однокомнатных квартир в центре города в течение года произошло на 129,5% (с $880 за кв.м. в январе 2006 г. до $2020 за кв.м. к концу декабря). В прилегающих к центру районах этот рост был еще выше – на 150% (с $686 до $1716).
Рынок жилой недвижимости Кременчуга в 2006 г.: прогнозы о снижении цен не оправдались. Рост цен на рынке жилой недвижимости Кременчуга в 2006 году продолжался в течение всего года. Прогнозы о снижении цен, обвала рынка не оправдались. Предлагаемый ниже обзор был предоставлен Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Рост цен прослеживался во всех сегментах рынка, на все типы жилья независимо от района города. За первое полугодие 2006 года индекс стоимости возрастал в среднем на 3% ежемесячно.
Темпы роста цен на покупку недвижимости не могли не сказаться на увеличении стоимости аренды квартир. Учитывая, что далеко не каждый может себе позволить покупку квартиры, спрос на арендованное жилье очень высок. За последний год цена аренды жилья во Львове увеличилась в среднем на 40%. К тому же, учитывая постоянно возрастающие тарифы на коммунальные услуги, хозяева квартир уже не закладывают их в стоимость аренды, а добавляют к фиксированной оплате за квартиру.