Вторичное жилье в городе бьет рекорды по уровню изношенности, а для новых домов не хватает места Сохранение за Запорожьем статуса города с наиболее низкими темпами жилищного строительства в течение последних нескольких лет привело к жесткому дефициту квартир в регионе. Нынешняя активизация застройщиков пока не повлияла на ситуацию, тем более что предлагаемые ими цены далеко не всегда устраивают потенциальных покупателей. Проблемами городского рынка недвижимости смогли воспользоваться владельцы пригородных участков, стоимость которых за последний год удвоилась.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины) агентством недвижимости «Монарх» (г. Одесса), на первичном рынке жилой недвижимости в течение 1 квартала нынешнего года наблюдалось весьма плавное повышение цен. Только на однокомнатные квартиры в центре города показатель роста составил 1,9% (с $1800 за кв.м. в январе до $1835 за кв.м. в конце марта), несколько ниже он в Суворовском районе – на 1.4% (с $1035 до $1049); в других районах города не превышал 1%, а в новостройках на Слободке цена квадратного метра в течение квартала вообще не изменялась ($1200 за кв.м.). Подорожание двухкомнатного жилья в новостройках тоже было незначительным. Характерно, что в центре рост произошел на 1,1% (с $1770 до $1790), а в Cуворовском районе и в районе Слободка – на 1,7% (с $1000 до $1017 и с $1180 до $1200). Наиболее низкий показатель рост стоимости был в районе Молдаванка – 0,8% (с $1280 до $1290).
Индекс стоимости жилья в мае 2007 года: 2465$/кв. м. (-0,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: - 0,1% в месяц ( - 1,0%). Индекс доходности в мае +1,1 б/д (- 1,5 б/д). Процессы, происходившие в мае 2007 года на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом: «стагнация», что в переводе означает «застой». О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, мы писали еще в аналитическом отчете по итогам октября 2006 года. Пытались объяснить это тем продавцам, которые снимали тогда свои предложения, ожидая еще более крутого роста цен.
Как может измениться ценовая ситуация на рынке недвижимости Украины в течение лета и до конца года?
Рынок вторичного жилья находится в «подвешенном» состоянии: покупатели ждут снижения цен, продавцы продолжают настаивать на своих ценах, постоянно повышая их на пару, а то и больше тысяч. Наблюдается все больший разрыв между предложением и спросом. По отношению к марту спрос на вторичное жилье сократился примерно в два раза, в то время как предложение возросло, пусть и незначительно - прирост составил 6% (см. график 2).
Ввод в эксплуатацию жилья в Украине в I кв. возрос на 4,2%. В Украине в январе-марте 2007 года введено в эксплуатацию 1,761 млн кв. м жилья, что на 4,2% больше по сравнению с аналогичным периодом 2006 года, сообщил Государственный комитет статистики во вторник. Кроме этого, согласно статданным, в январе-марте 2007 года введены в эксплуатацию следующие объекты социальной сферы: общеобразовательные учебные заведения на 1,605 тыс. ученических мест (на 11,7% меньше), амбулаторно-поликлинические заведения на 423 посещений за смену (в 3,4 раза больше).
На рынке наиболее "ходовыми" традиционно являются одно- и двухкомнатные квартиры... На вторичном рынке Винницы средняя (исходя из газетных объявлений) стоимость однокомнатных квартир составляет порядка 37 тысяч долларов. Двухкомнатные продаются в среднем по 58 тысяч, "трешки" - 75 тысяч долларов. Реальная цена может быть меньше на пять тысяч. Как известно, цены растут быстро, а падают оч-чень медленно. На данный момент удешевления квартир фактически нельзя заметить, листая газетные объявления. Зато если потенциальный покупатель придет в гости к продавцу, тот, если он на самом деле желает продать свое имущество, не скупится уступать. Иногда разница между заявленной и реальной ценой сделки может составить порядка пяти тысяч долларов.
Индекс средней стоимости жилья г. Запорожья за период с 16 по 23 мая 2007 г. вырос на 0,66 % и составил 1073 $/м2. Первый квартал на рынке недвижимости Запорожья продемонстрировал плавный характер роста цен и количества предложений. Но объем сделок при этом не увеличился. Говорить о каком-либо ажиотаже у местных риэлторов оснований нет. Гораздо существенным оказался рост стоимости аренды запорожского жилья… Местная власть стремится сделать земельный рынок в городе прозрачным, проводя и планируя аукционы.
Риэлторы в отчаянии: на рынке жилой недвижимости третий месяц застой. Цены достигли пика, но продавцы не спешат их снижать. Хотя аренда квартир уже дешевеет. Последний, кто скажет о том, что жилье подешевеет – риэлторы, ведь это их хлеб с маслом. Но даже они, всегда старающиеся прогнозировать рост, рост и еще раз рост цен, не могут уже игнорировать очевидного: ситуация на рынке зашла в тупик. Аналитики группы компаний «Планета Оболонь» прогнозируют продолжение стагнации рынка в мае и, что самое главное, связывают это с тем, что цены на квартиры оторвались от возможностей большинства потенциальных покупателей.
Галичане не торгуются. Львовский рынок жилой недвижимости не только не стабилизировался, как в других городах, но и демонстрирует очередные ценовые рекорды. Дороговизна жилья во Львове все чаще заставляет местных жителей рассматривать возможность переселения за городскую черту. Тем более что сейчас по цене однокомнатной квартиры там можно приобрести участок и построить скромный дом. Учитывая, что проблема с дефицитом жилплощади в самом городе разрешиться не скоро, риэлторы прогнозируют настоящий коттеджный бум и стремительный рост стоимости земли в регионе. Только в мае жилье на первичке выросло в цене на $50 за кв. м, а за четыре месяца нынешнего года динамика составила порядка 25%. Вторичка дорожает еще быстрей. Если в конце прошлого сезона стандартную однокомнатную квартиру можно было купить за $30 тыс., то сейчас предложения стартуют с $50 тыс., то есть всего в течение нескольких месяцев цены почти удвоились.
В ближайшие три месяца цены на киевскую недвижимость могут упасть на 15%. Специалисты больше не скрывают, что вот уже четыре месяца подряд количество потенциальных покупателей киевских квартир, как новостроек, так и «бывших в употреблении», мизерно. А потому продавцы, которым действительно необходимо продать свои апартаменты быстро, потихоньку начали снижать цены. Сегодня на вторичном рынке столицы можно подобрать квартиру на $5–20 тыс. дешевле, чем полгода назад. Строители же, обладая большими оборотными средствами, пока продолжают бороться за свои прибыли, убирая из прайсов самые дешевые предложения малогабаритного жилья.
В конце марта - начале апреля рынок недвижимости находился на распутье. Выбор шел между оживлением и стагнацией, факторы которой оказались весомее. Наметившаяся традиционная весенняя активность покупателей дальнейшего продолжения не получила. Количество сделок хоть и превысило мартовский уровень, но незначительно. Сейчас просмотры квартир нередко напоминают экскурсии: потенциальные покупатели интересуются жилплощадью, но покупать ее не торопятся, ожидая снижения цен и больших уступок. Продавцы же к снижению стоимости пока не готовы. Более того, некоторые по инерции продолжают их увеличивать.
Данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Золота Арка» (г. Львов), свидетельствуют о происшедшими в течение первого квартала нынешнего года плавном росте цен на жилую недвижимость и существенном снижении цен на коммерческую недвижимость как при продаже, так и при аренде. Тем не менее, стоимость аренды жилья на вторичном рынке в большинстве случаев снизилась. В частности, только на однокомнатные квартиры был рост на уровне 6% (со $150 за квартиру в месяц в конце декабря 2006 г. до $159 за квартиру в месяц в конце марта 2007 г.). Двухкомнатное жилье в Львове при аренде в среднем по городу стало дешевле на 14% (с $250 до $215), трехкомнатное подешевело при аренде на 4,7% (с $300 до $286).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, риэлторской компанией «НТН» («Новые технологии недвижимости», г. Симферополь), темпы роста цен на недвижимость столицы Автономной Республики Крым в течение первого квартала при продаже, в основном, характеризовались плавностью. Правда, в тот же период существенно повысилась стоимость аренды трехкомнатного жилья и всех видов коммерческой недвижимости, а также земельных участков в центре города. Подорожание трехкомнатных квартир в течение квартала при продаже было незначительным: в среднем – на 1,6% (с $1230 за квм.. в январе до 1250 за кв.м. в конце марта), в центре города – на 0,7% (с $1450 до $1460), в других районах – на 1,5% (с $1010 до $1025). Повышение стоимости аренды однокомнатного жилья в среднем произошло 4,2% (с $7,1 за кв.м. в январе до $7,4 за кв.м. в конце марта), в центре – на 6.6% (с $9,1 до $9,7), в других районах – на 8,7% (с $4,6 до $5).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Центр недвижимости Гарант» (г. Кременчуг), рост цен на все виды недвижимости в Кременчуге в течение первого квартала нынешнего года был незначительным. Исключением стало только повышение стоимости аренды офисных помещений и земельных участков. Рост стоимости трехкомнатного жилья при продаже в среднем по городу произошел на 5,4% (с $653 за кв.м. в январе до $688 за кв.м. в конце марта). В центре города в течение квартала цены снизились на 7,3% (с $796 до $738), в нецентральных районах наблюдался их рост – на 2,9% (с $658 до $677). Стоимость аренды на все типы жилья Кременчуга оставалась на уровне начала года. В частности, однокомнатные квартиры здесь сдают в аренду в среднем за $98-100 в месяц, двухкомнатные – за $133-140 в месяц, трехкомнатные – за $180-195. В центре города стоимoсть двухкомнатных квартир в течение квартала даже уменьшилась на 11,3% (со $150 до $133).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Гривна плюс» (г. Луганск), из-за минимальных объемов строительства нового жилья первичный рынок жилья приторможен. Рост стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке Луганска в течение первого квартала нынешнего года - после стремительного подорожания в 2006 г. – был весьма плавным. А из сегментов коммерческой недвижимости исключением стали только складские помещения, повышение стоимости которых при продаже оказался весьма существенным. Стоимость аренды луганских квартир возросла несколько существеннее. Так, цена на однокомнатные квартиры в центре города повысилась на 6,7% (со $180 за квартиру в январе до $192 в конце марта)
Итоги первого квартала, по данным предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Ваш Ковчег» (г. Черновцы), свидетельствуют о весьма плавном росте цен на рынке недвижимости столицы Буковины. Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в среднем при продаже поповысилась на 7% (с $1150 за кв.м. в январе до $1230 за кв.м. в конце марта). В центре города - на 7,2% (с $1100 до $1180), в нецентральных районах – на 3,3% (с $1200 до $1240). Наиболее высоким в этот же период при продаже был рост цен на двухкомнатные квартиры: в среднем по городу он произошел на 9,6% (с $1095 до $1200), в центре – на 9,9% (с $1101 до $1210), в нецентральных районах – на 5,6% (с $1089 до $1150).
По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Яворына" (г. Тернополь), резкого роста цен на недвижимость в первом квартале в этом областном центре не наблюдалось. Так, стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке с января до конца марта нынешнего года в среднем по городу возросла на 2,1% (с $700 за кв.м. в январе до $715 за кв.м. в конце марта). В центре этот показатель был несколько выше – 2,9% (с $690 до $710), а самый низкий – в отдаленных от центра районах – 1,4% (c $720 до $730).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Николаевская недвижимость 2000» (г. Николаев), из-за минимальных объемов нового строительства первичный рынок жилья приторможен. В течение первого квартала предложений на нем не было. На вторичном рынке в течение квартала произошел существенный рост цен. Так, стоимость однокомнатных квартир в среднем по городу при продаже повысилась на 18,2% (с $1100 за кв.м. в январе до $1300 за кв.м. в конце марта), в центре города этот показатель был ниже - 16,7% (с $1200 с $1400), в нецентральных районах – 9% (с $1100 до $1200).
Если попытаться охарактеризовать февральское состояние рынка одной фразой, то сутью ее будет позиционное противостояние продавцов и покупателей. Просмотры шли достаточно активно. Но покупатели в своей массе заняли выжидательную позицию. Они не торопились, долго и тщательно выбирали объекты недвижимости; к теме возможных торгов нередко обращались чуть ли ни на первой минуте просмотра. Продавцы на это реагировали весьма слабо. На уступки, даже очень небольшие, соглашались редко. Некоторые по-прежнему поднимали цены, подтверждая тем самым тезис об огромной инерционности рынка недвижимости. По сравнению с январем количество сделок в феврале возросло на 60%; по сравнению с февралем 2006 года оно снизилось на 35%. Естественно, все это - по нашим оценкам. Реальную же статистику количества сделок знают лишь в БТИ и в Информационном Центре Минюста - как администратора Государственного реестра операций с недвижимостью. Определенные данные наверняка есть и в Госкомстате.