Отечественный рынок недвижимости со времен обретения Украиной независимости живет своей, отдельной от государства, жизнью, а предоставление риэлторских услуг находится в "свободном плавании". Законодательного регулирования нет и не было, хотя о его необходимости все время идут разговоры. Взять на себя сертификацию риэлторской деятельности попытались саморегулируемые организации, но участники рынка сомневаются, стоит ли подменять государство (которое, впрочем, ничего не делает) в этом вопросе. В общем, коллизия получается…
В прошлом году жилая недвижимость подорожала почти на 100%. За девять месяцев 2007-го квартиры в Киеве в среднем подорожали лишь на 10%, в Житомире подешевели на 15%, в Одессе — на 30%. Год назад недвижимость в этих городах прибавляла в цене 5-8% ежемесячно. По данным опроса региональных риэлторов, за три квартала 2007 года рост цен на жилье в большинстве областей практически остановился. Выборы и макроэкономика здесь ни при чем. Зарплаты в 2007-м растут примерно такими же темпами, как три года назад, а цены не снижались ни до, ни после парламентских выборов-2006.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Гривна плюс» (г. Луганск), на рынке недвижимости города в течение третьего квартала подорожание коснулось только аренды одно- и трехкомнатных квартир, а также земельных участков. На первичном рынке цены на недвижимость фактически остались на уровне второго квартала. Изменения затронули только продажу одно-, двух-, трехкомнатных квартир в дальних районах, где цены упали на 14% (с $800 до $700). На двухкомнатное жилье в центральных районах наблюдалось подорожание на уровне 4% (с $1200 до $1250), а на трехкомнатные - на 10% (с $1000 до $1100 за кв.м.).
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Яворына» (г. Тернополь), в третьем квартале наблюдалось повышение цен во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Продажа жилья на первичном рынке: cтоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир в среднем по городу возросла на 4% (с $797.5 за кв.м. в июле до $833.5 за кв.м. в конце сентября). В центре города этот показатель был равен 9% (с $825 до $900). В прицентральном районе подорожание всех типов квартир произошло на 8% (с $780 до $850), в дальнем – на 1.4% (с $755 до $766). Только в ближнем микрорайоне наблюдалось снижение цен – на 1.4% (с $830 до $818).
Рост цен на недвижимость Харькова в течение третьего квартала нынешнего года, как и в прошлом квартале, был плавным. Существенный рост цен наблюдался только в сегменте складской недвижимости – как при продаже, так и при аренде. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инвестиционно-консалтинговой компанией «Проконсул», на первичном рынке жилищной недвижимости Харькова средний рост цен по городу оказался на уровне 4.4% (с $1314 за кв.м. в июле до $1372 за кв.м. в конце сентября). В центральных районах подорожание было зафиксировано на уровне 4.2% (с $1865 до $1944). Незначительно подорожали квартиры в приблеженных и ближних к центру районах на 0.35% – 0.56%. Наивысший уровень подорожания был в дальних микрорайонах – на 7.1% (с $785 до $841 за кв.м.).
В третьем квартале 2007 года наблюдалось незначительное снижение цен на квартиры на первичном рынке, происходила их коррекция и на вторичном рынке жилья. Возросли показатели аренды жилья и торговых площадей, земельных участков. В тоже время уменьшилась стоимость продажи офисов и аренды складских помещений. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «RealNest» (г. Днепропетровск), на первичном рынке жилья на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в среднем по городу произошло незначительное снижение цен на 1,50% (с $1868 за кв.м. в июле до $1840 за кв.м. в конце сентября). Уменьшение стоимости жилья произошло благодаря увеличению предложения на периферии, хотя в большинстве районов наблюдалось повышение цен на недвижимость.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Центр недвижимости «Гарант" (г. Кременчуг), повышение цен на жилье наблюдалось как на первичном, так и на вторичном рынках. Стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке в среднем по городу составляет $740 за кв.м., что на 2.4% выше показателей второго квартала. Подорожание коснулось всех районов города и составило от 2.3% (с $840 до $860) до 4.3% (с $770 до $800). Наиболее высокий уровень подорожания был зафиксирован в ближних микрорайонах и составил 8.5% (с $700 до $760 за кв.м.). В дальних районах жилье подорожало на 4.3% (с $575 до $600 за кв.м.).
В большинстве сегментов недвижимости Винницы в течение второго квартала наблюдалось повышение цен, наиболее высокое - на первичном рынке жилья центральной части города, а также на земельные участки. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины ООО «Стиль Эстейт» (г. Винница), стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке в течение третьего квартала в среднем по городу осталась неизменной - $800-900 за кв. м, хотя в центре квартиры подорожали на 5% (с $900 до $1000), в прицентральных и ближних микрорайонах цены выросли на 6% (с $800 до $850). В дальних районах цена осталась на уровне второго квартала.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости "Твой дом" (г. Кировоград), на вторичном рынке города наблюдалось повышение цен на жилье. На уровне второго квартала осталась стоимость продажи и аренды торговых и складских помещений. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах в настоящий момент, как и во втором квартале, составляет $1300.
Рост цен на все виды недвижимости Донецка в третьем квартале нынешнего года в целом был плавным. Особым моментом для характеристики этого периода стало заметное подорожание аренды донецкого жилья. Как свидетельствуют данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У) агентством недвижимости «Жилком» (г. Донецк), при продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке наблюдался значительный рост цен. В среднем по городу он составил 13% (с $1500 до $1700). В прилегающих к центру и отдаленных районах произошло существенное подорожание – на 20% в прицентральных (с $1500 до $1800) и в дальних микрорайонах (с $1000 до $1200) за кв.м.). Не коснулось подорожание только центральных районов, где цена осталась на уровне $2000 за кв.м.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины «Волынским агентством недвижимости» (г. Луцк), во втором квартале 2007 г. в большинстве сегментов недвижимости областного центра Волыни наблюдался незначительный рост цен. Исключением стало только резкое повышение цен на земельные участки. На первичном рынке стоимость одного квадратного метра всех типов квартир в среднем по городу не изменилась и составляет $900 на конец сентября 2007 г. Подорожания не наблюдалось в третьем квартале по всем районам города. В центре цена зафиксировалась на уровне $1050, в прилегающих к центру районах - $950, в ближних микрорайонах - $900, дальних - $700.
Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года: 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом). Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.) Сентябрь 2007 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как время выхода из состояния стагнации. По сравнению с предыдущими годами, нынешний сентябрь выдался достаточно сонным. Но, если вспомнить, что было в мае-июне 2007 года, то можно говорить о существенном оживлении рынка. Цены были достаточно стабильными. Наблюдалось борьба двух тенденций. С одной стороны, наметилась тенденция повышения цен; с другой, - устойчивый рост числа предложений, препятствующий удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма небольшим; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.
В течение третьего квартала нынешнего года на херсонском рынке недвижимости в целом наблюдалось повышение цен. Цена на аренду всех типов жилья, кроме трехкомнатных квартир, торговых и складских площадей возросла. При продаже земельных участков также произошло существенное увеличение их стоимости. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины «Херсонским Центром Недвижимости» (г. Херсон), на первичном рынке жилой недвижимости наблюдалось существенное изменение цен. В центральных районах стоимость одно-, двух-, трехкомнатных квартир возросла на 20% (с $1250 до $1500), а в районе ХБК – наоборот - было зафиксировано снижение на 20% (с $1000 до $800). Правда, в среднем по городу цены возросли только на 2.2% (с $1125 до $1150).
После непродолжительного затишья, цены на аренду жилья в столице снова пришли в движение. Сейчас минимальные ставки на однокомнатные квартиры стартуют с $400, что на $50 больше майских показателей и на $100 - расценок прошлогодней давности. Но главная интрига впереди. Если Киев начнет активную подготовку к футбольному Евро-2012, в столицу хлынет новая "порция" рабочих, что спровоцирует еще большее подорожание квартир эконом-класса.
В сентябре в Харькове больше всего выросли цены на квартиры «эконом-класса» в новостройках. Меньше поднялись цены на жилье так называемого «бизнес-класса», и совсем без изменения осталась стоимость квартир «премиум-класса».
В Киеве, Одессе и Донецке на минувшей неделе продолжился откат среднестатистических цен на вторичном рынке жилья. Снижение коснулось преимущественно одно-двухкомнатных квартир. По данным портала "Агент", средняя стоимость столичного малогабаритного жилья б/у опустилась за неделю на 0,6%). Посредники, работающие с конкретными объектами, отмечают, что приближение осени все еще не вдохнуло жизнь в рынок купли-продажи жилых площадей. По прогнозам аналитиков группы компаний "Планета Оболонь", в августе общая стагнация на киевской "вторичке" продолжится. Возможное оживление деловой активности ожидается лишь в сегменте престижного жилья. Как прогнозируют эксперты, в августе средний уровень цен по Киеву (в июле, по данным "Планета Оболонь ", он составил $2435/кв. м) просядет на 0,5%. При этом цены на качественное габаритное жилье, по их мнению, преимущественно останутся без изменений - продолжат дешеветь небольшие либо пришедшие в упадок квартиры. Так что хозяевам, желающим продать летом старенькие "хрущевки", риелторы советуют быть готовыми снизить цены. Ведь, как отмечают в компании, почти всем, кто продал свои квартиры в июле, пришлось уступать торгующимся покупателям, сбрасывая до 10% от начальной стоимости квартиры. Между тем хозяева все чаще переносят продажу квартир на осень, надеясь на сезонную активность покупателей.
Нынешний сезон преподнес владельцам жилья в областном центре неприятный сюрприз. Традиционно они рассчитывали неплохо подзаработать на студентах. По словам директора фирмы "Харьковское агентство недвижимости" Бориса Кагана, учащиеся вузов и их выпускники всегда оказывали достаточно сильное влияние на местный рынок жилья. Он оценивает совокупную долю этого сегмента в клиентской базе среднестатистического АН в 50-60%. За счет дополнительного притока студентов в августе-сентябре цены на съемные квартиры в городе ежегодно увеличивались на 15-25%. Но, как отмечает директор департамента агентства "Крона" Владимир Чекалов, пока наплыва учащихся не наблюдается. "По сути, спрос сохранился на уровне летних месяцев", - говорит он. Как следствие, лишь некоторым арендодателям удалось повысить расценки на 10%, тогда как в целом на рынке не наблюдается сезонного скачка ставок. Владимир Чекалов поясняет нынешнюю пассивность молодежи слишком высокой стоимостью харьковского жилья.
На фоне стагнации первичного рынка жилья в столице на большинстве региональных рынков наблюдается 20%-ный рост цен на новые квартиры. Эксперты ожидают, что окончательно рынок проснется лишь к февралю 2008 г. В последние полгода украинский рынок недвижимости лихорадит. Не без помощи СМИ по стране, и в первую очередь по Киеву, распространяются слухи о том, что рынок перегрет и вот-вот рухнет. Риелторы подтверждать подобное развитие событий, конечно же, отказываются, хотя и не отрицают, что плавное снижение цен на жилье все-таки имеет место быть. Однако при этом говорят преимущественно о вторичном рынке, а конкретно о квартирах, составляющих сегмент так называемого дешевого жилья. По данным столичного АН "Планета Оболонь", в июле однокомнатные "хрущевки" продавцы оценивали в $77,5-87 тыс. (в зависимости от месторасположения и метража). При этом в базе предложений можно было найти однокомнатные "хрущевки" за $68-75 тыс., а "гостинки" - за $58-60 тыс. То есть продавцы, желающие продать квартиры срочно, вынуждены были снижать цены минимум на 10%.
С 28 сентября по 5 октября средняя цена аренды однокомнатных квартир Киева повысилась на 4,9%, или на 30,7 доллара до 658,7 долларов в месяц. C 28 сентября по 5 октября средняя цена аренды двухкомнатных квартир повысилась на 2,2%, или на 22,7 доллара до 1 045,4 доллара в месяц, трехкомнатных - на 0,9%, или на 14,8 доллара до 1 590,4 доллара в месяц.
Галопирующий рост цен украинский рынок недвижимости пережил в 2005-2006 годах, когда стоимость квадратного метра во всех крупных городах за год увеличивалась в среднем на 45%. Эксперты объясняли скачок цен бумом ипотечного кредитования, высоким спросом и дефицитом жилья. Но в 2007 году цены стабилизировались, поскольку рынок практически полностью исчерпал резервы платежеспособного спроса. Единственное исключение - недвижимость в Крыму. В Крыму редко покупают недвижимость для себя. Из примерно 500 тыс. кв. м жилой площади (многоэтажное строительство и коттеджи), ежегодно строящейся в республике, около 70% приобретают инвесторы, планирующие сдавать апартаменты отдыхающим. Самым популярным был и остается Южный берег Крыма (ЮБК) - наиболее раскрученная часть полуострова с более-менее развитой инфраструктурой и уже налаженными схемами отвода земли под строительство.