В 1 квартале 2008 года цены предложений (выраженные в долларах) на вторичном рынке жилья в Украине продолжили расти. Причем темпы отмечены весьма существенные: от + 0,9% в Чернигове до +26,6% в Ужгороде. По мнению экспертов, увеличение цен связано с высоким уровнем инфляции и проседанием доллара в стране, а также некоторыми локальными причинами. Например, риэлторы Ужгорода констатируют значительный всплеск спроса на жилье среди наших соотечественников, работающих за границей. Однако результаты Ужгорода нельзя считать показательными. В большинстве регионов наблюдается противоположная тенденция — спрос на жилую недвижимость значительно снизился.
На сегодняшний день стоимость квадратного метра в новостройках Соломенского района Киева составляет $2,7 тыс., что на $570 выше, чем в июне прошлого года. Соломенка входит в число наиболее востребованных мест столицы для возведения жилых объектов бизнес-класса, чему способствует наличие зеленых зон и парков. До конца текущего года застройщиками заявлены к сдаче семь таких объектов и один жилой комплекс премиум-класса. При этом в свободной продаже остались квартиры только в шести объектах.
Среди жилых комплексов украинской столицы есть десятки домов, в проектировании которых принимали участие иностранные специалисты. Однако точно назвать их количество не сможет никто: отечественные девелоперы в большинстве случаев предпочитают не разглашать имена зарубежных консультантов, отдавая все лавры местным архитекторам, которые представляют объект в Градсовете и проводят его сквозь многочисленные инстанции. В начале июня Киевская горгосадминистрация заявила о намерении привлечь к созданию нового Генерального плана столицы иностранных специалистов. Удивило это немногих: подобные мысли высказывались киевскими градоначальниками и в 2005-м, и в 2006-м. Пока международное сотрудничество на государственном уровне не реализовано, киевские строительные компании уже не первый год успешно сотрудничают с зарубежными проектировщиками, поручая им разработку не только коммерческих объектов, но и объектов жилой недвижимости.
Большинство покупателей жилья бизнес-класса ценят индивидуальный стиль и оформлением квартир в новостройках занимаются самостоятельно. В то же время застройщики все активнее предлагают заказать у них дизайн-проекты, обязуясь качественно выполнить внутренние отделочные работы. Это соотносится с европейской практикой, где индивидуальные проекты не распространены в силу традиционного строительства жилья "под ключ". Классификатор недвижимости, определяя категорию жилья бизнес-класса, предполагает только проведение внутренних работ (не стоит путать с внутренней отделкой), без которых дом не будет принят в эксплуатацию.
К концу 2008-го девелоперы планировали реализовать свыше двух тысяч коттеджей в пригороде Киева. При средней стоимости домовладения $350 тыс. годовой оборот этого сегмента рынка первичной загородной недвижимости должен был составить $700-800 млн. Однако в 2008-м оборот рынка не дотянет и до $600 млн. Ужесточение условий кредитования и рост ставок по ипотечным кредитам привели к резкому снижению спроса не только на столичные квартиры, но и на загородную недвижимость. Подобная тенденция наблюдается практически во всех регионах. По данным риэлторов, количество сделок купли/продажи таунхаусов, коттеджей, вилл в мае 2008-го по сравнению с аналогичным периодом 2007 года уменьшилось минимум вдвое.
Удачная маевка, позволившая владельцам жилья на Азовском побережье заработать вдвое больше, чем прошлой весной, раззадорила местных жителей: ожидая не менее массового летнего сезона, они на 50% увеличили цены. Однако в настоящее время около трети апартаментов пустуют. Вытянуть сезон хозяева смогут только за счет притока состоятельной публики, но предложений, соответствующих требованиям VIP-туристов, на побережье немного. Начало нынешнего курортного сезона разочаровало владельцев жилья на Азовском побережье. По словам руководителя агентства «Восточный Крым» Александра Калайджи, в этом году возможностью отдохнуть на местных курортах интересуются примерно на треть меньше туристов, чем в 2007 г. Причем дело отнюдь не в погодном факторе, на который сетуют в Крыму и Одессе. «В большинстве прибрежных населенных пунктах уже тепло, а вода в море прогрелась до 23 градусов.
Ориентир для потенциальных строителей «доступных» домов — продажная цена жилого «квадрата» в $500-600. По такой стоимости реализовывались квартиры в первом экспериментальном доме, построенном по программе «Доступное жилье» под Полтавой (с. Щербани). И хотя на этапе строительства второй очереди этого проекта продажная стоимость квадратного метра выросла на 30-40%, ценовой ориентир в $500 продолжают озвучивать представители профильного министерства. Иной взгляд на перспективную цену «доступного квадрата» у застройщиков. И столичные, и региональные строители утверждают, что о таких ценах потенциальным покупателям «доступных» квартир стоит забыть. Причем на этот раз застройщики почти единогласно заявляют: отсутствие расходов на выделение земли — не аргумент в пользу значительного удешевления продажной стоимости жилплощади.
Стоимость квартир уже в ближайшее время может вырасти на 15%, а к сентябрю — еще на 20–25%. Рынок аренды жилья пока остался равнодушен к новациям Нацбанка. Стоимость аренды жилья в мае выросла на 2,5–3,1% практически по всем районам столицы (в областных центрах пока скачка цен практически не было). Особенно явно эта тенденция наблюдалась в отношении квартир, расположенных в Шевченковском и Соломенском районах Киева. Однако это мы не связываем с падением курса доллара. Свою роль тут сыграл другой фактор: высокий спрос на аренду столичного жилья влечет за собой рост цен. Впрочем, стоит отметить, что резкие колебания на валютном рынке привели к тому, что все больше арендодателей начинают устанавливать плату не в привычной валюте — долларах США, — а в гривне или в евро.
Мировой кризис ликвидности и снижение кредитной активности в Украине ударили по рынку жилой недвижимости. Квадратные метры на вторичном рынке будут дешеветь. Ипотечный кризис во всем мире стал причиной падения цен на жилье. После Соединенных Штатов (ежемесячно американская недвижимость обесценивается на 1,5–1,7%) обвальную эстафету подхватили Ирландия, Великобритания, Испания, страны Балтии, Казахстан, Индия. С начала года квартиры в пострадавших от ужесточения кредитных условий государствах подешевели на 10–30%. Спрос на перегретом украинском рынке значительно упал, но пока это не вызвало снижения цен. Застройщики все чаще прибегают к сезонным скидкам на квадратные метры, однако продолжают уверять, что рынок не обвалится — этому помешают огромный неудовлетворенный спрос и удорожание стройматериалов. Банкиры, которые тоже не заинтересованы в уменьшении цен (что повлечет волну невозвратов), в прогнозах не столь категоричны.
Сегодня, наверное, уже каждый третий - четвертый житель столицы или снимает или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени», в результате чего государственная казна теряет миллионы долларов. Это обстоятельство время от времени вдохновляет власти на новые безуспешные попытки легализации рынка аренды. Недавно представители Киевской власти и налоговой администрации объявили рейд по выявлению несознательных налогоплательщиков. На этот раз под ними следует понимать владельцев квартир, которые нелегально предоставляют в аренду собственную недвижимость. Hа столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 3500 до 4500 предложений и более. В частности в мае, когда наблюдается традиционный всплеск, в аренду предлагалось 4360 квартир по цене: 1-комнатные – по $ 450-2500; 2-х комнатные – по $ 600-4000, 3-х - по $750 -7000 и 4-х комнатные - по $1000-8000 за месяц проживания.
Потребительские предпочтения на рынке первичной недвижимости смещаются от приобретения жилья на «стадии котлована» в сторону покупки жилья, близкого к стадии готовности. До 2006 года (до скандала с группой компаний «Элита-Центр») основная масса квартир на первичном рынке приобреталась на 1-м этапе реализации проекта. То есть, фактически, еще до появления забора и начала каких-либо реальных работ по возведению здания. Причина тому была одна: сумасшедшие темпы роста стоимости жилья. Сегодня же, в Киеве больше всего квартир приобретается на 3-м этапе строительства. То есть тогда, когда уже видны "очертания" дома и есть, как минимум, первый этаж, идет возведение коробки здания. В других городах тенденция аналогична, хотя может быть и не столь ярко выражена, как в столице. В Одессе, например, по оценке управляющего маркетинговой компании Research Development Company (г. Одесса) Антона Терехова, на начальных стадиях строительства раскупается около 50 % квартир. На этапе возведение коробки, как правило, продано уже 70 % площадей. И соответственно, остальные 30 % - пока идут внутренние и отделочные работы.
Примечание. Цифра, стоящая рядом с местом в рейтинге, означает перемещение в рейтинге на соответствующее количество позиций по сравнению с рейтингом городов по 4 кварталу 2007 года. В 1 квартале 2008 года цены предложений (выраженные в долларах) на вторичном рынке жилья в Украине продолжили расти. Причем темпы отмечены весьма существенные: от + 0,9% в Чернигове до +26,6% в Ужгороде. По мнению экспертов, увеличение цен связано с высоким уровнем инфляции и проседанием доллара в стране, а также некоторыми локальными причинами. Например, риэлторы Ужгорода констатируют значительный всплеск спроса на жилье среди наших соотечественников, работающих за границей. Однако результаты Ужгорода нельзя считать показательными. В большинстве регионов наблюдается противоположная тенденция — спрос на жилую недвижимость значительно снизился.
Высокая рентабельность рынка недвижимости стимулирует непрофильные компании инвестировать в строительство. До 2010 г. продавец компьютеров компания DiaWest построит коттеджный городок «Музычи-Гармония» в поселке Музычи в Киево-Святошинском районе Киевской обл. По мнению экспертов, если бы компания приобретала землю сейчас, то участок площадью 7 га ей обошелся намного дороже. По данным компании SV Development, средняя стоимость сотки земли в Киево-Святошинском районе Киевской обл. сейчас составляет $10156. Но цены на землю уже не растут так стремительно. И если по сравнению с 01.01.2007 г. в этом регионе стоимость земли выросла на 87%, то в период с января по июнь — только на 8%. В среднем цена увеличивается на 0,5-0,8% в неделю. Поэтому сейчас компании DiaWest пришлось бы выложить более $7 млн. А средний размер коттеджей 115-180 кв. м выбран правильно.
Покупатели курортной недвижимости охладели ко вторичке. Местные риэлторы в один голос говорят о резком сокращении количества сделок в этом сегменте: по сравнению с прошлым годом число проданных старых квартир снизилось, по меньшей мере, на треть. За первый квартал нынешнего года на территории Большой Ялты заключено порядка 200 сделок купли-продажи, что практически соответствует прошлогодним показателям. Но если ранее не менее 40% из них составлял старый фонд, то сейчас активность наблюдается в основном на рынке первичного жилья.
Сегодня Украина одна из самых урбанизированных стран в мире – более 70% ее населения живет в городах. Для сравнения, в среднем в мире число городских жителей составляет примерно 50% от численности населения. Кроме того, Украина, по сравнению с другими государствами, имеет на своей территории относительно много городов-миллионеров - обычно таковых в стране два-три. Таким образом, происходит концентрация населения не только в Киеве, а одновременно в нескольких городах - Харькове, Одессе, Донецке, Днепропетровске и других. К примеру, на Донбассе уже сегодня 80 % населения проживает в городах. Поэтому, и строительно-жилищные проблемы Киева, и пути их решения могут быть актуальны и для других крупных городов Украины.
B первом квартале 2008 года наблюдался динамический рост цен в большинстве секторов рынка недвижимости, особенно активно росли цены при продаже торговой недвижимости. На первичном рынке стоимость жилья по всему городу снизилась на 18.1% (с $1300 до $1100 за кв.м.), в центре города на 8.3% (с $1300 до $1200 за кв.м.) Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке выросла по всему городу на 5.8% (с $850 до $900 за кв.м), в центре на 10% (с $1000 до $1100 за кв.м.), в ближних районах цены также выросли на 28.2% (с $780 до $1000 за кв.м.).
Уровень деловой активности в мае существенно снизился. Сказались и длительные праздничные каникулы, и замораживание ипотечного кредитования, и высокий уровень инфляции, и политические противостояния, и мощные PR-кампании… И чуть ли ни каждый день новые неприятные сюрпризы… Особенно болезненно сказалось проседание доллара. За две недели курс доллара в обменниках снизился на 5-7%. А ведь так уж сложилось, что наш вторичный рынок недвижимости – традиционно долларовый. Основные сбережения у большинства покупателей в долларах, цены выставлены в долларах, статистика изменения цен - в долларах. Предварительные договоренности также нередко были в долларах; а тут такое резкое его проседание. В таких условиях участникам рынка сложно привязаться к какой-либо валюте: инфляция обесценивает гривну, курс евро нестабилен, доллар падает. Как следствие – срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.
Hа рынке недвижимости Львова в течение первого квартала не изменились цены на первичном рынке жилья, плавно росли цены на рынке вторичного жилья. Динамически росли цены в сегменте продажи торговой недвижимости, земельных участков. Продажа и аренда жилой недвижимости. На первичном рынке, в течение первого квартала стоимость квадратного метра не изменилась. Однокомнатных квартир в среднем по городу составляет $2000 за кв. м., в центре - $2000 за кв. м., в прицентральных районах - $2300 за кв. м., в ближних - $1700, в дальних - $1600 за кв.м.
B течение первого квартала 2008 года на рынке недвижимости города наблюдался плавный рост цен. На первичном рынке в течение квартала возрастали цены на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры: в целом по городу на 10,1% (с $995 до $1095 за кв.м.), в центре цены на квартиры подорожали на 9,8%(с $1020 до $1120 за кв. м.). В прицентральных и ближних микрорайонах цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 10,4% (с $960 до $1060 за кв. м.).
Стоимость однокомнатных квартир в течение первого квартала в среднем подорожала на 39% (с $1150 до $1600 за кв. м.), в центре города рост составил 42% (с $1200 до $1700 за кв. м.). В прицентральных районах – 42% (с $1200 до $1700 за кв. м.), в ближних на 48% с (с $1150 до $1700 за кв. м.), в отдаленных от центра районах рост стоимости недвижимости составил 39% (с $1150 до $1600 за кв.м.). Двухкомнатные квартиры существенно подорожали: в среднем по городу на 30% (с $1150 до $1500 за кв.м.). В центре цены выросли на 33% (с $1200 до $1600 за кв. м.), в ближних районах – на 30% (с $1150 до $1500 за в. м.), в дальних микрорайонах подорожание было на уровне 22% (с $1150 до $1400 за кв. м.).