В Украине основным проявлением экономического кризиса, с которым столкнулись участники рынка недвижимости, стали проблемы с привлечением финансирования. Значительно возросла его стоимость: если раньше долларовый кредит можно было получить под 10—12%, то сейчас – около 15%, а заимствование в гривне можно взять под 25%. Экономический кризис в полной мере проявился в строительной сфере. Уже ощутил на себе его влияние рынок недвижимости. В первую очередь спад бьет по девелоперам. Самый высокий уровень рисков подстерегает их на этапе строительства, а самый низкий – на этапе приобретения земельных участков.
На торги будет выставлен еще один надел в центре города, по улице Прибужской, 15/1, предназначенный для возведения коммерческого объекта. Правда, его скромная площадь — всего три сотки — и неудачное месторасположение вряд ли привлекут внимание покупателей, несмотря на сравнительно низкую стартовую цену — 78,3 тыс. грн. (27,4 тыс. грн. за сотку). Этот участок можно использовать разве что для обслуживания транспортных средств, потому что он находится за заправкой и автомойкой.
20 ноября Луцкий горсовет планирует провести аукцион по продаже семи земельных участков общей площадью почти 3,5 га под строительство производственных, торговых, складских и рекреационных объектов, за которые предполагается выручить как минимум 27 млн грн. Три из них по цене порядка $1,75 тыс. за сотку предлагаются в городской промзоне на улице Электроаппаратной: стартовая стоимость надела площадью 1,3 га составляет 1,1 млн грн., 95 соток — 835,5 тыс. грн. и 18 соток — 154,7 тыс. грн. В местной мэрии считают эти участки весьма удобными для коммерческой деятельности.
Территория Арабатской Стрелки, для которой херсонские чиновники хотят получить статус курорта государственного значения, в последние годы активно развивается. Местные власти, чтобы привлечь инвесторов, строят там дороги, подводят инженерные сети. По данным, на морской косе по итогам девяти месяцев было продано земельных наделов на 5,3 млн грн. (32% от плана поступлений на 2008 г.).
Bсе выставленные на продажу участки расположены в районе радиозавода, вдоль Калушского шоссе. Стартовая цена каждого лота определена из расчета 515 грн. за кв. м, или порядка $10 тыс./сотка. Желающие поторговаться за право стать собственниками этой земли должны уплатить гарантийный взнос, который составляет 10% от стартовой стоимости лота, и заплатить за регистрацию 680 грн. Стартовая цена самого большого надела площадью 4,8 га превышает 24,8 млн грн. В муниципалитете считают, что на этой площадке было бы целесообразно построить гипермаркет.
На Львовщине в ноябре планируется провести ряд земельных аукционов по продаже участков в различных населенных пунктах. Самый интересный, по мнению чиновников, надел предлагается в Трускавце. Здесь выставляются на торги почти 18 га на улице Бориславской для строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Стартовая цена лота составляет 20,1 млн грн. (11,2 тыс. грн./сотка). Победитель аукциона должен будет компенсировать местному горсовету расходы на изготовление технической документации (103 тыс. грн.) и оплатить в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи с мэрией потери сельского хозяйства (65 тыс. грн.).
Квартирный рынок переживает кризис, но это еще не значит, что цены на квадратные метры молниеносно рухнут - строители замораживают объекты и ждут до лучших времен. Для продавцов загородной недвижимости времена «смуты» пока не наступили, но и там не все ладится. То, на что так долго надеялись не обеспеченные жильем слои населения, случилось - рынок недвижимости «пал». Казалось бы, жди теперь, когда квартиры станут продавать по нормальным, а не завышенным ценам. В этом ключе даже возникают мысли о собственном загородном жилье (а почему бы и нет). Но не тут то было...
Наследуя опыт столицы, крупные города Киевской области решили провести земельные аукционы. В Броварах собираются выставить на открытые торги право на долгосрочную аренду 7 га, а в Фастове — отдать в аренду девять мелких участков и продать один площадью 2,6 га. Но на местах признаются: пока правила реализации наделов не утвердят местные власти, продавать их они не могут.
После полугодового перерыва в Одессе возобновились земельные торги. Особо привлекательным участком, за который можно будет посоревноваться в щедрости в середине ноября, 1,5 га в районе санатория «Россия», на Французском бульваре, 60, предназначенные для строительства спортивно-развлекательного центра высотой в один-два этажа. Свободных наделов на Французском бульваре практически нет. Возможны одно-два предложения, но небольшие и, как правило, неправильной формы. Стоимость такой земли варьируется в пределах $150 тыс. за сотку. Большой удачей считается покупка нескольких соток в этом элитном районе за $80–100 тыс.
Hа торги выставлены два надела по улице Мыкулинецкой: 55 соток под строительство производственных цехов со стартовой ценой почти 600 тыс. грн., или $2,2 тыс. за сотку, и 50 соток для возведения административно-складских помещений с начальной стоимостью 673,2 тыс. грн. ($2,7 тыс./сот.). Кроме того, покупатели могут посоревноваться в щедрости за два участка по улице Королева, где предлагается 80 соток под гостиничный комплекс (1,5 млн грн., или $2,2 тыс./сот.) и порядка 2 га для строительства многоуровневых гаражей со стоянкой (2,1 млн грн., или $3,6 тыс./сот.).
Больше всего покупателей заинтересовали участки для строительства рекреационных объектов на мысе Фиолент, где 5 га ушли за 6,15 млн грн. при стартовой цене почти 6 млн грн., 4 га — за 5 млн грн. (стартовая цена — 4,6 млн грн.), 3 га — за 3,7 млн грн. (3,4 млн грн.) и 2 га — за 2,5 млн грн. (2,2 млн грн.). Кроме того, за 4,8 млн грн. удалось продать 1,4 га в микрорайоне Омега-2, которые изначально выставлялись за 4,4 млн грн. На данном участке местные власти хотят видеть жилмассив.
На минувшей неделе в Запорожье состоялся очередной земельный аукцион по продаже шести участков, из которых был куплен только один. Оставшиеся лоты местные чиновники собираются повторно предложить инвесторам уже 21 октября. Вялость бизнесменов в мэрии склонны объяснять опасениями, что результаты торгов могут быть оспорены правоохранителями из-за противоречий в земельном законодательстве.
Несмотря на продолжающиеся судебные разбирательства по первому земельному аукциону, состоявшемуся в Харькове в конце февраля, местные власти готовятся пустить с молотка вторую партию городской земли. Чиновники уже составили список из девяти новых участков общей площадью 7,12 га, который должен быть утвержден на ближайшей сессии горсовета.
Готова ли Украина к отмене моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения? Для того чтобы мораторий на сельхозземли был отменен, Украине необходимо принять несколько законодательных актов (законы “О рынке земли”, “О земельном кадастре"), которые будут формировать рынок земли, а также создать институциональную основу для его функционирования. т.е. Государственный земельный ипотечный банк, риелторские компании, консультационные службы, т.е. информационное обеспечение собственников земельных паев об их обязанностях и правах.
Цены на сельхозземли в пригородах крупных городов начали расти с 2007 г., когда крестьяне, осознав возможность серьезно подзаработать на своих наделах, настолько взвинтили цены на паи, что отпугнули даже видавших виды спекулянтов. Например, в Обуховском и Киево-Святошинском районах Киевской области за 1 сотку просили до $10 тыс., а смена целевого назначения могла увеличить данную стоимость в 1,5-2 раза. В свою очередь, интерес к наделам аграрных компаний способствовал росту стоимости паевой сотки в отдаленных районах области. Например, если в конце 2007 г. сельхозучастки, находящиеся на значительном удалении от Киева, оценивались в $100-150 за 1 сотку, то сегодня уже от $200 за 1 сотку.
Конкуренция на аграрном рынке привела к росту ставок на аренду земель у пайщиков в среднем в 1,5-2 раза. (г.Киев; общественная организация, объединяющая землеустроителей, землеоценщиков, риелторов, инвестиционные и промышленные компании; с 2004 г.; около 150 чел.), они колеблются от 300 грн. до 1 тыс. грн. за 1 га (в зависимости от региона). В то же время, средний размер арендной платы по Украине составляет 148,3 грн. за 1 га. Последние 40 лет его потребление на душу населения непрерывно возрастает. В то время как, согласно отчету Организации по вопросам продовольствия и сельского хозяйства ООН (FAO), цены на зерновые культуры на конец 2007 г. достигли уровня, рекордного для последнего десятилетия.
Сегодня уровень и цель инвестиций в земли сельхозназначения совсем иной, чем еще пару-тройку лет назад. Агрохолдинги в стране растут числом и имением. Некоторые компании даже брендируют свой бизнес, отстраивают высокотехнологичные схемы производства зерна и мяса, одним словом, делают все так, как принято в цивилизованном мире. Для чего, спрашивается? Чтобы западный инвестор быстрее повелся на тот бизнес и ту компанию, которая ему понятнее по форме и содержанию.
Hа рынке ленд-девелопмента (операции с земельными участками) ситуация, когда покупатель сознательно берет на себя некоторые риски, приобретая землю по заниженной стоимости, — скорее, правило, чем исключение. Устранение этих рисков — источник прибыли для некоторых компаний-посредников. Но они часто переоценивают свои возможности и у многих возникает желание перепродать участок, умолчав о его негативных характеристиках. Поэтому любые операции с землей отличаются повышенным уровнем опасности, в первую очередь с юридической точки зрения. В вопросе минимизации рисков ключевую роль играет качество юридического сопровождения сделки, а также репутация потенциального контрагента или посредника. Однако даже это не дает 100% гарантии прозрачности. Ведь в земельных вопросах существует множество способов и механизмов скрыть проблемы, связанные с участком.
По традиции отечественные риэлторы в своих оценках и прогнозах говорят о радужных перспективах. Разумеется, они напрямую заинтересованы в поддержании высокого интереса к земле. Однако сегодня даже закоренелые оптимисты весьма сдержаны в цифрах. Участки, безусловно, будут дорожать и дальше, но привычная сверхдоходность коснется уже далеко не всех направлений и не каждого надела. Иными словами, зарабатывать на земле теперь будет сложнее, и делать это придется с умом. Высокая доходность 2007 г. объясняется двумя факторами. Во-первых, земля была недооценена, а во-вторых, рост стоимости квартир составил только 17%, потому основная масса спекулянтов перешла на более прибыльный загородный рынок. Г-н Костецкий обращает внимание на то, что повышение стоимости земли в 2007 г. происходило неравномерно: резкий подъем цен в первой половине года сменился стабилизацией в июле-августе, а потом - небольшим ростом в сентябре-декабре. В начале 2008 г. стоимость земли достигла объективных рыночных отметок, и удорожание за первые 6 месяцев, с учетом уровня инфляции, эксперт называет незначительным.
Проще всего в пригороде столицы найти земельный участок для сооружения склада класса В. Требования к таким площадкам менее жесткие, нежели для логистических комплексов А-класса. К тому же складская недвижимость становится все более перспективной — существующие объекты заполнены арендаторами на 99–100%, а неудовлетворенный спрос оценивается на уровне 700 тыс. кв. м. Если еще два-три года назад наиболее востребованными были земельные участки в 30-километровой зоне, то сегодня инвесторы осваивают и более отдаленные территории.