Докорінна зміна земельних відносин в Україні потребує постійного удосконалення земельного законодавства, що є закономірним. Правове забезпечення зміни земельних відносин було і є основним стратегічним напрямом діяльності Комітету. З часу вступу у дію Земельного кодексу України - з 1 січня 2002 року - у його розвиток розроблено і прийнято 27 законів України, 26 постанов Кабінету Міністрів України та 31 наказ Держкомзему, зареєстрованих у Мін'юсті України. Однак прийняті законодавчі акти не повною мірою врегульовують питання формування земельного ринку, охорони земель, контролю за використанням земельних ресурсів.
За оперативними даними за весь період продажу на первинному ринку продано 33154 земельних ділянок несільськогосподарського призначення, загальною площею 17805,04 . га, вартістю 3162,9 млн. грн., у тому числі за 2006 рік 5917 земельних ділянок, загальною площею 3645,93 га, вартістю 1324,14 млн. грн. До Державного та місцевих бюджетів від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення надійшло 3038,1 млн. грн., у тому числі за 2006 рік 1205,7 млн. грн., що становить 271,3 % від запланованого на цей період. Набуває поширення продаж земельних ділянок та прав оренди на них на земельних торгах.
Государственный комитет по земельным ресурсам в 2006 г. оформил 319,9 тыс. государственных актов на право собственности на землю. Еще 483,7 актов находятся в стадии разработки, по данным Госкомзема. По состоянию на 1 января 2007 г. гражданам оформлено 5,99 млн. актов, что составляет 88% от количества человек, которые получили сертификаты на право на земельную долю. Выдано на руки государственных актов 5,38 млн. (79%).
В Украине в 2006 г. было продано 5 тыс. 918 участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3,6 тыс. га и стоимостью 1 млн. 329,2 тыс. грн. Об этом на пресс-конференции сообщил первый заместитель председателя Государственного комитета земельных ресурсов Владимир Кулинич. По его данным, за январь-февраль 2007 г. продано 885 таких участков площадью 703,73 га и стоимостью 110,6 млн. грн. В Украине в 2006 г. продано 6 тыс. несельскохозяйственных участков стоимостью 1,3 млн. грн.
Указом Президента України від 28 грудня 2005 року № 1867 встановлено остаточний термін завершення заміни сертифікатів на право на земельну частку (пай) на державні акти на право власності на земельні ділянки до 1 квітня 2006 року. На першому етапі земельної реформи створено клас власників землі, яким передано у власність 21,4 млн. га (51,2%) сільськогосподарських земель з 41,8 млн. га. На даний час право на земельну частку (пай) отримали 6,9 млн. громадян, з яких 6,8 млн. (98,5%) отримали сертифікати. Кількість громадян, які набули право на земельну частку (пай), але не отримали сертифікатів складає 105,0 тис. (1,5%) громадян.
В 2007 г. стоимость земельных участков под застройку в 30-километровой зоне вокруг Киева может увеличиться на 100%. 2006-й стал годом активного выхода девелоперов на земельный рынок Киевской области. Наибольшим спросом у застройщиков пользуются земельные участки, предназначенные для строительства коттеджных поселков и складских комплексов на расстоянии 10-30 км от Киева. В то же время в этом регионе все больше ощущается дефицит земель под застройку. Земельный ажиотаж эксперты объясняют, во-первых, более высокими - по сравнению с жильем на первичном рынке Киева - темпами роста цен на земельные участки.
Бесснежный высокий сезон в Карпатах существенно увеличил количество продающихся по вполне приемлемым ценам коттеджей. Однако, как считают местные риэлторы, нынешняя "акция" - это временное явление. Упасть ценам не позволит растущий спрос на землю и резко уменьшающееся количество свободных участков. Так что уже к будущей весне недвижимость в горах имеет все шансы подорожать на 15-20%. А за год динамика может составить даже 100%. Популярность карпатской недвижимости растет с каждым годом.
По данным Государственного комитета по земельным ресурсам (Госкомзем), в Украине в 2006 г. продано 5,917 тыс. земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3,64 тыс. га на сумму 1,35 млрд. грн. Наибольшее количество земельных участков было продано во Львовской (3,464 тыс. участков), Луганской (2,027 тыс.), Волынской (2,525 тыс.), Полтавской (1,513 тыс.) и Ривненской (1,565 тыс.) областях, наименьшее - в Севастополе (25).
Земельные аукционы перестают быть фикцией. Практика многих городов свидетельствует, что проведение торгов обоюдовыгодно: застройщики отдают городу миллионы за "готовый" пакет документов под строительство, а местный совет решает проблему выполнения бюджета. Строительные компании начинают проявлять интерес к земельным аукционам, проводимым городскими властями. На торги выставляются инвестиционно привлекательные участки, размеры которых позволяют возводить большие жилые комплексы. К примеру, в начале марта в Киеве был продан участок размером 113 га почти за миллиард гривен.
В 2006 году от продажи несельскохозяйственной земли в бюджет поступили финансовые средства от Одесской (146,9 млн. грн.), Львовской (71,1 млн.), Закарпатской (51,2 млн.), Киевской (118,08 млн.), Запорожской (46,2 млн.) областей. А также из Крыма - 45,7 млн. грн. и Киева - 403,118 млн. грн.
Приобретение земельных участков в столице - дело хлопотное. Свободных наделов, пригодных под строительство, мало, а распределение городской властью имеющихся в наличие, как считают инвесторы, осуществляется крайне несправедливо, и в последнее время приобрело критическую форму. Решить проблему непрозрачной системы распределения земельных участков должны были инвестиционные конкурсы и аукционы, с помощью которых игроки рынка и власть имущие надеялись урегулировать все проблемы связанные с выдачей разрешений на отвод земли, определением целевого назначения участка, а также рассчитывали упростить процедуру всех согласований.
Переход от традиционной системы передачи земли коммерческого назначения в аренду к продаже ее на аукционах приведет к росту доходов местных бюджетов и активации инвестиционной деятельности. В аукционном зале Одесского городского управления земельных ресурсов холодно. Лицетатор веселит немногочисленных покупателей земли шутками. А разгуливающая по залу черная кошка выглядит символично. Вместо обещанных двадцати одного участка общей площадью более двадцати гектаров и стоимостью более 100 млн. гривен на аукцион 23 февраля Одесса выставила всего десять площадок. Из них пять сняли с торгов из-за отсутствия реального спроса (по словам организаторов аукциона, на эти земли претендовали спекулянты), а один участок - по протесту областного прокурора.
Продать свою драгоценную недвижимость решаются немногие - закон не велит, легального рынка нет, многие боятся оказаться обманутыми. Но тут уже вопрос цены. Так, в селе Катюжанка (50 км от Киева) уже год ходят покупатели земли. За пай 2,3 га предлагают S10 тысяч. Причем сервис настолько продуман, что продавцам обещают доставку прибыли с охраной прямо под крыльцо дома. Много ли продают? Сами крестьяне называют цифру в 30% - именно столько бывших пайщиков купили себе машины и начали перестраивать свои дома...
Цены на участки в самом престижном Обуховском направлении хотя и остаются самыми высокими по области, но по темпам роста (29% - за год, а за период с 2001 по 2007 год - в 9 раз) значительно уступили Бориспольскому и Киево-Святошинскому районам. Вслед за баснословно дорогой Конча-Заспой ($25.750 за сотку) в списке "золотых угодий" расположились Плюты ($9.935), Козин ($8.855), Рудики ($6.850), Романков ($6.000) и Подгорцы ($3.502). По данным консалтинговой компании SV Development, Бориспольский район в 2006 году обогнал по темпам роста цен на землю традиционного лидера последних лет - район Обуховский.
В 2006 году наиболее активно развивалось житомирское направление (Киево-Святошинский район), где сейчас интенсивно ведется коттеджное строительство. По мнению аналитиков компании, инвесторов, кроме природных условий, привлекает удобная транспортная развязка, а значит, возможность относительно быстро добраться в центр Киева. За последний год цены на земельные участки здесь выросли в среднем на 65%, при этом стоимость сотки на сегодняшний день составляет от 1,6 до 21 тыс. долл. Средняя цена на землю в 25 километровой пригородной зоне Киева на сегодняшний день составляет 3 597 долл. за сотку, что в 25 раз выше стоимости земли в целом по Украине.
5 млн. га всех арендованных сельхозугодий сегодня контролируют крупные аграрные холдинги. Однако инвестировать в черноземы капиталисты-аграрии будут с большой осторожностью. Формирование крупного земельного арендатора в Украине проходило поэтапно и, в большей степени, было продиктовано ростом конкуренции в среде переработчиков и экспортеров сельхозпродукции на самых "вкусных" рынках - зерновом и масличном. В середине 1990-х годов, когда стартовал процесс расформирования колхозов, многие владельцы паев решили самостоятельно обрабатывать земельные наделы. Большинство из них занялись выращиванием кормовых культур, что было обусловлено наличием у частников домашнего скота, который необходимо было чем-то кормить.
Cтоимость земли в пригороде столицы с июля по декабрь 2006 года выросла в среднем на 61%. Наибольший рост цен наблюдался в Житомирском (Киево-Святошинский район) и Обуховском направлениях. Самая дорогая земля находится в Конче-Заспе и стоит в среднем $25,682 тыс./сотка. Так, в Житомирском и Обуховском направлениях с июля по декабрь цены за сотку выросли на 90% и 91% соответственно. Наименьшие темпы роста стоимости земли наблюдались в Васильковском районе (с июля по декабрь удорожание сотки составило 23%).
Исходя из цены предложения, земельный рынок давно оставил позади жилую и коммерческую недвижимость. Особенно это заметно в 30¬километровой зоне вокруг Киева. Здесь за год стоимость земельных участков выросла в среднем на 50¬70%, а в отдельных случаях — до 400%. Такое положение вещей вызвано в первую очередь ограниченным предложением. Практически все перспективные участки вблизи Киева уже нашли своих собственников, а время выхода на рынок участков, скупленных для перепродажи, по мнению специалистов, еще не пришло. Тем не менее, рынок земли переживает настоящий бум. Количество нотариально заверенных сделок купли-продажи неуклонно растет, и нет оснований полагать, что динамика этого роста может существенно снизиться.
Земельный рынок является одним из самых перспективных на Украине. И это становится очевидным, если посмотреть на динамику его развития и рост цен на земельные участки. Вопрос землепользования на сегодняшний день остается причиной частых общественных скандалов и судебных разбирательств. С одной стороны это вызвано несовершенством национального законодательства, а с другой - личной заинтересованностью некоторых чиновников.Вообще же, как отмечают эксперты рынка недвижимости, для нормального развития этого сектора в первую очередь необходимо урегулировать рынок земли.
Весной этого года новая харьковская власть отменила ряд решений, которые касались выделения земельных участков. Свои действия она аргументировала тем, что при старом мэре данные территории были отведены незаконно. Рынок земли на подобные действия депутатов горсовета отреагировал незамедлительно. Спрос, который за последние два-три года стремительно взлетел вверх, сегодня набирает скорость в обратном направлении - инвесторы бояться покупать землю - слишком высокими в Харькове, по словам специалистов, стали политические риски.