Аналитики считают, что изменение цен вызвано, прежде всего, повышением инвестиционной привлекательности как загородной недвижимости, так и отдельного надела, интенсивным развитием сегмента коттеджных поселков, периодическими сезонными скачками, а также существенным увеличением цен в течение первого квартала 2007 года. Такая тенденция объясняется тем, что земля не является активным средством приумножения капитала, а зачастую выполняет лишь пассивную спекулятивную функцию, которая постепенно отходит в прошлое, и становятся все менее прибыльной. Mаксимальное снижение (на 9,93% - 797 долл.) зафиксировано в Обуховском районе, где за июль-сентябрь цены упали до 7 228 долл. за сотку.
Второй вид распределения земли - продажа частному (физическому) или юридическому лицу. Она может проходить конкурентным образом (инвестиционный конкурс или аукцион), а может - без какого-либо конкурса, фактически - "по договоренности" между "денежным мешком", которому эта земля приглянулась, и определенными лицами местных властей. Нельзя сказать, что по форме - это грубый дерибан за копейки. Наоборот, внешне все выглядит довольно прилично: сертифицированный специалист-оценщик производит денежную оценку земельного участка, Киевсовет ее утверждает (можно подумать, он в этом понимает?!), и после этого заключается договор купли-продажи между мэрией и новым владельцем.
Инициатива, как правило, исходит от частников – представителей обеспеченного слоя зарождающегося в стране среднего класса. Именно они первыми начинают возведение добротных домов на окраинах областных центров, стихийно объединяются в коттеджные поселки, организовывают общую инфраструктуру, самые необходимые жилищно-коммунальные и социальные службы (охрану, вывоз мусора, торговые точки). Наблюдая повышенный спрос на коттеджное жилье, застройщики также все активнее включаются в данный процесс. Практически во всех регионах уже осуществляются проекты коттеджных поселков с организованной застройкой. Однако в каждом регионе строительство загородных домов имеет свою специфику и особенности.
Средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевской области с 3 по 9 сентября 2007 года выросла на 0,97% - до $5618 за 1 сотку. Максимальный рост цен на землю отмечен в Кагарлыкском районе - 5,8%, где средняя стоимость одной сотки составила $1369. Максимальное снижение стоимости одной сотки земли на прошлой неделе зафиксировано в Барышевском районе – 6%, где средняя стоимость земли составила $858 за одну сотку. Наибольшее количество земельных участков с 3 по 9 сентября предлагалось в Макаровском районе - 30% общего количества предложений, наименьшее – в Барышевском и Фастовском районах – по 0,2%.
Государственное агентство земельных ресурсов оформило и выдало 89,3% государственных актов на право собственности на земельные участки. Согласно сообщению, всего, по состоянию на 1 сентября, выдано 6,09 млн. госактов, 6,82 млн. граждан получили сертификаты на право на пай. По состоянию на 1 января 2007 г., Госкомзем оформил 88% государственных актов на право собственности на земельные участки.
В соответствии с украинским законодательством, существует несколько способов решения земельных вопросов. Во-первых, государство может предоставлять участки несельскохозяйственного назначения в постоянное владение. Это предполагает, что ими можно будет пользоваться неопределенный срок, уплачивая фиксированные налоги. Брать землю в аренду могут юридические лица государственной и коммунальной форм собственности: институты, больницы, школы, госучреждения и т.п. Но, как известно, земельные наделы, которые принадлежат бюджетным структурам, отдаются в субаренду частным предпринимателям и затем теряют своих прямых владельцев и целевое назначение.
Под строительство коттеджных поселков и городков чаще всего используются бывшие колхозные угодья, поделенные на паи и переданные местным жителям после распада коллективных хозяйств. В некоторых районах Киевской области в частной собственности застройщиков находится уже 90% таких площадей. Фактически, не только в столице, но и в пригороде свободной земли для строительства уже нет. Площадь участков, выставленных на продажу, неуклонно снижается. Oбъем предложения по 8 районам Киевской области во втором квартале составил 13,9 тыс. га., что на 4,8 тыс. га меньше, чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров.
Госакты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 г., получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай. Кроме того, к 1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн., или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок.
Ежегодный рост стоимости земли минимум в два раза привлекает все больше игроков на этот рынок. Однако теневые законы, по которым живет рынок земли, чреваты для покупателей дополнительными финансовыми затратами. Примеров - множество. Прежде всего, нужно очень внимательно отнестись к документации. Без государственного акта сделки по купле-продаже земли вообще ничего делать нельзя. В реквизитах этого документа нужно обязательно проверить кадастровый номер участка. Бывают случаи, когда существует два госакта на один и тот же участок. Чаще всего при этом один из госактов старой формы, т.е. в нем не указан кадастровый номер участка.
C мая текущего года самый престижный Обуховский район подешевел более чем на 20% ($7187 за сотку в сентябре против $9137 в мае). Также сдали свои позиции цены в Вышгородском, Броварском, Киево-Святошинском, Макаровском и Бородянском районах, хотя уровень их снижения составляет не более 5-7%. А ведь еще в мае специалисты прогнозировали, что земля здесь подорожает в ближайшее время как минимум на треть. Основное удешевление, по информации экспертов, коснулось участков, расположенных вдали от асфальтированных дорог, лесов и водоемов.
1 сентября 6,91 млн. граждан приобрели право на земельный участок, из них 6,82 млн. граждан, или 98,6%, получили сертификаты на право на земельный участок. Государственные акты на право собственности на землю в Украине, по состоянию на 1 сентября 2007 года, получили 6,09 млн. граждан взамен сертификатов на земельный пай, что составляет 89,3% общего количества получивших право на земельный пай, сообщило Государственное агентство по земельным ресурсам в пресс-релизе во вторник. В целом в Украине с 1994 года и на 1 июля 2007 года инвентаризовано 7,3 млн. га земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, или 66,1% их общей площади.
C мая текущего года самый престижный Обуховский район подешевел более чем на 20% ($7187 за сотку в сентябре против $9137 в мае). Также сдали свои позиции цены в Вышгородском, Броварском, Киево-Святошинском, Макаровском и Бородянском районах, хотя уровень их снижения составляет не более 5-7%. А ведь еще в мае специалисты прогнозировали, что земля здесь подорожает в ближайшее время как минимум на треть. Основное удешевление, по информации экспертов, коснулось участков, расположенных вдали от асфальтированных дорог, лесов и водоемов.
Стремительный рост мировых цен на зерно превращает черноземы Украины в главный инвестиционный объект. Для Украины вопрос цены на зерно перетекает в проблему собственности на землю, которая, естественно, будет дорожать. И, по-видимому, в этом никто не сомневался еще с начала года, когда американское посольство и представительства компаний, заинтересованных в покупке украинских земель, оказывали давление на наше правительство и парламент с требованиями ускорить отмену моратория. Если бы мораторий был снят в начале нынешнего года, что вполне могло произойти при другом политическом раскладе, то уже к сегодняшнему дню большая часть украинских земель была бы по дешевке скуплена у крестьян.
В течение первого полугодия в Днепропетровской обл. продано 40 земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 10,1 га на сумму 10,6 млн. грн. По информации главного управления земельных ресурсов ОГА, стоимость 1 м2 в среднем по области составляет 31 грн., при этом по г.Днепропетровск она достигает 410 грн. за 1 м2. Среди городов областного подчинения активнее всего продажа земучастков проходит в Днепропетровске, среди районов - в Апостоловском, Верхнеднепровском, Днепропетровском, Межевском.
Земельных участков под строительство коммерческой недвижимости в столице почти не осталось - земля в центральных районах подорожала до $150 тыс. за сотку. Оставшиеся участки для новых торговых или офисных центров не подходят - в первую очередь из-за большого транспортного потока в центре города. Еще один крупный бизнес-центр в районе Крещатика Киев не выдержит - транспорт просто остановится. Вместе с тем 40% столичной земли занято промзонами. Окраины Киева и вовсе едва освоены по линии окружной. Все это следствия хаотичной застройки на протяжении последних 15 лет - строительство "по плану" в столице завершилось с развалом СССР, хотя Генеральный план развития Киева и пригородов существует, причем все тонкости застройки в нем распланированы вплоть до 2020 года.
На Украину приходится почти треть мировых запасов чернозема и четверть пригодной для пахоты земли в Европе. Украина занимает первую позицию в мире по распаханности земли - 75% сельскохозяйственных земель и 56 - всех земель. На одного украинца приходится в среднем 0,7 га пахотной земли, тогда как в Европе этот показатель составляет в среднем 0,25 га, в т.ч. в Польше - 0,30, Франции - 0,31 га. Вместе с тем 20% украинской пашни - это деградировавшие и малопродуктивные земли. По оценкам экспертов, ежегодные потери гумуса превышают 30 млн. тонн, а экологически-экономический ущерб от эрозии почв составляет порядка 9 млрд. грн.
В последнее время, наравне с замедлением роста цен на квартиры в Киеве, не менее активно обсуждается непредсказуемое поведение рынка земли, которое по многим параметрам не поддается анализу и не соответствует общепринятой во всем мире цикличности. Что же на самом деле произошло, и чего ожидать в будущем – так звучит самый популярный вопрос, который так пока и остался без вразумительного ответа. Если быть объективным, то на сегодняшний день нет единой тенденции роста или падения цен на землю не только в Киевской области, но и регионах Украины, а существует масса факторов, различные комбинации которых и приводят к сложившейся, далеко не идеальной ситуации.
Одесситы намерены в сентябре пустить с молотка последние участки в центре города и на морском побережье, которые вошли в утвержденный в начале года горсоветом список. Впоследствии, согласно новому перечню, одобренному народными избранниками, на торги будут выноситься в основном наделы в периферийных районах под строительство складов, автосалонов и других коммерческих объектов. 21 сентября одесская мэрия проведет очередные земельные торги, на которые выставлено 13 участков общей площадью порядка 10 га по стартовой цене более 105 млн. грн.
За прошедшую неделю (с 6 по 12 августа) средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе (11 районов) выросла на 1,78% ($94) и достигла $5352 за сотку (0,01 га). Pейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области выглядит следующим образом... 1) Киево-Святошинский район – рост 0,34% (на $30) до $8807/сотка; 2) Обуховский район – снижение 2,00% (на $141) до $6894/сотка; 3) Бориспольский район – рост 3,11% (на $161) до $5344/сотка.
В Украине подготовлено к продаже 38,5 тыс. земельных участков площадью 20 тыс. га. Cтоимость указанных участков составляет 5,2 млрд. грн. За 7 месяцев текущего года было реализовано 3,3 тыс. га на сумму 2,6 млрд. грн, что в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2006 г. B 2008 г. его ведомство прогнозирует увеличение денежных поступлений от продажи земельных участков примерно в два раза по сравнению с 2007 г. Кроме того, средний размер арендной платы за землю в Украине составляет 137,3 грн/га. Среди договоров аренды большинство составляют заключенные на 4-5 лет (60,6%).