В январе 2009 года в Киеве и Киевской области объём складских площадей составил 737,970 кв.м. В Будапеште и окрестностях – 1,1 млн. кв.м, в Праге – 1,34 млн. кв.м, Варшаве и пригороде – 2 млн.кв.м, в Москве – 3,9 млн. кв.м. В 2006 году в Киевской области было выведено на рынок 53,220 кв.м., 2007 – 203,180 кв.м, а в 2008 году – около 365 170 кв.м.
Снижение экономической активности практически во всех отраслях повлияло на пересмотр клиентами своих планов относительно аренды складских площадей. В структуре расположения складских комплексов лидирует Житомирское направление, где расположено 8 складских комплексов. По 5 комплексов распределено между Бориспольским, Варшавским и Броварским направлениями.
Украинские компании начали экономить на логистике, сокращая количество арендуемых складских помещений. Это позволило остановить наблюдаемый на протяжении последних лет рост арендных ставок, однако не привело к их снижению. Эксперты прогнозируют, что расценки не уменьшатся и в следующем году: уровень заполняемости складов по-прежнему близок к 100%, а значительная часть анонсированных ранее проектов по строительству новых логистических центров сейчас заморожена.
С увеличением потребности в больших по площади складских помещениях крупные пользователи были вынуждены строить объекты. И только сейчас осознание потребности рынка в современных складских помещениях и логистических центрах дало толчок к развитию данного сектора рынка коммерческой недвижимости. Безусловно, процесс оценки складов существенно отличается от оценки любого другого вида коммерческой недвижимости, а качество проведенной оценки зависит от опыта работы специалиста в конкретном секторе коммерческой недвижимости.
Cпрос на склады будет расти и дальше из-за прихода новых международных торговых компаний на украинский рынок и укрупнения национальных производственных предприятий. Hесмотря на высокие арендные ставки, арендаторы становятся более требовательными к качеству складских помещений и постепенно будут отказываться от непрофессиональных ангаров (а таких более 70% из всех существующих складских помещений) и перемещаться в современные качественные логистические комплексы.
В этом году Киев в рейтинг C&W включили впервые. Украина появилась в этом исследовании, потому что рынок складской недвижимости в стране стал более цивилизованным. При этом учитывалась ситуация на рынке 2007 г. и начала 2008 г. В Киеве произошла эволюция рынка складской недвижимости. Появились новые и полностью реализованные качественные объекты, особенно в Киевской области. Рейтинг стран, наиболее интересных для размещения логистических объектов, показывает не только среднюю стоимость размещения и аренды объектов. Это в какой-то мере комплексный фактор прозрачности экономики и сигнал для инвесторов для захода в вашу страну.
Левобережная часть Киевской области становится более привлекательной для операторов. Девелоперы начали активную застройку левобережной части Киевской области объектами складской недвижимости. С начала года о планах реализации проектов в этом регионе сообщили сразу три компании. А вчера о намерении построить складской комплекс класса А площадью 150 тыс. кв. м заявил один из крупнейших операторов рынка FIM Group. По мнению экспертов, популярность левого берега будет расти: на правобережной части существует дефицит подходящих участков, да и цены выше как минимум на $1 тыс. за сотку.
Рынок профессиональной складской недвижимости показал в последние годы наиболее активный рост и спроса, и предложения во всех сегментах. И на нынешний 2008 год эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на современные качественные складские объекты, сообщат. B Киеве и области объем предложения складских площадей в 2007 г. возрос в два раза. При этом арендные ставки увеличились в среднем на 30-40 %. В то же время, активный рост арендных ставок замедлило заявление нескольких инвесторов и девелоперов о строительстве складов площадью свыше 50 тыс. кв. м каждый.
После нескольких лет стремительного развития, сегмент торговой недвижимости сбавил обороты и взял курс на регионы, практически исчерпав свои возможности на столичной арене. Вот уже третий год он находится в фазе "спокойного созерцания", которая на самом деле является лишь внешним проявлением, за которым скрывается нешуточная борьба девелоперов с местными властями за землю. За ту же землю борется и пока что совсем юный логистический сегмент. Он находится в ожидании экспансии, осторожно и еще не совсем уверенно выходя за столичные пределы. Развитие этого сегмента коммерческой недвижимости, в первую очередь, зависит от входа на украинский рынок крупных международных сетевиков, а также направления развития уже основательно закрепившихся на отечественном рынке как иностранных, так и доморощенных операторов.
Неудовлетворенный 2-3-кратный спрос на склады подготовил условия для бурного развития этого сегмента коммерческой недвижимости. Мощные международные и украинские игроки осуществляют или заявляют о намерении осуществить амбициозные проекты новых логистических центров. В первую очередь будет освоен рынок Киева и Киевской области, затем ключевых городов и регионов - Одессы, Днепропетровска, Донецка, Харькова, Львова. После этого придет черед Крыма и других областных центров. Достоверной статистической информации по рынку нет. Существуют данные Госкомстата о складских помещениях в оптовой торговле. Но из них невозможно вычленить данные о складах определенных категорий, например, выделить информацию о складах-холодильниках, газохранилищах, емкостях для хранения жидкостей.
Судя по данным специалистов, в течение первого полугодия 2007 г. в эксплуатацию введено около пяти складских комплексов общей площадью примерно 250-300 тыс. кв. м. Декларируется же, что потенциальная потребность рынка сейчас составляет не менее 500 тыс. кв. м. Однако нельзя однозначно утверждать, что после строительства этих площадей спрос будет удовлетворен, и далее наступит перенасыщение, поскольку грузообороты растут непрерывно, в Украину заходят новые и новые торговые сети: только за 2006-й их количество увеличилось на 30%... Как бы там ни было, аналитики констатируют: как в текущем, так и в следующем году увеличения объемов строительства этого вида недвижимости не предвидится. Многие же из сдавшихся складов уйдут под собственные нужды торговых компаний.
Активное развитие рынка складских помещений в Киевском регионе началось совсем недавно – в 2004 году. Основным толчком к этому стал стремительно увеличивавшийся товарооборот, в частности, с иностранными компаниями, и в окрестностях столицы начали появляться первые логистические комплексы, возводимые больше всего нуждавшимися в них трейдерами. Позже на рынок вышли девелоперские и логистические фирмы, благодаря которым, по данным компании KnightFrank, к концу 2006 года предложение профессиональных складских площадей в Киеве и области составило 250 тыс. кв. м. Сейчас в этом регионе развивают свои проекты около 20-ти специализированных предприятий.
Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательной способности населения, насыщением сегментов торговой и офисной недвижимости и другими факторами. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработавшая Программу строительства современных складов до 2010 г., а также систему перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.
Внутренняя эволюция рынка коммерческой недвижимости постепенно приводит к утрате традиционного понятия "склад". Современные объекты для хранения и распределения товаров - это логистические центры. Следовательно, одновременно с ростом возлагаемых на склады задач увеличивается и объем предварительных согласовательных этапов, которые обязательно должны включать в себя просчет всего спектра требований к зданию, оборудованию, оснащению и технике. Иначе… "ладился купить корову, да купил теленка" - квинтэссенция народной мудрости вполне определенно обрисовывает потенциальные потери. Аналитики уверены, что в ближайшие 5-8 лет на рынке складской недвижимости в сегменте высококачественных складов спрос будет превышать предложение.
Сейчас украинский рынок складской недвижимости находится на стадии развития, поэтому здесь еще существуют незаполненные ниши. Высокий уровень рентабельности и фактическое отсутствие конкуренции делают данную отрасль привлекательной для инвесторов. Уже больше года многие специалисты озвучивают цифру потенциала рынка в 1 млн. кв. м при таком же существующем объеме предложения. Руководствуясь данными показателями, девелоперы смело начинают строительство логистических комплексов. По словам Алексея Руденка, маркетолога-аналитика консалтинговой компании Aurum Terra, проблем с реализацией складских площадей в Украине пока не возникало. Это связано, прежде всего, со спецификой рынка, ведь не менее чем у 90% объектов еще на стадии строительства имеются свои арендаторы или покупатели.
При предложении 1,75 млн. кв. м непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных помещений. Повышенный спрос спровоцировал рост арендных ставок - до $12-17 за кв. м класса А или В. Год назад аренда стоила около $8-13 в месяц. Сейчас за 1 кв. м в современном складском комплексе с услугами хранения, разгрузки, погрузки, оформления документов и комплектации заказов платят от $12. Специализированные склады в Киеве намного дороже. Например, помещения с холодильным оборудованием обойдутся в $35-40 за кв. м в месяц.
На сегодняшний день украинский рынок складской недвижимости, по оценкам консультантов и девелоперов, является одним из самых перспективных направлений развития. Спрос на качественные складские и логистические помещения превышает существующее на рынке предложение в разы. Однако, несмотря на это, новые проекты в данном сегменте коммерческой недвижимости реализуются в очень небольшом количестве. Такая ситуация, на первый взгляд, кажется парадоксальной, однако при более детальном рассмотрении причины сложившегося положения становятся достаточно очевидными. Экономическая аксиома, гласящая, что спрос порождает предложение, бесспорно актуальна для всех сфер бизнеса, однако степень ее проявления для каждой из них различна. Ярким примером являются такие сегменты коммерческой недвижимости, как профессиональные складские и логистические комплексы, а также гостиницы высокого класса.
Нехватка высококлассных логистических комплексов остается одной из главных характеристик рынка складской недвижимости страны. Это закономерно, так как обеспеченность складскими площадями у нас намного меньше, чем в европейских странах. Потребность города в складах высока, а необходимость для больших городов подобных помещений – неоспорима. Выгодное территориальное расположение Украины позволяет нашей стране развить это направление и укрепить свои позиции на рынке. Кроме того, их дефицит затрудняет стремительное развитие торговых сетей, а также выход на рынок крупных украинских и иностранных логистических операторов и международных производственных компаний.
Эксперты сходятся во мнении, что в настоящий момент рынок складской недвижимости регионов Украины формируется преимущественно за счет имущественных комплексов, оставшихся со времен Советского Союза. Тем не менее, в течение уже ближайших нескольких лет этот сегмент украинского рынка недвижимости существенно преобразится. Специалисты рынка складских помещений Украины сегодня применяют классификацию, согласно которой все складские и логистические комплексы в стране распределяются по классам А+, А, В+, В, С и D. К классам А и А+ относятся складские комплексы, отвечающие более 20-ти определенным требованиям. В частности, помещения этих классов представлены новыми одноэтажными складскими зданиями, в основе которых – металлический каркас и легкие стеновые конструкции из сэндвич-панелей.
Только Киевщина нуждается в 500 тыс. кв. м первоклассных логистических комплексов. Повышенный спрос на логистические комплексы провоцирует создание новых объектов, преимущественно, на территории Киевской области, но недалеко от столицы. По некоторым данным, сейчас Киевщине необходимо порядка 500 тыс. кв. м площадей. В 2007 г. заявлено к сдаче 250 тыс. кв. м, однако многие из них введены в строй не будут. Впрочем, на сегодняшний день никто точно не может сказать, удовлетворится ли спрос при строительстве полмиллиона квадратных метров высококлассных площадей? Или, не станут ли эти комплексы нерентабельны из-за перенасыщения рынка?