Долгое время сегмент складской недвижимости в Одессе и одесском регионе был лишь перспективным бизнесом, который инвесторы и девелоперы обходили своим вниманием, читая наблюдать за его развитием со стороны. В первую очередь внимание уделялось жилой, торговой и офисной недвижимости, а складское дело рассматривалось с позиций неопределенной перспективы. Бурное развитие ритейла, экспансия крупных торговых сетей значительно ускорили рост спроса на складские помещения, однако фонд практически не пополнялся и не обновлялся.
Сегодня рынок складской недвижимости находится на первом этапе своего развития. Выход на него крупных девелоперов, логистов и инвестиционных фондов - яркое свидетельство потенциала складского сегмента. Однако, несмотря на это многие девелоперы предпочитают ему торговый и офисный сегменты как наиболее доходные. Стереотипность этого понимания зиждется на слабом понимании складской недвижимости как бизнеса и рынка. Ломать стереотипы необходимо убеждением. Таким образом развивался московский рынок складской недвижимости, так будет развиваться и украинский.
Левобережная часть Киевской области становится более привлекательной для операторов. Девелоперы начали активную застройку левобережной части Киевской области объектами складской недвижимости. С начала года о планах реализации проектов в этом регионе сообщили сразу три компании. А вчера о намерении построить складской комплекс класса А площадью 150 тыс. кв. м заявил один из крупнейших операторов рынка FIM Group. По мнению экспертов, популярность левого берега будет расти: на правобережной части существует дефицит подходящих участков, да и цены выше как минимум на $1 тыс. за сотку.
Компания «Международное логистическое партнерство» («МЛП») текущем году начнет строительство складского комплекса класса А стоимостью $80 млн. Для этого она приобрела земельный участок площадью) га возле дороги Борисполь — Бровары, в 15 км от городской черты Киева. Планируемая общая площадь складского комплекса — 100 тыс. кв.м. B рамках реализации проекта будут возведены офисные помещения для арендаторов. Pаботы над строительством логистического парка будут проходить в течение 2007-2008 гг. В 2006 г. компания начала строительство своего первого складского комплекса «МЛП-Чайка» (стоимостью $78 млн.) площадью 100 тыс. кв. м. Первая очередь складов площадью 26,5 тыс. кв. м будет сдана в эксплуатацию к концу 2007 г.
В Харькове без проблем можно арендовать или купить склад, представляющий собой, например, переоборудованный производственный цех или плодовоовощную базу. А вот современных логистических комплексов, спрос на которые ежегодно растет как минимум на 25%, в городе и его окрестностях практически нет. В связи с этим эксперты рынка прогнозируют всплеск строительства терминалов классов А и В. В Харькове имеются все предпосылки для развития сегмента складской недвижимости: этот город-миллионник является крупным транспортным узлом, здесь активно развиваются как национальные, так и зарубежные торговые сети. Действительно, хранилищ в областном центре предостаточно, но их качество уже не может удовлетворить притязательных арендаторов и покупателей, которых с каждым днем становится все больше.
Симферопольский рынок складской недвижимости начал расслаиваться. Минимальные арендные ставки на хранилища за год практически не изменились. Но выбор недорогих объектов низкого качества постепенно сужается, так как их активно ремонтируют и выставляют уже в несколько раз дороже. Тяга к большому Симферопольские компании обрастают имуществом. Как утверждают местные риэлторы, в городе резко вырос спрос на складские помещения. Причем если ранее среди потенциальных арендаторов лидировали небольшие предприятия, готовые снимать от 20 до 80 кв. м, то сейчас, львиная доля заказчиков просит подобрать вместительные хранилища — от 100 до 1 тыс. кв. м.
Арендная плата в складских комплексах Киева достигла заоблачных высот. По ряду позиций мы опередили даже самый дорогой город Европы — Москву. Привлеченные данным обстоятельством в украинскую столицу и ее окрестности ринулись иностранные девелоперы, развернувшие масштабное строительство. Благодаря чему за девять месяцев этого года площадь складских центров удвоилась. Тем не менее спрос практически на порядок опережает предложение, и в следующем году арендная плата опять возрастет.
К 2010г. девелоперы и логисты планируют построить в столичном регионе более 900 тыс.кв.м складов классов А и В. Дефицит таких помещений уже сейчас составляет 1 млн. кв.м. Все опрошенные операторы рынка складской недвижимости в Киеве и Киевской обл. положительно оценили результаты своей деятельности в 2006 г. и дали радужные прогнозы развития логистического бизнеса на ближайшие три-пять лет. Действительно, рынок складских площадей в Киеве в 2006 г., по сравнению с 2005 г., увеличился примерно на 30%. В минувшем году в Украине (преимущественно в столичном регионе) было возведено более 20 новых крупных складов, что увеличило долю логистических объектов в структуре предложения коммерческой недвижимости с 6% в 2005 г. до 17% в 2006 г. Предложение киевских складов среднего и низкого классов (С и D соответственно) в минувшем году, по сравнению с 2005 г., увеличилось на 25-30%. Стоит отметить, что большинство подобных помещений чаще всего строятся с расчетом дальнейшего перепрофилирования под более рентабельные торговые объекты, а также для того, чтобы застолбить за собой землю.
Несмотря на дефицит складов, львовские торговцы не хотят за них много платить. В последние несколько лет во Львов устремились продавцы со всей страны и столкнулись с серьезной проблемой: пристроить на хранение свой товар здесь очень сложно. А о качественных складах можно только мечтать. Такая ситуация сложилась из-за дороговизны и нехватки земли в городе: ведь инвесторам гораздо выгоднее строить торговые и офисные центры, чем тратиться на логистику.
Бурно развивающемуся бизнесу столицы катастрофически не хватает складов. Профессиональных складов в Киеве насчитывается около 170 тысяч квадратных метров. В целом же складских площадей в городе, по разным оценкам, порядка 350 тысяч квадратных метров. Хотя потребности столицы в профессиональных современных складах, по разным оценкам, составляют 0,5-1 миллион квадратных метров. "В данный момент складских помещений насчитывается около 340 тысяч квадратных метров, почти половина которых не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились "для себя" и закрыты для посторонних", - говорит финансовый менеджер риелторской компании Arco Real Estate Анатолий Мухин. Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно, потому что нет приемлемой классификации
В портовой Одессе бизнесменам негде хранить свой товар. Склады в Одессе скоро будут стоить не меньше, чем товар, который в них хранится. Только за последние полгода арендные ставки удвоились, а за выставленные на продажу хранилища владельцы просят по $3-5 млн. Инвесторы отреагировали на данные тенденции новыми проектами, обещая в течение ближайших двух лет ввести в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м складов. Впрочем, предварительно заявленные ими расценки не порадовали потенциальных арендаторов. Одесским бизнесменам все сложнее решать проблему хранения своей продукции. Местные риэлторы констатируют, что за последний год спрос на склады вырос на треть.
Сегодня ретейлеры не ограничиваются только повышением качества своего товара или сервисного обслуживания. Они вынуждены искать новые пути минимизации расходов, которые связаны с транспортировкой и хранением товара. Поэтому руководители многих компаний делают ставку на развитие логистики, что, в итоге, привело к огромному спросу на логистические услуги и складскую недвижимость. Причин невысоких темпов развития строительства логистических комплексов украинскими бизнес-структурами существует несколько. Прежде всего, это барьеры входа на рынок, в том числе получение земли, оформление разрешительных документов и т. д. Следующая группа причин - поиск источников финансирования. И хотя окупаемость инвестиций в складскую недвижимость высока, другие сегменты рынка недвижимости более привлекательны сточки зрения потенциальных инвесторов. Еще один сдерживающий фактор - высокая цена входа на рынок: стартовый капитал должен составлять не менее 7 млн. дол.
Сегодня рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития, и по нашим прогнозом в ближайшие пять-восемь лет спрос будет превышать предложение, это в свою очередь стимулирует сначала выход на рынок небольших инвестиционных фондов, а затем возможна перепродажа ними своих портфелей крупным трастам недвижимости, как это произошло, например, в Чехии. Из-за этого инвестиционные фонды ориентируются на системный бизнес. Но проблема в том, что сегодня девелопер и инвестиционный фонд, который вроде бы готов приобрести складской объект, по-разному понимают эту системность. Что касается развития рынка складской недвижимости, хочу отметить, что многие компании заявляли и продолжают заявлять о строительстве суперсовременных логистических парков площадью от 150 тыс. кв. м. Это мировая и европейская тенденции. Безусловно, прогресс остановить нельзя и мы будем развиваться, как и все ведущие страны мира. Однако на сегодняшний день данные намерения остаются лишь на бумаге. В 2006-2007 гг. спрос на современные складские помещения удовлетворен не
Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы. В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым. Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет.
Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, имеет свои специфические законы развития. В частности, "закон очередности", согласно которому в первую очередь развивается рынок офисной и торговой недвижимости, а вслед за ними - рынок профессиональной складской недвижимости. Для украинского рынка пришло время развивать складское направление. В пользу складского сегмента рынка говорит также и то, что его "конкуренты по инвестициям" - торговый и офисный сегменты рынка недвижимости - приближаются к насыщению. К тому же в последнее время заметно активизировались и логистические компании, которые планируют создать сеть складов по всей территории Украины.
Емкость рынка на сегодняшний день составляет около 1 000 000 кв. м. За 2005 год цены и арендные ставки на складскую недвижимость поднялись почти на 20%. Спрос значительно превышает предложение. Особой популярностью сегодня пользуются складские комплексы общей площадью 1500-4000 кв.м, а также площадью свыше 10 тыс. кв.м. В мае 2006 года «FIM Group» введен в эксплуатацию логистический комплекс класса «А» общей площадью 27 тыс. кв.м (около аэродрома «Чайка»). Операторами этого комплекса являются крупные международные логистические компании Frans Maas и Kuehne & Nagel. Приход иностранных компаний в складской сегмент недвижимости обусловлен наиболее высокой доходностью в Европе. Рентабельность складского сегмента недвижимости на Украине достигает 18-20%, а срок окупаемости составляет 7-8 лет. Следует отметить, что себестоимость строительства складской недвижимости обходится в 2 раза дешевле, чем строительство иной коммерческой недвижимости.
Уже сегодня киевские предприниматели жалуются на дефицит и дороговизну складских помещений. Хотя, по сути, проблема одна — дефицит. По мнению риелторов, именно он значительно повысил спрос на рынке, и, как следствие, цена на аренду складов значительно выросла. В настоящее время цена за квадратный метр склада класса А под Киевом составляет около 15 долларов. В то же время в Англии стоимость среднемесячной аренды логистических помещений не превышает 10-13 долларов за квадратный метр, в странах Балтии — 6-7 долларов за квадратный метр, а в Польше — 5 долларов.
По информации www.podrobnosti.ua, на сегодняшний день в Киеве насчитывается около 170 тыс. м2 профессиональных складов. Общая площадь складских помещений составляет примерно 350 тыс. м2, при том, что реальная потребность в них - 0,5-1 млн м2. Из-за такой нехватки специализированных помещений многие потребители используют под склады промышленные предприятия в черте города. Иностранные торговые сети, входящие в украинский рынок, чаще всего строят собственные складские площади. Согласно сведениям агентства недвижимости Real Estate Solutions, из-за дефицита специализированных складов на протяжении 2006 года ставки их аренды выросли с $7-$10 до $8-$12 за 1 м2 в месяц. Хочется верить, что при насыщении рынка этот показатель снизится на 8-10%.
Дефицит складских помещений в Украине в ближайшие несколько лет может быть удовлетворен за счет реализации нескольких масштабных строительных проектов. "Международное Логистическое Партнерство" (МЛП), одна из ведущих российских компаний в сфере девелопмента и управления складскими комплексами, начала строительство склада класса А в пятнадцати километрах от Киева. Инвестиции в проект составляют 80 млн. долларов, окупить их инвесторы рассчитывают в течение пяти-шести лет. Строительство логистического парка общей площадью 100 тыс. кв. м будет завершено в 2008 году. Это уже второй крупный проект российского девелопера в Украине. В октябре 2006 года в Киевской области компания начала строительство аналогичного по площади складского комплекса "МЛП - Чайка", объект будет сдан в эксплуатацию в марте следующего года.
На земельные угодья Киевской области претендуют логисты и девелоперы. Рост производства и расширение торговых сетей в столичном регионе увеличили спрос на логистические услуги за последний год на 200-300%. Это усугубило и без того существующую проблему нехватки складских помещений, в результате чего стоимость услуг специализированных компаний выросла за последний год на 25-30%. Но несмотря на анонсированные планы украинских и зарубежных компаний застроить Киевскую область складскими комплексами, эксперты считают, что реализованы они будут не все, а значит, в нынешнем году расценки логистов будут расти и дальше.