Рынок коммерческой недвижимости один из наиболее динамично развивающихся. Конкуренция среди его участников заставляет девелоперов искать собственный подход в проектировании, оформлении и последующей эксплуатации здания. Сегодня строительный рынок переживает очень интересный момент: несмотря на повышения цен в прошлом году на строительные материалы на 25-30%, украинские строительные компании постепенно переходят на международные стандарты, предоставляя, например, банковские гарантии на выполнение работ и новые технологии.

С начала нынешнего года стоимость покупки офисов в Харькове возросла почти на треть, и местные бизнесмены, предпочитавшие раньше не арендовать, а приобретать помещения в собственность, затаились в ожидании обвала цен. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, площади в БЦ и дальше будут дорожать, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов подобного назначения. А подешеветь могут только низкокачественные здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно падает. На вторичном рынке наиболее востребованы удачно расположенные помещения.

Дефицит офисных помещений в центре Донецка вынуждает бизнесменов соглашаться на аренду или покупку офисов на окраине. Даже ввод в эксплуатацию новых офисных комплексов не решает данную проблемы. Донецкие риэлторы заявляют, что купить сколько-нибудь пригодное для бизнеса помещение в радиусе полукилометра от центральной площади Ленина практически нереально. Дефицит площадей особенно острый по улицам Артема и Университетской. Здесь ищут все – и торговые, и офисные помещения. Однако, за пределами небольшого квадрата, ограниченного проспектами Театральным и Комсомольским, и улицами Университетской и Челюскинцев.

Сегодня рынок недвижимости Украины, и в частности Киева, находится в стадии оживленного роста. Растет спрос, увеличивается количество новых проектов, развиваются новые, не представленные ранее, сегменты недвижимости. 2006-й можно назвать годом коттеджной недвижимости, по крайней мере для Киева. Наибольшее количество проектов и публикаций в прессе в 2006 году было посвящено именно этому типу недвижимости. Активно продолжают развиваться в Украине также сегменты торговой и офисной недвижимости. И хотя сдерживающими факторами развития рынков недвижимости остаются институциональные риски, низкие доходы населения, сложности с финансированием и согласованием, отсутствие рынка земли, тем не менее, рост четко прослеживается.

Несмотря на принятую классификацию, оператор сам определяет к какому из классов отнести новый объект. Как отмечает большинство экспертов рынка недвижимости, официальной классификации офисных площадей на Украине на сегодняшний день не существует - она находится только в стадии разработки. Из-за этого большей части застройщиков и девелоперов приходиться каждый собственный проект подгонять под европейские или российские стандарты, которые зачастую приходиться адаптировать к местным условиям. Или же инвестор присваивает объекту класс на основании собственных амбиций. Разработчики классификации внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря которым теперь можно четко отнести офисный центр к классу А, В или С.

В современном обиходе понятие инфраструктуры объекта недвижимости подразумевает две составляющие. Первая связана с общими инженерными системами здания (водоснабжение, энергообеспечение и т.д.), вторая - с комплексом дополнительных услуг для его арендаторов. Уровень развитости инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости всегда соответствует стадии развития рынка, а в условиях насыщенности становится одним из основных преимуществ в конкурентной борьбе. Реалии украинского рынка недвижимости таковы, что инфраструктурной составляющей различных объектов недвижимости предстоит длительный путь развития. В данной статье рассмотрены основные требования к инфраструктуре в объектах офисной недвижимости, ее зависимость от формата и расположения объекта, мировая и украинская практика данной составляющей девелопмента.

В Украине острый дефецит высоклассной офисной недвижимости. И в столице, и в регионах Украины сегодня наблюдается значительное превышение спроса на качественные офисные площади над их предложением. Поэтому проекты высококачественных офисных зданий весьма интересны инвёсторам, а готовые объекты приносят неплохой доход их владельцам. Наиболее активно рынок офисной недвижимости развивается сегодня в столице: есть спрос, растет предложение. А вот регионы Украины в этом вопросе отстают от Киева, по оценкам экспертов, на 2-3 года. Если в столице рынок коммерческой недвижимости начинал формироваться именно с офисной, то в регионах это не самый активный сегмент рынка.

Причинами сегодняшнего смещения ориентиров застройщиков за город являются рост спроса на oбъекты жилой и коммерческой недвижимости , дефицит земли в городе, появление новых проектов на окраинах города, новых форматов и т. д. Данные обьекты со временем в своем большинстве будут строиться за пределами города. Эта тенденция прослеживается уже сегодня. На окраинах Варшавы и Москвы расположено 60% и 64% всех бизнес-центров города соответственно . В Украине в 2005 г. на окраинах Киева находилось только 14% бизнес-центров, в 2009 г. ожидается увеличение этой цифры до 37%.Эксперты полагают, что в ближайшее время за городом вполне возможно развитие такого формата офисной недвижимости как бизнес-парки. Подобные прогнозы вполне обоснованы, если учитывать опыт развития рынка западных стран.

Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки.Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости.Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений - грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.

Всего в Киеве уже почти сто бизнес-центров различных классов, их общая арендная площадь превышает 600 тыс. кв. м. Только за прошлый год их открылось восемнадцать (общей площадью около 100 тыс. кв. м). Специалисты прогнозируют, что в 2007-2008 годах к ним присоединятся еще 30-35 бизнес-центров. Хотя из-за длительной подготовки проектной документации и трудностей при землеотводе не все они откроются в срок. Бюрократия, царящая в органах согласования, зачастую затягивает реализацию проекта на год-два. Тот же "Парус", в который после окончания внутренних работ арендаторы въедут только в первых числах июня, строители должны были сдать в эксплуатацию еще в начале прошлого года.

Тенденции, которые наблюдались в начале первого квартала 2007 года на рынке коммерческой недвижимости Львова, сохраняются и по сей день. Изменения арендных ставок, которые произошли на протяжении февраля - марта 2007 года были незначительными, и их влияние на рынок коммерческой недвижимости Львова не оказало существенного влияния. Цены на аренду офисных помещений в бизнес-центрах Львова находились в ценовом диапазоне от $4 до $30 за кв. м. При этом средняя цена аренды таких помещений составляла $14 за кв. м. В сегменте торговой недвижимости средняя цена аренды составляла $35,05 за кв. м. Наполнение рынка новыми брэндами в целом не изменилось.

Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения. Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателей и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, часто не соответствуют заявленному классу и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц Центральной и Восточной Европы.

В Киеве запущен в эксплуатацию 35-этажный бизнес-центр класса А - "Парус", владеет и управляет которым компания "Мандарин Плаза". На момент презентации центра 90% площадей были уже сданы арендаторам, среди которых "Интерпайп", "Олимп", банк "Аваль", АКТ "Бавария" и другие. В "Парусе", в частности, привлекательной и конкурентной является цена сдаваемых в аренду площадей - около $55 за квадратный метр (без коммунальных услуг и ремонта). Срок окупаемости центра составит около четырех лет, а сам бизнес-центр "Парус" будет сохранять статус лучшего в столице не менее 10 лет.

Большая часть современных офисных комплексов - это многоэтажные здания, расположенные в центральной части городов и прилегающих к ним районах. Однако наряду с явными преимуществами у них есть и ряд недостатков. К примеру, всегда существует проблема отсутствия свободных парковочных мест, наличия сопутствующей инфраструктуры, такой как спортзалы, недорогие рестораны и пр. Оценив все "минусы" строительства больших презентабельных офисных зданий в центральных районах, инвесторы начали развивать в Украине такие проекты, как бизнес-парки. Подобный формат является полной противоположностью "классическим" офисным комплексам .По сути бизнес-парк - это большая территория, на которой находятся высококачественные здания с низкой плотностью застройки, элементами парковой зоны и сопутствующей инфраструктуры, такой как парковки, рестораны, химчистки, парикмахерские, спортзалы и пр. Среди достоинств такого формата - отличная транспортная доступность, более низкая арендная плата, развитая инфраструктура, просторная парковка.

Арендаторы офисов класса А все больше внимания при выборе недвижимости обращают на то, какой набор сервисных услуг предлагается в бизнес-центре. Сегодня на киевском рынке офисной недвижимости немало бизнес-центров позиционируют себя как объекты высшей категории качества – А-класса. По таким параметрам, как местоположение и уровень отделки фасада и экстерьера, большинство офисных проектов, расположенных в центральной деловой части столицы, действительно могут претендовать на столь высокое «звание». Но далеко не все дотягивают до класса А по уровню сервиса, оказываемого клиентам, арендующим в их зданиях офисные площади. Чтобы в отношениях менеджмента бизнес-центра и клиентов не возникало напряженности или недоразумений, специалисты рекомендуют периодически собирать информацию о том, как изменились запросы арендаторов площадей.

Украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен, несмотря на существующий острый дефицит качественных помещений. Составители международных рейтингов офисной недвижимости игнорируют Украину, акцентируя внимание на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров один из самых низких в Европе — всего 1,5% против московских 5%. Среди наиболее перспективных для развития офисной недвижимости регионов эксперты выделяют Одессу, Донецк, Харьков, Львов и Днепропетровск. За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не строились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз. Это уже привело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышаться.

К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках), сообщают Контракты. В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.

В нынешнем году на рынке офисной недвижимости столицы появились первые признаки позитивных системных перемен. Размер арендных ставок и доля неудовлетворенного спроса по-прежнему сигнализируют о том, что период его становления еще не закончен, структурная «эволюция» рынка офисной недвижимости приближает его к общемировой норме. Молодым рынкам недвижимости, к числу которых относится и киевский, всегда присущ этакий «юношеский максимализм». Быстрые деньги здесь можно заработать на удовлетворении потребностей либо очень состоятельного меньшинства, либо весьма малоимущего большинства потребителей офисной недвижимости. Именно поэтому киевский рынок офисов в первые годы развивался в двух этих крайних плоскостях: львиная доля представленных на нем площадей находилась в переоборудованных под бизнес-центры класса С зданиях старой постройки; второе место по количеству площадей занимали фешенебельные бизнес-центры высшей категории. Но вот в последние 3–4 года ситуация резко изменилась: постепенно стал пробуждаться «средний класс» этого рынка – бизнес-центров класса В.

Стоимость офисов при продаже в центре города и в Приморском районе повысилась на 14% (с $3500 до $4000 за кв.м.), в районах Черемушках и Таирово - на 16,6% (с $3000 до $3500), наивысший уровень подорожания был зафиксирован в Суворовском районе – на 50% (с $2000 до $3000 за кв. м.).

На рынке офисной недвижимости в течение третьего квартала рост цен в среднем по городу при продаже произошел на уровне 16.3% (с $1355 за кв.м. в июле до $1576 за кв.м. в конце сентября). В центральных районах этот показатель составил 17.4% (с $1598 до $1876), в районах, приближенных к центру, - 6.2% (с $1305 до $1386), в отдаленных – 1.9% (с $1163 до $1185 за кв.м.). Торговые помещения Харькова в течение третьего квартала в среднем по городу при продаже подорожали на 2.8% (с $2321 за кв.м. в июле до $2385 кв.м. в конце сентября). В центральной части показатель роста был на уровне 7.5% (с $2703 до $2905), в приближенных к центру районах – 4.6% (с $2352 до $2460), в отдаленных от центра – 2.2% (с $1908 до $1950 за кв.м.)/