Большинство новых проектов строительства офисной недвижимости в Киеве сосредоточено на Левом берегу. Дело в том, что противоположный берег уже застроен, оставшегося места недостаточно для современных офисных проектов, требующих просторных помещений, подъездных путей и больших парковок. Если в 2003 г. средняя площадь офисных объектов была 6,6 тыс. кв. м, то в 2008—2011 годах этот показатель составит 22,1 тыс. кв. м. К тому же многие производственные и торговые компании уже давно открыли склады в левобережной части столицы и теперь заинтересованы в организации офисов поблизости.
Для арендаторов понятнее повышение стоимости метра с 12 до 14 грн., чем с 2,4 до 2,8 долл. Как известно, стоимость продажи и аренды недвижимости у нас почти всегда шли вверх. 2008 год многие аналитики называют концом могущества США в мировой политике и экономике. Это отразилось и на положении некогда лидирующей в мировой валюты.
До конца года новое предложение новых площадей увеличится еще на 100 тыс. кв. м. В целом за 2008 г. в Киеве появится около 195 тыс. кв. м офисов. Такой прирост нельзя назвать слишком стремительным. В первом полугодии объем нового предложения офисных помещений составил около 95 тыс. кв. м, что практически сопоставимо с приростом за аналогичный период 2007 г. B новом предложении офисных помещений 2008 г. около 13% составят офисы класса А, около 68% — офисы класса В и почти 9% — офисы класса С. Таким образом, доля помещений классов А и В на рынке существенно не изменится, оставаясь на уровне 16% и 70% соответственно.
Сегодня бизнес-центры класса С — это объекты, представленные административными зданиями, НИИ; офисы в зданиях бывших ведомств и проектных институтов, построенных в основном в начале 1980‑х годов; офисы в реконструированных и перепрофилированных зданиях различного назначения (заводские корпусы); устаревшие офисные здания и недавно построенные офисные объекты, которые по своим характеристикам уступают классу В.
За май 2008 года индекс цен на квартиры в Запорожье вырос на 2,01% и на конец мая составлял 1571 $/м². По результатам опроса экспертов (представителей запорожских агентств недвижимости, занятых в сфере покупки\аренды офисных площадей). Основные запросы – на площади до 50 кв.м. (47,6%). Арендуют 100-300 м2 всего 9,5%.
Офис для многих компаний становится такой же важной частью имиджа, как визитные карточки сотрудников и корпоративный логотип. Сегодня партнеры по бизнесу определяют благосостояние друг друга по месторасположению и «наполнению» офисов. Крупные компании располагают свои офисные помещения в сердце города или крупных бизнес-центрах. В последнее время, по признанию экспертов по недвижимости, модно открывать офисы в пентхаусах. Особенно это касается компаний, деятельность которых лежит в области творчества или мира шоу-бизнеса. Так, крупные рекламные, модельные агентства в поисках офиса всегда обращают внимание на пентхаусы.
Большинство столичных бизнес-центров (БЦ) пока ограничиваются стандартным набором услуг. Так, например, БЦ класса "С" предлагают своим арендаторам лишь систему контроля и охраны, для БЦ класса "А" - надежную охрану, ежедневную уборку, наличие заведения общественного питания и отделения банка и др. Однако уже наметилась тенденция к увеличению проектов многофункциональных комплексов. В них происходит объединение офисной и торговой зон, появляются новые элементы инфраструктуры: салон красоты, фитнес-центр, магазин подарков для бизнесменов, туристическое агентство и прочее.
В 2008-м, по прогнозам участников рынка, будет построено 150-300 тыс. кв. м качественных офисов. Однако и этот прирост квадратов не насытит рынок. В марте-апреле нынешнего года эксперты оценивали суммарную площадь столичных офисов классов «А» и «В» в 850-950 тыс. кв. м, при платежеспособном спросе на уровне 1,7 млн кв. м. Даже если строители смогут сдать все заявленные проекты в срок, по итогам года общий объем предложения качественной офисной недвижимости едва превысит 1 млн кв. м, т. е. спрос по-прежнему будет превышать предложение примерно вдвое.
В июне на рынке офисной недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А понизились на 1,4%, или на 0,6 доллара до 43,7 доллара за кв. м в месяц по сравнению с маем. Средняя стоимость аренды в офисных помещениях класса В в июне уменьшилась на 0,9%, или на 0,3 доллара до 34,5 долларов за кв. м в месяц по сравнению с маем. На помещения класса С в июне средние арендные ставки повысились на 3,5%, или на 1,1 доллара до 32,8 доллара за кв. м в месяц по сравнению с маем.
В июне на рынке офисной недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А повысилась на 11,3%, или на 469,9 доллара до 4 633,6 доллара за кв. м по сравнению с маем. Средняя стоимость офисных помещений класса В в июне увеличилась на 1,1%, или на 36,8 доллара до 3 374,2 доллара за кв. м по сравнению с маем. На помещения класса С в июне цена в среднем понизилась на 2,8%, или на 82 доллара до 2 800,7 доллара за кв. м по сравнению с маем.
Хотя в Харькове каждый год открываются не менее десяти крупных бизнес-центров, нехватка качественных помещений по-прежнему ощущается довольно остро. На сегодняшний день объем предложения на местном рынке офисной недвижимости составляет 640 тыс. кв. м, а дефицит превышает 400 тыс. Это позволяет владельцам площадей в БЦ постоянно поднимать арендные ставки, а хозяевам непрофессиональных объектов — увеличивать цену продажи квадратов. Эксперты прогнозируют, что такая тенденция сохранится еще как минимум ближайшие пять лет.
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+. Арендные ставки в Киеве для офисных площадей класса А за минувший год выросли на 33% и составляют в среднем $48 в месяц за кв. м без НДС. При этом в новых бизнес-центрах класса А, которые вводятся в эксплуатацию, они достигают $55-60. Это на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы.Так например, в новом офисном центре класса А «Парус», который открылся в начале апреля, базовая арендная ставка составляет $55 за кв. м в месяц без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. При этом, на момент открытия 90% офисов были сданы в аренду. Там «прописались» такие компании, как «Интерпайп», «Олимп», «Райффайзенбанк Аваль», АВТ «Бавария». Этот деловой центр стал самым высоким офисным зданием Киева – 130 м, его обслуживает четырехуровневый паркинг, рассчитанный на 300 автомобилей.
В последнее время рынок коммерческой, и в частности офисной недвижимости демонстрирует существенный рост – спрос на качественные помещения стабильно превышает предложение. Также мы отмечаем постоянное улучшение качества офисных зданий, повышение стандартов и требований арендаторов по мере развития рынка и технологий. Те здания, которые относились к недвижимости класса А в 2000 г., сейчас не соответствуют параметрам класса А, а иногда и характеристикам класса В. Для того чтобы поддержать конкурентоспособность своих объектов и уровень арендных ставок на приемлемом уровне, владельцы проводят перестройку и модернизацию инженерного оборудования, капитальный ремонт или увеличивают список предоставляемых услуг. В последнее время компании-арендаторы все более тщательно подходят к выбору будущего офиса, проводят глубокий технический и юридический анализ предлагаемых помещений и, если нет острой необходимости переезжать, планируют и готовят свой переезд за 12–18 месяцев, в зависимости от размера компании и сложности запросов. Любая организация старается провести переговоры об аренде будущего офиса таким образом, чтобы получить помещение гораздо лучше существующего на максимально выгодных условиях. Предварительный договор аренды, заключенный за 6–12 месяцев до завершения строительства офисного центра, позволяет сэкономить до 50% на арендной ставке.
Месячные арендные ставки бизнес-центров распределились следующим образом ($ за м.кв.): Торгово-офисный центр (320 кв. м, 100 кв. м.,2 эт)-17; Бизнес-центр Б. Хмельницкого (2 853 кв. м,300 кв. м, 5 эт.)-….; Офисные здания (1 500 кв.м., 1 500 кв.м., 3 эт.) - … ; Бизнес-Городок «Форум» (29 000 кв. м, 7 отдельных зданий, 800 кв. м) -… ; Деловой центр «Европа плаза» (16 000 кв.м.,400 кв.м., 16 эт.)-….; «Символ-центр» (10 000 кв. м. , 300 кв. м . ,7 эт.) -… ; Бизнес-центр «Грант- Стег» (12 335 кв. м , 600 кв.м. 9 эт. )-… ; Офисный центр (4 900 кв.м. 3 780 кв.м. , 10 эт. ) - … ;
Дефицит офисных площадей в крупных городах Украины позволяет владельцам бизнес-центров повышать арендные ставки. Если на рынок офисной недвижимости продолжат выходить иностранные игроки через два-три года ситуация изменится. Картонные ящики с канцелярскими принадлежностями, папки с финансовой отчетностью, мониторы и системные блоки, обмотанные бумагой, стулья, "помеченные" визитными карточками сотрудников, чтобы не дай бог не перепутать, где чей, - привычная картина для многих столичных компаний. Их бизнес растет настолько быстро, что через несколько лет работы приходится подыскивать себе новый офис.
Если верить данным Госкомстата, к 1 июля нынешнего года в Киеве было зарегистрировано немногим более 207 тысяч предприятий и организаций. Год назад эта цифра была гораздо меньше – почти 191 тыс.Получается, что только за один год число компаний, работающих в столице, увеличилось на 16 тысяч. Естественно, всем им необходимо где-то размещать свои офисы.К сожалению, сегодня столичный рынок офисной недвижимости не может предложить предпринимателям достаточное количество так необходимых им "квадратов". При этом, по мнению аналитиков, наиболее острый дефицит наблюдается на помещения площадью до 300 кв. м и свыше 1000 кв. м в бизнес-центрах класса "А", "В+" и "В", расположенных в центре города, а также "В-" и "С+" – в приближенных к центру районах.
В 2007 году спрос на профессиональные офисные помещения по¬прежнему останется значительным - следовательно, сохранится тенденция повышения уровня арендных ставок (в пределах 10-15% в год). Некоторое снижение рыночных цен возможно только после сдачи в эксплуатацию крупнейших офисных объектов через год¬два. Отрицательная динамика (но не более 5¬10%) коснется только отдельных БЦ, которые не выдержат конкуренции и автоматически опустятся на класс ниже. Усилению ценового демпинга будет способствовать также происходящий процесс перепрофилирования приватизированных предприятий и административных корпусов.
Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева остается существенное преобладание спроса над предложением. Рынок сейчас в ожидании новых площадей, которые находятся на стадии строительства, но и они вряд ли позволят ликвидировать существующий дефицит. За прошлый год арендные ставки на офисы в Киеве выросли на 10-¬20% - в зависимости от месторасположения офиса (на отдельные объекты - до 30%). Наибольшая дельта зафиксирована в центре города и вблизи транспортных развязок. Возросла в прошлом году и цена продажи 1 кв. м офисного помещения. Прирост стоимости составил порядка 15¬50% (в зависимости от уровня предложения). На конец 2006 г. 1 кв. м офисного помещения в центре Киева продавался по цене от $3000 до $6000.
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках), сообщают Контракты. В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%. Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Эксперты прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства БЦ в Киеве 30-40%.
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках). В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Специалисты прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства ВЦ в Киеве +30-40%.