Падение столичного рынка офисной недвижимости на руку арендаторам. Достигшие в прошлом году своего пика арендные ставки до конца года могут упасть до уровня 2005 года – $25-40/кв. м в месяц, прогнозируют аналитики. Уже сейчас, пользуясь ситуацией на рынке, арендаторы получают более гибкие условия аренды, говорят девелоперы. В январе нынешнего года общая площадь офисных помещений в Киеве составляла 916,5 тыс. кв. м – без учета госучреждений и зданий, построенных компаниями для собственных потребностей. Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в 2008 году, составил около 175,1 тыс. кв. м. Среди крупных объектов, завершенных в течение прошлого года,– вторая очередь бизнес-центров "Леонардо" и "Ильинский", "Делойт" и бизнес-центр по ул. Физкультуры, 28.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик:
На рынке офисной недвижимости Киева произошло скрытое падение арендных ставок. Официально собственники не объявляют о снижении стоимости аренды, но в процессе переговоров готовы уступать до 40% (в долларовом эквиваленте). Однако, если пересчитать ставки и учесть курс доллара, то падение будет не столь значительным. Тем не менее, делать однозначный вывод о падении арендных ставок на 40% не стоит, так как многое зависит от валюты, в которой делается анализ. Если пересчитать ставки и учесть курс доллара в сентябре 2008 года и феврале 2009 года, то падение будет не столь значительным. В сентябре средняя месячная арендная ставка по городу равнялась $63, что по тогдашнему курсу составляло 320 гривень (курс 5,05 грн.).
• В январе-августе 2008 года на рынке офисной недвижимости Киева наблюдался стабильный рост арендных ставок при низком уровне вакантных площадей. В августе 2008 года арендные ставки на профессиональные офисные помещения в центральной части города (CBD) достигли 1320 $/кв.м/год. • В III квартале 2008 года рост арендных ставок остановился. С IV квартала 2008 года началась тенденция снижения уровня арендных ставок. В октябре-декабре 2008 года ставки снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года. • С IV квартала 2008 года отмечается тенденция изменения структуры предложения офисных помещений: в общем предложении значительно вырос объем помещений, предлагаемых в субаренду. Многие компании, планировавшие расширение и уже подписавшие договора аренды на крупные офисные площади, сегодня предлагают свои площади в субаренду.
Количество вакантных площадей в бизнес-центрах Киева к концу года может вырасти практически в три раза. Арендаторы все чаще выбирают помещения поменьше и подешевле. Так что количество свободных апартаментов под офисы растет. Последние несколько лет уровень вакантности офисов столицы был близок к нулю. Помещений катастрофически не хватало и высокие показатели заполняемости были характерны не только для деловых центров класса А, но и для менее качественных зданий, расположенных за пределами центрально-делового района. B минувшем году активность со стороны арендаторов заметно снизилась к концу третьего квартала. По мере ухудшения экономических показателей большинство компаний начали активно пересматривать и урезать свои бюджеты, а также проводить кадровые сокращения. В результате к концу года существенно снизился общий объем сделок, а подавляющее большинство заключаемых соглашений по аренде отображали сокращение площади помещений. «Впервые за много лет в четвертом квартале показатель чистого количества поглощенных площадей достиг отрицательного значения.
Во время кризиса маркетинг станет основным инструментом выживания девелоперов, прогнозируют эксперты рынка. После прошлогоднего понижения долларовых ставок примерно на треть владельцам бизнес-центров придется еще раз уменьшить рентный доход офисного центра. По прогнозам Семена Юрченко, руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход: предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, что эквивалентно скидке в 30%. Фактически это означает, что арендаторы в течение оговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Таким образом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса при нынешней ежемесячной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90 тыс.
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Кризис ликвидности объектов недвижимости в Киеве имеет несколько иную производную нежели в странах Европы и США (в городах которых наблюдалось перепроизводство коммерческих площадей). В докризисный период рынок ощущал дефицит коммерческих, площадей. В период кризиса было заморожено большинство новых объектов, что может способствовать росту дефицита на коммерческие помещения в период восстановления экономики. Провал в объемах строительства уже сформирован на 1-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Нужны будут огромные усилия, чтобы восстановить отрасль, поскольку строительный процесс непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно, то нарастить мощности практически нереально. Восстановление объемов строительства произойдет, скорее всего, к 2011-2012 гг. При позитивном развитии экономики Украины через 2–3 года можно прогнозировать новый рост цен, поскольку к этому периоду будет сформирован достаточно сильный дефицит в объемах предложения.
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Впервые за много лет предложение торговых площадей в Киеве может превысить спрос. Несмотря на то, что фактически арендные ставки понижаются, на самом деле за счет роста курса доллара стоимость аренды растет. Как результат, многим арендаторам приходится искать торговые площади подешевле Вопреки законам экономики, когда в условиях кризиса аренда торговых и офисных площадей должна дешеветь, на самом деле она дорожает. Этот парадокс объясняется тем, что ее размер зафиксирован в долларах. В связи с ростом курса американской валюты (в течение ноября в 1,3 раза, в декабре — еще в 1,15 раза) автоматически в 1,5 раза возросла и стоимость аренды помещений.
Арендные ставки в столичных торговых и офисных центрах по сравнению с осенью 2008-го в долларовом эквиваленте упали примерно на 30%, но арендаторы хотят платить еще меньше. «Некоторые компании ведут переговоры о понижении стоимости аренды в гривне. Например, ранее они платили эквивалент $50 за кв. м в месяц — 250 грн (по курсу 5 UAН/USD). Сейчас речь идет об удешевлении аренды до 150 грн. В противном случае арендаторы грозят переездом в другое помещение», — объясняет директор консалтинговой компании Re & Solution Александр Ланецкий. Многие арендаторы требуют от владельцев привязки ставок к гривне либо введения нового порядка расчета стоимости аренды — выплаты фиксированного процента от оборота или от прибыли.
Открытое снижение стоимости размещения в настоящий момент в сегменте высококачественных гостиниц не наблюдается, но уровень заполняемости многих отелей уже снизился за счет сокращения потока бизнес туристов. Если в начале года данный показатель составлял в ряде объектов 80-95%, то сейчас он упал до 45-50%. Некоторое оживление в сегменте возможно не ранее конца 2009 – начала 2010 года, когда обеспечением проведения Евро-2012 вплотную займутся государственная и местные власти.
Объемы ввода профессиональных офисных помещений в 2008 году снизились на 58% по сравнению с прошлым годом. Всего за текущий год введено в эксплуатацию только 34% площадей от заявленных в начале года объемов. К декабрю объем вакантных площадей в офисах класса А, В достиг 5-10% по сравнению с летними показателями на уровне 3-5%. Официально заявляемые арендные ставки во многих объектах пока не снижаются, но в ходе переговоров многие арендодатели готовы предоставлять скидки в размере 25 - 30%.
Учитывая текущие изменения в экономической среде и общую неопределенность, какие-либо прогнозы сегодня должны восприниматься только как пессимистический или оптимистический сценарий, которые определяют лишь возможное направление дальнейшего развития ситуации.
Киевский градостроительный совет одобрил предпроектные предложения по сооружению офисно-торгового комплекса на Ленинградской площади, возведение которого планируется завершить до конца 2011 г. По оценкам, стоимость реализации проекта составит около $100 млн, а срок окупаемости — порядка шести лет. Район Ленинградской площади остается одним из самых привлекательных мест столицы для реализации масштабных строительных проектов.
Наблюдающийся в стране финансовый кризис заставил целый ряд столичных компаний потуже затянуть пояса. Наряду с массовым увольнением персонала, происходящим в первую очередь в строительной и финансовой сферах, некоторые из них приняли решение полностью или частично отказаться от аренды помещений в киевских офисных центрах, сократив таким образом затраты. Хотя данная тенденция, по утверждению , еще не носит массового характера, некоторые владельцы квадратных метров уже готовы снизить арендные ставки на 10%.
Арендаторы, имеющие финансовую возможность арендовать офисные площади, в настоящее время заняли выжидательную позицию, надеясь на последующее снижение уровня арендных ставок в краткосрочной перспективе. К тому же мировой финансовый кризис существенно ослабил позиции транснациональных компаний, на которых приходится более половины рынка аренды, поскольку они сейчас обеспокоены не столько вопросами дальнейшей экспансии, сколько вопросами выживания в кризисных условиях.
Последние события в мировой и отечественной экономике заставляют экспертов недвижимости менять прогнозы. Пока что аналитики советуют не делать резких движений и не браться за строительство, если нет 100%-ного финансирования.
Рынок качественной офисной недвижимости является одним из наиболее привлекательных как для отечественных, так и для зарубежных девелоперов и инвесторов. Это связано с постоянным ростом деловой активности, открытием в Киеве филиалов крупных международных, а также расширением известных отечественных, компаний, повышением требований арендаторов к качеству офисных объектов и их инфраструктуре.