С начала текущего года предложение столичных БЦ выросло на 44,8 тыс. кв. м (4%). Это на 53% больше аналогичного показателя прошлого года. Однако заполнить новострои арендаторами собственникам БЦ так и не удалось.
Компании, сдающие в аренду помещения в бизнес-центрах столицы, отмечают значительное увеличение количества сделок. Ставки пока не растут, но средний срок аренды вырос до трех лет. По данным экспертов, в III кв. 2010 г. объем сделок аренды офисных площадей увеличился более чем в два раза против предыдущего квартала и на 35% относительно аналогичного периода в 2009 г. Эксперты отмечают, что наиболее востребованными стали помещения от 300 до 1500 кв. м. При этом сниженная и стабильная ставка стимулирует компании к рассмотрению вариантов аренды больших блоков.
Среди стран БРИК Россия наименее привлекательна для открытия офиса международных компаний, несмотря на хорошие ожидания их руководства относительно перспектив развития бизнеса в стране, свидетельствует октябрьский опрос 239 компаний, проведенный группой BDO. Рынок РФ по-прежнему не имеет ограничений по спросу, но расти, опираясь на внутренние ресурсы, здесь намного сложнее, чем в Китае, где рост почти не ограничен, Индии и Бразилии, а также в США.
По состоянию на июнь 2010 года в Киеве были свободными 14,5% от всего объема предложения офисных площадей. Больше свободных офисов только во Франкфурте и Москве (17,3% и 14,6% соответственно). Вместе с тем, за полгода ситуация в Киеве существенно улучшилась – в конце 2009 года в Киеве были свободны 20% офисов – самый высокий показатель в регионе. В Москве и Франкфурте были вакантными 16,5% офисных площадей.
Офисный рынок Киева начал оживать после падения арендных ставок на помещения класса A вдвое и более. С начала года аренда офисов подорожала на 5-7%, а количество свободных площадей снизилось с 18% до рекордных 7%. Впрочем, в ближайшие несколько лет ситуация может измениться – к сдаче в эксплуатацию планируется большое количество офисов, что может вызвать очередное падение ставок.
Значительного роста арендных платежей еще нет, но вакантность продолжает снижаться. По данным Knight Frank LLC Ukraine, на 1 июля 2010 г. арендные ставки не сильно изменились и находятся в диапазоне $300-480/кв. м/год на офисы класса А, $240-360/кв. м/год на офисы класса B+ и $180-240/кв. м/год на офисы класса B-. При этом аналитики компании утверждают, что в течение первого полугодия снижение уровня вакантных площадей в офисном сегменте произошло (особенно в БЦ класса В+/-), однако из-за введения в эксплуатацию ряда новых объектов общая вакантность по рынку вернулась к показателю конца 2009 г., достигнув 15-20%. По оценкам других игроков, количество свободных помещений в центральных бизнес-центрах Киева снизилось.
По данным экспертов, во второй половине июня индекс рынка офисной недвижимости столицы снизился на 1,22%. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 15 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за истекший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются.
Эксперты отмечают изменение портрета инвестора. Если сегодня кто-то интересуется покупкой недвижимости, то это означает, что у компании есть собственные средcтва как минимум на половину инвестиции. До кризиса всё было как в постсоветском анекдоте: один пошел искать пшеницу, а другой — покупателя. Он отметил, что большие объекты не пользуются популярностью, чаще всего речь идет об инвестициях до 40 млн долларов.
На рынке профессиональной офисной недвижимости столицы наблюдается стабилизация арендных ставок и постепенное сокращение количества пустующих площадей. Однако найти офис по-прежнему не проблема — к найму предлагаются более 150 тыс. помещений самого разного качества (без учета непрофессиональных). В борьбе за крупных арендаторов владельцы киевских БЦ готовы идти на серьезные уступки, предлагая весьма лояльные условия сосуществования. Особенно усердствуют на этой ниве хозяева строящихся и вводимых в эксплуатацию комплексов, откровенно демпингующие при подписании предварительных договоров аренды с потенциальными клиентами.
Средняя стоимость непрофессиональных офисных объектов составляет сегодня $2,55 тыс. за кв. м против докризисных $4,7 тыс. Впрочем, самые дешевые помещения под офисы можно найти и за $700–800/кв. м. Но это будут подвалы и полуподвалы без ремонта в Беличах, Новобеличах, в районе Большой Окружной, на бульваре Лепсе, Лесном массиве, Воскресенке. Несмотря на дешевизну, подобные объекты не пользуются спросом. Они неликвидны в долгосрочной перспективе и плохо приспособлены для плодотворной работы компаний.
Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды. В первом квартале 2010 года новое предложение профессиональных офисных помещений в Киеве составило около 12 200 кв. м общей арендуемой площади, а объем рынка офисной недвижимости достиг около 1 млн. 50 тыс. кв. м, отмечают эксперты. Уровень первичной вакантности в общем по рынку несущественно снизился и достиг 16,9%.
Предлагается ограничить возведение офисов в центре города. И перенести такие объекты, например на Троещину, Лесной массив, Борщаговку или Корчеватое. По мнению игроков рынка, в ближайшие три-четыре года подобные начинания не будут востребованы. Главная причина, которая объясняет, почему новым офисам не место в центральной части Киева,— пробки. По словам главы Центра градостроительства и архитектуры (коммунальное предприятие занимается созданием генплана города) бывшего главного архитектора Киева , размещение офисов на левом берегу Днепра позволит обеспечить большее количество проживающих там горожан рабочими местами, что избавит наемных работников от необходимости переправляться на правый берег.
По мнению экспертов, на ценовую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в дальнейшем будет существенно влиять недостаточное предложение новых офисных площадей. К примеру, в прошлом году объемы строительства упали более чем на 45%. Это, в свою очередь, повлекло за собой увеличение спроса на недвижимость и падение уровня вакантности с 20 до 15%. Оценки аналитиков на этот год относительно строительства новых офисных метров также не обнадеживающие. Поэтому уже с начала года наблюдается продолжение тенденции к сокращению предложения свободных площадей — до 10%. Эксперты говорят, что вакантность площадей в действующих торгово-офисных центрах в этом году может снизиться до уровня 2-5%.
Как утверждают киевские риэлторы, с конца февраля спрос на аренду непрофессиональных офисных и торговых помещений начал расти. По сравнению с предшествующими месяцами активность арендаторов подобной недвижимости увеличилась в 2-2,5 раза, а по сравнению с прошлой весной — примерно на 10-15%. Если в декабре-январе в городе заключалось порядка 150 сделок по аренде офисных площадей, то по итогам февраля их количество составило 350. Повысилась активность и в сегменте аренды торговых помещений: число сделок выросло с 50-70 в декабре до 130-140 в феврале.
В перспективе на 2010 год, в то время как общий спрос остается невысоким, ряд крупных компаний, используя рыночные возможности в форме существенно снизившихся арендных ставок и окончание действия их текущих договоров аренды, сегодня заинтересованы в перемещении в другие офисные помещения с лучшими характеристиками. Такое стратегическое перемещение крупных корпораций в более эффективные и качественные офисные помещения, скорее всего, будет основным двигателем рынка в 2010 году.
В 2010 году рынок коммерческой недвижимости Киева пойдет на поправку, убеждены эксперты. Хотя крупные зарубежные инвестиции не предвидятся, все же ожидается реанимация спроса и рост числа сделок. Однако существенного снижения арендных ставок ждать не стоит. Наиболее перспективными инвесторами коммерческой недвижимости сегодня называют фонды прямого инвестирования. По прогнозам аналитиков, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной.
Офисные объекты площадью в 2-6 тыс. кв. м (а именно такой объем эксперты относят к категории малых бизнес-центров), как сообщают аналитики , в основном выбирают арендаторы, для которых важны обособленность помещений, своя отдельная территория с паркингом и отдельным входом в помещения, имиджевый фактор, автономность инженерных систем и коммуникаций и собственная система безопасности. С другой стороны, в небольших зданиях нет физической возможности достичь высокого соотношения полезной площади и площади общего пользования. А при занятии такого здания одним арендатором целиком эта проблема частично снимается. В качестве примеров подобных сделок, заключенных в последнее время в Киеве, он приводит аренду компанией «Крафт Фудз» здания на Ярославовом Валу, 23 площадью 4 тыс. кв. м, и компанией «Амвей Украина» объекта на ул. Боженко, 87 (3 тыс. кв. м).В то же время продажи отдельностоящих зданий пока не стали нормой для украинского рынка – компании считают экономически более выгодной аренду площадей, нежели их покупку. И это несмотря на то, что, по наблюдениям посредников по продаже коммерческой недвижимости, в Киеве существует достаточно компаний, могущих себе позволить подобное приобретение и даже нуждающихся в нем. При запрашиваемой владельцем цене в $4 тыс. за кв. м покупатели готовы рассмотреть цену $2,5-3,2 тыс. за кв. м, что совершенно не устраивает владельцев. Но количество потенциальных покупателей за последние полгода выросло, и, скорее всего, именно покупателям придется повышать свои предложения, а не владельцам – опускать.
Средняя арендная ставка для киевских профессиональных офисных объектов класса А понизилась на $0,58. Для объектов класса В с начала года продолжается снижение средней стоимости аренды, связанное с скидками, которые предоставляют арендодатели в результате переговоров с целью заполнения объектов.По сравнению с предыдущим периодом снижение средней стоимости составило $3,66. Ставки составляют за 1 кв. м для класса А $43,38 и $27,85 – для класса В. Цены приведены с НДС, без эксплуатационных расходов.
Oбъем офисных помещений, введенных в эксплуатацию в течение 2009 года в Киеве, составил приблизительно 123 860 кв.м, что более чем на 29% меньше, чем в 2008.В 2009 году в Киеве рынком было поглощено порядка 106 тыс. кв.м, что приблизительно на 34% по сравнению с 2008 годом. На протяжении года, среди сделок аренды, в основном, преобладали пересмотр условий договора, а также перемещение компаний с целью снижения суммарных затрат на аренду помещений, улучшения качества арендуемых помещений или в связи с оптимизацией операционной деятельности путем сокращения штата и/или размещения в одном здании или на меньших площадях.
Во всем мире управление деловыми «сити» приносит существенную прибыль, 40% которой достается городскими властям, а 60% – собственникам небоскребов. В украинской столице доля города в проектах застройки составляет около 20%. Этот факт наряду с дефицитом офисных площадей и ростом арендных ставок подогревал интерес зарубежных инвесторов к проекту «Киев-сити». Еще полтора года назад идея создания деловых районов была очень популярна. Для ее реализации покупалась земля, разрабатывались концепции.Между тем рынок качественной офисной недвижимости слишком сильно пострадал от кризиса, и сегодня ни один институциональный инвестор пока не видит преимуществ от выхода на него. По словам экспертов, строители пере-ориентировались на мелкомасштабные проекты с четко продуманной концепцией и якорными арендаторами.