Дефицит качественных торговых площадей стимулирует бурное развитие относительно нового для отечественного рынка коммерческой недвижимости формата Street Retail. Эти магазины не боятся соседства с гигантами - торговыми центрами. Сегодня они заполонили центральные улицы Киева и уже начали продвигаться в спальные районы столицы. Несмотря на многочисленные удобства и популярность торговли в рамках торговых центров и торгово-развлекательных комплексов, на центральных улицах городов по всему миру процветает исконно принятая форма торговой деятельности. Речь идет о так называемом Street Retail, или торговых улицах. Несмотря на непомерно высокую стоимость аренды, снять торговую площадь на такой улице чрезвычайно сложно.
Появление многофункциональных центров в Украине, по мнению специалистов, - закономерное явление, связанное с развитием рынка недвижимости. Сегодня все больше ориентируясь на современные запросы посетителей, будущие проекты стремятся к мультиформатности, объединяя под одной крышей торговую, офисную, развлекательную и жилую функции. Это вызывает рост площади объектов, средний размер которой в столице с 15 тыс. кв. м в 2003 г. увеличился до 60 тыс. кв. м в 2006-2007 гг. Но все же, как отмечают эксперты, главным образом такая тенденция вызвана постепенным усилением конкуренции на рынке и дефицитом земельных участков в центре города.
В Украине срок окупаемости торговых центров составляет пять-семь лет. Для сравнения, в странах Западной Европы окупаемость торговых комплексов составляет порядка 10-12 лет. Хотя, по данным консалтинговых компаний, при строительстве первых ТЦ в нашей стране период возврата инвестиций составлял не более трех лет. Причина увеличения сроков окупаемости, по мнению экспертов, - рост себестоимости строительства ТЦ. Но все же, несмотря на это, вложение инвестиций в сектор торговой недвижимости по-прежнему очень выгодно. На сегодняшний день эксперты отмечают небольшой спад реализации торговых площадей.
Процесс развития сегмента торговой недвижимости в 2005-первой половине 2006 г. в столице напоминал особенности развития экономики страны в целом - рост предложения на столичном рынке практически остановился, а спрос на торговые площади продолжал неуклонно расти. В 2005 г. в Киеве открылся только один торговый центр - "Арена Сити" на ул. Крещатик (арендуемая площадь -8 тыс. кв. м). Еще несколько уже действующих ТРЦ - "Караван" на ул. Луговая, "Аладдин" на ул. Гришко, "Метрополией на ул. Малиновского - в 2005 г. ввели в эксплуатацию развлекательные объекты (катки, боулинги, заведения общепита). В первом полугодии 2006 г. также был открыт лишь один ТЦ "Глобал UA". К концу года в столице планируется открытие всего двух ТЦ.
Наиболее дорогие торговые помещения Центрального региона в Днепропетровске. Их цена в центральных районах достигает 1000-4000 у.е./кв.м, а на центральной улице К. Маркса цена на торговые помещения доходит до 6000 у.е. На втором месте находятся торговые помещения Черкасс. Их цена в центральных района города 800-1800 у.е./кв.м, на окраине – 250-400 у.е./кв.м. Несколько дешевле торговые помещения в центре Винницы (800-1200 у.е./кв.м), в тоже время на окраине города цена торговых помещений достаточно высока –500-800 у.е./кв.м).
Экономика в первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. На протяжении января-мая прирост реального валового внутреннего продукта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 4%.Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в строительстве - на 8,2%, транспорте - на 7,3%, торговле - на 6,7%. Прирост объемов строительства в январе-мае в первую очередь связан с повышением на 10% объемов работ в строительстве завершенных сооружений. Так на 15% повысилось строительство зданий (преимущественно жилых), на 7,3% - мостов, туннелей и метрополитена. Объем розничного товарооборота предприятий, которые осуществляют деятельность в розничной торговли и ресторанном хозяйстве, за январь-май 2006 г. составлял 33,9 млрд. грн., что в сравнительных ценах на 27,4% больше объема за январь-май 2005 г.
Севастополь начали массово застраивать торговыми центрами, но цены на помещения продолжают бить рекорды. Севастополь всерьез претендует на место в списке городов-лидеров по насыщенности торговыми площадями — сейчас там наблюдается настоящий бум строительства и реконструкции объектов ритейла. Причина этого явления проста — инвесторы рассчитывают заработать на дефиците помещений, который уже привел к удорожанию торговой недвижимости на 80% и повышению арендных ставок на 50% за год. Обилие потенциальных арендаторов объясняется массовым нашествием заезжих торговцев. Множится число крымских и севастопольских компаний, открывающих магазины. По сведениям экспертов, спрос на торговые площади за год вырос на 35–40%.
Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки. Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости. Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений — грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики Черновцов. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек. Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн.
К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 раз. Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ. По прогнозам консалтинговой компании «Colliers International в Украине», за три года древний город получит еще 120 тыс. высококачественных торговых квадратных метра. Отечественные компании более снисходительны к определению торгового центра и «насчитали» более 40 тыс. кв. м общей площади всех ТЦ. Львовские ритейлеры вынуждены арендовать помещения либо в старых магазинах, либо в более-менее новых торговых центрах. «Общая площадь помещений в ТЦ Львова, по подсчетам специалистов нашей компании, не превышает 47 тыс. кв. м, что в пересчете на тысячу жителей составляет около 59 кв. м», – констатирует Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development. Более качественные объекты торговли заполнены на 100%, вакантность непрофессиональных площадей составляет не более 5%.
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15–20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Фаворитом продаж по-прежнему остается центр и любые проходные места, в первую очередь возле станций метрополитена и популярных крупных ТЦ.
Полтавская битва. Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Торговцам много обещают. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города — Фрунзе, откроется новый ТРЦ «Конкорд», общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
Не смотря на то, что в январе традиционно наблюдается определенный спад деловой активности, рынок коммерческой недвижимости Львова претерпел определенные изменения. В частности, несколько изменились цены на аренду офисных помещений, что и характерно для этого периода. Необходимо отметить, что во Львове до сих пор считается незаполненной ниша бизнес-центров класса А, что способствует стремительному росту цен на аренду помещений и в тех бизнес-центрах, которые по классификации близки к классу А, или в тех случаях, если место нахождения их очень выгодно. Спрос на офисные помещения этого класса по-прежнему намного превышает предложение.
В Харькове цены на коммерческую недвижимость к концу года продолжали расти, но в отдельных сегментах темпы роста снизились. Ниже мы публикуем анализ состояния коммерческой недвижимости Харькова с учетом динамики роста цен в течение всего 2006 г.
Столичный рынок профессиональной торговой недвижимости в 2006 году напоминал киевский рынок жилья — с дефицитом предложения, ростом цен и арендных ставок. Построено втрое меньше, чем ожидалось в начале года, когда эксперты прогнозировали ввод в эксплуатацию 100 тыс. торговых метров.
В 2006 г. неразрывно связанные между собой рынки розничной торговли и коммерческой недвижимости продемонстрировали диссонанс. В то время как ритейл наращивал обороты и нуждался в новых торговых площадях, коммерческая недвижимость демонстрировала крайне низкие темпы роста.
Рост стоимости одного квадратного метра торговых площадей в среднем по городу произошел на уровне 34,1% (с $950 в январе до $1273 в октябре). Наивысший показатель наблюдался в Петровском районе – 60% (с $300 до $481,5).
Рынок торговой недвижимости Украины продолжает развиваться очень медленными темпами. В первом полугодии 2006 года в Киеве открылось только два торговых центра общей площадью 17500 м.кв.
В Киеве перестали возводить торговые и торгово-развлекательные центры, а в существующих — арендные ставки всего за год повысились на 33%.
Хотя новые ТЦ и супермаркеты растут как грибы, цены на аренду и покупку площадей в них с лета увеличились вдвое.