Процесс развития торговой недвижимости в 2005 г. напоминал особенности развития экономики страны в целом. Рост нового предложения на рынке ощутимо замедлился, а спрос на торговые площади продолжает неуклонно расти. Розничный торговый оборот в 2005 г. увеличился на 23% (диаграмма 1), несмотря на снижение темпов роста ВВП с 12,4% до 2,4%. В результате, желание ритейлеров расширять свой бизнес опережает появление нового предложения на рынке, что вынуждает их обращать внимание на проекты торговых центров (ТЦ), находящихся на начальных стадиях разработки, а также внимательнее рассматривать предложения вне Киева. Таким образом, рыночная власть девелоперов растет, усиливая привлекательность данного сегмента рынка в глазах инвесторов.
Весь минувший год инфраструктура столичного рынка торговой недвижимости развивалась на редкость вяло. В 2005-м в Киеве было открыто всего два заметных торговых центра - "Арена-сити" в Бессарабском квартале и "Интеграл-плаза" рядом со станцией метро "Лыбедская". Столь "жидкий" результат не сравнить с показателями 2004 года, когда в столице появилось сразу 9 крупноформатных ТЦ и ТРЦ, отчего количество торговых площадей на рынке увеличилось больше чем на треть (или в абсолютных цифрах - на 120 тыс. м2). Тенденции первого полугодия 2006-го убеждают, что и нынешний год войдет в историю развития рынка торговой недвижимости Киева как низкодинамичный.
Сегодня девелоперы уже отказались от освоения подземного пространства и обратились к наземной торговле как к традиционному месту купли-продажи. Из-за усиления конкуренции они вынуждены переориентироваться на строительство крупноформатных центров, вкладывать больше средств в отделку помещений, систему безопасности, вентиляции, организацию инфраструктуры. Дефицит площадей пока не позволяет выйти арендаторам из подземелья, но с введением в эксплуатацию новых торговых площадей, особенно из недвижимости с высоким уровнем доходов, такие центры могут стать убыточными. Впрочем, девелоперы все чаще обращают внимание на объекты наземной торговли, как на традиционное место купли-продажи. Во-первых, наиболее привлекательные места - станции метрополитена в центральной и прилегающей к ней части Киева - уже заняты.
Развитие любой отрасли неразрывно связано с экономической ситуацией в стране, и торговая недвижимость — не исключение. «Эта зависимость носит прямой и достаточно простой характер — уровень развития экономики является основным фактором, определяющим величину платежеспособного спроса населения, который, в свою очередь, обуславливает объемы розничной торговли, во всех странах являющейся основным носителем спроса на торговую недвижимость, — говорит Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине. — Если проследить динамику доходов и расходов населения и связать ее с динамикой розничной торговли, то можно сделать вывод о высоком уровне корреляции между этими параметрами».
Сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%. Потребность Киева в современных торговых площадях оценивается экспертами от 350 до 650 тыс.кв.м. Основной причиной такого высокого уровня спроса, по мнению специалистов, является развитие розничной торговли за счет повышения активности как национальных операторов, так и прихода иностранных торговых сетей. Рост спроса на торговые помещения, обусловлен также нехваткой качественных помещений в Киеве. Привлекательными для арендаторов являются как встроенные посещения, так и площади в торговых комплексах. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в густонаселенных районах. Одновременно с повышением спроса в Центральных районах продолжается увеличение интереса инвесторов к «спальным районам» на левом берегу Днепра.
Вместе с жильем в регионы вскоре переедут и столичные торговые центры. Логика девелоперских компаний вполне понятна: в провинции и платежеспособность меньше, да и производителям выгоднее доставлять продукты и товары, не отходя, так сказать, от прилавка, - в первую очередь потому, что в этом случае низка себестоимость продукции. Почти наверняка основной контингент тех, кто в полной мере оценит новые форматы торговой недвижимости, в большинстве своем будет состоять из новых жильцов, въехавших в дома от тех же больших компаний-застройщиков типа "Т. М. М.", "Киевгорстроя" и пр. Дело прежде всего в финансовой независимости, которая характеризует топ-менеджеров больших региональных компаний, и разнообразии их вкусов, которым нынче старается потрафить девелоперский бомонд.
В первом квартале 2006 г. в Украину иностранными инвесторами было вложено 989,6 млн. долл. прямых инвестиций, в частности из стран СНД -98,1 млн. долл. (9,9 % от общего объема), из других стран - 891,5 млн. долл. (90,1 %). В целом прирост иностранного капитала в первом квартале 2006 г. составил 922,5 млн. долл. (5,6 % к объему инвестиций на начало года и в 3,9 раза больше прироста за соответствующий период предыдущего года). Успешное развитие бизнеса невозможно без анализа ситуации, складывающейся на рынке. Появление новых игроков, инвесторов, динамика спроса и предложения, актуальные тенденции и прогнозы - информация, необходимая для выработки стратегии развития как долгосрочной, так и на самое ближайшее время.
Каждое торговое предприятие, будь то крупная розничная сеть или же частный предприниматель желающий перебраться из холодного павильона на рынке в более цивилизованные условия, вынуждены решать широкий спектр вопросов, связанных с арендой площадей для магазинов или торговых мест. Естественно, потребности и возможности у таких игроков розничного рынка разные. Поэтому у торговых комплексов, сдающих свои площади в наем, форматы сотрудничества со столь непохожими друг на друга арендаторами также будут существенно отличаться. Тем не менее такие вопросы, как выбор ТЦ, уровень и особенности начисления арендной платы, взаимоотношения с управляющей компанией, заключение договора аренды являются животрепещущими для всех участников рынка.
Дефицит качественных торговых площадей стимулирует бурное развитие относительно нового для отечественного рынка коммерческой недвижимости формата Street Retail. Эти магазины не боятся соседства с гигантами - торговыми центрами. Сегодня они заполонили центральные улицы Киева и уже начали продвигаться в спальные районы столицы. Несмотря на многочисленные удобства и популярность торговли в рамках торговых центров и торгово-развлекательных комплексов, на центральных улицах городов по всему миру процветает исконно принятая форма торговой деятельности. Речь идет о так называемом Street Retail, или торговых улицах. Несмотря на непомерно высокую стоимость аренды, снять торговую площадь на такой улице чрезвычайно сложно.
Появление многофункциональных центров в Украине, по мнению специалистов, - закономерное явление, связанное с развитием рынка недвижимости. Сегодня все больше ориентируясь на современные запросы посетителей, будущие проекты стремятся к мультиформатности, объединяя под одной крышей торговую, офисную, развлекательную и жилую функции. Это вызывает рост площади объектов, средний размер которой в столице с 15 тыс. кв. м в 2003 г. увеличился до 60 тыс. кв. м в 2006-2007 гг. Но все же, как отмечают эксперты, главным образом такая тенденция вызвана постепенным усилением конкуренции на рынке и дефицитом земельных участков в центре города.
В Украине срок окупаемости торговых центров составляет пять-семь лет. Для сравнения, в странах Западной Европы окупаемость торговых комплексов составляет порядка 10-12 лет. Хотя, по данным консалтинговых компаний, при строительстве первых ТЦ в нашей стране период возврата инвестиций составлял не более трех лет. Причина увеличения сроков окупаемости, по мнению экспертов, - рост себестоимости строительства ТЦ. Но все же, несмотря на это, вложение инвестиций в сектор торговой недвижимости по-прежнему очень выгодно. На сегодняшний день эксперты отмечают небольшой спад реализации торговых площадей.
Процесс развития сегмента торговой недвижимости в 2005-первой половине 2006 г. в столице напоминал особенности развития экономики страны в целом - рост предложения на столичном рынке практически остановился, а спрос на торговые площади продолжал неуклонно расти. В 2005 г. в Киеве открылся только один торговый центр - "Арена Сити" на ул. Крещатик (арендуемая площадь -8 тыс. кв. м). Еще несколько уже действующих ТРЦ - "Караван" на ул. Луговая, "Аладдин" на ул. Гришко, "Метрополией на ул. Малиновского - в 2005 г. ввели в эксплуатацию развлекательные объекты (катки, боулинги, заведения общепита). В первом полугодии 2006 г. также был открыт лишь один ТЦ "Глобал UA". К концу года в столице планируется открытие всего двух ТЦ.
Наиболее дорогие торговые помещения Центрального региона в Днепропетровске. Их цена в центральных районах достигает 1000-4000 у.е./кв.м, а на центральной улице К. Маркса цена на торговые помещения доходит до 6000 у.е. На втором месте находятся торговые помещения Черкасс. Их цена в центральных района города 800-1800 у.е./кв.м, на окраине – 250-400 у.е./кв.м. Несколько дешевле торговые помещения в центре Винницы (800-1200 у.е./кв.м), в тоже время на окраине города цена торговых помещений достаточно высока –500-800 у.е./кв.м).
Экономика в первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. На протяжении января-мая прирост реального валового внутреннего продукта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 4%.Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в строительстве - на 8,2%, транспорте - на 7,3%, торговле - на 6,7%. Прирост объемов строительства в январе-мае в первую очередь связан с повышением на 10% объемов работ в строительстве завершенных сооружений. Так на 15% повысилось строительство зданий (преимущественно жилых), на 7,3% - мостов, туннелей и метрополитена. Объем розничного товарооборота предприятий, которые осуществляют деятельность в розничной торговли и ресторанном хозяйстве, за январь-май 2006 г. составлял 33,9 млрд. грн., что в сравнительных ценах на 27,4% больше объема за январь-май 2005 г.
Севастополь начали массово застраивать торговыми центрами, но цены на помещения продолжают бить рекорды. Севастополь всерьез претендует на место в списке городов-лидеров по насыщенности торговыми площадями — сейчас там наблюдается настоящий бум строительства и реконструкции объектов ритейла. Причина этого явления проста — инвесторы рассчитывают заработать на дефиците помещений, который уже привел к удорожанию торговой недвижимости на 80% и повышению арендных ставок на 50% за год. Обилие потенциальных арендаторов объясняется массовым нашествием заезжих торговцев. Множится число крымских и севастопольских компаний, открывающих магазины. По сведениям экспертов, спрос на торговые площади за год вырос на 35–40%.
Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки. Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости. Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений — грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики Черновцов. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек. Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн.
К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 раз. Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ. По прогнозам консалтинговой компании «Colliers International в Украине», за три года древний город получит еще 120 тыс. высококачественных торговых квадратных метра. Отечественные компании более снисходительны к определению торгового центра и «насчитали» более 40 тыс. кв. м общей площади всех ТЦ. Львовские ритейлеры вынуждены арендовать помещения либо в старых магазинах, либо в более-менее новых торговых центрах. «Общая площадь помещений в ТЦ Львова, по подсчетам специалистов нашей компании, не превышает 47 тыс. кв. м, что в пересчете на тысячу жителей составляет около 59 кв. м», – констатирует Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development. Более качественные объекты торговли заполнены на 100%, вакантность непрофессиональных площадей составляет не более 5%.
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15–20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Фаворитом продаж по-прежнему остается центр и любые проходные места, в первую очередь возле станций метрополитена и популярных крупных ТЦ.
Полтавская битва. Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Торговцам много обещают. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города — Фрунзе, откроется новый ТРЦ «Конкорд», общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.