Тот, кто считает столицу Украины единственным центром цивилизации, в котором строятся фешенебельные торговые центры и открываются «модные» магазины, пребывает в жестоком неведении. Если обратить свои взоры на юго-восток или попросту спустится вниз по течению Днепра, можно обнаружить иную точку роста украинского ритейла. В то время, как Киев замораживает стройки и взращивает ставки аренды, Днепропетровск наращивает мускулы. Здесь показатели рынка недвижимости демонстрируют наибольшую динамику в Украине. Что, впрочем, объясняется концентрацией капиталов многих отечественных высокодоходных предприятий.
В последние 1-2 года для украинского рынка торговой недвижимости характерно замедление динамики развития в столице, и заметное оживление в регионах. В некоторых административных центрах строительство новых торговых комплексов идет куда более интенсивно, чем в Киеве. Розничные операторы в свою очередь все чаще рассматривают варианты аренды площадей не только в столице, но и в других городах Украины. Ведь сильная национальная сеть не может ограничить свое развитие только Киевом. В ответ на сформировавшуюся тенденцию журналы проводят анализ рынка торговых площадей и основных объектов, которые пополняют предложение аренды за пределами столицы. Но в начале, ведущие эксперты опишут актуальную ситуацию, в целом характерную для региональных рынков торговой недвижимости.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет.
В структуре рынка коммерческой недвижимости Киева торговый сегмент является одним из наиболее инвестиционно привлекательных, что, в первую очередь, обусловлено стремительным ростом спроса на качественные торговые площади, а также покупательной способности населения и увеличением розничного товарооборота (более 20% ежегодно в течение последних лет). Вместе с тем, в 2005-2006 годах на киевский рынок были выведены считанные торговые объекты. Заявленные два года назад к выводу на рынок крупные торгово-развлекательные комплексы, такие как "Мега", "Эспланада", "Троицкий", откладываются еще как минимум до 2008 года по различным причинам - от недостатка финансирования до сложности регуляторных и земельных процедур.
Знаковым событием 2006 года стало активное развитие рынка коммерческой недвижимости городов-миллионников. По количеству вводимых проектов они впервые обогнали Киев. Девелоперы преимущественно ориентированы на Восточный регион Украины (Харьков, Донецк, Днепропетровск, Кривой Рог, Запорожье), где сосредоточены индустриальные центры с большим количеством городского населения. В регионах развиваются, прежде всего, жилые и торговые проекты, в гораздо меньшей степени представлены офисные и гостиничные. Cовокупный размер нового предложения торговых площадей на региональном рынке в 2006 году составил 94 тысячи м2. Арендные ставки в региональных ТЦ находятся в диапазоне от $20 до $70/м7в месяц с тенденцией к росту, уровень заполняемости составляет 95-100%.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики Черновцов. Ситуация, которая сложилась в Черновцах на рынке торговой недвижимости, является типичной для большинства средних городов Украины. До последнего времени торговля развивалась здесь фактически только благодаря старым объектам или частным предпринимателям. Сейчас ситуация постепенно начинает меняться, при этом сохраняя значительный потенциал для большего развития современных форм торговли. В настоящее время по-прежнему преобладает торговля в формате рынков. На долю рынков приходится более половины торговых площадей города. Крупные сетевые операторы только начинают осваивать местный рынок розничной торговли.
Торговая недвижимость является одним из наиболее динамичных и инвестиционно привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Объем иностранных инвестиций в рынок торговой недвижимости стабильно растет. Это вызвано высокой доходностью торговых помещений, не самым высоким сроком окупаемости (в сравнении с другими видами недвижимости) и ростом уровня жизни населения. Некоторые благоприятные макроэкономические факторы, влияющие на функционирование экономики Украины, способствуют повышению динамики данного рынка, что касается как количественных, так и качественных характеристик.
Сегодня Львов, как и вся Львовская область, очень интересен с точки зрения привлечения инвестиций. Согласно последним исследованиям, динамика его развития соответствует средним показателям по Украине. Содействуя выходу области на более высокий уровень, власти разработали «Стратегию развития Львовщины до 2015 г.». Учитывая непосредственное соседство с границей и исторические особенности региона, у Львовской области есть уникальная возможность задействовать свой транзитный потенциал, привлечь инвестиции, оживить приграничную торговлю и увеличить туристические потоки. Все это будет способствовать приходу в регион крупных торговых операторов и усилит потребность в открытии новых торговых комплексов.
Насыщение рынка торговых площадей начнется с 2007 года, в связи с введением в эксплуатацию многих проектов, что будет способствовать снижению арендных ставок. В то же время в 2006 году в Киеве будет ощутима нехватка торговых площадей, поскольку на этот год запланировано ввести в эксплуатацию только два объекта площадью до 150 тыс. кв. м. Ежегодно Киеву необходимо 150 тыс. кв. м торговых площадей, хотя потенциал рынка составляет порядка 800 тыс. кв. м.
Сегодня в Одессе семь торговых и торгово-развлекательных центров различной специализации совокупной торговой площадью, превышающей, по оценкам девелоперов, 60-70 тыс. кв. м (таблица 1). Особенно бурно рынок торговых центров в городе развивался в последние два года. На протяжении 2005-2006 гг. ввели в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м площадей в составе ТЦ. Изменится и структура рынка торговых площадей в ТЦ по их расположению в городе. Если нынче около 40% этой площади находится в спальных районах Одессы (в других городах-миллионниках на такие районы приходится заметно меньшая доля), то к 2008 г., по прогнозам специалистов ситуация кардинально изменится. Доля торговых площадей в ТЦ, расположенных в районах, прилегающих к центру, вырастет более чем в три раза. А произойдет это и за счет сокращения доли площадей, что в спальных массивах города.
Хотя столичный рынок торговой недвижимости еще весьма далек от насыщения качественной инфраструктурой, застройщикам в Киеве постепенно становится тесно. Самые дальновидные уже давно обратили свой взор на другие города Украины и занимаются реализацией проектов в крупнейших региональных центрах страны - Днепропетровске, Донецке, Харькове, Одессе, Львове... Чем привлекательны региональные рынки торговой недвижимости? Какие нюансы следует учитывать компаниям, которые собираются в обозримом будущем заняться их экспансией? Какие прогнозы дают эксперты относительно темпов развития инфраструктуры ТЦ и ТРЦ в провинции?
Хотя Ивано-Франковск не может похвастаться ни своими масштабами, ни большим количеством населения, торговцы со всей страны пытаются застолбить здесь хотя бы угол. Как следствие, за год местная коммерческая недвижимость подорожала на 100%, а наиболее ликвидные объекты вообще пропали из базы риэлторов. Ситуацию не спасает даже активное строительство новых ТЦ. Периодически чиновниками поднимаются вопросы о целесообразности их существования, не говоря уже о регулярных визитах к лоточникам контролирующих органов. Поэтому предприниматели пытаются съехать в более спокойное место. Но, поскольку масштаб бизнеса не позволяет им тратить большие суммы на аренду помещений, они экономят на площади.
Острый дефицит на рынке коммерческой недвижимости провоцирует конфликты между арендаторами и арендодателями. Стороны учатся строить свои отношения в непростых условиях. Рынок торговой недвижимости в Украине является ярко выраженным рынком продавца со всеми вытекающими последствиями для его участников. За 2006 г. арендные ставки на торговую недвижимость выросли на 50-80%. Девелоперы не сумели предложить рынку и четверти торговых центров, начало работы, которых было запланировано в 2006 г. Вместо появления обещанных 100 тыс. кв. м площадей введено 35 тыс. Сейчас общая площадь в столичных торговых центрах составляет 320 тыс. кв. м. Если будут реализованы намеченные проекты, то к 2008 г. эта цифра может вырасти до 600 тыс. кв. м.
В рамках XI специализированной выставки КievBuild состоялась «V Киевская международная конференция «Недвижимость & Строительство 2007». В конференции приняли участие представители государственных учреждений рынка земли и строительного сектора, руководители строительных, инвестиционных и финансовых компаний. В ходе конференции, ее участники делились опытом внедрения проектов в области коммерческой, загородной недвижимости, строительства и реализации этих объектов на Украине и за ее пределами. Особое внимание было уделено актуальным вопросам, касающимся перспектив и различных аспектов инвестирования в земельные активы, недвижимость.
Емкость киевского рынка позволяет полностью поглотить весь предполагаемый объем предложения, поэтому падения арендных ставок и насыщения рынка в обозримом будущем не ожидается. Описывая состояние рынка торговых площадей в ТЦ Киева на сегодняшний день стоит отметить, что рост доходов и потребительских расходов населения, стремительное развитие розницы, в частности сетевых операторов, исключительное положение Киева являются благоприятными факторами для развития торговых центров и создают привлекательную среду, как для украинских, так и для зарубежных розничных сетей.
Pазвитие украинского рынка торговой недвижимости в последние два года тормозится. Эксперты связывают это с перенесением сроков ввода в эксплуатацию ранее анонсированных объектов торговой недвижимости. Так, открытие крупных запланированных ТРЦ - "Мега", "Эспланада" и "Троицкий" составит 60 % от ожидаемых площадей. Эксперты компании считают, что на стоимость аренды торговых площадей, которая остается относительно стабильной, влияют сейчас следующие факторы: качество и популярность торговых центров, арендуемая в них площадь и ее расположение, уровень брендов.
В Киеве спрос на качественные торговые и складские помещения по-прежнему превышает предложение. Об этом свидетельствует ситуация, сложившаяся в текущем году на столичном рынке. Однако о том, что ретейлеры не были готовы к такому положению вещей, говорить не приходится. В конце 2005 г. их прогнозы звучали совсем неоптимистично: большинство объектов, реализация которых заявлена на 2006 г., могут не открыться. Сегодня у специалистов консалтинговых компаний, подводящих итоги года, есть все основания утверждать - в 2006 г. на рынке торговой и складской недвижимости наблюдалось затишье. Судя по количеству реализованных объектов торговой недвижимости, 2006 г. мало чем отличался от предыдущего.
В Украине строительство объектов розничной торговли сегодня относится к наиболее привлекательным проектам для инвестиций. Ведь спрос на них все еще значительно превышает предложение, а торговые сети как отечественных, так и международных операторов продолжают стремительно развиваться и пополняться новыми именами. В последнее время ритейлоры особенно заинтересовались региональными рынками нашей страны. Что, впрочем, и не удивительно - в регионах ситуация с открытием торговых центров, по сравнению с Киевом, более благоприятна. В этом году в различных городах Украины откроется около десятка новых ТЦ.
В 2007-м средняя стоимость аренды в столичных ТЦ превысит $100 за квадрат. Столичный рынок профессиональной торговой недвижимости в 2006 году напоминал киевский рынок жилья - с дефицитом предложения, ростом цен и арендных ставок. За весь год в Киеве, по подсчетам гендиректора Украинской торговой гильдии Вадима Непоседова, построено всего 35 тыс. кв. м в новых ТЦ. Это втрое меньше, чем ожидалось в начале года, когда эксперты прогнозировали ввод в эксплуатацию 100 тыс. торговых метров. Изначально планировалось открытие семи столичных ТЦ, но в эксплуатацию введено только три. Ввод таких крупных объектов, как "Троицкий", "Мега" и "Лыбидь-плаза" задерживается - один из них планируется ввести в следующем году, два - в 2008-м. Совокупная площадь этих проектов превышает весь сегодняшний объем рынка торговой недвижимости Киева (более 300 тыс. кв. м).
Гордиев узел, связавший воедино застой на рынке строительства крупноформатных торговых объектов Киева и постоянное повышение спроса на профессиональные площади со стороны торговых операторов, удастся разрубить лишь в 2009 году. Только к этому времени, по прогнозам экспертов, возможно частичное насыщение торгового сегмента коммерческой недвижимости, поскольку существенное отставание реально вводимых объемов торговых площадей в эксплуатацию от заявленных, основываясь на неутешительном опыте последних двух лет, ожидается и в 2007 году. Тем временем, каждый отложенный проект увеличивает и без того высокий спрос на торговые площади, укрепляя позиции арендодателя, что в конечном итоге приводит к значительному повышению уровня арендных ставок.