Рынок цивилизованной торговой недвижимости в столице вступил в новую фазу: вместо продажи проектов собственники все чаще продают уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Вслед за перекупкой ТРЦ "Пирамида". "Украина" и ТЦ "Глобус" на продажу готовится часть помещений торгово-развлекательного центра "Караван". Cейчас готовится продажа части площадей крупнейшего столичного торгово-развлекательного центра "Каравана, которую выставляет на рынок совладелец данного комплекса. Чуть менее 4 тыс. кв. м торговых площадей будет реализовано через Украинскую Торговую Гильдию.
Глубинные торговые центры так бурно, как раньше, развиваться не будут, однако прогнозы об их неперспективности безосновательны. Развитие торговых центров в подземном пространстве началось семь лет назад. Расчет девелоперов был прагматичным: расположенные в центре города такие объекты обеспечивают стабильный поток покупателей. Однако данный сегмент рынка торговой недвижимости несколько исчерпал свой потенциал и так активно, как раньше, развиваться не сможет прежде всего из-за множества ограничивающих факторов. Но сказать, что такие объекты не имеют будущего тоже нельзя. Интересно, что в плане развития рынка торговой недвижимости, Украина уникальная страна. Поскольку в Европе индустрия ТЦ начала развиваться на земле и только потом, когда все "правильные" участки с хорошим месторасположением закончились, ТЦ "ушли под землю".
В последние годы цены на аренду офисных и торговых площадей в Киеве росли очень быстро - примерно на 30-40% в год. К 2007 г. цена превысила $70 в месяц за квадратный метр, а максимальные арендные цены зашкаливают за $200 за "квадрат". Киевские расценки аренды торговых площадей уже повысили цены в столицах ведущих стран Восточной Европы. Пока прогнозируется продолжение роста ставок, прежде всего из-за превышения спроса над предложением. Однако через несколько лет допускают стабилизацию динамики, в частности из-за быстрого расширения строительства торговых центров.
Торговые площади класса С - помещения, по характеристикам соответствующие классу В, но с недостатками в расположении и оборудовании. Как сообщалось, в марте на рынке торговой недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 3,8%, или на 1,5 дол., - до 41,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем, в торговых помещениях класса В - на 37,6%, или на 9,4 дол., - до 34,4 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С средние арендные ставки в марте увеличилась на 9%, или на 1,5 дол., - до 18,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем.
Снижение темпов развития рынка торговой недвижимости в Украине, о котором в конце 2006 г. говорили его участники, а также перенесение сроков сдачи крупных торговых и торгово-развлекательных центров на 2007 г. и более поздний период сегодня не лучшим образом сказывается на арендных ставках в уже работающих объектах. Причем, если верить аналитикам, тенденция к увеличению стоимости 1 кв. м торговой площади в ближайшие несколько лет сохранится. Это свидетельствует о том, что спрос в данном сегменте пока продолжит превышать предложение. Как долго арендодателям, пользующимся сложившейся ситуацией, удастся диктовать свою ценовую политику арендаторам, можно спрогнозировать уже сегодня - анализируя происходящее на украинском рынке коммерческой недвижимости.
Появляющиеся новые объекты в регионах - только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем существует в данный момент. На начало 2007 г. известно о планах строительства свыше 80 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв. м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в полтора раза, а площадь более чем в три раза. Для справки: в 2006 г. в Украине было уже около 170 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, их общая торговая площадь составляла более 1,2 млн. кв. м. В регионах 61% площадей приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов.
Чтобы открытие нового объекта торговой недвижимости (особенно если речь идет о торговом центре) не стало фальстартом, чтобы этот проект быстро набрал заложенную в его бизнес-плане коммерческую "мощность", многие операторы рынка недвижимости устраивают различного рода шоу в стенах своих торговых заведений или подле них. Их расчет прост: яркое запоминающееся действо - один из наиболее эффективных способов привлечения внимания потребителей, прессы, потенциальных арендаторов к новому ТЦ, а также формирования и поддержания его позитивного имиджа.
Сегодня с уверенностью можно сказать, что в Украине улучшается культура потребления. Все чаще покупатель отдает предпочтение цивилизованным формам торговли, посещая вместо стихийных рынков дискаунтеры, супермаркеты, гипермаркеты либо торговые центры. Такая тенденция на данный момент наблюдается не только в Киеве, но и практически во всех населенных пунктах нашей страны. Потому столичные и зарубежные ретейлеры заинтересованы развивать масштабные проекты, предусматривающие выход на региональные рынки торговли. В связи с ростом платежеспособности украинцев и, соответственно, увеличением спроса на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей, в данный момент регионы Украины вызывают большой интерес у девелоперов.
За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось на 10 тыс. кв. м с введением в эксплуатацию ТРЦ "Комод" на левом берегу. Заявлено до конца года введение в эксплуатацию 70 тыс. кв. м. Наибольшую вероятность реализации имеет первая очередь торгового центра (ТЦ) "Днепровская пристань", торгово-развлекательный центр (ТРЦ) "Блокбастер" и первая очередь ТЦ "Материк". Даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением. Основное внимание большинства девелоперов по-прежнему приковано к регионам.
За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось только на 10 тыс. кв. м с введением в эксплуатацию ТРЦ "Комод" на левом берегу. Вместе с тем директор департамента считает, что даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением. По ее мнению, в настоящее время основное внимание большинства девелоперов по-прежнему приковано к регионам. Региональный рынок торговой недвижимости развивается более динамично по сравнению со столичным. Предложение на столичном рынке торговой недвижимости до конца 2007 года может вырасти на 70 тыс. кв. м/
Приход новых иностранных компаний в столичную розничную торговлю привел к росту в мае арендных ставок на торговые площади. Не все арендаторы согласны платить такие суммы. Потому в торговых центрах одни магазины сменяются другими. Главную причину этого эксперты видят в том, что из-за не насыщенности упомянутого сегмента рынка торговые центры завышают цены на аренду. B мае максимальные ставки были установлены в "Альта-центре" и "Магелане" - $300 и $240 за кв. м соответственно. Наивысшей минимальной ставкой отметились ТЦ "Караван" и "Мандарин Плаза". Самая дешевая аренда - до $50 - в "Макросе" и "Променаде".
Несмотря на то что еще полгода назад средняя ставка в Киеве ($70,6/кв. м/мес.) уже превышала аналогичный показатель в странах Восточной Европы примерно в два раза, сегодня она продолжает увеличиваться. Например, в ТЦ «Мандарин Плаза» арендная плата достигла $200 кв. м/мес., ТЦ «Караван» — $100–140 кв. м/мес. В этом году спрос превысил предложение как минимум в пять раз. В наиболее интересных проектах на один лот приходилось более десяти заявок. Общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад.
Спрос на торговые площади в столице быстро растет. На украинский рынок активно выходят крупные иностранные ритейлеры, которые нуждаются в больших площадях. Но предложения увеличиваются значительно медленнее. В частности, с начала года в столице был введен в эксплуатацию всего лишь один торговый центр. В результате, арендные ставки ежегодно повышаются обычно на 20%. Сейчас средняя цена 1 кв. м в крупных торговых комплексах составляет $100–150 в месяц. Размер ставки зависит как от расположения самого комплекса, так и от места, которое занимает в нем магазин. Например, аренда 1 кв. м для бутика одежды на первом этаже торговых центров «Пирамида» или «Городок» будет составлять около $150, а для ювелирного бутика – $250–300.
Торговая недвижимость по стоимости аренды торговых площадей Киев уже опережает столицы европейских государств что позволяют говорить о том, что интерес к торговым центрам будет повышаться. Вместе с этим меняются и запросы самих потребителей, которые все чаще отдают предпочтение универсальным торговым центрам, которые включают в себя рестораны, фаст-фуды, кинотеатры, боулинг-клубы и т. п. Кроме того, универсальный торговый центр предполагает наличие, например, отделения банка, салона красоты и других сервисов. На спрос реагирует и рынок: специалисты говорят о том, что именно такие проекты будут вводиться в эксплуатацию в ближайшее время.
Девелопмент больших многофункциональных торговых центров с развлекательной составляющей движется в регионы. Быстрый рост рынка торговых помещений Киева, наблюдаемый в 2003-2004 гг., сейчас постепенно замедлился. При этом, как отмечают специалисты, стагнация вызвана не сокращением спроса. Напротив, спрос на торговые площади продолжает расти. На начало 2007 г. оставались свободными не более 3% помещений в торговых центрах столицы при их общей площади 343 тыс.кв.м (из заявленных к строительству 450 тыс.кв.м). В 2006 г., по оценкам операторов, в эксплуатацию было сдано 41-43 тыс.кв.м новых помещений. Всего же в Киеве на 1 тыс. жителей) приходится 126 кв.м торговых площадей.
Oбщая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад. Площадь непрофессиональных помещений под торговлю также растет не слишком высокими темпами - на 50-70 тыс. в год (за счет первых этажей новостроек) и достигла отметки в 1,1-1,3 млн. кв. м. "Уровень вакантности в ТЦ и ТРЦ столицы составляет всего 1% против традиционных для Европы 12-14%. Примерно такой же показатель и у непрофессиональных помещений в центральной части города. На окраинах же доля простаивающих площадей не превышает 5-10%. Это, естественно, приводит к росту арендных ставок, тогда как цены в других сегментах рынка коммерческой недвижимости приостановились.
Каковы основные тенденции рынка торговой недвижимости в регионах? Это вопрос занимает сейчас всех участников рынка коммерческой недвижимости. Oсновной тенденцией рынка в 2007/8 годах увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Для справки: в 2006 году Украина располагала 170 объектами, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,2 млн. кв.м. 61% площадей в регионах приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов. С учетом Киева на долю 7 крупнейших городов Украины приходится порядка 72% площадей всех торговых центров Украины.
Из 83 тыс. кв. м. площадей торговых центров Севастополя вакантными на начало 2007 года оставались только 3,3% площадей, что свидетельствует об огромном неудовлетворенном спросе на торговые площади всех объемов и форматов в Севастополе. Стоит отметить, что на сегодняшний день в Севастополе ведется строительство либо реконструкция 19 торговых центров, которые будут введены в эксплуатацию в 2007-2009 году. При соблюдении заявленных сроков строительства, к концу 2009 года в г. Севастополе на 1000 человек будет приходиться около 230 квадратных метров торговых площадей, отвечающих современным требованиям. Таким образом, по этому показателю Севастополь сравняется с Киевом.
За 2006 г. и январь-март 2007 г. в Киеве было введено в эксплуатацию лишь 60 тыс. кв. м торговых площадей. Уровень свободных площадей в ТЦ составляет не более 3 %. В 2007 г. ожидается прирост в 480 тыс. кв. м, однако гарантий, что заявленные ТЦ будут введены в эксплуатацию, нет. По состоянию на март 2007 г. объем столичных торговых площадей составил около 380 тыс. кв. м, вместо заявленных ранее 450 тыс. кв. м. В прошлом году открылись следующие объекты: ТЦ "Глобал UA", "Киянка Нова", "Интервал Плаза", "Плазма" и ТРК "Большевик" (первая очередь). В 2007 г. планируется открытие ряда торговых центров ("Троицкий", "Эспланада", "Мультилекс-Плаза" и пр.).
В формировании технического задания для строительства торгового объекта будущим владельцам магазинов могут помочь самые неординарные подходы. Однако не стоит пренебрегать рекомендациями специалистов в области организации торгового бизнеса. Так, сотрудники проектной компании для конкретного заказчика делают из тезисов технического задания эскизное предложение. Его состав в каждом отдельно взятом случае будет различный, хотя неизменной основой являются план расстановки торгового и технологического оборудования, зонирование площадей, концепция внешнего облика магазина в окружающей застройке и план благоустройства территории.