Чтобы открытие нового объекта торговой недвижимости (особенно если речь идет о торговом центре) не стало фальстартом, чтобы этот проект быстро набрал заложенную в его бизнес-плане коммерческую "мощность", многие операторы рынка недвижимости устраивают различного рода шоу в стенах своих торговых заведений или подле них. Их расчет прост: яркое запоминающееся действо - один из наиболее эффективных способов привлечения внимания потребителей, прессы, потенциальных арендаторов к новому ТЦ, а также формирования и поддержания его позитивного имиджа.
Сегодня с уверенностью можно сказать, что в Украине улучшается культура потребления. Все чаще покупатель отдает предпочтение цивилизованным формам торговли, посещая вместо стихийных рынков дискаунтеры, супермаркеты, гипермаркеты либо торговые центры. Такая тенденция на данный момент наблюдается не только в Киеве, но и практически во всех населенных пунктах нашей страны. Потому столичные и зарубежные ретейлеры заинтересованы развивать масштабные проекты, предусматривающие выход на региональные рынки торговли. В связи с ростом платежеспособности украинцев и, соответственно, увеличением спроса на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей, в данный момент регионы Украины вызывают большой интерес у девелоперов.
За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось на 10 тыс. кв. м с введением в эксплуатацию ТРЦ "Комод" на левом берегу. Заявлено до конца года введение в эксплуатацию 70 тыс. кв. м. Наибольшую вероятность реализации имеет первая очередь торгового центра (ТЦ) "Днепровская пристань", торгово-развлекательный центр (ТРЦ) "Блокбастер" и первая очередь ТЦ "Материк". Даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением. Основное внимание большинства девелоперов по-прежнему приковано к регионам.
За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось только на 10 тыс. кв. м с введением в эксплуатацию ТРЦ "Комод" на левом берегу. Вместе с тем директор департамента считает, что даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением. По ее мнению, в настоящее время основное внимание большинства девелоперов по-прежнему приковано к регионам. Региональный рынок торговой недвижимости развивается более динамично по сравнению со столичным. Предложение на столичном рынке торговой недвижимости до конца 2007 года может вырасти на 70 тыс. кв. м/
Приход новых иностранных компаний в столичную розничную торговлю привел к росту в мае арендных ставок на торговые площади. Не все арендаторы согласны платить такие суммы. Потому в торговых центрах одни магазины сменяются другими. Главную причину этого эксперты видят в том, что из-за не насыщенности упомянутого сегмента рынка торговые центры завышают цены на аренду. B мае максимальные ставки были установлены в "Альта-центре" и "Магелане" - $300 и $240 за кв. м соответственно. Наивысшей минимальной ставкой отметились ТЦ "Караван" и "Мандарин Плаза". Самая дешевая аренда - до $50 - в "Макросе" и "Променаде".
Несмотря на то что еще полгода назад средняя ставка в Киеве ($70,6/кв. м/мес.) уже превышала аналогичный показатель в странах Восточной Европы примерно в два раза, сегодня она продолжает увеличиваться. Например, в ТЦ «Мандарин Плаза» арендная плата достигла $200 кв. м/мес., ТЦ «Караван» — $100–140 кв. м/мес. В этом году спрос превысил предложение как минимум в пять раз. В наиболее интересных проектах на один лот приходилось более десяти заявок. Общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад.
Спрос на торговые площади в столице быстро растет. На украинский рынок активно выходят крупные иностранные ритейлеры, которые нуждаются в больших площадях. Но предложения увеличиваются значительно медленнее. В частности, с начала года в столице был введен в эксплуатацию всего лишь один торговый центр. В результате, арендные ставки ежегодно повышаются обычно на 20%. Сейчас средняя цена 1 кв. м в крупных торговых комплексах составляет $100–150 в месяц. Размер ставки зависит как от расположения самого комплекса, так и от места, которое занимает в нем магазин. Например, аренда 1 кв. м для бутика одежды на первом этаже торговых центров «Пирамида» или «Городок» будет составлять около $150, а для ювелирного бутика – $250–300.
Торговая недвижимость по стоимости аренды торговых площадей Киев уже опережает столицы европейских государств что позволяют говорить о том, что интерес к торговым центрам будет повышаться. Вместе с этим меняются и запросы самих потребителей, которые все чаще отдают предпочтение универсальным торговым центрам, которые включают в себя рестораны, фаст-фуды, кинотеатры, боулинг-клубы и т. п. Кроме того, универсальный торговый центр предполагает наличие, например, отделения банка, салона красоты и других сервисов. На спрос реагирует и рынок: специалисты говорят о том, что именно такие проекты будут вводиться в эксплуатацию в ближайшее время.
Девелопмент больших многофункциональных торговых центров с развлекательной составляющей движется в регионы. Быстрый рост рынка торговых помещений Киева, наблюдаемый в 2003-2004 гг., сейчас постепенно замедлился. При этом, как отмечают специалисты, стагнация вызвана не сокращением спроса. Напротив, спрос на торговые площади продолжает расти. На начало 2007 г. оставались свободными не более 3% помещений в торговых центрах столицы при их общей площади 343 тыс.кв.м (из заявленных к строительству 450 тыс.кв.м). В 2006 г., по оценкам операторов, в эксплуатацию было сдано 41-43 тыс.кв.м новых помещений. Всего же в Киеве на 1 тыс. жителей) приходится 126 кв.м торговых площадей.
Oбщая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в столице составляет около 500 тыс. кв. м, что всего на 55 тыс. кв. м больше, чем полтора года назад. Площадь непрофессиональных помещений под торговлю также растет не слишком высокими темпами - на 50-70 тыс. в год (за счет первых этажей новостроек) и достигла отметки в 1,1-1,3 млн. кв. м. "Уровень вакантности в ТЦ и ТРЦ столицы составляет всего 1% против традиционных для Европы 12-14%. Примерно такой же показатель и у непрофессиональных помещений в центральной части города. На окраинах же доля простаивающих площадей не превышает 5-10%. Это, естественно, приводит к росту арендных ставок, тогда как цены в других сегментах рынка коммерческой недвижимости приостановились.
Каковы основные тенденции рынка торговой недвижимости в регионах? Это вопрос занимает сейчас всех участников рынка коммерческой недвижимости. Oсновной тенденцией рынка в 2007/8 годах увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Для справки: в 2006 году Украина располагала 170 объектами, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,2 млн. кв.м. 61% площадей в регионах приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов. С учетом Киева на долю 7 крупнейших городов Украины приходится порядка 72% площадей всех торговых центров Украины.
Из 83 тыс. кв. м. площадей торговых центров Севастополя вакантными на начало 2007 года оставались только 3,3% площадей, что свидетельствует об огромном неудовлетворенном спросе на торговые площади всех объемов и форматов в Севастополе. Стоит отметить, что на сегодняшний день в Севастополе ведется строительство либо реконструкция 19 торговых центров, которые будут введены в эксплуатацию в 2007-2009 году. При соблюдении заявленных сроков строительства, к концу 2009 года в г. Севастополе на 1000 человек будет приходиться около 230 квадратных метров торговых площадей, отвечающих современным требованиям. Таким образом, по этому показателю Севастополь сравняется с Киевом.
За 2006 г. и январь-март 2007 г. в Киеве было введено в эксплуатацию лишь 60 тыс. кв. м торговых площадей. Уровень свободных площадей в ТЦ составляет не более 3 %. В 2007 г. ожидается прирост в 480 тыс. кв. м, однако гарантий, что заявленные ТЦ будут введены в эксплуатацию, нет. По состоянию на март 2007 г. объем столичных торговых площадей составил около 380 тыс. кв. м, вместо заявленных ранее 450 тыс. кв. м. В прошлом году открылись следующие объекты: ТЦ "Глобал UA", "Киянка Нова", "Интервал Плаза", "Плазма" и ТРК "Большевик" (первая очередь). В 2007 г. планируется открытие ряда торговых центров ("Троицкий", "Эспланада", "Мультилекс-Плаза" и пр.).
В формировании технического задания для строительства торгового объекта будущим владельцам магазинов могут помочь самые неординарные подходы. Однако не стоит пренебрегать рекомендациями специалистов в области организации торгового бизнеса. Так, сотрудники проектной компании для конкретного заказчика делают из тезисов технического задания эскизное предложение. Его состав в каждом отдельно взятом случае будет различный, хотя неизменной основой являются план расстановки торгового и технологического оборудования, зонирование площадей, концепция внешнего облика магазина в окружающей застройке и план благоустройства территории.
В Киеве строится очень много торговых центров, среди них стоит отметить: Троицкий (Большая Васильковская) сдаваемой площадью в 93 000 кв. м; Днепровская пристань (Московский проспект) – 40 000 кв. м; ТРЦ на Московском проспекте (Московский проспект) – 20 000 кв. м; Lifestyle Center (Московский проспект) – 32 000 кв. м; Квадрат на Перова – 18 000 кв. м; Квадрат на Лесной – 32 000 кв. м; Петровка Молл (ст. м «Петровка»)– 55 00 кв. м; ТЦ на Оболонском проспекте – 40 000 кв. м.
Большинство новых и старых проектов ТЦ напоминают эдаких «близнецов-братьев». К сожалению, наши девелоперы взяли за правило копировать успешные идеи своих коллег и конкурентов, не замечая, что такой «плагиат» порождает концептуальное однообразие на рынке профессиональной торговой недвижимости. Почему практики украинского рынка не обращают внимание на редкие, а в некоторых случаях и невиданные в Украине, форматы торговой недвижимости, как Strip Center, Fashion Center, Town Center, Retail park? Ведь, как показывает международный опыт, подобные ТЦ тоже очень часто становятся успешными проектами даже на «сложных» рынках Западной Европы и США. Этот вопрос мы решили обсудить с экспертами киевского рынка торговой недвижимости в рамках очередного «круглого стола».
На фоне насыщенного и сформированного европейского рынка ТЦ украинский находится на одной из начальных стадий развития, хотя и демонстрирует высокую динамику роста. Сегодня одна из главных проблем украинского рынка в том, что девелоперы зачастую отказываются работать на перспективу, пытаясь удовлетворять существующий спрос и делая ставку на быстрые деньги. Однако любой рынок основан на дифференциации и развитие начинается только с приходом конкурентов. Вот почему нужно жить не только сегодняшним днем. Из-за отсутствия желания вкладывать деньги в перспективу Украина может еще долго отставать на этом рынке. Поэтому необходимо не только удовлетворять нынешний потребительский спрос, но и предугадывать его.
Львовский рынок торговой недвижимости остается незанятым и имеет серьезный потенциал роста благодаря своему более чем 700-тысячному населению, статусу регионального центра и близости с границей. Для сетевых операторов город входит в семерку самых привлекательных городов для развития. Однако в ближайшей перспективе ситуация должна измениться. Существующий ажиотаж на рынке качественных торговых площадей сыграет свою определяющую роль - количество новых проектов будет стремительно расти. К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 (!) раз. Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ.
Предотвратить появление непривлекательных торговых зон и тупиков в ТРЦ лучше еще на стадии проектирования объекта. Но можно от "темных углов" избавиться и в уже функционирующих торговых центрах. Сделать это могут и девелопер, и непосредственно арендаторы. Вот только способы решения явной" проблемы, да и цена вопроса – разные. В то время как в Европе и России проблема торговых зон, обделенных вниманием покупателей, активно обсуждается (и решается), многие украинские ТЦ у себя ее не видят. Благо, что есть девелоперские компании и... конкуренты, готовые указать на имеющиеся просчеты и помочь арендаторам, да и самим владельцам ТЦ повысить отдачу каждого метра торговой площади.
В марте на рынке торговой недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 3,8%, или на 1,5 доллара до 41,1 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Средняя стоимость аренды в торговых помещениях класса В в марте увеличилась на 37,6%, или на 9,4 доллара до 34,4 доллара за кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С в марте средние арендные ставки повысились на 9%, или на 1,5 доллара до 18,1 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Торговые центры класса А - помещения в новых торговых комплексах с удобным расположением и оптимальным планировочным решением, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.