Дефицит торговых площадей сказывается на стоимости аренды. В Киеве ставки стартуют с $50 и доходят $300 за кв. м в месяц. Даже в лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата не превышает $140-180 за квадрат, доходность торговой недвижимости - 14% годовых. В Киеве торговые центры приносят арендодателям до 20% годовых: в три-четыре раза больше, чем в Польше, Венгрии или Чехии, где доходность торговой недвижимости составляет около 6%. Современный торговый центр в Европе окупается за 10-15 лет, в Украине - всего за 3-5.
Уникальное месторасположение, климатические условия, широкие рекреационные возможности делают территорию АРК привлекательной для развития инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Чаще всего центрами инвестирования выступают самые популярные туристические города - Ялта, Севастополь, Судак, Симферополь, Феодосия, Евпатория, Алушта и др. В 2006 году отдел по вопросам территорий приоритетного развития Ялтинского городского совета разработал каталог инвестиционных предложений. В их числе - строительство гостиничных комплексов, мотелей-кемпингов, мусороперерабатывающего завода, многоярусных автостоянок, реконструкция ветхого и непригодного жилья, а также проекты реконструкции рынков в центре города и др.
Киев практически догнал московские цены на аренду офисной недвижимости. Стоимость 1 кв.м в строящейся второй очереди торгового центра "Леонардо" составляет $70 за кв.м в месяц без НДС. Если прибавить к данной арендной ставке $14 НДС, а также $4 за кв.м коммунальных и эксплуатационных платежей, то получится немногим меньше $89 за кв.м. На Подоле, входящем в Центральный деловой район, стоимость аренды в строящемся бизнес центре "Ласточка" составляет $55 за кв.м без НДС и дополнительных сборов. Регионы насытятся торговой недвижимостью лишь к 2010 году, когда девелоперы освоят все областные центры (введут в эксплуатацию все заявленные на сегодня объекты) и конкуренция в регионах перейдёт от количественной стадии к качественной.
Отличительными чертами развития украинской розницы остается бурное строительство торговых центров и торгово-развлекательных комплексов в регионах. Благодаря плодотворному сотрудничеству девелоперских, консалтинговых компаний и инвесторов сегодня строятся современные торговые объекты, соответствующие требованиям, как потребителей, так и отечественных и зарубежных операторов. Особое внимание стоит обратить на Луганск, где постоянно увеличивается количество торговых центров. Такая активность объясняется развитием розничной торговли и экономики региона после долгого застоя, особенно в сфере недвижимости.
В настоящее время в Харькове наблюдается бум строительства торговых центров. Данная ситуация обусловлена повышением покупательской способности населения и изменением покупательских предпочтений, побуждающих покупать более качественные товары в цивилизованных условиях. Кроме того, торговые центры на сегодня стали самым выгодным и надежным объектом для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости. В течение 2006 года объем предложения торговых площадей на рынке Харькова увеличился на 85 тыс.кв.м. или 40 %. Увеличение объема предложения происходило, в основном, за счет ввода в эксплуатацию крупноформатных объектов торговли: гипер- и супермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров.
Вітчизняний сектор роздрібної торгівлі продовжує розвиватися швидкими темпами. У рейтингу консалтингової компанії A.T. Kearney Україна з 2005 по 2007 роки стабільно входить до першої п’ятірки країн, найпривабливіших для розвитку мережевої роздрібної торгівлі та інвестування у нерухомість. Привабливість ринку торговельної нерухомості в Україні в цілому і в столиці зокрема пов’язана із зростанням економіки країни, збільшенням роздрібного товарообігу, активним розвитком вітчизняних операторів рітейла, а також виходом на український ринок міжнародних торговельних марок.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики города. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек. Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн. Благодаря росту доходов населения розничный товарооборот постоянно растет.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет.
В наиболее престижных торговых центрах уровень арендных ставок колебался в пределах $110-400 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Аренда в основных торговых центрах Киева составляет $50-300 за 1 кв. м в месяц, в среднем - около $128 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги и эксплуатационные платежи в размере $2,5-4 за 1 кв. м в месяц. На фоне относительной стагнации в других сегментах рынка недвижимости торговая составляющая продолжала уверенно расти. Среди причин, которые стимулируют рост аренды, он выделил стремительное развитие отечественных и иностранных сетевых операторов. Уровень вакантности большинства торговых помещений столицы стремится к 0%.
Регионы насытятся торговой недвижимостью лишь к 2010 году, когда девелоперы освоят все областные центры (введут в эксплуатацию все заявленные на сегодня объекты) и конкуренция в регионах перейдёт от количественной стадии к качественной. Регионы выгодно отличаются от столицы дешевизной и доступностью земли. Развитие регионов отстает на два-три года по сравнению со столицей, но все же проходит параллельно. Таким образом, отработанные на столице схемы применяются в регионах, и новые объекты здесь ничем не уступают столичным как в архитектуре, так и в уровне управлении.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
Рынок торговой недвижимости в столице вышел на новый уровень. Вместо продажи проектов собственники стали продавать уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Так были реализованы «Пирамида» и другие ТЦ. Покупкой объектов торговой недвижимости в Украине сегодня интересуются как иностранные компании, так и отечественные торговые марки, имеющие в своей собственности известные бренды. ТМ платят высокую арендную плату в престижных ТРЦ, однако владельцы центров не торопятся передавать торговые площади в собственность. До сих пор в Киеве реализовывались ТРЦ целиком, и это было по карману лишь иностранным компаниям.
Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.
Рынок цивилизованной торговой недвижимости в столице вступил в новую фазу: вместо продажи проектов собственники все чаще продают уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Вслед за перекупкой ТРЦ "Пирамида". "Украина" и ТЦ "Глобус" на продажу готовится часть помещений торгово-развлекательного центра "Караван". Cейчас готовится продажа части площадей крупнейшего столичного торгово-развлекательного центра "Каравана, которую выставляет на рынок совладелец данного комплекса. Чуть менее 4 тыс. кв. м торговых площадей будет реализовано через Украинскую Торговую Гильдию.
Глубинные торговые центры так бурно, как раньше, развиваться не будут, однако прогнозы об их неперспективности безосновательны. Развитие торговых центров в подземном пространстве началось семь лет назад. Расчет девелоперов был прагматичным: расположенные в центре города такие объекты обеспечивают стабильный поток покупателей. Однако данный сегмент рынка торговой недвижимости несколько исчерпал свой потенциал и так активно, как раньше, развиваться не сможет прежде всего из-за множества ограничивающих факторов. Но сказать, что такие объекты не имеют будущего тоже нельзя. Интересно, что в плане развития рынка торговой недвижимости, Украина уникальная страна. Поскольку в Европе индустрия ТЦ начала развиваться на земле и только потом, когда все "правильные" участки с хорошим месторасположением закончились, ТЦ "ушли под землю".
В последние годы цены на аренду офисных и торговых площадей в Киеве росли очень быстро - примерно на 30-40% в год. К 2007 г. цена превысила $70 в месяц за квадратный метр, а максимальные арендные цены зашкаливают за $200 за "квадрат". Киевские расценки аренды торговых площадей уже повысили цены в столицах ведущих стран Восточной Европы. Пока прогнозируется продолжение роста ставок, прежде всего из-за превышения спроса над предложением. Однако через несколько лет допускают стабилизацию динамики, в частности из-за быстрого расширения строительства торговых центров.
Торговые площади класса С - помещения, по характеристикам соответствующие классу В, но с недостатками в расположении и оборудовании. Как сообщалось, в марте на рынке торговой недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 3,8%, или на 1,5 дол., - до 41,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем, в торговых помещениях класса В - на 37,6%, или на 9,4 дол., - до 34,4 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С средние арендные ставки в марте увеличилась на 9%, или на 1,5 дол., - до 18,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем.
Снижение темпов развития рынка торговой недвижимости в Украине, о котором в конце 2006 г. говорили его участники, а также перенесение сроков сдачи крупных торговых и торгово-развлекательных центров на 2007 г. и более поздний период сегодня не лучшим образом сказывается на арендных ставках в уже работающих объектах. Причем, если верить аналитикам, тенденция к увеличению стоимости 1 кв. м торговой площади в ближайшие несколько лет сохранится. Это свидетельствует о том, что спрос в данном сегменте пока продолжит превышать предложение. Как долго арендодателям, пользующимся сложившейся ситуацией, удастся диктовать свою ценовую политику арендаторам, можно спрогнозировать уже сегодня - анализируя происходящее на украинском рынке коммерческой недвижимости.
Появляющиеся новые объекты в регионах - только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем существует в данный момент. На начало 2007 г. известно о планах строительства свыше 80 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв. м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в полтора раза, а площадь более чем в три раза. Для справки: в 2006 г. в Украине было уже около 170 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, их общая торговая площадь составляла более 1,2 млн. кв. м. В регионах 61% площадей приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов.