Арендные ставки в офисах столицы были очень завышены и сейчас постепенно приходят к норме. Кроме того, девелоперам приходится больше ориентироваться на арендатора. Кризис должен подействовать отрезвляюще как на девелоперов, так и на строителей. Это шанс задуматься над тем, что на офисное здание девелопер должен смотреть глазами арендатора, а архитектор - глазами инвестора.
ТЦ площадью 15 тыс. кв. м в регионе может приносить владельцу свыше $3 млн прибыли в год. Как правило, в торговом центре сдается в аренду 60% всего объекта. Например, в ТЦ площадью 15 тысяч квадратов — это около 9 тысяч. При условии 100%-ной наполняемости, сдавая квадрат за $60 в месяц, владелец будет получать $540 тыс., или $6,48 млн в год. Эксплуатационные расходы на содержание ТЦ составляют в среднем от 15% до 30%. Это означает, что с $6,48 миллионов дохода владелец получит около $5 млн прибыли без учета налогов.
К началу 2010-го торговые площади в Украине должны прирасти 2,3 миллионами квадратных метров. Количество торговых центров в стране к этому времени может увеличиться в 1,5 раза, а их суммарная площадь — почти вдвое. Большая часть из них — около 1,5 млн кв. м — это качественные ТЦ, возводимые с нуля. Таких за ближайшие два года в Украине будет построено около 20. Почти все новые торговые центры строятся в регионах — уже в этом году Киев опустился на пятое место по числу торговых новостроек (после Черновцов, Тернополя, Николаева и Донецка).
Несмотря на заявления девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов Уходящий 2008 год стал весьма результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных модуля уже действующих проектов. Но вот 2009 обещает стать для этого рынка не столь радужным. С какими потерями застройщики ТЦ могут выйти из кризисного периода?
Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии. Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким. Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на рынке торговой недвижимости Украины было введено в эксплуатацию около 176 тыс. кв. м площадей в аренду в составе ТЦ, что увеличило общий объем предложения на 30%.
Падение спроса на офисные помещения вынуждает арендодателей снижать ставки на 30%. Опустевшие комнаты, голые стены, покрытые паутиной углы и убытки... Именно такой сейчас представляется картина покореженного кризисом будущего собственникам украинских офисных центров. Необходимость сокращения издержек заставляет компании экономить на аренде, покидать занятые ранее помещения, менять их на более дешевые или, наоборот, на более качественные, но соответствующие стоимости. Кошмарам отечественных девелоперов, возможно, и не суждено сбыться, но о колоссальных доходах от сдачи квадратных метров в аренду придется на время забыть.
Фастфуды уходят с рынка. Сложная экономическая ситуация в стране привела к падению выручки в столичных и региональных ресторанах. К примеру, в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем их выручка упала на 10-20%, а по отдельным заведениям — на 30-40%. В связи с этим сети быстрого питания в первую очередь избавляются от заведений, которые и до кризиса не были прибыльными.
В строительстве кризис первыми затронул девелоперов. Застройщики пока еще держатся. Но стабильно работать во время кризиса крупные игроки смогут не больше года. Если ситуация не улучшится, то дальше можно вести речь только о выживании. Сейчас многие девелоперские фирмы испытывают трудности, в частности тот же «XXI век». В то же время ТММ продолжает строить объекты. Почему так происходит?
Сеть супермаркетов «Велика кишеня» задолжала производителю подсолнечного масла «Олейна» — компании «Бунге» — 850 тысяч гривен. За последние несколько дней с полок супермаркетов «Велика кишеня» исчезло масло «Олейна». Как объясняют, поставки продукции в эту сеть супермаркетов приостановлены на неопределенное время. Причина — накопленная сетью задолженность перед компанией в размере 850 тысяч гривен. «Велика кишеня» полностью реализовала продукцию. Новых поставок мы не производили.
На сегодняшний день в Киеве существует 140 тыс. мест для хранения автомобилей, 86 тыс. из которых находятся на открытых автостоянках. Это почти в 10 раз меньше количества автомобилей в городе. Решить проблему могло бы возведение занимающих минимум земли многоэтажных механизированных паркингов, парковка в которых производится без участия водителя. Первый такой гараж появится в городе через несколько месяцев на базе ООО «Институт парковочных систем». Эта компания имеет проекты нескольких типов механизированных паркингов, которые намерены внедрять столичные чиновники. Наиболее перспективные из них — надстройки металлоконструкций над существующими гаражными кооперативами, а также подземные гаражи на основе стандартных метростроевских колодцев.
Снижение покупательской способности дончан уже ударило по карманам местных ритейлоров — в городе начали закрываться магазины. Но несмотря на активное высвобождение площадей и отсутствие новых претендентов на них, на уступки собственники идут крайне неохотно: арендные ставки уменьшились лишь на 10%, да и то не везде. Эксперты считают, что обвал рынка отсрочило сравнительно небольшое количество качественных объектов в регионе. Но скоро и их будет много для редеющей на глазах армии потенциальных арендаторов и покупателей.
Средняя ставка по кредитам на коммерческую недвижимость за последний месяц выросла на 1,18%. Эксперты отмечают факты занижения банком залоговой стоимости объектов и прогнозируют резкое падение цен на коммерческую недвижимость.
Год назад на фоне бурного роста экономики и покупательной способности населения рынку коммерческой недвижимости пророчили рост, также, как и арендным ставкам. Теперь же финансовый кризис резко затормозил все процессы: строительство, получение кредитов, развитие рынков товаров и услуг. Существенные коррективы произойдут и в отношении размера арендных ставок. В результате постоянного роста в течение последних нескольких лет арендные ставки на коммерческую недвижимость достигли абсолютного исторического максимума. Бурное экономическое развитие страны и острый дефицит качественного офисного предложения в столице привели к тому, что ставки на помещения класса “А” в Киеве достигли уровня мировых финансовых центров.
Доля профессиональных торговых центров в структуре торговых площадей Киева за последние три года увеличилась до 25-30%. На сентябрь 2008 г. в городе действует 39 современные ТЦ (ТРК) общей площадью около 812 тыс. кв. м. (торговая площадь – 510 тыс. кв.м). Таким образом, по количеству профессиональных торговых площадей на душу населения Киев продолжает существенно отставать от большинства европейских столиц и даже от некоторых крупных украинских городов (на сегодняшний день на 1000 официальных жителей г. Киева приходится порядка 195 кв.м торговых площадей в современных торговых комплексах).
C начала 2008 г. в некоторых торговых центрах (ТЦ) Киева арендные ставки увеличились в среднем на 20-40%. Таким образом, в активно посещаемых ТЦ арендные ставки для магазинов площадью 100-300 кв.м составляют $150-250 за 1 кв.м в месяц (максимальными остаются ставки на торговые площади в ТРЦ “Караван”, “Глобус”, “Мандарин-Плаза” и “Материк”), в менее посещаемых — $70-80 за 1 кв.м в месяц. При этом отмечают, что арендные ставки в столичных ТЦ ко второму полугодию 2008 г. достигли пика — по этому показателю Киев (а в некоторых торговых объектах на Крещатике арендные ставки достигают $300-600 за 1 кв.м в месяц) давно обогнал такие столицы, как Будапешт, Варшава, Прага и др.
Несмотря на то, что градсовет 29 октября утвердил проект реконструкции НСК «Олимпийский» в целом, в него еще нужно будет внести ряд изменений. Кроме того, существенно может измениться окончательная стоимость строительства стадиона.
Последние два месяца самыми горячими темами обсуждения у бизнесменов, работающих на рынке быстромонтируемых зданий (БМЗ), стали нестабильность экономической ситуация в стране и мире, а также внеочередные парламентские выборы в Украине. Как ни парадоксально, но благодаря именно этим “форсмажорным” обстоятельствам в Украине существенно замедлились темпы роста рынка коммерческой недвижимости, в том числе построенной по технологии БМЗ. Так, если в начале 2008 г. почти все специалисты рассчитывали, что в этом году, по сравнению с 2007 г., спрос на БМЗ вырастет как минимум на 30%, то сейчас большинство предполагают, что по результатам 2008 г. рост не превысит и 20% (скорее всего, он составит 10-15% в количественном выражении).
Столичный рынок торговой недвижимости не остался в стороне от наблюдаемого в стране экономического кризиса. В октябре количество сделок по аренде помещений сократилось на 10%, а по продаже — на треть. Это в свою очередь привело к снижению цен на непрофессиональные площади на 10–20%, а также к замораживанию арендных ставок в киевских торговых центрах.
Днепропетровск, который до недавнего времени был настоящей Меккой для ритэйлоров со всей страны, накручивающих цены на торговые площади, стремительно теряет свои позиции. Только в течение последних двух месяцев число желающих купить или арендовать помещение в городе уменьшилось вдвое, тогда как предложение, наоборот, растет. Владельцы некоторых объектов уже снизили цены на 20–30%, а до конца года торговая недвижимость может подешеветь в два раза.
Aрендные ставки и цены продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине будут расти до конца 2008 г. Более того, предполагалось, что этот рост составит не менее 10%, а в некоторых сегментах — и до 30%. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, еще называли значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. То есть тот фактор, благодаря которому цены на недвижимость в Украине растут уже далеко не первый год.