Немногочисленные инвесторы и девелоперы, которых все еще интересует украинский рынок недвижимости, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) все свое внимание обращают на Киев. Стоимость строительства ТРЦ в столице незначительно отличается от регионов, в то время как арендные ставки на 40-60% выше, чем в городах-миллионниках, и на 60-80% - чем в городах поменьше. К тому же, вакантность в столичных ТРЦ не превышает 5%, а в некоторых региональных достигает критической отметки 30-40%.Особенно пострадали объекты в городах с населением менее 500 тыс. жителей, открытые после второй половины 2008 г. Поэтому эксперты Colliers International предполагают, что девелоперы вряд ли станут инвестировать в региональные ТРЦ раньше оживления экономики и политической стабилизации. Арендные ставки в региональных ТРЦ, по их прогнозам, до конца года могут продолжить свое падение в зависимости от объекта.
Основной спрос в I-III кварталах 2009 года на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основная причина - ожидание значительного снижения арендных ставок и снижения размера предлагаемых к аренде площадей в профессиональных торговых центрах. Средний размер запрашиваемых площадей находился в диапазоне 30-50 кв.м. Торговые операторы, несмотря на планомерное сворачивание нерентабельных торговых точек в регионах в первой половине 2009 года, в III квартале возобновили процесс расширения своих сетей.
За 10 месяцев текущего года в городах Украины было открыто 7 торгово-развлекательных центров. В то же время девелопмент целого ряда крупных торговых центров в Киеве и других городах страны был приостановлен. Среди основных объектов торговой недвижимости, открытых в городах Украины в течение первых трех кварталов 2009 года, следует отметить ТРЦ "Riviera Shopping City" в Одессе и ТРЦ "Континент" в Донецке.
За последние годы в Донецке построили столько офисных и торговых центров, что сейчас им с трудом удается найти применение. Но это не охладило инвесторов, которые в течение ближайших месяцев готовы сдать в эксплуатацию ряд новых коммерческих объектов. Увеличение предложения, прогнозируют эксперты, повлечет дальнейшее снижение арендных ставок, а то и перепрофилирование зданий. Начало нового сезона деловой активности разочаровало собственников донецких офисов, рассчитывавших осенью заполнить помещения, опустевшие на волне кризиса. Если традиционно с сентября спрос на аренду и продажу офисной недвижимости в городе вырастал как минимум на 10%, то в этом году, наоборот, снизился по сравнению с весной почти на треть.
Индекс рынка торговой недвижимости продолжает расти за счет увеличения показателя посещаемости. Рост показателя составил 3.19% (10 пунктов). В очередной раз посещаемость стала определяющим фактором, повлиявшим на рост индекса за отчетный период. Стоит отметить, что есть объекты, в которых уровень посещаемости за последний период незначительно снизился. Рост среднего показателя при этом составил 3%.
После запрета игорного бизнеса на киевский рынок аренды были выставлены сотни коммерческих помещений с отличным месторасположением. Однако привлекательность объектов не спасла их от обесценивания. Еще летом собственники просили двойной тариф, сейчас цены опустились до среднерыночных. В начале 2009 г., в Киеве работало около 1100 залов игровых автоматов и около полусотни казино. Средний размер одного зала - порядка 100-200 кв. м, казино – в 3-5 раз больше. Риэлторы подсчитали, что в целом игорные площади составляли порядка 200-250 тыс. кв. м, поэтому опасались, что одномоментное появление такого количества недвижимости по аренду серьезно обвалит рынок.
C 2 по 12 сентября уровень заполняемости торговых центров Киева остается стабильным, в некоторых объектах отмечается даже некоторое увеличение арендных ставок. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - уровень посещаемости торговых центров; - уровень заполняемости торговых центров; - уровень арендных ставок в ТЦ Киева.
Владельцы ряда торговых центров Киева решили поднять арендные ставки до уровня прошлого года. Свой шаг они объясняют низкой вакантностью и ростом числа желающих работать на их площадях. Ритейлоры же уверяют, что нынешний всплеск продаж носит ситуативный характер и уже через месяц обороты упадут, а значит, повышенные ставки могут оказаться для многих непосильными. Если их прогнозы верны, то к середине осени в столице начнется очередная волна миграции арендаторов. Нынешний год стал для киевских торговых центров проверкой на прочность: кризис в стране привел к падению реальных доходов жителей столицы, а соответственно, и к сокращению доходов ритейлоров, торговые точки которых размещались на площадях ТЦ.
Согласно данным, на данный момент в городе существует 17 ТЦ совокупной площадью более 175 000 кв. м. Этим летом одесский регион пополнится масштабным торговым объектом – ТРЦ Rivera Shopping City Уже открыт мебельный торговый центр «Шестой элемент» на 6 км Овидиопольской трассы (возле Metro). В ближайшем будущем на Фонтанке (в 4 км от Днепропетровской трассы) будет открыт самый масштабный торговый комплекс на юге Украины – Rivera Shopping City. Его торговая площадь будет более 60 000 кв. м. Для сравнения, площадь самого большого на данный момент ТЦ Одессы «На Среднефонтанской» (новое название «Платан Плаза») — более 25 000 кв. м.
«UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - уровень посещаемости торговых центров; - уровень заполняемости торговых центров; - уровень арендных ставок в ТЦ Киева.
Сделанные в конце 2008 года прогнозы развития ситуации на российском рынке торговой недвижимости оправдались: девелоперская активность снизилась, объемы нового строительства резко сократились, спрос на торговые помещения упал, доля вакантных площадей возросла, владельцы торговых центров снизили ставки аренды. Тенденции, наметившиеся в конце 2008 года, получили свое логическое продолжение в 1 квартале 2009 года. Несмотря на кризис, трафик во многих функционирующих торговых центрах остался на прежнем высоком уровне, при этом оборот розничной торговли в 1 квартале сократился, что говорит о снижении покупательской способности населения. На фоне общей нестабильности и спада деловой активности в стране и в мире, продолжается экспансия крупных международных сетей на российский рынок, открываются магазины новых брендов, некоторые российские сети расширяют свое присутствие в городах-миллионниках.
За отчетный период с 22 июня по 2 июля после некоторого роста показателя заполняемости, снова наблюдалось увеличение количества свободных площадей в киевских ТЦ. За последний отчетный период индекс торговых центров существенно снизился. Падение составило 4,13% (13,6 пункта). Основным фактором снова стало снижение покупательской активности.
Подведя итоги майских праздников и подсчитав количество заявок на бронирование в летний сезон, владельцы сдающейся в аренду недвижимости в Крыму наконец-то поняли, что явно перегнули палку с ценами. Угроза потерять отдыхающих, приносящих местным жителям основной доход, привела к, казалось бы, невозможному: стоимость квартир и номеров в отелях стала падать. Но нынешние скидки далеко не предел. Украинцы, окончательно разочаровавшиеся в крымском сервисе, все чаще, отдают предпочтение более комфортным и адекватным по стоимости зарубежныч направлениям. Даже в разгар сезона часть жилья на полуострове будет пустовать, а собственники, которым не удастся заполучить постояльцев, вынуждены будут снижать свои запросы. Несмотря на предварительные прогнозы о том, что экономический кризис в стране и удорожание отдыха за рубежом из-за девальвации гривни увеличат приток туристов в Крым, отдыхающие не спешат туда ехать. По информации пресс-службы Министерства курортов и туризма АРК, за пять месяцев нынешнего года на полуострове отдохнуло чуть более 400 тыс. человек, что почти на 20% меньше прошлогоднего показателя. При этом динамика падения спроса на услуги местных пансионатов и гостиниц еще выше — минус 25%.
Поняв, что в этом сезоне актуальна дешевизна, одесситы зазывают приезжих, предлагая им квартиры по 120–150 грн. в сутки. Однако на практике снять жилье за такие деньги непросто, поскольку его выбор невелик. Стоимость же более широко представленных в базах агентств апартаментов стартует с 250 грн. Взыскательным же курортникам, претендующим на комфортный отдых, и вовсе приходится платить больше, чем до кризиса. С более взыскательными курортниками одесситы и вовсе не церемонятся: им по-прежнему приходится платить за жилье в долларах по коммерческому курсу. Более того, многие апартаменты к сезону подорожали на 5–10%. Сейчас минимальная плата за комфортную «единичку» составляет $100–120 в сутки, максимальная же сумма может достигать $300–400. «Сложно сказать, какое жилье пользуется большим спросом. Клиенты заказывают как однокомнатные, так и двух-, трехкомнатные квартиры. Самый популярный — Приморский район города», — уточнили в агентстве «Одесские каникулы», добавив, что комфортабельные «двушки» предлагаются примерно за $150 в сутки, «трешка» в данном сегменте обойдется постояльцам в $250.
Нынешнее межсезонье обошлось севастопольским ритейлорам слишком дорого. Стремительное снижение продаж заставило многих из них закрыться или искать более дешевые помещения на окраинах города. Особенно массово бизнесмены покидают торговые центры, собственники которых не спешат уменьшать арендные ставки. Летний наплыв отдыхающих может несколько сгладить ситуацию, однако уже осенью спад покупательской активности накроет регион с новой силой, что приведет к снижению цен на помещения на 70%. Ритейлоры потеряли интерес к Севастополю. Город, который за последние два-три года продемонстрировал, пожалуй, наиболее яркий в стране пример активизации рынка коммерческой недвижимости, когда спрос на торговые площади ежегодно рос на 40–50%, а цены удваивались (на конец 2008 г. арендные ставки достигли отметки в $150/кв. м), сейчас не менее стремительно катится по наклонной.
Украинский рынок торговой недвижимости возвращается в прошлое. Признаки регресса проявляются не только в значительно подешевевшей аренде, но и в возвращении старых форматов торговых центров. Аналитики компании Concorde Development уверяют, что в Украину вновь приходят базары под крышей — некая переходная форма между открытыми рынками начала 1990-х годов и профессиональными ТЦ.
Нынешняя маевка в Одессе обещает быть сравнительно недорогой: большинство хозяев сдающейся посуточно недвижимости согласились зафиксировать прошлогодние долларовые ставки в гривнях по курсу 5,0. Акция уже принесла плоды — поток отдыхающих не только не снизился, но и имеет все шансы увеличиться на треть. Однако по мере нарастания ажиотажа туристам пытаются сдать и квартиры без дисконта. Причем разница в стоимости апартаментов одинакового уровня может достигать 100–150 грн. в сутки. Одесситы готовятся принять на майские праздники еще больше гостей, чем обычно. Местные риэлторы констатируют, что экономический кризис в стране не повлиял на активность туристов, желающих арендовать квартиру у моря. По словам директора агентства Holydays in Odessa Елены Стрельниковой, вопреки пессимистическим прогнозам о спаде потока отдыхающих этой весной на 10–15%, число заявок от арендаторов, наоборот, выросло на треть в сравнении с аналогичным периодом 2008 г.
Предложение столичных квартир растет, а спрос на них падает. Их владельцы и брокеры уверены, что ценам уже дальше падать некуда, однако те упрямо «ползут» вниз. Правда, риэлтеры тешат себя надеждой, что отток мигрантов из столицы прекратился, так как кризис – он и в регионе кризис. Но прогнозы экспертов говорят о том, что вторая волна кризиса сделает жизнь в столице недоступной для многих. Полгода назад при переходе цен за аренду в гривну из расчета 5 грн/$, стоимость аренды и так уже фактически упала при росте курса доллара до 8 грн. Тогда ни риэлтерам, ни хозяевам при всем их желании не удалось скорректировать цены на аренду, как это происходило раньше. Ситуация, при которой цены диктовали арендодатели, исчерпала себя. Теперь их все чаще диктует реальный квартиросъемщик.
Отток покупателей, падение среднего чека и необходимость выплачивать существенно подорожавшие в национальной валюте кредиты вынудили столичных ритейлоров замораживать планы по развитию и массово закрывать нерентабельные торговые точки, в результате чего большинство торговых центров Киева обзавелись пустующими площадями. Чтобы удержать оставшихся клиентов, собственники ТЦ готовы не только снижать арендные ставки, но и вводить различные программы лояльности. Некоторым якорным операторам даже предложили занимать объекты, оплачивая лишь издержки по их обслуживанию и содержанию.
Мировые тенденции и их влияние на рынок коммерческой недвижимости в Украине: - Общая ошибочная стратегия наращивания кредитной массы основными игроками рынка – банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами и соответствующее увеличение рисков; - Управление рисками, контроль за финансовым сектором были вытеснены такими направлениями как стремительные инновации и изменения в бизнес-моделях, несмотря на значительный уровень риска, несоответствие жизненных циклов и низкий уровень обеспечения затрат;