На рынке торговой недвижимости по итогам I квартала 2010 года самым удачным аналитики называют январь. Март был не очень хорошим: весь сезон весенних покупок перенесся на апрель. На данный момент, по данным УТГ, арендные ставки в киевских ТЦ составляют $57 за кв.м.В регионах рынок стабильнее. Знаковым событием аналитики называют открытие второй очереди торгово-развлекательного центра "Кинг Кросс Леополис" во Львове. Есть хорошие объекты, которые подняли планку качества, но предпосылок для роста там нет.
В 2009 году объем нового предложения торговой недвижимости в Киеве, по данным Украинской Торговой Гильдии (УТГ), составил около 190 тыс. кв. м. При этом общее предложение качественных торговых площадей (GLA) на конец прошлого года составило порядка 640 тыс. кв. м
Эксперты также отмечают, что каждая такая транзакция в своем роде уникальна и сделок на рынке все равно чрезвычайно мало. Однако в целом такие продажи — большой позитив для сегмента коммерческой недвижимости. В основном инвесторы сейчас интересуются торговой недвижимостью, потом уже рассматриваются офисы и почти не продаются склады. Увеличение активности в секторе коммерческой недвижимости связано с предположением инвесторов, что рынок достиг «дна», и ожиданием грядущего восстановления сектора. Большинство инвесторов хотело бы приобрести объекты, которые уже генерируют денежный поток. Однако такие объекты сейчас дорого оценены владельцами. Поэтому интерес инвесторов может быть сфокусирован на поиске проектов, находящихся на стадии строительства. Проекты на самой ранней стадии девелопмента сейчас, пожалуй, менее интересны.
Ритейлоры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.Эксперты поясняют этот факт достаточно высокой насыщенностью города уже действующими продуктовыми точками, а также традиционно большой популярностью у местных жителей многочисленных специализированных рынков.
Торговые помещения в Одессе вновь стали ликвидным товаром, их готовы приобретать не только профессиональные ритейлоры, но и спекулянты. Уловив повышение спроса, собственники массово снимают объекты с продажи или же просят за них явно завышенные по нынешнем временам суммы. А вот сегмент офисной недвижимости подъем спроса обошел стороной. Поэтому владельцы кабинетов, наоборот, вынуждены идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям.
Продуктовый павильон открылся совсем недавно и представляет собой торговую площадь объемом около 3 тыс. кв. м., поделенную на продуктовые секции – мясной, молочный отделы, хлебобулочную пекарню, отдел мясной продукции, рыбной, фруктов, овощей. В связи с недавним открытием пока не все торговые места заняты, однако ассортимент производителей достаточно широкий и диапазон цен не может не радовать. В отличии от обычного рынка, продукция, представленная на «Евробазаре» тщательно проверяется в лабораториях и качество продуктов, их соответствие санитарно-гигиеническим требованиям и техническим регламентам производства практически гарантированы.
Рынок торговой недвижимости в Украине в сравнении с крупными городами Центральной и Восточной Европы остается неразвитыми по показателям насыщения рынка и качества существующих объектов.В связи с обострением финансового кризиса и задержкой ввода в эксплуатацию нескольких крупных объектов торговой недвижимости по всей Украине, некоторые торговые сети отложили свои планы по развитию в стране. В то же время, все ритейлеры стали более избирательными в вопросах качества площадей и условий аренды.
По данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ), за отчетный период с 15 по 29 января 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы снизился на 2%. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 15 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период.
Эксперты отмечают, что основные тенденции рынка торговой недвижимости сохранятся и в нынешнем году. Но торговый сегмент наверняка окажется в авангарде роста с первыми признаками возрождения потребительского спроса. Тогда-то явная неудовлетворенность арендодателей нынешним положением на рынке наверняка станет серьезным стимулом для пересмотра условий аренды.Оптимизма ритейлеров не разделяют девелоперы-арендодатели. Они утверждают, что кризис снизил доходность торговых центров. При этом затраты на строительство и эксплуатацию практически не изменились.
На рынке торговой недвижимости Киева дно уже пройдено и начался медленный рост арендных ставок. В ходе деловой встречи игроков рынка на тему Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости: прогнозы и действительность, тенденции 2010 в Киеве. По словам экспертов, на рынке ритейла - дно уже пройдено. Возможен кратковременный рост вакантности на рынке ритейла до 5% с 3% за счет выведения новых объектов.
Эксперты и аналитики считают, что сейчас наиболее удачный момент для выхода на украинский рынок ввиду того, что стоимость земли и готовых помещений упала в разы. По данным Украинской торговой гильдии, в декабре средняя арендная ставка на свободные площади в ТРЦ столицы составляла 57,14 $/кв. м в месяц, тогда как год назад — 117 $/кв. м. Как отмечает эксперты, кроме снижения арендных ставок, можно отметить еще два благоприятных фактора — это ненасыщенность украинского розничного рынка и недостаточное развитие сегмента магазинов большого формата в нашей стране. Так, в Украине на 1 млн. жителей приходится около 1,5 гипермаркета, тогда как в Польше этот показатель составляет 7, в Германии — 22.
По мнению аналитиков, еще одним фактором можно назвать меньшую конкурентоспособность национального бизнеса. Одновременно за последние несколько месяцев украинский рынок ритейла заметно оживился. Так, первые магазины в Украине открыли компания Real (розничное подразделение Metro Group) и литовская продуктовая сеть «Новус». В конце октября в Киеве состоялось официальное открытие первой очереди ТРЦ Dream Town общей площадью первого блока 80 тыс. кв. м. Открытие второй очереди, площадь которой составит 82 тыс. кв. м, запланировано на второй квартал 2011 г. Общая площадь Dream Town составит 162 тыс. кв. м, в том числе арендная площадь — 95 тыс. кв. м.
По данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ), за отчетный период с 15 по 29 января 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы снизился на 2%. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 15 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период.
Торговые помещения в Одессе вновь стали ликвидным товаром, их готовы приобретать не только профессиональные ритейлоры, но и спекулянты. Уловив повышение спроса, собственники массово снимают объекты с продажи или же просят за них явно завышенные по нынешнем временам суммы. А вот сегмент офисной недвижимости подъем спроса обошел стороной. Поэтому владельцы кабинетов, наоборот, вынуждены идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям. В Одессе вновь начали активно открываться новые магазины, что привело в движение местный рынок коммерческой недвижимости. Если с начала кризиса и вплоть до конца прошлого лета заказы на аренду и покупку помещений были редкими, то с сентября они стали на поток. По самым скромным оценкам, количество желающих приобрести или снять торговые площади за последние три-четыре месяца выросло на треть.
Тенденции рынка недвижимости в Украине будут повторять общеевропейский тренд – цены на качественные объекты перестанут снижаться, а инвесторы даже не будут рассматривать предложения, находящиеся на уровне проектов. Oжидает существенного снижения интереса инвесторов к «мегапроектам» площадью в несколько сотен тысяч квадратных метров. Привлекательными будут лишь небольшие объекты, которые гарантированно будут сданы в аренду. Сегодня инвесторы мыслят уже даже не десятками тысяч, а всего лишь тысячами квадратных метров. Подобные качественные проекты в центральных районах будут реализовываться, и даже при сегодняшних ставках станут успешными и привлекательными.
В прошлом году Днепропетровск лидировал в сокращении товарооборота. Если в целом по стране данный показатель упал на 16,5%, то здесь почти на 26%. Поскольку рассчитывать на улучшение ситуации в ближайшее время не приходится, ритейлоры пытаются минимизировать затраты, экономя на помещениях. Цены на торговую недвижимость в городе уже снизились втрое по сравнению с докризисными, но это далеко не предел. Не рассчитывая на большую прибыль, торговцы не хотят особо тратиться на свой бизнес. По словам риэлторов, главным критерием выбора помещения как арендаторами, так и покупателями сейчас является цена, тогда как другие показатели (например, качество или месторасположение объекта) отошли на второй план.
Среди тенденций, характерных для рынка торговой недвижимости в 2009 г., эксперты называют стабилизацию арендных ставок, стремительное заполнение торговых площадей, а также сворачивание собственниками торговых центров ряда программ лояльности. Правда, тенденции эти, по их словам, наметились уже во второй половине 2009 г., тогда как первая его половина запомнилась операторам уходом с рынка иностранных девелоперов, несколькими дефолтами, а также приостановкой или полным отказом иностранных сетевых ритейлоров от экспансии в Украину.
Прогнозы на 2010 г. выглядят очень оптимистичными: рост арендных ставок на 15-20%, появление новых объектов во всех регионах и повышение покупательской способности. Правда, порой такие ожидания напоминают затишье перед бурей.После зимы 2008/2009 гг., когда девелоперы и операторы ритейла переживали первый шок от кризиса, им пришлось искать новые пути сохранения бизнеса. После резкого падения арендных ставок в конце 2008 г. (в среднем на 50-60%), кардинальных изменений в течение года не произошло. Лишь к III кв. стало наблюдаться улучшение, а также небольшой рост арендных ставок (в среднем на 10%) в существующих ТЦ и ТРЦ. В строящихся же объектах ставки остались неизменными, т.е., на уровне конца 2008 г.
Профессиональная торговая недвижимость Киева практически оправилась от потрясений годичной давности: арендные ставки не падают, наполняемость стремительно растет, а владельцы ТЦ сворачивают программы лояльности. Ритейлоры считают, что опасаться повышения арендных ставок пока не стоит. Но через полгода-год при перезаключении договоров аренды аппетиты владельцев торговых центров могут вырасти. Сегмент профессиональной торговой недвижимости столицы пережил второе полугодие прошлого года успешнее других сегментов коммерческой недвижимости. После стремительного снижения уровня арендных ставок, упавших за первые шесть месяцев на 30–50%, во втором полугодии существенных колебаний расценок уже не наблюдалось. По данным Украинской Торговой Гильдии, на протяжении первого полугодия средний уровень арендных ставок на вакантные площади магазинов торговой галереи в составе профессиональных ТЦ и ТРЦ Киева уменьшился на 40% — со $105
Один из ключевых игроков рынка «Эпицентр» не так давно открыл крупнейший в Европе строительно-хозяйственный гипермаркет площадью 56 тыс. кв. метров. Сумма инвестиций не разглашается, однако, по информации участников рынка, стоимость квадратного метра строительства супермаркета DIY (Do It Yourself – «Сделай сам») в кризисный период снизилась с $650 до $500-550. Таким образом, в новый магазин инвестировано не менее $30 млн. Многие западные игроки свернули свои программы, многие отечественные конкуренты ослаблены кризисом. И «Эпицентр» использует момент для наращивания своей рыночной доли, чтобы в посткризисный период войти с преимуществами.В то же время удешевление открытия новых объектов вовсе не говорит об улучшении таких проектов. Сроки окупаемости магазинов выросли до 10 лет, в ассортименте все больше преобладают более дешевые товары, что значительно снижает рентабельность бизнеса. Если в докризисный период она составляла, по данным операторов, 15-21%, то в 2009 году снизилась до 12-15%.