В 2010 году операторы объектов в формате big box будут демонстрировать высокий уровень активности, что, по мнению экспертов DTZ, обусловлено неосвоенностью украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам, позволяющим эффективный девелопмент объектов торговой недвижимости в этом формате.
Кризисные тенденции отразились на развитии рынка ТЦ Украины. Они проявлялись и в снижении уровня посещаемости ТЦ, и в увеличении доли вакантных площадей, и в снижении средней арендной ставки. Международный оператор в сегменте продуктов питания Окей покинул украинский рынок. Сеть DIY Караван сократила свое присутствие на украинском рынке до одной торговой точки. Тем не менее, существуют и положительные тенденции. Так, стремительно расширяет свою сеть Ашан, также развиваются OBI, Zara, открылись первые торговые точки продовольственных сетей Real и Novus. Готовится к выходу на украинский рынок ряд других международных операторов. Несмотря на снижение розничного товарооборота в Украине, в рейтинге привлекательности для торговых операторов компании A.T. Kearney Украина, как и годом ранее, занимает 17-ю позицию. В 2009 году сетевые операторы предпочитали развиваться в Киеве и городах-миллионниках. Города с населением менее 500 тыс. человек были менее привлекательными.
По данным компании, в августе т.г. средняя стоимость аренды квадратного метра торговых помещений в центре столицы составила $60, в Голосеевском районе – $20,33, Дарницком – $10,67, Деснянском – $11, Днепровском – $10,33, Оболонском – $19, Печерском – $29,33, Подольском – $20, Святошинском – $15,33, Соломенском – $16,33, Шевченковском – $25,33.
Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды.
На начало мая 2010 года уровень вакантности киевских торговых центров составляет не более 1,5-2%. Уровень вакантности офисных площадей в столице достиг 13-15%. В течение апреля арендные ставки коммерческой недвижимости в Киеве были относительно стабильны. Однако, если торговым центрам аналитики прогнозируют увеличение стоимости аренды, то офисы, за счет роста вакантности площадей дорожать не будут.
Стоимость аренды площадей в подземных переходах Киева соизмерима лишь со ставками самых престижных торговых центров, а в некоторых случаях превышает таковые в разы. Причем, львиная доля доходов от их сдачи в аренду получают отнюдь не городской или районные бюджеты, а частные предприятия, выступающие посредниками между городскими властями и частными предпринимателями, торгующими в переходах.
Сохранение интереса иностранных и национальных инвесторов к приобретению торговых объектов. Ведение рядом компаний активных переговоров по приобретению торговых комплексов и участков под строительство ТЦ, сделки по которым могут быть завершены в 2010 году.
Окончание летних отпусков повлияло на посещаемость торговых центров. В первой половине августа аналитики наблюдали повышение индекса торговой недвижимости на 0,31%. За первое полугодие 2010 г. года товарооборот в Киеве вырос на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 23 368,4 млн. грн.
Собственники ТРЦ уже не идут на антикризисные уступки ритейлерам. А в качественных и популярных объектах просто нет мест. Эксперты прогнозируют как минимум стабилизацию ставок, а как максимум — рост на 15-20%. Тренды прошлого года в торговой недвижимости продолжили развиваться и в первом полугодии 2010 г. Свободных помещений в ТЦ/ТРЦ становится все меньше. На 2010 г. было заявлено к открытию около 150 тыс. кв. м. На данный момент состоялось только открытие второй фазы ТРЦ Sky Mall (45 тыс. кв. м GLA), официальный ввод в эксплуатацию которой намечен на август.
Первые законные места для осуществления торговой деятельности в подземных переходах Киева начали появляться в середине 90-х годов. Однако прибыльность торговли в подобном месте была столь высока, что популярность таких мест для продажи каких-либо товаров очень быстро возросла. В последние несколько лет, обычные прилавки с продукцией начали приобретать форму павильонов. Не заполнены торговыми точками только лишь те немногие переходы, где редко ходят люди. Остальные же являются неплохим местом осуществления мелкой предпринимательской деятельности, так как в переходах, особенно ведущих к станциям метро, всегда хороший поток народу.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.
Множество торговых сетей оказались в весьма затруднительном положении, некоторые были вынуждены покинуть рынок. Но, как это и происходит во время кризиса, нашлись и те, кто смог приспособиться к новым условиям работы и даже развить свой бизнес ещё больше. Безусловно, это зависело и от того, чем именно занимается предприятие. Ведь когда строительство большого количества объектов приостановлено, практически невозможно увеличить, например, количество продаж строительных материалов. А в виду того, что доллар растет, налоги никто не отменял, то устоять на таком рынке становится неимоверно тяжело. И тут, как по законам природы, выживают сильнейшие.
Для вакантных помещений киевских торговых комплексов показатель средней стоимости аренды за последние 15 дней не изменился. Средняя ставка составляет $57,2 за 1 кв. м. с учетом НДС, без эксплуатационных расходов. "Вита-Веритас", инвестор ТРЦ Dream Town будет достраивать объект самостоятельно, не привлекая к строительству "Трест "Киевгорстрой-1". "Вита Веритас" обещает возобновить строительство 2-й очереди ТРЦ Dream Town в самое ближайшее время, и сдать объект летом 2012 года.
Руководство большинства украинских сетей полагает, что пик финансового кризиса позади и в ближайшие месяцы продажи покажут прирост. Одной из причин такого оптимизма могут стать данные Минэкономики, согласно которым в июне нынешнего года продажи в розничных сетях впервые с момента кризиса выросли на 1,1% по сравнению с АППГ. Помимо этого, ритейлеры полагают, что в ближайшее время стоимость аренды будет только расти. В результате, управители сетей сейчас активнее подписывают соглашения на аренду помещения для своих магазинов. Примечательно, что эти мысли в головы арендаторов уже не первый месяц вкладывают риэлторы, которые не устают придумывать «логичные объяснения» грядущего подорожания – от повышения цен на горюче-смазочные материалы до роста цен на продукты питания.
По (УТГ), в марте 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы вырос на 1,92%.
Ритейлеры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
Динамика цен на торговые помещения
Обзор рынка торговой недвижимости. Украина.
За период с 16 по 30 июня 2010 года средний уровень посещаемости киевских торговых центров снизился на 1,33% и составил 1117 человек на 1000 кв. м торговой площади.
Кризис внес свои коррективы на рынке. Многие сети он поставил в весьма затруднительное положение, некоторых заставил уйти с рынка, другие смогли приспособиться к новым условиям и даже расширять зону своего присутствия. Безусловным лидером по открытию новых торговых точек в 2009-м году стала сеть «АТБ-маркет», открывшая 83 магазина. В начале марта текущего года компания приобрела 900 кв. м в ТЦ «Каштан». Успешно открывало новые магазины ООО «Украинский ритейл», развивающее сеть магазинов у дома «Брусниця» — за год открылось 32 магазина. В марте 2010-го компания заключила соглашение с ООО «ПАККО Холдинг» о переуступке прав аренды на 18-20 торговых помещений, занимаемых сетью «Вопак» в Харькове.