На прошедшей неделе стоимость вторичного жилья в Севастополе стремительно росла. За две первые недели мая индекс стоимости вырос в среднем на 2%, для сравнения, по данным компании «Канзас», рост индекса стоимости за апрель составил 3,2%, а за март 2007 – всего 0,3%. Таким образом, с апреля в Севастополе отмечается период активного роста цен. Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на жилье. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а является общерыночным показателем.
Cегодня рынок недвижимости Украины, и в частности Киева, находится в стадии оживленного роста. Растет спрос, увеличивается количество новых проектов, развиваются новые, не представленные ранее, сегменты недвижимости. 2006-й можно назвать годом коттеджной недвижимости, по крайней мере, для Киева. Наибольшее количество проектов и публикаций в прессе в 2006 году было посвящено именно этому типу недвижимости. Активно продолжают развиваться в Украине также сегменты торговой и офисной недвижимости. И хотя сдерживающими факторами развития рынков недвижимости остаются институциональные риски, низкие доходы населения, сложности с финансированием и согласованием, отсутствие рынка земли, тем не менее, рост четко прослеживается.
За период действия классификации (с апреля 2006 года по апрель 2007 года) средняя стоимость 1 кв. м в эконом- и бизнес-классе повысилась соответственно на 47,3% и 33,3%. Что же касается ситуации на первичном рынке Киева по итогам апреля 2007 года, то средняя стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса по сравнению с мартом увеличилась на 0,2%. На данный момент она составляет 1657 у.е. за 1 кв. м. Так стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах понизилась на 0,4%, в двухкомнатных - на 0,9%, а в трехкомнатных увеличилась на 2,1%.
Стабилизация цен на рынке жилья в Украине возможна только в случае снижения рисковости строительных проектов. Одним из эффективных инструментов минимизации таких рисков застройщики считают страхование. Такое мнение высказали участники международной конференции на тему "Страхование инвестиций в недвижимость". Нынешние цены на жилье складываются из трех составляющих. Треть существующей цены - это себестоимость строительства, треть - риски, еще одна треть приходится на заработок.
Индекс МКДУ стоимости жилья бизнес-класса в Харькове в феврале возрос почти на 7,8% - до $ 1309 за 1 кв. м, индекс МКДУ стоимости жилья в сегменте эконом-класса возрос на 12,5% - до $780,5 за 1 кв. м. В январе индекс МКДУ для сегмента "бизнес-класса" возрос на 0,1%, в сегменте "эконом-класса" - на 3,7%. Отмечается, что индекс МКДУ для сегмента премиум-класса в феврале возрос на 1,3% - до $1912,5 за 1 кв. м, а в январе индекс в этом сегменте вырос на 12,6%. Резкие ценовые скачки в первые два месяца года "сезонным пересмотром цен со стороны застройщиков в связи с январским подорожанием энергоносителей", а также пересмотром цен "наиболее крупных операторов, работающих в этом секторе".
Изначально киевский рынок элитного жилья отличался склонностью застройщиков и риэлтеров к подмене понятий: далеко не всегда характеристики предлагаемых объектов соответствовали заявленному уровню. Впрочем, постепенно качество предложения повышается, и с каждым годом появляется все больше жилых комплексов, претендующих на статус домов премиум-класса. Спрос на престижное и качественное жилье стабильно растет, и, по прогнозам, будет продолжаться еще довольно долго. Дефицит подходящих земельных участков и высокие требования к стандартам качества не отпугивают застройщиков: в проектном портфеле большинства крупных компаний находится как минимум один объект класса "премиум".
В марте на первичном рынке Киева жилье эконом-класса подорожало на 1,2% и достигло отметки $1653 за квадратный метр. Об этом ЛiгаБiзнесIнформ сообщили в строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест". Стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах при этом снизилась на 0,4%, в двухкомнатных увеличилась на 0,9%, а в трехкомнатных возросла на 3%. В тоже время средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц снизилась в среднем на 1% - с 2342 до 2319 у. е. за 1 кв. м. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах уменьшилась на 1,5%, в двухкомнатных – на 2,2%, а в трехкомнатных - увеличилась на 0,7%.
В сегменте недвижимости общепита цена квадратного метра подскочила на 8% - до $1722. И, наконец, наименьший рост был зафиксирован на торговые площади, которые подорожали на 7% - до $1866. Если говорить о том, кто является покупателями коммерческой недвижимости, то значительную ее часть приобретают граждане Украины, в частности, киевляне. При этом акцент ими ставится на санаторно-курортный сегмент. Путем приватизации с последующей реконструкцией приобретаются уже существующие объекты, хотя не меньший интерес у инвесторов вызывает и строительство такой недвижимости с нуля.
Динамику изменения цен с 1998г по жилой недвижимости можно увидеть на графике. Большой интерес проявляется на рынке коммерческой недвижимости (офисные помещения, помещения под магазины, пансионаты, здания), стоимость покупки 1м2 нежилых помещений расположенных в центральных районах доходит до 1500 долларов США. Участие в коммерческих курортно- рекреационных проектах на юго-востоке Крыма начинает привлекать все больше иностранного инвестора. Стоимость 1 кв. м. дома- эллинга на побережье составляет 1500 долларов США.
Специалисты киевского рынка жилой недвижимости единодушно утверждают, что сегодня в столице нельзя найти ни одного дома, который можно было бы безоговорочно отнести к самому дорогому и престижному в мире классу жилья де-люкс. По их мнению, появления таких зданий стоит ожидать нескоро. Поэтому столичным миллиардерам и миллионерам приходится "ютиться" в домах, которые, по западным меркам, не могут считаться элитным жильем, но с некоторой натяжкой могут претендовать на менее престижный статус - класс премиум. Правда, таких домов в столице пока не более четырех десятков.
B течение года в пригороде новостройки подорожали на 55%, тогда как в столице — в среднем на 44%. На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в городах-спутниках достигла $1245. Эксперты отмечают, что основной пик роста цен пришелся на конец прошлого года, когда средняя стоимость взлетела с $922 до $1245. По наблюдениям экспертов, если среди киевлян в этот сезон было модно приобретать недвижимость в Броварах и Вышгороде, то приезжие выбирали жилье исключительно по его ценовым характеристикам.
Активнее всего в первом квартале текущего года в Харькове росли цены на жилье классов «премиум» и «эконом». Так, цены на элитное жилье перешагнули порог в $2 тыс./кв.м. Так, индекс МКДУ для сегмента «бизнес-класса» вырос за месяц на 7,6% и составил $1409 за кв. м (месяцем ранее - $1309). За первый квартал индекс МКДУ для данного сегмента вырос на 16,2%. Индекс для сегмента «эконом-класса» вырос за март на 2,1%: $797 за 1 кв. м против $780,5 в феврале. В течение первых трех месяцев текущего года индекс в данном сегменте возрос на 19,1%.
С начала текущего года девелоперы сворачивают проекты строительства жилья эконом-класса и переключаются на строительство более дорогого жилья бизнес- и премиум-классов, ставшего основным средством хранения капиталов для состоятельных граждан. Год назад доля строящихся зданий класса эконом и эконом плюс составляла на рынке 65%, а бизнес- и премиум-классов - 35%, а сегодня среди строящихся объектов доля экономного жилья снизилась до 52%. По словам экспертов, тенденция к сокращению строительства дешевого жилья в столице в ближайшее время будет только усиливаться.
Высокие цены на недвижимость в Украине шокируют не только зарубежных аналитиков, ной отечественных экспертов в области недвижимости. Как свидетельствуют данные рейтинга цен на недвижимость в различных городах Европы, самое дорогое жилье - в европейских столицах Монако, Великой Британии, Франции, Нидерландов, Лихтенштейна, России, Италии, Швейцарии и Ирландии. А самое дешевое - в столицах Молдовы, Болгарии, Македонии, Польши, Румынии, Греции, Мальты, Бельгии, Кипра и Хорватии. Список дорогих столиц мира дополняет теперь и Киев.
Индекс стоимости жилья в апреле 2007 года: 2478$/кв. м. (+1,3% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( + 0,2%). Индекс доходности в апреле +2,6 б/д (- 1,9 б/д). В конце марта - начале апреля рынок недвижимости, по нашим наблюдениям, был на распутье. Выбор шел между оживлением и стагнацией. К сожалению, факторы стагнации оказались более весомыми. Наметившееся было традиционное весеннее оживление, дальнейшего продолжения не получило. Количество сделок, хотя и превысило мартовский уровень, но весьма незначительно.
Два года назад цена однокомнатной квартиры в новом доме составляла около $40 тыс. В конце прошлого года эта сумма увеличилась в 2,5 раза, причем было довольно трудно найти жилье даже за $100 тыс. Цена на столичные квадратные метры росла с каждым днем. В результате покупательная способность населения достигла своего порога, что привело к сокращению количества сделок с начала января 2007 года. B настоящее время рынок недвижимости находится в стадии ожидания после сезонного новогоднего затишья. Это выражается не столько в цене, сколько в количестве совершаемых сделок.
За неделю с 05 по 12 марта 2007 г. индекс стоимости вторичной недвижимости Киева вырос на 5 $/кв.м. Текущее значение индекса стоимости составляет 2418 $/кв.м. За прошедшую неделю в базу данных компании поступило на 17% меньше предложений о продаже квартир, чем за предыдущую. Это может быть связано с понижением активности участников рынка. Не смотря на это, столичная жилая недвижимость продолжает дорожать. Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на жилье. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а является общерыночным показателем.
Программой развития жилищного строительства на 2005-2009 гг., в текущем году в области предусматривается увеличить его объемы на 10% и ввести в эксплуатацию 421,5 тыс. кв. м. Руководство облгосадминистрации предлагает руководителям городов и районов пересмотреть объемы домостроения на 2007 г. в сторону увеличения. Госстрой предлагает к запланированным 421,5 тыс. кв. м прибавить еще 30%. Поэтому главное управление строительства и архитектуры разработало и поставило на заседании координационного совета конкретные задания всем городам и районам области.
За первую неделю марта 2007 года цены на вторичную недвижимость в Донецке выросли на 2,5%. Рост цен за последний месяц составил 3,5%. Таким образом, индекс цен по состоянию на 5 марта составил 905,8 долл. за квадратный метр. Такого скачка цен на рынке недвижимости не происходило с летнего периода, когда цены росли по 3,5% в месяц в течение июля, августа и сентября 2006 года. Это связано с тем, что рынок вышел из декабрьско-январского "затишья", и постоянно растущее количество сделок пробудило ценовой рост предложения.
Наибольший рост произошел в центральных районах (Ворошиловском, Калининском и Киевском) и двух крупнейших густонаселенных спальных районах (Кировском и Буденовском). По предварительным прогнозам, роста цен на таком же высоком уровне в следующем месяце не намечается. В марте же прогнозируется рост на 1,5-2,5% в зависимости от района.