Загородное строительство - один из наименее конкурентных сегментов недвижимости, оно характеризуется коротким сроком возврата инвестиций,. Коттеджные дома можно продавать по одному, тогда как, к примеру, в офисном центре сдача площадей возможна только по завершении строительства всего центра",- говорит он. "Если компании удастся правильно отмасштабировать проект, она может рассчитывать на неплохое место на рынке. Доходность подобных проектов может достигать 20-25% в год.
Многие киевляне предпочитают строиться самостоятельно. Но даже в этом случае сэкономить по сравнению с городской квартирой вряд ли удастся. Во-первых, затевая строительство на своей земле, мало кто возводит дом на 100 кв. м - как правило, речь идёт о втрое большей площади. Во-вторых, все проблемы, которые при строительстве высотки берёт на себя застройщик, ложатся на плечи частника. Например, дизайн дома мы решили придумать сами. И началось: стенку поставили, не понравилась - снесли. Никому не советую заниматься в этом вопросе самодеятельностью. В переводе на язык цифр это означает дополнительные $5-10 тыс. на услуги архитектора и столько же - дизайнера. На подобные мелочи порой уходят немалые суммы.
Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов на элитную публику - исключительно на зарубежных покупателей. Тем не менее, уже сегодня цены за 1 кв. метр в коттеджном поселке, стартуя от $1,5 тыс., достигают $3,5 тыс., и все операторы прогнозируют активный рост цен в 2007-2008 году.
Стоимость одного квадратного метра в зависимости от проекта дома и его месторасположения на сегодняшний день - от $1200 до $1800. Самый дешевый метр, естественно,- в самом большом коттедже. Его стоимость составляет $720 тыс. Отдельно придется покупать землю, стоимость одной сотки которой - 53100. В эксплуатацию коттеджный городок будет вводиться поэтапно (строительство началось в мае прошлого года). До конца августа буду сданы первые 22 дома, а полное окончание работ, включая объекты инфраструктуры, запланировано на IV квартал 2008 года. На сегодняшний день не продано еще около половины домов.
Рынок загородного строительства с точки зрения понимания его как просто индивидуальной застройки вокруг больших городов существовал всегда. Иметь загородный домик или хотя бы небольшой земельный участок стремился едва ли не каждый житель города. Так начали появляться дачные поселки, садовые товарищества, или же просто частные застройки, которые в скором времени стали неотъемлемой частью всех крупных и не очень населенных пунктов. Рынок загородной недвижимости Украины пока мало освоен, но интерес к нему в последнее время упорно повышается. На фоне растущих цен на столичные квартиры, покупатели всё больше задумываются о покупке загородного домика.
Коттеджное строительство вокруг Киева переживает второе рождение - рынок загородной недвижимости активно заполняется новыми предложениями застройщиков. Первая международная специализированная выставка-форум "Загородная недвижимость-2007" показала широту спроса и предложения в области загородного строительства. Только за последний год в Киевской области заявили о себе как минимум 30 новых коттеджных городков. Мы попросили участников выставки раскрыть свое видение ситуации вокруг рынка коттеджного строительства в Киевской области, а также показать степень готовности коттеджного городка для потенциального покупателя.
Рынок загородной недвижимости Украины и в частности коттеджных поселков развивается с завидным прогрессом и постоянством. Вследствие массового спроса и попыток застройщиков заполнить свободную нишу в среднесрочной перспективе ожидается ужесточение конкуренции и наполнение рынка предложением, не соответствующим запросам потребителей. Что необходимо учитывать и какие основные ошибки совершают девелоперы коттеджной недвижимости?
Что же такое таунхаус? Как правило, он представляет собой квартиру в два-три этажа с отдельным входом, сблокированную с другими такими же квартирами. У каждого таунхауса есть участок, автономная система теплоснабжения и все городские коммуникации. Главная привлекательность таких поселков - отлаженная система жизнеобеспечения. В западноевропейских странах пригороды крупнейших городов буквально застроены таунхаусами, тогда как в Украине такое строительство получило развитие лишь в последние годы.
Kак минимум 70% построек близ Киева - безвкусица. В эклектичности особняков, коими пестрят окрестности мегаполиса, специалисты винят не только посредственный вкус их владельцев. Это еще и результат поиска новых форм. Сейчас ситуация хотя и медленно, но меняется. Люди стали больше ездить по Европе и ориентируются на ее веяния - заказывают популярные там дома-патио, где пространство работает на определенную идею. Отказываются от вычурных форм, высоких заборов и "средневековых" замков-башен в пользу максимально открытого пространства. В моду возвращаются срубы: украинцы уже понимают, что дерево комфортнее и экологичнее кирпича.
Рынок загородной недвижимости в Украине еще очень хаотичен и не имеет форматных, общепринятых и понятных всем предложений. Отсутствие официальной классификации и четких критериев тормозит развитие рынка, порождает разногласия в оценках разных типов домов и вводит в заблуждение потенциальных покупателей. С появлением новых проектов и ростом предложения постепенно будет накапливаться теоретический и практический базис, который позволит структурировать коттеджный рынок и потребителей. Это необходимо как девелоперам, так и покупателям коттеджей.
Из общих тенденциях, наблюдаемых на рынке коттеджных городков, можно отметить как увеличение их количества, так и расширение географии предложений. И если сравнивать с каким-либо другим рынком, то всегда при его становлении, в первую очередь, удовлетворяется спрос потребителей с наиболее высокими финансовыми возможностями. В силу множества причин обладающий собственными существенными особенностями рынок коттеджных городков является куда более замедленным. Тем не менее и он подчиняется тем же общим закономерностям, когда после насыщения элитной категории, тут же создается продукт и для менее обеспеченных людей, хотя это не является в такой же мере выгодным.
Еще по 10% рынка загородной недвижимости приходится на Бориспольский и Вышгородский районы при такой же цене за кв. м. 50% поселков расположены на расстоянии до 20 км от столицы. Наибольшим спросом на данный момент пользуются дома площадью 150-200 «квадратов», расположенные в коттеджных городках с развитой инженерной и социальной инфраструктурой. Резкое увеличение стоимости жилья в столице привело к тому, что многие киевляне отдают предпочтение загородной недвижимости. Однако, ни один из проектов по управлению коттеджными городками нельзя считать успешным.
Сейчас на коттеджном рынке уже в 1,5 раза больше предложений, нежели было в конце прошлого года. Вместе с тем, вряд ли объем выставленных на продажу домов по-прежнему сможет полностью удовлетворить растущий платежеспособный спрос. Зато, бесспорно, он может неплохо стимулировать спекулятивные ожидания продавцов. Нормальные значения доходности проектов строительства загородных поселков колеблются в пределах 80-100%. Вложения в земельные участки престижных направлений, удаленные от Киева на 15-25 км, менее рискованы и при грамотной реализации концепции приносят до 150% прибыли.
Географический фактор - важная, но не определяющая причина выбора определенной территории: кому-то нравится Крым, кому-то - одесские пляжи. Конечно, вопросы о том, куда удобнее добираться и где приятнее климат, имеют значение, но, безусловно, главный вопрос - где можно найти качественный коттедж по своему кошельку. Наибольший выбор - в Крыму, который лидирует по количеству коттеджных поселков среди морских регионов страны (15 завершенных, около 10 строящихся), его догоняет Одесса (в реализации - около 15). Возле Азовского моря коттеджное строительство пока в зачаточном состоянии.
На стоимость аренды загородной недвижимости также влияет внутренняя отделка дома, наличие удобств и состояние приусадебного участка. Самые экономичные предложения - дома из дерева или кирпича, не предназначенные для круглогодичного проживания. Все удобства будут на улице, вместо душа - ведро и ковшик, вместо водопровода - колодец. Внутри - минимальный набор мебели. Чаще такие предложения по аренде встречаются в деревнях. Лес, озеро и прочие прелести для летнего отдыха вокруг подобных дач - редкость.
Количество коттеджных поселков в окрестностях Киева стремительно растет — в I квартале 2007 года на рынке пригорода Киева было представлено 56 коттеджных городков. К марту текущего года в 17 городках все домовладения распродали. Такие темпы явно говорят о высоком интересе потребителей и застройщиков к этому сегменту рынка. C усилением конкуренции все большую роль в успешной продаже коттеджных поселков играют правильная концепция, эффективное позиционирование и грамотное продвижение. Представители власти Киевской области недавно заявили, что во второй половине 2007 года начнется строительство первого участка новой окружной дороги вокруг Киева.
Максимальная доля (32%) домовладений реализуется по цене от $350 до $500 тысяч, 22% представляет сегмент $500-800 тыс., 17% рынка занимают коттеджи стоимостью $250-350 тыс. Домов от $800 тыс. до $1,2 млн. порядка 13%, еще меньше экстра элитных домовладений (9%) стоимостью свыше $1,2 млн. Коттеджей экном-класса по цене, не превышающей $250 тыс., на рынке не более 7%. При этом в 82% КП дома реализуются в состоянии черновой отделки, в 16% - с полным набором мебели и оборудования и только в 3% - в базовом состоянии (коробка без минимальной отделки).
За последние три-четыре года стоимость новых домов в российских коттеджных поселках увеличилась в 1,5-3 раза. В Украине цены на строящиеся коттеджные поселки в 2005 году росли на 5% в месяц. Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов исключительно на зарубежных покупателей.
Коттеджное строительство в Киевской области продолжает набирать обороты. На сегодняшний день, по оценкам большинства экспертов, объем рынка профессионального коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. метров, из которых лишь 360 тыс. кв. метров сдано в эксплуатацию, а 1,44 млн. кв. метров находится на стадии проектирования и строительства. Исходя из того, что средняя стоимость 1 кв. метра в коттеджах составляет около 1,6 тыс. долл., объем рынка коттеджного строительства вокруг Киева составляет 2,9 млрд. дол. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м.). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м.).
На сегодняшний день коттеджные городки, расположенные вблизи столицы, условно разделяют на три категории. Элитная - это поселки с домами площадью 600-1500 кв. м, расположенные в живописных окрестностях на участках 0,25-1 га. Стоимость земли при этом, например, в Конча-Заспе составляет в среднем $26,6 тыс. за 1 сотку, в Козине - $17,5 тыс. за 1 сотку, а цена дома варьируется в диапазоне $0,8-4 млн. К бизнес-категории специалисты относят поселки с домами площадью 350-600 кв.м, расположенными на участках 0,15-0,7 га и стоимостью $3-5 тыс. за 1 сотку.