дной из столичных строительных компаний хватило денег только на три этажа жилого дома. Банки отказывались кредитовать строительство, а квартиры не раскупались, поэтому владельцу пришлось заморозить проект. Такая же судьба постигла еще четыре строящихся дома компании. Ее сотрудники — а их за время кризиса стало на 60% меньше — получают зарплату за счет продаж квартир в единственном готовом комплексе. данным профсоюза, общий объем задолженности по зарплате в строительстве на начало марта составлял около 233 млн гривен — это около одной шестой общего объема задолженности по зарплате в экономике Украины. Увольнения и снижение зарплат позволили в некоторых случаях сократить расходы компании на 60%. Однако этого недостаточно, чтобы компенсировать падение доходов. Один за другим застройщики объявляют о новой стратегии, адаптированной под кризис, — теперь они концентрируются на наиболее ликвидных проектах. Львовский холдинг ТКС достраивает объекты с наивысшей степенью готовности, а корпорация «Столица», ведущая строительство в нескольких областях Украины, отложила планы по развитию сети торговых центров до лучших времен. Компания KDD Group приостановила работы по жилому комплексу «Зазимье» в Броварском районе Киевской области, предусматривающие строительство квартир небольшой площади.
Резкое сокращение спроса на склады в нынешнем году привело к более чем двукратному падению стоимости их аренды. Клиенты, ранее жаловавшиеся на дефицит площадей для хранения товаров, теперь получили возможность широкого выбора. Зато инвесторы, планировавшие в 2009 г. ввести в эксплуатацию еще 450 тыс. кв. м складских помещений, массово отказываются от этой затеи, заморозив строительство до лучших времен. Одной из главных тенденций нынешнего года стало сокращение арендуемых компаниями площадей. Предприятия, которые ранее снимали порядка 1 тыс. кв. м, сейчас занимают не более 200–300 кв. м, а крупные фирмы, занимавшие около 10 тыс. кв. м, уменьшили свои аппетиты до 2–4 тыс. кв. м. И если арендаторы не могут договориться с владельцем комплекса, они без проблем находят другой, т. к. предложение на рынке выросло. Именно на такие переезды, полагает г-н Борщ, сегодня приходится львиная доля сделок. Импортеры одежды и обуви занялись сокращением съемных складских помещений еще в начале года, а сейчас аналогично поступают украинские производители, торговцы продуктами питания, стройматериалов.
Рост цен на жилье может возобновиться уже в 2010 году — $40–60 млрд накоплений населения достаточно для бесперебойной работы рынка недвижимости в ближайшие годы. Украинский рынок недвижимости демонстрирует первые симптомы выздоровления. По данным майского исследования АН «Планета Оболонь», средняя стоимость квадратного метра киевского жилья в апреле снизилась лишь на 1,8% — до $1819; ценовой прогноз на май: -1,1%. Более того, риелторы констатируют рост числа сделок: в апреле количество заключенных договоров купли-продажи квартир было почти на треть больше, чем в марте (+29%). Аналогичная картина наблюдается и в остальных крупных городах Украины: темп падения цен замедлился до 0,1–0,5% в неделю; на рынке недвижимости снова появились покупатели.
Поддержку застройщиков в период кризиса правительство назвало одним из своих приоритетов еще в прошлом году. Однако отсутствие денег заставляет Кабмин принимать решения, которые сильно усложнят доступ застройщиков к государственным деньгам. В конце апреля Кабинет Министров издал распоряжение, которое в ближайшее время окончательно парализует работу Государственного ипотечного учреждения. Теперь все свои операции с финансовыми активами — ценными бумагами по предоставлению кредитов и по размещению средств на депозитах — учреждение обязано согласовывать с правительством. Причем операции на сумму более 1 млн. грн. нужно обсудить со всем Кабмином, а на сумму свыше 50 тыс. — только с Минфином.
Вслед за стоимостью квартир в пригороде Киева стремительно падает в цене земля под индивидуальное строительство, приобретение которой на протяжении последних двух лет считалось одним из самых надежных способов вложения капитала. С ноября прошлого года, когда на рынке был отмечен пик цен, средняя стоимость участков в Киевской области снизилась на 43%, а в приближенных к столице районах — более чем в два раза. В течение лета, согласно прогнозам специалистов, земля продолжит дешеветь на 5–10% ежемесячно. За последние полгода стоимость земельных участков под индивидуальное строительство в ближнем пригороде столицы упала в два и более раза. Этот процесс, наблюдаемый на фоне глобального кризиса в экономике и сокращения платежеспособности населения, он считает вполне закономерным.
Львовский городской совет, которому с начала года не удалось пустить с молотка ни одного земельного участка, на 9 июня назначил очередные торги. Покупателям будет предложено шесть наделов, предназначенных в основном для строительства жилых и общественных объектов с общей стартовой ценой 72 млн грн. Как сообщили в мэрии Львова, только два из выставленных на ближайшие земельные торги участка новые: 2,15 га и около 4 га по улице Кульпарковской, 226-г, на южной окраине областного центра со стартовой ценой 15,4 и 28,5 млн грн. соответственно.
В конце апреля Одесский градсовет утвердил эскизный план многофункционального гостиничного комплекса в районе пляжа «Ланжерон» (Приморский р-н), разработанный ОАО «Одесгражданпроект» по заказу ООО «Фагот-Юг». Как сообщил «ДС» архитектор Владимир Глазырин, новостройка будет расположена на участке площадью 1,44 га в рекреационной зоне на первой, второй и третьей террасах берегового склона Черного моря. Ранее на этой территории находился центр отдыха «Юморинленд», и сейчас остались ветхие одноэтажные строения, заброшенные спортивные площадки и детские аттракционы.
Нынешнее межсезонье обошлось севастопольским ритейлорам слишком дорого. Стремительное снижение продаж заставило многих из них закрыться или искать более дешевые помещения на окраинах города. Особенно массово бизнесмены покидают торговые центры, собственники которых не спешат уменьшать арендные ставки. Летний наплыв отдыхающих может несколько сгладить ситуацию, однако уже осенью спад покупательской активности накроет регион с новой силой, что приведет к снижению цен на помещения на 70%. Ритейлоры потеряли интерес к Севастополю. Город, который за последние два-три года продемонстрировал, пожалуй, наиболее яркий в стране пример активизации рынка коммерческой недвижимости, когда спрос на торговые площади ежегодно рос на 40–50%, а цены удваивались (на конец 2008 г. арендные ставки достигли отметки в $150/кв. м), сейчас не менее стремительно катится по наклонной.
Столичные риэлторы снова «раскачивают» рынок жилья. Желающих относительно недорого, но в короткие сроки продать свою квартиру, они уговаривают поднять стоимость недвижимости. А клиентам, обращающимся в агентства с просьбой помочь подыскать приемлемый вариант, рассказывают, что покупательский спрос и цены неуклонно поползли вверх, поэтому с покупкой недвижимости стоит поспешить. Искусственный ажиотаж риэлторы умудрились создать даже в специализированных печатных и электронных СМИ. Столичные риэлторы принялись в один голос твердить, что ценовое дно на рынке жилой недвижимости уже пройдено.
Украинский рынок торговой недвижимости возвращается в прошлое. Признаки регресса проявляются не только в значительно подешевевшей аренде, но и в возвращении старых форматов торговых центров. Аналитики компании Concorde Development уверяют, что в Украину вновь приходят базары под крышей — некая переходная форма между открытыми рынками начала 1990-х годов и профессиональными ТЦ.
Свет в конце туннеля уже не похож на приближающийся поезд. По крайней мере, так решили продавцы квартир, отказавшись повально снижать цены и идти на уступки придирчивым покупателям, сходу сбрасывая 10% при первом же намеке, что сделка может состояться. Застывшие цены ждут нового направления — вверх или вниз. Рынку недвижимости хватило трех успокоительных пилюль. Во-первых, в хаосе декабря, когда с ужасом ожидали выброса на рынок дешевых залоговых квартир банками, выработался некий иммунитет. Банки решили не ввязываться в проблемные отношения с государством, добивая заемщика пенями, штрафами и видимостью реструктуризации. Заемщик, если и решается на отчаянный шаг продать квартиру, старается максимально завысить цену, дабы свести потери к минимуму.
Тенденции на киевском рынке недвижимости постепенно меняются. Если еще недавно покупали преимущественно самые дешевые малогабаритные однокомнатные квартиры в «убитом состоянии», то в последнее время спрос стал смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир с качественным ремонтом. В апреле темпы снижения индекса стоимости киевского жилья еще более замедлились. Но в каждом сегменте рынка были свои особенности общего замедления снижения цен. В одних сегментах цены росли, в других были стабильны, в третьих – плавно снижались. Были и сегменты, где цены снизились весьма значительно.
Первый квартал нынешнего года сгладил панику на рынке офисных помещений столицы. Финансовые планы арендаторов в большей мере уже пересмотрены. Хотя для многих компаний дорогой офис в центре и стал не по карману, но на рынке все же не наблюдается полностью опустевших помещений класса А. В конце минувшего года некоторые игроки ожидали значительного увеличения свободных площадей в дорогих бизнес-центрах класса А. В конце года вакантность в БЦ была как минимум 10-20%. В большей мере арендаторы жаловались, что не все собственники офисов класса А хотели идти на уступки. Однако эти три месяца, похоже, показали, что если не договариваться, то можно не получить вообще никакой прибыли.
На протяжении последних четырех месяцев стоимость вторичного жилья в пригороде столицы снизилась на 35-120% в зависимости от экономической ситуации в том или ином населенном пункте, количества выставленных на продажу залоговых квартир и пр. Но и это еще не предел: по мнению риэлторов, до лета цена жилой недвижимости в городах-спутниках Киева уменьшится еще на 10–25%. В агентствах недвижимости городов-сателлитов говорят, что с октября прошлого года по февраль нынешнего рынок вторички находился в замороженном состоянии. Многие продавцы в этот период попросту сняли свои предложения ввиду неопределенности с экономической ситуацией в стране и нежелания уступать в цене. Покупатели же ждали снижения стоимости и не прогадали. Рынок оживился только в начале февраля, а к апрелю предложение достигло прошлогодних объемов. Но за вновь выставленные на продажу апартаменты их хозяева просят уже значительно меньше. В частности, в Броварах за этот период цены просели на 35–45%, в Вишневом — на 50%, Боярке — на 40–60%, Ирпене — на 45%, Фастове — на 40%, Василькове — на 35%.
Нынешняя маевка в Одессе обещает быть сравнительно недорогой: большинство хозяев сдающейся посуточно недвижимости согласились зафиксировать прошлогодние долларовые ставки в гривнях по курсу 5,0. Акция уже принесла плоды — поток отдыхающих не только не снизился, но и имеет все шансы увеличиться на треть. Однако по мере нарастания ажиотажа туристам пытаются сдать и квартиры без дисконта. Причем разница в стоимости апартаментов одинакового уровня может достигать 100–150 грн. в сутки. Одесситы готовятся принять на майские праздники еще больше гостей, чем обычно. Местные риэлторы констатируют, что экономический кризис в стране не повлиял на активность туристов, желающих арендовать квартиру у моря. По словам директора агентства Holydays in Odessa Елены Стрельниковой, вопреки пессимистическим прогнозам о спаде потока отдыхающих этой весной на 10–15%, число заявок от арендаторов, наоборот, выросло на треть в сравнении с аналогичным периодом 2008 г.
На киевском рынке недвижимости наблюдается оживление. Количество просмотров квартир выросло, в результате чего часть продавцов отказываются предоставлять скидки, а некоторые даже незначительно подняли цены. «Разогрев» рынка стал следствием бурной деятельности агентств недвижимости, представители которых наперебой рассказывают клиентам о завершении кризиса и рекомендуют поспешить с покупкой. Впрочем, эксперты утверждают, что все эти потуги потерпят фиаско, а стоимость квартир будет падать как минимум до осени. Количество потенциальных покупателей, желающих посмотреть выставленные на продажу квартиры, увеличилось за последние две недели в десятки раз. Это связано с начавшимся оживлением рынка недвижимости. Многие жители столицы уже забрали свои депозиты из банков и спешат вложить деньги в покупку подешевевшего жилья.
Владельцы складов переживают кризис легче: торговые и офисные помещения подешевели более чем вдвое, их аренда — только на треть. За последние полгода аренда профессиональных складских помещений в Киевской области подешевела на 30% в долларовом эквиваленте — до 7,5–10 $/кв. м в месяц, уровень вакантности достиг 20%. По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости такое падение — не критическое. К примеру, арендные ставки в столичных офисах при таком же уровне вакантности упали более чем на 50%, в некоторых региональных ТЦ аренда подешевела в три раза и более.
Предложение столичных квартир растет, а спрос на них падает. Их владельцы и брокеры уверены, что ценам уже дальше падать некуда, однако те упрямо «ползут» вниз. Правда, риэлтеры тешат себя надеждой, что отток мигрантов из столицы прекратился, так как кризис – он и в регионе кризис. Но прогнозы экспертов говорят о том, что вторая волна кризиса сделает жизнь в столице недоступной для многих. Полгода назад при переходе цен за аренду в гривну из расчета 5 грн/$, стоимость аренды и так уже фактически упала при росте курса доллара до 8 грн. Тогда ни риэлтерам, ни хозяевам при всем их желании не удалось скорректировать цены на аренду, как это происходило раньше. Ситуация, при которой цены диктовали арендодатели, исчерпала себя. Теперь их все чаще диктует реальный квартиросъемщик.
Рынок недвижимости Киева достиг «дна». По крайней мере, на это уповают риэлторы. Ведь цены продажи жилья стабилизировались, а количество совершенных сделок возросло. Однако если продать квартиру стало легче, то найти арендаторов - намного сложнее. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в марте 2009 г.: 1852 $/кв.м. (-5,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: -5,6% в месяц (4,1%). Индекс доходности: -5,3 банк/деп. ( -1,3 банк/деп.) За первый квартал 2009 г. индекс стоимости снизился на 23,1%.
Отток покупателей, падение среднего чека и необходимость выплачивать существенно подорожавшие в национальной валюте кредиты вынудили столичных ритейлоров замораживать планы по развитию и массово закрывать нерентабельные торговые точки, в результате чего большинство торговых центров Киева обзавелись пустующими площадями. Чтобы удержать оставшихся клиентов, собственники ТЦ готовы не только снижать арендные ставки, но и вводить различные программы лояльности. Некоторым якорным операторам даже предложили занимать объекты, оплачивая лишь издержки по их обслуживанию и содержанию.