$5 437/сотка – результат первого квартала 2007 года. По данным компании SV Development, за три месяца 2007 года средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в киевском регионе выросла на 30,5% и достигла $5 437/сотка, что в два с половиной раза превышает показатели роста аналогичного периода минувшего года. Максимальный рост стоимости земли (74% и 59% соответственно) зафиксирован в Вышгородском и Обуховском районах, где за январь-апрель цены повысились до $4 663 и $7 337 за сотку, сообщили в консалтинговой компании SV Development. Третью строку в рейтинге по темпам роста (53% до $3 443/сотка) занял Броварской район, оказавшийся аутсайдером по результатам 2006 года и единственным по области, где стоимость земли снизилась на 1-3%.
В 2006 г. цены на первичное жилье в пригородах столицы увеличились более чем на 50%. В этом году следует ожидать подорожания еще на 20-25%. Если еще несколько лет назад жилье в городах-спутниках было дешевле столичного чуть ли не вдвое, сегодня цены в некоторых прилегающих к Киеву населенных пунктах почти догнали столичные. По данным операторов рынка недвижимости, в некоторых городах-спутниках, например, в Вишневом, за однокомнатные квартиры уже запрашивают до $100 тыс. Почти столько же, сколько стоят “однушки” в отдаленных “спальных” районах Киева. В других населенных пунктах, например, в Обухове, квартиры дешевле столичных в среднем на 35%. Но застройщики прогнозируют их подорожание в 2007 г., как минимум, на 20-25%.
Отечественные застройщики не хотят снижать цены на жилье и строить больше домов, торговых и офисных центров. Вместо них это сделают иностранцы, чьи финансовые возможности позволят застраивать целые микрорайоны. Ежегодно в Киеве возводится немногим более миллиона квадратных метров, тогда как для удовлетворения спроса необходимо строить как минимум вдвое больше. Располагая достаточными инвестиционными ресурсами, иностранные компании могут возводить целые микрорайоны, а не ограничиваться точечной застройкой в центре города
К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 раз. Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ. По прогнозам консалтинговой компании «Colliers International в Украине», за три года древний город получит еще 120 тыс. высококачественных торговых квадратных метра. Отечественные компании более снисходительны к определению торгового центра и «насчитали» более 40 тыс. кв. м общей площади всех ТЦ. Львовские ритейлеры вынуждены арендовать помещения либо в старых магазинах, либо в более-менее новых торговых центрах. «Общая площадь помещений в ТЦ Львова, по подсчетам специалистов нашей компании, не превышает 47 тыс. кв. м, что в пересчете на тысячу жителей составляет около 59 кв. м», – констатирует Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development. Более качественные объекты торговли заполнены на 100%, вакантность непрофессиональных площадей составляет не более 5%.
Взвинчивающий цены ажиотажный спрос на жилье – следствие не только возросших потребностей населения, но и общего необратимого ухудшения состояния жилфонда в Украине. Безусловно, необходимо внедрять программу реконструкции устаревшего жилья как государственную. Для этого надлежит принять соответствующие законодательные акты, создать системы поощрения инвесторов. В частности, требует решения вопрос отселения граждан, не желающих выселяться из квартир устаревшего фонда. Требует усовершенствования и система налогообложения – в частности, необходимо принять закон о налоге на владение недвижимостью, и нормы, закрепляющие рыночную стоимость жилья для начисления налога при сделках с недвижимостью.
Стремительный рост цен на землю закончится в 2007 году. За последние три месяца цены на землю под Киевом выросли на 10%. Эксперты говорят, что в 2006 году небольшое увеличение стоимости продолжится, но уже только на избранные земельные участки с развитой инфраструктурой и красивыми видовыми характеристиками.
Под Одессой по сходной цене расходятся последние земельные участки. Одесситы охладели к городской недвижимости: количество сделок купли-продажи в этом году снизилось вдвое. В то же время стремительно растет интерес потенциальных покупателей к земле, куда в ближайшее время начнут активно перетекать деньги как спекулянтов, так и порядочных инвесторов. Данная тенденция позволяет прогнозировать замедление темпов роста цен на квартиры и стремительное подорожание загородных объектов. Сбережения потенциальных покупателей постепенно перетекают из сегмента городской недвижимости в нишу загородных объектов и земельных участков. За последний год спрос на них вырос по меньшей мере на 30%. Стоимость участков и загородной недвижимости в Одессе будет расти и в дальнейшем, поскольку спрос на них продолжает оставаться ажиотажным. Уже до конца этого года наиболее ликвидные объекты могут подорожать на 50–70%, уверены риэлторы. Цены наверняка подогреет и тот факт, что свободных земель возле Одессы осталось не так много, тогда как количество желающих их заполучить растет день ото дня.
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15–20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Фаворитом продаж по-прежнему остается центр и любые проходные места, в первую очередь возле станций метрополитена и популярных крупных ТЦ.
Будет только дороже. Харьков стремительно теряет статус одного из самых дешевых миллионников. В течение последних нескольких лет харьковская недвижимость удивляла низкими — на фоне других крупных городов — ценами во всех сегментах этого рынка. Но буквально за полгода квартиры выросли в цене в два раза, причем купить жилплощадь не так-то просто. Подобная тенденция все чаще вытесняет покупателей в пригород, что в ближайшее время чревато подорожанием домов и коттеджей.
До недавнего времени украинский рынок недвижимости не имел своей классификации. Отсутствовала методика, которая бы позволяла разделять жилые объекты по ряду признаков, как это принято во многих европейских странах. Тем не менее, строительные фирмы запросто оперировали такими категориями, как «элитное» жилье или жилье «премиум-класса». При этом каждый из участников рынка вкладывал в эти понятия свое значение. Для строительства элитного дома даже в мыслях не могут быть использованы материалы низкого качества. Только монолитный железобетонный каркас, стальной кровельный настил, ленточное остекление и такое прочее. Безупречной должна быть и техническая начинка жилища. Системы отопления, вентиляции, водо-, тепло-, электроснабжения, канализации должны соответствовать самым высоким требованиям и быть автоматизированными. О наличии спутникового ТВ и скоростного интернета жильцы тоже переживать не должны. Тем не менее, во всех больших городах Украины элитная недвижимость отличается высокой рентабельностью и спросом, стабильно превышающим предложение. Одной из причин этого эксперты называют приобретение элитного жилья как средства вложения капитала, которое, кстати, окупается за пять-шесть лет максимум.
Ценовые изменения на первичном рынке жилой недвижимости пригорода Киева с мая 2006 года по март 2007 года. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест», средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в пригороде Киева с мая 2006 года по март 2007 года увеличилась в среднем на 53,79%. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра в пригороде составляет $1238. В результате анализа первичного рынка пригорода Киева было установлено, что за последних 5 месяцев существенно расширилось предложение продаваемых объектов в Киево-Святошинском районе, Броварах и Борисполе.
Темпы строительства поселков не успевают угнаться за спросом, который превышает предложение в несколько раз. И это приводит к росту цен, который, хотя и с некоторым отставанием, догоняет темпы удорожания столичных квартир, а в некоторых случаях и превышает их. С каждым годом желающих жить за пределами мегаполиса становится все больше. Одни приобретают готовый коттедж, другие строят его собственными силами, третьи – пока только мечтают о жизни на природе в своей загородной резиденции. О том, что сегодня предлагает рынок, сколько стоит построить коттедж, какое место выбрать для его строительства и стоит ли вообще вкладывать свободный капитал в загородную недвижимость
Одесса: квартирные спекулянты скупают землю. Потеря статуса второго города в Украине по дороговизне жилой недвижимости «Южной Пальмире» пока не грозит. Высокий спрос способствует динамичному росту цен, а увеличение доли спекулятивного капитала на рынке земли говорит о том, что ожидать снижения стоимости жилья за счет значительного увеличения объемов строительства в ближайшие годы ожидать не приходится.
Самые дорогие офисы Восточной Европы — в Киеве. Почему украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен. Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, — Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров — один из самых низких в Европе — всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров. При этом в западных отчетах указывается, что именно у столицы России самый низкий уровень вакантности в Восточной Европе. В Киеве большой дефицит офисных помещений. Например, новый бизнес-центр «Парус» был заполнен арендаторами задолго до официального открытия.
Слухи о возможном падении цен с завидной регулярностью тревожат днепропетровский рынок недвижимости. Однако ожидания покупателей не оправдываются – средняя стоимость 1 кв. м жилья поднялась до $2000. За прошедший год темпы роста цен на первичном рынке Днепропетровска составили около 5 % – цена 1 кв. м повышалась, в среднем, на $100 ежемесячно. Причем если в начале года стоимость квартир оставалась практически неизменной, то с марта по июль наблюдался плавный рост цен. В октябре покупателей ожидал неприятный сюрприз: темпы ценового роста «подпрыгнули» до 12%. В текущем году жилье в домах, сдача которых запланирована на 2007 г., подорожало на 26%, а в объектах, которые будут достроены в 2008 г. – на 17%.
Проблема классификации жилья – одна из самых острых на строительном рынке Украины. И если в Киеве ее хотя бы пытаются решить, то в других городах пока подвижек в этом направлении не наблюдается. Из-за отсутствия четкого перечня параметров, которым должна соответствовать недвижимость того или иного класса, у некоторых не слишком добросовестных компаний есть возможность продавать квартиры эконом-класса по цене бизнес-класса. В частности, подобные примеры можно наблюдать на рынке жилья Харькова. Впрочем, риэлторы и строители уверяют, что на данной стадии развития рынка четкие критерии для различных классов жилой недвижимости появиться просто не могут. В целом эксперты прогнозируют, что в 2007 г. на рынке жилья Харькова за счет строящихся зданий будет увеличиваться предложение, а рост цен составит в среднем 20-30 %.
Анализ рынка недвижимости мы проводили как по отдельным городам, так и по регионам. Средневзвешенная стоимость жилья в Украине в областным центрах возросла на 49,7% - с 922$ за квадратный метр до 1382$. Максимальный рост был отмечен в Северном регионе – 64%, средняя стоимость квадратного метра – на уровне 2187$. Минимальный прирост - в Западном регионе – 26,4%, где средневзвешенная стоимость была на уровне 1019$ за кв.м.. Средневзвешенная стоимость аренды жилья по Украине выросла на 29% - с 251$ до 324$ за квартиру в месяц. В частности, в Северном регионе – на 22% и составила 465$, а в Западном регионе – на 59% и составила 212$ за квартиру в месяц. При этом средний темп, а также цены в Центральном регионе - 261$ с 26%-м приростом; в Южном регионе – чуть выше – 299$ с 28%-м приростом. Между ценами продажи и аренды существует определенный перекос: если цены продажи в административных центрах за год выросли на 49%, то цены аренды – на 29%.
Полтавская битва. Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Торговцам много обещают. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города — Фрунзе, откроется новый ТРЦ «Конкорд», общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
Спрос на вторичное жилье столицы, по данным специалистов, по сравнению с концом прошлого года упал в два-три раза. Самая дешевая однокомнатная квартира теперь стоит свыше $60 тыс. Тем не менее цены по инерции продолжают расти — за первые месяцы этого года вторичка подорожала еще на 5%. Заоблачный уровень цен уже привел к тому, что покупатели переключились на ранее невостребованные комнатушки в отдельных квартирах. Риэлторы сходятся во мнении, что одной из интересных тенденций последних двух месяцев является то, что существенно изменился портрет покупателей вторички. Сегодня доли киевлян и приезжих (в том числе тех, кто живет в столице не один год) распределились примерно поровну, тогда как накануне нового года киевляне составляли до 65–70%.
Житомир завалят жильем. Большое количество возводящихся в городе объектов кардинально изменит структуру местного рынка недвижимости. Отсутствие до недавнего времени массового жилищного строительства в Житомире привело к жесткому дефициту квартир, и за год они подорожали на 100%. Но сейчас застройщики активизировались — в течение двух-трех лет предполагается ввести в эксплуатацию порядка 50 новых домов и четыре загородных коттеджных поселка, что наверняка снизит динамику роста цен на недвижимость уже в этом сезоне.Наиболее популярным является жилье в центре (ул. Театральная, Большая Бердичевская, Киевская, Пушкинская, пл. Победы и пр.), а также в микрорайоне Карбутовка, который расположен ближе к выезду из города, но отличается сравнительно новой застройкой (дома 15-летней давности с улучшенной планировкой) и хорошими рекреационными возможностями — рядом находятся парк и река. За последний год цены на квартиры в престижных районах выросли вдвое.