За первую неделю марта цены на квартиры в Киеве немного выросли. Однако, аналитики называют такое поднятие стоимости техническим. Оживление продаж отмечается только в сегменте одно-, двухкомнатных квартир. Как отмечают аналитики, первая неделя марта показала наличие серьезного сопротивления дальнейшему снижению цен, небольшие темпы которого наблюдались в конце 2009 года. Четко заметны локальные отскоки индексов, характеризующие реальный пересмотр предложения. Рынок показывает, что при некотором торге текущие цены могут быть приемлемыми и ощущать реальный спрос. Этого пока достаточно, чтобы наиболее дешевые предложения уходили с рынка путем трансакций.
В 2010 году рынок коммерческой недвижимости Киева пойдет на поправку, убеждены эксперты. Хотя крупные зарубежные инвестиции не предвидятся, все же ожидается реанимация спроса и рост числа сделок. Однако существенного снижения арендных ставок ждать не стоит. Наиболее перспективными инвесторами коммерческой недвижимости сегодня называют фонды прямого инвестирования. По прогнозам аналитиков, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной.
Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но и на такое жилье денег хватает лишь немногим. Большинству же потенциальных покупателей денег не хватает в принципе. Поэтому продать без существенных скидок старые малогабаритные квартиры становится все труднее. Судя по заявкам на покупку, рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка $30-40 тыс. Тем не менее, доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями. Потенциальные продавцы недвижимости, как правило, старше потенциальных покупателей. Многие из них относятся к продаваемым квартирам как к главной своей ценности. А потому в столь сложной обстановке не решались снижать цены. Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены держали, иногда даже повышали. Не продав квартиру в течение одного-двух кварталов, многие из них просто уходили с рынка.
Самое значительное снижение цен предложений за прошедший год произошло в Деснянском районе (-41,6%). Это, на наш взгляд, достаточно адекватная реакция рынка на транспортные проблемы этого района, на нехватку рабочих мест, отсутствие престижных мест работы и учебы. На втором месте Шевченковский район (-36,3% за год). Тут свои особенности. Район охватывает и исторический центр города, и отдаленные районы. Весомый вклад в снижение цен в Шевченковском районе внесли Татарка (-55,8%), Нивки (-55,6%), Лукьяновка (-33,0%). Причины везде разные. Многое определяется качеством конкретных домов (очевидно, если цена существенно упала, то и качество соответствующее). Многое зависит от социальной среды, которая на этих массивах формировалась несколько десятилетий (нередко, еще при заселении). Новый кирпичный дом в окружении кварталов, где преобладают дома, которые устарели как физически, так и морально, - далеко не лучший вариант.
Почти половина из более чем 130 коттеджных городков в пригородах Киева, о строительстве которых было заявлено до начала финансового кризиса, по-прежнему остаются в стадии разработки или утверждения проектной документации, поскольку у девелоперов отсутствуют финансовые ресурсы, а сами концепции нуждаются в переработке. По этой же причине многие проекты вместе с земельными участками для их реализации сейчас выставлены на продажу. По словам экспертов, из оставшихся порядка 70 коттеджных городков, строительство и продажи объектов в которых были начаты еще в 2008 г., активными работами могут похвастаться не более 12 поселков, таких как «Олимпик-Парк», «Маєток», Green Hiils, «Золоче» и некоторые другие.
Обвал цен на львовское жилье вернул на рынок покупателей. Но, рассматривая многочисленные предложения, они, как правило, останавливают свой выбор на квартирах, собственники которых готовы уступить 10-15% от первоначальной стоимости. Дешевизна вторички свела на нет продажи жилплощади от застройщиков, хотя они также пересмотрели свои прайсы в сторону уменьшения. Некоторое оживление наметилось в земельном сегменте: галичане инвестируют в участки, расположенные в окрестностях строящегося к чемпионату Европы стадиона, рассчитывая, что с появлением в данном районе новых инфраструктурных объектов они подорожают. Однако в ближайшее время цены на львовскую недвижимость будут только снижаться.
В 2009 г. на украинском рынке недвижимости не было зафиксировано ни одной инвестиционной транзакции (известны только факты приобретения объектов путем заключения сделок по взаимозачету, как в случае с покупкой компанией ISTIL Real Estate гостиницы “Лейпциг”, либо перераспределения долей в проектах, что имело место между компанией “XXI Век” и ее региональными партнерами). Как отмечают эксперты, причины этого — не только дефицит свободной ликвидности, но и отсутствие на рынке качественного предложения на фоне существенно возросших требований. В частности, Аркадий Вершебенюк, директор департамента промышленной недвижимости и департамента инвестиционных услуг украинского представительства консалтинговой компании Colliers International (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.), поясняет: “Отсутствие предложения высококачественной недвижимости означает, что наиболее активная категория покупателей, таких как институциональные инвесторы и специализированные международные фонды, с середины 2007 г. наблюдает в Украине пустые полки. Что же касается тех немногих качественных объектов, которые на рынке таки присутствуют, то, по словам специалистов, запрашиваемая их собственниками цена, даже несмотря на кризис, значительно превосходит ту цену, которую может предложить инвестор.
В столице начал расти спрос на частные домовладения. Правда, львиная доля потенциальных покупателей интересуется довольно скромными по размерам коттеджами, сопоставимыми по цене со стоимостью земельного участка или квартиры в том же районе города. Основная же масса предложения агентств недвижимости касается особняков площадью 500-700 кв. м и стоимостью от $200 тыс. до $1 млн, на которые спрос практически равен нулю. Не способствует возрождению рынка и отсутствие у продавцов пакета документов, необходимого для полноценной эксплуатации особняков.
В крупнейших промышленных центрах страны — Днепропетровске и Запорожье — пустеют все больше заводских площадей. Потенциальных покупателей не привлекают даже падающие цены. За последний год средняя стоимость промышленных объектов снизилась как минимум на 60-65%, причем собственники готовы к дальнейшему торгу, в процессе которого реально сбить цену еще на 15-20%. В свое время многие помещения были приобретены за кредитные средства, и сейчас владельцы выставляют их по цене залогового остатка. Если до кризиса стандартная стоимость квадратного метра составляла порядка $600, то сейчас все чаще встречаются предложения по $250/кв. м. Тем не менее потенциальных покупателей практически нет.
В течение прошлого 2009 нотариусы Украины заверили почти 246,5 тыс. договоров купли-продажи жилой недвижимости, что на 27% ниже, чем показатели 2008г. Об этом сообщил Министр юстиции Николай Онищук со ссылкой на отчетность Министерства юстиции относительно работы государственных и частных нотариусов в прошлом году. На 5% выросло количество договоров мены жилой недвижимости. Всего в течение 2009 года удостоверен 5тыс.505 договоров мены, из них квартир и жилых - 5тыс.082, усадеб - 11. Договоров о купле-продаже квартир и жилых домов в течение 2009 года нотариусами было удостоверено почти 225 тыс. Это на 25% ниже показателей 2008 года.
По данным аналитиков, средняя стоимость аренды в городках рядом с Киевом в 2009 г. опустилась на 30-35%. В начале нынешнего года тенденция продолжилась - цены хоть и не падают так же активно, но все же немного сползают, особенно в сегменте самого дешевого предложения. По сравнению с осенью 2009 г. на 100-200 грн. уменьшилась нижняя планка стоимости аренды, практически исчез разброс цен на квартиры одного уровня. Удешевление аренды аналитики рынка недвижимости объясняет так. Цены на куплю-продажу жилья падают, аренда идет следом. Кроме того, столица «тянет» за собой и пригород. Наниматели квартир всегда оглядываются на ситуацию в Киеве и активно торгуются, манипулируя этим. Так что в ближайшее время ждем понижения платы еще на 15-20%.
Полтора года назад, в августе 2008-го, квадратный метр столичного жилья в среднем стоил $2886, сейчас — $1648. С начала кризиса квартиры в Киеве подешевели более чем на 40% — максимальный показатель падения для Восточной Европы, если не считать стран Балтийского региона. Поскольку украинская недвижимость, несмотря на впечатляющее падение, по-прежнему остается переоцененной. С начала 2009-го в Украине полностью прекращено ипотечное кредитование (кредиты под 28–30% годовых — не в счет). До начала кредитного бума, в 2004 году, стоимость квадратного метра в столице составляла $700–800. Если учесть, что с 2004-го доходы украинцев (по крайней мере, в пересчете на доллары США) не выросли, логично ожидать возврата к докризисным показателям стоимости.
На рынке торговой недвижимости Киева дно уже пройдено и начался медленный рост арендных ставок. В ходе деловой встречи игроков рынка на тему Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости: прогнозы и действительность, тенденции 2010 в Киеве. По словам экспертов, на рынке ритейла - дно уже пройдено. Возможен кратковременный рост вакантности на рынке ритейла до 5% с 3% за счет выведения новых объектов.
В 2010 году, по данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), на рынке первичного жилья в Киеве стали появляться квартиры по цене до $1 тыс. за кв. м. При этом речь идет как о уже сданном жилье, так и об объектах, которые вводятся в эксплуатацию в этом году. По словам аналитиков, на сегмент жилья в сданных новостройках и жилья с высокой степенью готовности есть хороший устойчивый спрос. И количество сделок в этом сегменте растет с осени 2009 года. Если застройщик сейчас продолжит выставлять небольшие и дешевые квартиры, то он может реально отбить часть покупателей у вторичного рынка. Поскольку в этих же районах вторичное жилье продают минимум на 30% дороже.
Оценить реальную ситуацию на рынке сегодня, как и все предыдущие годы, очень сложно. И риелторы, и эксперты вынуждены говорить только о ценах предложения – сумма, за которую собственник хочет продать недвижимость. Реальные цены сделки, которые и характеризуют рынок, ниже предложения по одним данным – на 10%, по другим – на 20%. "Если мы говорим, что на сегодняшний день цена поднялась на 5000 доларов, – поясняет Анатолий Топал, – возникает вопрос: почему? То ли продажи пошли и выросла реальная цена, то ли это продавцу захотелось выйти на рынок с такой ценой". Увидеть реальную картину рынка можно было бы, если бы БТИ и Министерство юстиции обнародовали статистику сделок купли-продажи недвижимости. Но они уже который год на запросы риелторов молчат.
Агентства недвижимости предлагают квартиры в этих домах: трехкомнатные новые по цене от 110 тысяч; а с высококлассным евроремонтом аналогичное жилье «уходит» максимум за 175 тысяч (предлагается-то оно и за 190 тысяч, но за эту стартовую цену последнюю улицу города вряд ли кто возьмет). Ремонт почти 100 квадратных метров обойдется в 25 тысяч американских единиц, расходы на оформление второй сделки составят около 20 тысяч. Итого чистый инвестиционный выигрыш составит, в идеале, 175-110-25-20 = 20 000 долларов или 13% от вложенных 155 тысяч. В случае одно и двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении нынешних цен на недвижимость такая инвестиция будет менее доходной (формула: 120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5 000 в случае однокомнатной). Однако в других районах результат «формулы» по раным типам квартир может оказаться и иным. И разумеется, инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта, становится выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен в данном районе в связи, например, с постройкой метрополитена или вообще о повышении цен во всем городе (детальнее принципы подбора квартиры для инвестиции смотрите здесь). Разумеется, аналогичный принцип можно приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи «евроремонта» в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в доме 60-х-90-х годов – если только речь не идет о вложениях размером 150-200 тысяч долларов в близкие к центру или станциям метро районы.
Эксперты и аналитики считают, что сейчас наиболее удачный момент для выхода на украинский рынок ввиду того, что стоимость земли и готовых помещений упала в разы. По данным Украинской торговой гильдии, в декабре средняя арендная ставка на свободные площади в ТРЦ столицы составляла 57,14 $/кв. м в месяц, тогда как год назад — 117 $/кв. м. Как отмечает эксперты, кроме снижения арендных ставок, можно отметить еще два благоприятных фактора — это ненасыщенность украинского розничного рынка и недостаточное развитие сегмента магазинов большого формата в нашей стране. Так, в Украине на 1 млн. жителей приходится около 1,5 гипермаркета, тогда как в Польше этот показатель составляет 7, в Германии — 22.
По оценкам игроков рынка за 2009 год количество сделок по коттеджным городкам сократилось до катастрофически низкого уровня - 20-50% от показателей 2008 года. В среднем, в месяц коттеджный городок продает до четырех домовладений (Например, в «Олимпик-парке» и «Севериновке» по итогам января продали по три домовладения). И это несмотря на понижение цены. По словам Чапко по итогам 2009 года цена на загородную недвижимость упала на 17,5%. Она отметила, что за 2008 год данный сегмент загородной недвижимости просел на 5,2%. Январь не изменил существующую картину на рынке загорода. Следует отметить, что интерес к коттеджам упал не только из-за отсутствия платежеспособного спроса. По данным аналитиками консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» существенную конкуренцию составил вторичный рынок загородного жилья, где и предложения готовых домов больше и цены гибче. Так, в процессе торга на дом, находящийся в 10 км от Киева можно сбросить до 15%.
В январе 2010 году в Киеве заключено 300-350 сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке, что является самым низким показателем за последние 10 лет. Для сравнения он привел январские данные прошлого года: в Киеве было заключено немногим более 1 тыс. сделок купли/продажи вторичного жилья. В то же время, по итогам февраля количество сделок превысит январский показатель.
По данным Государственного комитета статистики, в январе объем выполненных строительных работ сократился на 24,1% по сравнению с январем 2009 г. Причем в приведенный период прошлого года по сравнению с 2008 г. падение составило 56,4%. Из заявленных к реализации за последние два года 5 млн. кв. м реализуется лишь около 1,2 млн. кв. м. При этом из всего этого объема объекты будут вводиться частично на протяжении еще нескольких лет. Так, по ее данным, в столице около 200 строительных площадок. На половине из них работы приостановлены. Еще на 30% стройплощадок строительство ведется, но медленными темпами или с перерывами.