Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки. Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости. Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений — грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.
Рост цен на все виды недвижимости Донецка в первом квартале нынешнего года был весьма плавным. Как свидетельствуют данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У) агентством недвижимости «Жилком» (г.Донецк), в центре города при продаже всех типов жилья на первичном рынке рост цен не наблюдался – стоимость одного квадратного метра здесь составляет $2020. В районах, прилегающих к центру города, стоимость нового жилья даже уменьшилась на 14,4% (с $1716 за кв.м. в январе до $1500 за кв.м. в конце марта). А в отдаленных районах города произошел рост на 9,9% (с $910 до $1000).
Прогноз обвала рынка жилой недвижимости пока не оправдался. Нынешнее состояние данного сектора можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, тогда как количество просмотров и продаж уменьшилось. В то же время, цены росли практически во всех сегментах рынка, в т.ч. и в секторах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или остаются неизменными. Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами и «классическая стагнация» рынка.
Первый квартал 2007 г. продемонстрировал высокую активность днепропетровского рынка недвижимости. Что же касается аренды жилья, то в целом риэлторы отмечают, что динамика изменений цен на аренду днепропетровских квартир в первом квартале также показала определенные контрасты. Подорожание однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья Днепропетровска в среднем по городу в течение первого квартала при продаже произошел на уровне 26,2% (с $1293 за кв. в январе до $1631 за кв.м. в конце марта). Такой тип жилья в этом городе можно приобрести примерно за $55,6 тыс. Правда, в самом центре города показатель роста несколько ниже. Этот процесс наблюдался всего в пяти микрорайонах – снижение колебалось от 2,25% до 6.9%. Как ни странно, но в некоторых, отдаленных от центра микрорайонах, – Приднепровском, Северном – наблюдалось существенное подорожание аренды двухкомнатных квартир – на 38,9% (со $180 до $250 за квартиру в месяц).
Несмотря на дефицит в столице офисных помещений, правила на этом рынке начинают диктовать арендаторы. Солидные иностранные компании, привыкшие размещать свои филиалы и представительства в офисах высокого класса, зачастую откладывают выход на украинский рынок из-за дефицита офисных помещений. Кроме реконструкции имеющихся в центре зданий, инвесторы начнут постепенно осваивать промышленные зоны и создавать на их месте деловые городки в формате бизнес-парков. Если инвесторам все же удастся реализовать все заявленные крупные проекты, то первичное насыщение столичного офисного рынка произойдет не раньше чем в 2010 году, когда будут построены 130 новых офисных центров общей площадью 2,7 млн кв. м. Вот тогда и появится более четкая сегментация офисных помещений по классу, частично снизятся арендные ставки.
iМенее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Об этом сообщил председатель Государственного агентства земельных ресурсов Украины Игорь Яцук в ходе заседания пресс-клуба. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами.
Докорінна зміна земельних відносин в Україні потребує постійного удосконалення земельного законодавства, що є закономірним. Правове забезпечення зміни земельних відносин було і є основним стратегічним напрямом діяльності Комітету. З часу вступу у дію Земельного кодексу України - з 1 січня 2002 року - у його розвиток розроблено і прийнято 27 законів України, 26 постанов Кабінету Міністрів України та 31 наказ Держкомзему, зареєстрованих у Мін'юсті України. Однак прийняті законодавчі акти не повною мірою врегульовують питання формування земельного ринку, охорони земель, контролю за використанням земельних ресурсів.
За оперативними даними за весь період продажу на первинному ринку продано 33154 земельних ділянок несільськогосподарського призначення, загальною площею 17805,04 . га, вартістю 3162,9 млн. грн., у тому числі за 2006 рік 5917 земельних ділянок, загальною площею 3645,93 га, вартістю 1324,14 млн. грн. До Державного та місцевих бюджетів від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення надійшло 3038,1 млн. грн., у тому числі за 2006 рік 1205,7 млн. грн., що становить 271,3 % від запланованого на цей період. Набуває поширення продаж земельних ділянок та прав оренди на них на земельних торгах.
Государственный комитет по земельным ресурсам в 2006 г. оформил 319,9 тыс. государственных актов на право собственности на землю. Еще 483,7 актов находятся в стадии разработки, по данным Госкомзема. По состоянию на 1 января 2007 г. гражданам оформлено 5,99 млн. актов, что составляет 88% от количества человек, которые получили сертификаты на право на земельную долю. Выдано на руки государственных актов 5,38 млн. (79%).
В Украине в 2006 г. было продано 5 тыс. 918 участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3,6 тыс. га и стоимостью 1 млн. 329,2 тыс. грн. Об этом на пресс-конференции сообщил первый заместитель председателя Государственного комитета земельных ресурсов Владимир Кулинич. По его данным, за январь-февраль 2007 г. продано 885 таких участков площадью 703,73 га и стоимостью 110,6 млн. грн. В Украине в 2006 г. продано 6 тыс. несельскохозяйственных участков стоимостью 1,3 млн. грн.
Указом Президента України від 28 грудня 2005 року № 1867 встановлено остаточний термін завершення заміни сертифікатів на право на земельну частку (пай) на державні акти на право власності на земельні ділянки до 1 квітня 2006 року. На першому етапі земельної реформи створено клас власників землі, яким передано у власність 21,4 млн. га (51,2%) сільськогосподарських земель з 41,8 млн. га. На даний час право на земельну частку (пай) отримали 6,9 млн. громадян, з яких 6,8 млн. (98,5%) отримали сертифікати. Кількість громадян, які набули право на земельну частку (пай), але не отримали сертифікатів складає 105,0 тис. (1,5%) громадян.
В 2007 г. стоимость земельных участков под застройку в 30-километровой зоне вокруг Киева может увеличиться на 100%. 2006-й стал годом активного выхода девелоперов на земельный рынок Киевской области. Наибольшим спросом у застройщиков пользуются земельные участки, предназначенные для строительства коттеджных поселков и складских комплексов на расстоянии 10-30 км от Киева. В то же время в этом регионе все больше ощущается дефицит земель под застройку. Земельный ажиотаж эксперты объясняют, во-первых, более высокими - по сравнению с жильем на первичном рынке Киева - темпами роста цен на земельные участки.
Бесснежный высокий сезон в Карпатах существенно увеличил количество продающихся по вполне приемлемым ценам коттеджей. Однако, как считают местные риэлторы, нынешняя "акция" - это временное явление. Упасть ценам не позволит растущий спрос на землю и резко уменьшающееся количество свободных участков. Так что уже к будущей весне недвижимость в горах имеет все шансы подорожать на 15-20%. А за год динамика может составить даже 100%. Популярность карпатской недвижимости растет с каждым годом.
По данным Государственного комитета по земельным ресурсам (Госкомзем), в Украине в 2006 г. продано 5,917 тыс. земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3,64 тыс. га на сумму 1,35 млрд. грн. Наибольшее количество земельных участков было продано во Львовской (3,464 тыс. участков), Луганской (2,027 тыс.), Волынской (2,525 тыс.), Полтавской (1,513 тыс.) и Ривненской (1,565 тыс.) областях, наименьшее - в Севастополе (25).
Земельные аукционы перестают быть фикцией. Практика многих городов свидетельствует, что проведение торгов обоюдовыгодно: застройщики отдают городу миллионы за "готовый" пакет документов под строительство, а местный совет решает проблему выполнения бюджета. Строительные компании начинают проявлять интерес к земельным аукционам, проводимым городскими властями. На торги выставляются инвестиционно привлекательные участки, размеры которых позволяют возводить большие жилые комплексы. К примеру, в начале марта в Киеве был продан участок размером 113 га почти за миллиард гривен.
В 2006 году от продажи несельскохозяйственной земли в бюджет поступили финансовые средства от Одесской (146,9 млн. грн.), Львовской (71,1 млн.), Закарпатской (51,2 млн.), Киевской (118,08 млн.), Запорожской (46,2 млн.) областей. А также из Крыма - 45,7 млн. грн. и Киева - 403,118 млн. грн.
Рост цен на харьковскую недвижимость в первом квартале нынешнего года был относительно плавным. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инвестиционно-консалтинговой компанией «Проконсул», на первичном рынке жилищной недвижимости Харькова наивысший процент роста цен наблюдался в сегменте нового жилья класса «бизнес плюс» – на 15,68% (с $1180 за кв.м. в январе до $1365 за кв.м. на конец марта). Несколько ниже по динамике роста – на жилье эконом-класса: возрастание на 12,2% (с $680 до $763). Подорожание стоимости нового жилья бизнес-класса произошло на 11,27% (с $790 до $879), а класса «премиум» - только на 3,84% (с $1694 до $1759 за кв.м.).
Приобретение земельных участков в столице - дело хлопотное. Свободных наделов, пригодных под строительство, мало, а распределение городской властью имеющихся в наличие, как считают инвесторы, осуществляется крайне несправедливо, и в последнее время приобрело критическую форму. Решить проблему непрозрачной системы распределения земельных участков должны были инвестиционные конкурсы и аукционы, с помощью которых игроки рынка и власть имущие надеялись урегулировать все проблемы связанные с выдачей разрешений на отвод земли, определением целевого назначения участка, а также рассчитывали упростить процедуру всех согласований.
Переход от традиционной системы передачи земли коммерческого назначения в аренду к продаже ее на аукционах приведет к росту доходов местных бюджетов и активации инвестиционной деятельности. В аукционном зале Одесского городского управления земельных ресурсов холодно. Лицетатор веселит немногочисленных покупателей земли шутками. А разгуливающая по залу черная кошка выглядит символично. Вместо обещанных двадцати одного участка общей площадью более двадцати гектаров и стоимостью более 100 млн. гривен на аукцион 23 февраля Одесса выставила всего десять площадок. Из них пять сняли с торгов из-за отсутствия реального спроса (по словам организаторов аукциона, на эти земли претендовали спекулянты), а один участок - по протесту областного прокурора.
Продать свою драгоценную недвижимость решаются немногие - закон не велит, легального рынка нет, многие боятся оказаться обманутыми. Но тут уже вопрос цены. Так, в селе Катюжанка (50 км от Киева) уже год ходят покупатели земли. За пай 2,3 га предлагают S10 тысяч. Причем сервис настолько продуман, что продавцам обещают доставку прибыли с охраной прямо под крыльцо дома. Много ли продают? Сами крестьяне называют цифру в 30% - именно столько бывших пайщиков купили себе машины и начали перестраивать свои дома...