Внутренняя эволюция рынка коммерческой недвижимости постепенно приводит к утрате традиционного понятия "склад". Современные объекты для хранения и распределения товаров - это логистические центры. Следовательно, одновременно с ростом возлагаемых на склады задач увеличивается и объем предварительных согласовательных этапов, которые обязательно должны включать в себя просчет всего спектра требований к зданию, оборудованию, оснащению и технике. Иначе… "ладился купить корову, да купил теленка" - квинтэссенция народной мудрости вполне определенно обрисовывает потенциальные потери. Аналитики уверены, что в ближайшие 5-8 лет на рынке складской недвижимости в сегменте высококачественных складов спрос будет превышать предложение.
В Украине острый дефецит высоклассной офисной недвижимости. И в столице, и в регионах Украины сегодня наблюдается значительное превышение спроса на качественные офисные площади над их предложением. Поэтому проекты высококачественных офисных зданий весьма интересны инвёсторам, а готовые объекты приносят неплохой доход их владельцам. Наиболее активно рынок офисной недвижимости развивается сегодня в столице: есть спрос, растет предложение. А вот регионы Украины в этом вопросе отстают от Киева, по оценкам экспертов, на 2-3 года. Если в столице рынок коммерческой недвижимости начинал формироваться именно с офисной, то в регионах это не самый активный сегмент рынка.
Сейчас украинский рынок складской недвижимости находится на стадии развития, поэтому здесь еще существуют незаполненные ниши. Высокий уровень рентабельности и фактическое отсутствие конкуренции делают данную отрасль привлекательной для инвесторов. Уже больше года многие специалисты озвучивают цифру потенциала рынка в 1 млн. кв. м при таком же существующем объеме предложения. Руководствуясь данными показателями, девелоперы смело начинают строительство логистических комплексов. По словам Алексея Руденка, маркетолога-аналитика консалтинговой компании Aurum Terra, проблем с реализацией складских площадей в Украине пока не возникало. Это связано, прежде всего, со спецификой рынка, ведь не менее чем у 90% объектов еще на стадии строительства имеются свои арендаторы или покупатели.
При предложении 1,75 млн. кв. м непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных помещений. Повышенный спрос спровоцировал рост арендных ставок - до $12-17 за кв. м класса А или В. Год назад аренда стоила около $8-13 в месяц. Сейчас за 1 кв. м в современном складском комплексе с услугами хранения, разгрузки, погрузки, оформления документов и комплектации заказов платят от $12. Специализированные склады в Киеве намного дороже. Например, помещения с холодильным оборудованием обойдутся в $35-40 за кв. м в месяц.
На сегодняшний день украинский рынок складской недвижимости, по оценкам консультантов и девелоперов, является одним из самых перспективных направлений развития. Спрос на качественные складские и логистические помещения превышает существующее на рынке предложение в разы. Однако, несмотря на это, новые проекты в данном сегменте коммерческой недвижимости реализуются в очень небольшом количестве. Такая ситуация, на первый взгляд, кажется парадоксальной, однако при более детальном рассмотрении причины сложившегося положения становятся достаточно очевидными. Экономическая аксиома, гласящая, что спрос порождает предложение, бесспорно актуальна для всех сфер бизнеса, однако степень ее проявления для каждой из них различна. Ярким примером являются такие сегменты коммерческой недвижимости, как профессиональные складские и логистические комплексы, а также гостиницы высокого класса.
Нехватка высококлассных логистических комплексов остается одной из главных характеристик рынка складской недвижимости страны. Это закономерно, так как обеспеченность складскими площадями у нас намного меньше, чем в европейских странах. Потребность города в складах высока, а необходимость для больших городов подобных помещений – неоспорима. Выгодное территориальное расположение Украины позволяет нашей стране развить это направление и укрепить свои позиции на рынке. Кроме того, их дефицит затрудняет стремительное развитие торговых сетей, а также выход на рынок крупных украинских и иностранных логистических операторов и международных производственных компаний.
Эксперты сходятся во мнении, что в настоящий момент рынок складской недвижимости регионов Украины формируется преимущественно за счет имущественных комплексов, оставшихся со времен Советского Союза. Тем не менее, в течение уже ближайших нескольких лет этот сегмент украинского рынка недвижимости существенно преобразится. Специалисты рынка складских помещений Украины сегодня применяют классификацию, согласно которой все складские и логистические комплексы в стране распределяются по классам А+, А, В+, В, С и D. К классам А и А+ относятся складские комплексы, отвечающие более 20-ти определенным требованиям. В частности, помещения этих классов представлены новыми одноэтажными складскими зданиями, в основе которых – металлический каркас и легкие стеновые конструкции из сэндвич-панелей.
Только Киевщина нуждается в 500 тыс. кв. м первоклассных логистических комплексов. Повышенный спрос на логистические комплексы провоцирует создание новых объектов, преимущественно, на территории Киевской области, но недалеко от столицы. По некоторым данным, сейчас Киевщине необходимо порядка 500 тыс. кв. м площадей. В 2007 г. заявлено к сдаче 250 тыс. кв. м, однако многие из них введены в строй не будут. Впрочем, на сегодняшний день никто точно не может сказать, удовлетворится ли спрос при строительстве полмиллиона квадратных метров высококлассных площадей? Или, не станут ли эти комплексы нерентабельны из-за перенасыщения рынка?
Причинами сегодняшнего смещения ориентиров застройщиков за город являются рост спроса на oбъекты жилой и коммерческой недвижимости , дефицит земли в городе, появление новых проектов на окраинах города, новых форматов и т. д. Данные обьекты со временем в своем большинстве будут строиться за пределами города. Эта тенденция прослеживается уже сегодня. На окраинах Варшавы и Москвы расположено 60% и 64% всех бизнес-центров города соответственно . В Украине в 2005 г. на окраинах Киева находилось только 14% бизнес-центров, в 2009 г. ожидается увеличение этой цифры до 37%.Эксперты полагают, что в ближайшее время за городом вполне возможно развитие такого формата офисной недвижимости как бизнес-парки. Подобные прогнозы вполне обоснованы, если учитывать опыт развития рынка западных стран.
Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки.Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости.Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений - грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.
Всего в Киеве уже почти сто бизнес-центров различных классов, их общая арендная площадь превышает 600 тыс. кв. м. Только за прошлый год их открылось восемнадцать (общей площадью около 100 тыс. кв. м). Специалисты прогнозируют, что в 2007-2008 годах к ним присоединятся еще 30-35 бизнес-центров. Хотя из-за длительной подготовки проектной документации и трудностей при землеотводе не все они откроются в срок. Бюрократия, царящая в органах согласования, зачастую затягивает реализацию проекта на год-два. Тот же "Парус", в который после окончания внутренних работ арендаторы въедут только в первых числах июня, строители должны были сдать в эксплуатацию еще в начале прошлого года.
Тенденции, которые наблюдались в начале первого квартала 2007 года на рынке коммерческой недвижимости Львова, сохраняются и по сей день. Изменения арендных ставок, которые произошли на протяжении февраля - марта 2007 года были незначительными, и их влияние на рынок коммерческой недвижимости Львова не оказало существенного влияния. Цены на аренду офисных помещений в бизнес-центрах Львова находились в ценовом диапазоне от $4 до $30 за кв. м. При этом средняя цена аренды таких помещений составляла $14 за кв. м. В сегменте торговой недвижимости средняя цена аренды составляла $35,05 за кв. м. Наполнение рынка новыми брэндами в целом не изменилось.
Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения. Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателей и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, часто не соответствуют заявленному классу и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц Центральной и Восточной Европы.
В Киеве запущен в эксплуатацию 35-этажный бизнес-центр класса А - "Парус", владеет и управляет которым компания "Мандарин Плаза". На момент презентации центра 90% площадей были уже сданы арендаторам, среди которых "Интерпайп", "Олимп", банк "Аваль", АКТ "Бавария" и другие. В "Парусе", в частности, привлекательной и конкурентной является цена сдаваемых в аренду площадей - около $55 за квадратный метр (без коммунальных услуг и ремонта). Срок окупаемости центра составит около четырех лет, а сам бизнес-центр "Парус" будет сохранять статус лучшего в столице не менее 10 лет.
С возведением новых логистических комплексов качество услуг будет повышаться, а арендные ставки – снижаться. Высокие арендные ставки вызваны банальным дефицитом на рынке складских помещений. И прогнозы не утешительны: возможно, лишь к 2010 году сократится двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости. Единственное "но" - постепенно снижается спрос на склады низкого качества. Развитие рынка складской недвижимости зависит от влияния нескольких факторов. Среди них главное то, что за последние годы украинские предприятия стали реально работать, к тому жена наш рынок пришли иностранные производители. Как результат - необходимость создания новых мощностей, в том числе и складских помещений.
Рост товарооборота в Украине влечет за собой оживление спроса на склады всех категорий. Большинство имеющихся у нас складских помещений - переоборудованные производственные цеха или бывшие овощехранилища. Поэтому строительство современных складов, оснащенных новейшим оборудованием и передовой техникой, имеющих системы искусственного климата и электронного учета, становится как нельзя более актуальным. Особенно остро стоит вопрос скорости строительства. Распространение новых строительных технологий позволяет возводить качественные объекты большой площади в сжатые сроки. Одной из них является технология быстромонтируемых зданий (БМЗ), которая используется при строительстве практически всех типов недвижимости.
Hаибольшим спросом на сегодняшний день пользуются объекты торгового назначения. Если говорить о наиболее популярном формате, то в первую очередь это торгово-развлекательные центры. В зависимости от площади, наибольшим спросом пользуются площади от 100 до 200 кв. м., расположенные в густонаселенных районах – в центральном районе, а также на левом берегу Днепра: Оболонский, Дарницкий, Днепровский районы.
Попит на якісні офісні площі в Україні найближчим часом продовжить своє зростання. Зараз їх кількість складає 790 тис. кв. м. При 97% наповненості офісів в країні орендні ставки ростуть в середньому на 10-15% на рік. У 2007 р. планується ввести ще близько 200 тис. кв. м офісних площ високого класу.Темпи зростання українського ринку торгової нерухомості є одними з найвищих серед країн Центральної і Східної Європи. У 2006 р. торговий оборот країни виріс на 23,5% і склав 31 млрд. дол., що в два рази вище в порівнянні з 2005 p., а вартість орендної плати торгових площ виросла на 50%.
Большая часть современных офисных комплексов - это многоэтажные здания, расположенные в центральной части городов и прилегающих к ним районах. Однако наряду с явными преимуществами у них есть и ряд недостатков. К примеру, всегда существует проблема отсутствия свободных парковочных мест, наличия сопутствующей инфраструктуры, такой как спортзалы, недорогие рестораны и пр. Оценив все "минусы" строительства больших презентабельных офисных зданий в центральных районах, инвесторы начали развивать в Украине такие проекты, как бизнес-парки. Подобный формат является полной противоположностью "классическим" офисным комплексам .По сути бизнес-парк - это большая территория, на которой находятся высококачественные здания с низкой плотностью застройки, элементами парковой зоны и сопутствующей инфраструктуры, такой как парковки, рестораны, химчистки, парикмахерские, спортзалы и пр. Среди достоинств такого формата - отличная транспортная доступность, более низкая арендная плата, развитая инфраструктура, просторная парковка.
Площадь столичных складов всех категорий оценивается примерно в 2 млн. квадратов. Из них около 250 тыс. кв. м приходится на профессиональные складские комплексы. При этом спрос на такие склады оценивается в 350-400 тыс. кв. м. Летом заявки на складскую недвижимость классов А и В в два раза превышали предложение. Показатель наполняемости составлял 98-99%. При предложении 1,75 млн. квадратов непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн. кв. м. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных помещений. Повышены спрос спровоцировал рост арендных ставок - до 12-17 долларов за кв.м. класса А или В.